【正文】 程 5 ~ 4 450 自籌 150萬元融資 300萬元 主體裝修及安裝工程、設(shè) 備定購(gòu) 6 ~ 2 150 自籌 二次裝修工程及設(shè)備安 裝 7 ~ 80 自籌 室外附屬工程及庭院綠 化 8 ~ 自籌 工程掃尾清理及竣工驗(yàn) 收 9 合計(jì) 16 收入情況估算表 （附表十一） 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 總面積 (m2) 單價(jià) （元 /m2） 金額 （萬元） 說明 1 商場(chǎng)租賃 2231 60 岳陽市目前市場(chǎng)行情為每月 30~100 元 /m2 2 寫字樓租賃 4767 20 出租率按 80% 3 住宅樓出售 5110 2200 計(jì)劃兩年售完 4 地下停車位租 賃 9(位 ) 2020 18 地下室按每位每月 2020 元 /月 5 總計(jì) 前 2 年 住宅樓收入按 2 年分?jǐn)? 以后各年 293 經(jīng)營(yíng)成本費(fèi)用估算表 （附表十二） 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 金額 （萬元） 計(jì)算式 說明 1 固定費(fèi)用 2 ①折舊費(fèi) （房屋 +設(shè)備 +裝修）折舊 3 其中房屋折舊 1520（ 1— 10%）247。 綜合考慮以上因素，該項(xiàng)費(fèi)用計(jì)算為 280 萬元。 該土地費(fèi)用折合于每平米建筑面積的費(fèi)用為 元 /m2 。 建筑工程投資估算表 （附表二） 序號(hào) 費(fèi)用名稱 金額（萬元） 備注 計(jì)二次裝修 不計(jì)二次裝修 一 建設(shè)工程投資 見附表二 二 設(shè)備購(gòu)置投資 470 280 見附表九 三 二次裝飾投資 0 見附表十 四 建安營(yíng)業(yè)稅 [（一） +（三） ] % 五 建設(shè)期利息 800 萬元 %247。 該項(xiàng)目已經(jīng)完成了部分工程的前期工作，包括規(guī)劃設(shè)計(jì)以及工程的初步設(shè)計(jì)，工程的建筑設(shè)計(jì)是由湖南大學(xué)設(shè)計(jì)研究院承擔(dān)，在設(shè)計(jì)質(zhì)量上是有保證的。 造福一方 —— 商場(chǎng)高等級(jí)的開放式 購(gòu)物氛圍，能最大程度的提供給岳陽市民，特別是周圍居家者更是享受不盡。 11） ] 247。 具體情況詳見附表（十三）。 （二）總成本估算 按通常成本要素，將經(jīng)營(yíng)成本分為固定成本和變動(dòng)成本，房屋折舊年限按 30 年計(jì)算，殘值率按 10%計(jì)算，設(shè)備設(shè)施折舊年限按 15年計(jì)算，殘值 率按 10%計(jì)算，因?yàn)榉课菔遣扇≌w租賃，故不考慮房屋進(jìn)行二次裝修，由租賃業(yè)主自行處理，因此，無二次裝修的折舊。地下室的停車庫(kù)將按停車位租賃給大樓的業(yè)主。因此，大型、高檔次的商業(yè)旺鋪現(xiàn)在還不多，特別在該項(xiàng)目興建的地段。 （四）二次裝修詳見附表（八）： 萬元 計(jì)二次裝修合計(jì)：（一） +（二） +（四） = 萬元 不計(jì)二次裝修合計(jì)：（一） +（三） = 萬元 （五）建安營(yíng)業(yè)稅： 計(jì)二次裝修： 萬元 不計(jì)二次裝修： 萬元 （六）以上五項(xiàng)合計(jì)總投資為： 計(jì)二次裝修： 萬元 不計(jì)二次裝修： 萬元 該項(xiàng)目本可研報(bào)告計(jì)算的總投資為 萬元，其中自籌資金 萬元，向銀行貸款 800 萬元。 第六章 項(xiàng)目總投資概算及資金籌措 一、總投資概算 詳見附表（一） 根據(jù)該項(xiàng)目所處的環(huán)境及開發(fā)方向，該項(xiàng)目為高標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃、高質(zhì)量開發(fā)、高檔次裝修、多功能服務(wù)。樓面板全部采用現(xiàn)澆鋼筋混凝土板。隨著中國(guó)汽車工業(yè)的發(fā)展，價(jià)位不斷下降，不但單位企業(yè)有車，而且私家有車已是不爭(zhēng)的事實(shí)，購(gòu)買一個(gè)安全保險(xiǎn)的泊車位就顯得十分重要，此項(xiàng)的出售價(jià)位十分看好和搶手。加之該項(xiàng)目合理的布局，現(xiàn)代氣派的格調(diào)和高品位的服務(wù)，必將受到有經(jīng)濟(jì)實(shí)力單位的青睞。目前，我們正積極地與長(zhǎng)沙家潤(rùn)多、岳陽福潤(rùn)多等幾家大型商品零售企業(yè)集團(tuán)洽談此項(xiàng)業(yè)務(wù)。目前，岳陽正在逐步形成湘、鄂、贛、川、渝四省一市的交匯處，人流、物流、信息流的中心城市。根據(jù)城市建設(shè)發(fā)展的需要岳陽市政府作出了城市建設(shè)“東移北靠”的重大戰(zhàn)略決策，特別是巴陵東路的改建擴(kuò)建、美化亮化，已經(jīng)拉開了城市東移的帷幕。目前，岳陽正在逐步形成湘、鄂、贛、川、渝四省一市的交匯處，人流、物流、信息流的中心城市。 第三章 建設(shè)項(xiàng)目的必 要性 一、 滿足企業(yè)發(fā)展的需要 隨著岳陽市公路事業(yè)的發(fā)展，現(xiàn)有的辦公場(chǎng)地已遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足要求，特別是城市品位的提高更是無法達(dá)到。本所承擔(dān)著岳陽市重點(diǎn)工程 —— 通海公路的建設(shè)、養(yǎng)護(hù)、管理、開發(fā)和收費(fèi)還貸的重任，經(jīng)過幾年的發(fā)展，通海公路管理所現(xiàn)擁有三個(gè) 收費(fèi)站（點(diǎn)），兩個(gè)生產(chǎn)基地，一個(gè)機(jī)關(guān)家屬院；并有通源石油公司、興路房產(chǎn)公司和通海公路橋梁公司三家子公司。 （ 6）容積率： 。 五、項(xiàng)目規(guī)模及指標(biāo)： （ 1）總用地面積： 2736m2（合 畝） 。 四、功能分區(qū)及規(guī)模：（ 1）商場(chǎng)：為 13 層，建筑面積為 ，空間開闊，布局靈活，可形成一個(gè)良好的購(gòu)物環(huán)境。（ 2）在綜合樓的南面設(shè)有一個(gè)寫字樓和住宅樓共用的出入口。岳陽市通海綜合大樓，用地范圍是一塊規(guī)整的長(zhǎng)方形地帶，總用地面積 2736m2，北臨岳陽大道（京珠高速公路連接線），附有綠化風(fēng)光帶、休閑廣場(chǎng)，東靠岳陽市擬建中的寬敞大道。 二、項(xiàng)目選址： 岳陽市通海綜合大樓項(xiàng)目，位于岳陽市京珠高速公路連接線太陽橋處，地理優(yōu)越，環(huán)境高雅，四周高樓林立，交通四通八達(dá)，城市基礎(chǔ)配套設(shè)施完善。 （二）人流集散：本工程由商場(chǎng)、辦公、居住三種基本功能組成，因此（ 1）商場(chǎng)的主入口設(shè)在岳陽大道方向，為人流集散的主要區(qū)域，主入口前有一廣場(chǎng)和城市風(fēng)光帶。（ 2）充分利用城市綠化和地形綠化，并結(jié)合裙樓屋面的 植被綠化，達(dá)到環(huán)境美化的目的。（ 4）車庫(kù)及設(shè)備用房：為地下一層，建筑面積為 844m2，其中設(shè)停車位 9 個(gè)，其余為設(shè)備用房。 （ 4）建筑面積：總建筑面積： 12951m2，其中 商場(chǎng)：為 13 層，建筑面積為 ； 寫字樓：為 49 層，建筑面積為 ； 住宅樓：為 1015層，建筑面積為 ； 車庫(kù)及設(shè)備用房：為地下一層，建筑面積為844m2； （ 5）占地面積： 。 一、岳