【正文】 特殊銷售方式：“三年返租”客戶購買商鋪后三年的經(jīng)營(yíng)權(quán)交由開發(fā)商引進(jìn)之運(yùn)營(yíng)公司，運(yùn)營(yíng)公司按總房款10%年的回報(bào)利潤(rùn)，共計(jì)總房款的30%在客戶購房時(shí)一次性支付給客戶。2004年新增加商業(yè)項(xiàng)目的情況項(xiàng)目名稱位置建筑面積（平方米）開盤時(shí)間（年/月/日）威尼斯利民西路52633平方米04年12底亞大綜合市場(chǎng)柳園路南路7萬平方米040618水城中街柳園路與花園路相接3．86萬平方米0451陽光晶華城柳園北路0429鴻順新天地建設(shè)西路8萬平方米0466韓國(guó)不夜城聊城公園西角4．3萬平方米0466宜佳家居廣場(chǎng)建設(shè)路中段2．4萬平方米040828租金情況：項(xiàng)目名稱銷售價(jià)格（元/㎡）租金（元/㎡/月）商鋪面積（㎡）威尼斯25008400元/㎡24108元/㎡/月84240㎡新東方廣場(chǎng)42808750元/㎡2598元/㎡/月40120㎡水城中街39803988元/㎡1350元/㎡/月95220㎡陽光晶華城31215500元/㎡2460元/㎡/月60155㎡鴻順新天地35007000元/㎡2540元/㎡/月50120㎡韓國(guó)不夜城26803980元/㎡1245元/㎡/月124300㎡與本案類比競(jìng)爭(zhēng)商業(yè)項(xiàng)目分析◆威尼斯購物公園1）基本參數(shù)：總占地面積：27906平方米總建筑面積：52633平方米；地下建筑面積：18000平方米；得房率：70規(guī)劃建筑形式：地上三層：一層單層商鋪；二、三層為雙層商鋪；地下一層為10000㎡的規(guī)劃主力超市和8000㎡的地下停車位。物業(yè)使用者對(duì)于商業(yè)項(xiàng)目的銷售運(yùn)作是極為重要的，因?yàn)樵擃惿碳矣绕涫亲庥蒙碳业臄?shù)量和意向?qū)?huì)直接影響投資客的投資信心，最近在聊城市場(chǎng)上的幾個(gè)大型商業(yè)項(xiàng)目的“帶租約銷售或返租銷售”方式，其實(shí)質(zhì)就是投資者的投資信心帶動(dòng)項(xiàng)目的旺銷。這類客戶購置商鋪主要考慮商業(yè)項(xiàng)目是否興旺，投資回報(bào)是否高，發(fā)展?jié)摿κ欠翊?，升值空間是否高，項(xiàng)目周邊是否有良好的政府規(guī)劃前景，注重物業(yè)的適用性以及基礎(chǔ)配套和功能設(shè)施的完善性等。主要有香江大市場(chǎng)、北順建材市場(chǎng)、五金市場(chǎng)、鴻順新天地等，主要以物流批發(fā)為主，輻射力強(qiáng)，人員流動(dòng)量大。122平米/142平米三室兩廳付款方式可提供7成15年銀行按揭綠化率30%物業(yè)管理自管會(huì)所功能無裝修標(biāo)準(zhǔn)粗裝修配套標(biāo)準(zhǔn)雙氣,三線,普通物業(yè)管理使用年限70年交付時(shí)間2004年年底推廣主題無現(xiàn)場(chǎng)包裝銷售現(xiàn)場(chǎng)秩序較差,銷售人員缺乏營(yíng)銷意識(shí)消費(fèi)群體主要為定向開發(fā)銷售率80%評(píng)述:該項(xiàng)目地處聊城城區(qū),交通便利,周邊配套較為齊全,因其為定向開發(fā),未注重項(xiàng)目包裝及營(yíng)銷推廣.小結(jié):根據(jù)本次對(duì)聊城市不同地段,不同檔次的樓盤調(diào)查,對(duì)聊城市高,中,低檔樓盤的銷售均價(jià),戶型配比,配套服務(wù),經(jīng)營(yíng)理念,開發(fā)商實(shí)力等有了初步了解.目前,聊城市現(xiàn)售樓盤中,高檔樓盤以中通時(shí)代豪園,新東方名人苑,鼎舜家園為主,其主要的賣點(diǎn)在于臨近東昌湖,借助東昌湖的自然資源推廣自身,同時(shí),其區(qū)內(nèi)配套,建設(shè)標(biāo)準(zhǔn),景觀綠化,鳳凰新城等項(xiàng)目為代表作的中檔樓盤,多借助于地處城區(qū)繁華路段或文化區(qū)域內(nèi)等市政配套而進(jìn)行推廣,如柳泉花園,濱河小區(qū),香岸雅居等項(xiàng)目,則以中低價(jià)位吸引了眾多消費(fèi)者的青睞.（二）、聊城市商業(yè)項(xiàng)目調(diào)查情況聊城市區(qū)商業(yè)格局現(xiàn)狀（1）、以建設(shè)中的中心人民廣場(chǎng)為商業(yè)核心商圈：該商圈是聊城市的傳統(tǒng)商業(yè)中心，再加上城市廣場(chǎng)和新東方廣場(chǎng)、建工大廈、聊百集團(tuán)商務(wù)大廈等大型綜合性項(xiàng)目的開工建設(shè)，使該商圈的核心地位更加鞏固。101平米兩室兩廳付款方式7成15年銀行按揭綠化率簡(jiǎn)單綠化,有部分小品,景觀物業(yè)管理自管會(huì)所功能無裝修標(biāo)準(zhǔn)粗裝修配套標(biāo)準(zhǔn)集中供暖,管道天然氣,雙線入戶使用年限70年交付時(shí)間2005年5月推廣主題“休閑與舒適,品位與精致”現(xiàn)場(chǎng)包裝銷售現(xiàn)場(chǎng)包裝簡(jiǎn)陋,無沙盤,銷售人員服務(wù)欠佳消費(fèi)群體市區(qū)內(nèi)中低端消費(fèi)者銷售率65%評(píng)述: 該項(xiàng)目位置較優(yōu)越,與鼎舜家園相臨,區(qū)內(nèi)配套不夠完善,但可滿足中低端購房者的需求.項(xiàng)目八:香岸雅居項(xiàng)目名稱香岸雅居發(fā)展商聊城市海源閣房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建筑商聊城四建位置聊城市衛(wèi)育北路,香江大市場(chǎng)二期對(duì)面建筑面積9萬平方米,占地面積11萬平米建筑棟數(shù)共有多層住宅樓23棟,現(xiàn)有4棟已竣工銷售均價(jià)1400元/平米主力戶型135平米三室兩廳。123平米三室兩廳(普通多層)等付款方式7成15年銀行按揭綠化率40%物業(yè)管理聊城天工物業(yè)管理公司,封閉式智能化管理會(huì)所功能無主題會(huì)所,具備泛會(huì)所功能裝修標(biāo)準(zhǔn)粗裝修,雙氣,三線。普通多層銷售均價(jià)2300元/平米主力戶型別墅:267平米(3+1)。145平米三室兩廳,聯(lián)排別墅206平米(3+1)。 18層3895元/平米主力戶型129平米兩室兩廳。1棟11+1小高層銷售均價(jià)小高層,高層均價(jià)3100元/平米。 配套標(biāo)準(zhǔn)天然氣(開戶費(fèi)2400元)。小高層,高層:142平米/146平米三室兩廳等。多層價(jià)位為，13層1658元/平米；4層1558元/平米。148平米三室兩廳。30%為周邊市縣消費(fèi)者. 該項(xiàng)目主要針對(duì)該城市的高端消費(fèi)者.銷售率一期工程基本銷售完畢,銷售率達(dá)95%以上,二期銷售良好,單月銷售在80100套左右，三期未開盤。慶東壁掛式燃?xì)忮仩t地?zé)岵膳?。社交一體的3S會(huì)所,室內(nèi)恒溫泳池,咖啡廳,保齡球館,棋牌室等服務(wù)類別。等物業(yè)管理時(shí)代信誠(chéng)(香港),智能化封閉式管理,引進(jìn)港管家服務(wù),包括私人家政。130平米三室兩廳,148平米三室兩廳付款方式可提供8成30年銀行按揭,外地購房者無需擔(dān)保（開發(fā)商擔(dān)保綠化率35% 包括親水觀景園林。四層2460/平米。二、聊城市房地產(chǎn)項(xiàng)目調(diào)查情況（一）、聊城市部分住宅項(xiàng)目調(diào)查情況項(xiàng)目一: 中通時(shí)代豪園項(xiàng)目名稱中通時(shí)代豪園發(fā)展商中通時(shí)代房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建筑商聊建集團(tuán)001項(xiàng)目部位置聊城市東昌西路99號(hào)建筑設(shè)計(jì)新加坡山鼎建筑事務(wù)所占地面積28萬平米 (分三期開發(fā)),土地購置價(jià)為75萬/畝建筑棟數(shù)一期:15棟6+1多層住宅,去年8月份開盤,現(xiàn)已基本售完,現(xiàn)余部分六層. 二期:4棟多層,3棟小高層,已有部分封頂,三期工程尚未開發(fā).銷售均價(jià)一期開盤均價(jià):2000元左右。從現(xiàn)有的商業(yè)項(xiàng)目都基本上在招商，這也反應(yīng)出開發(fā)商心態(tài)的變化，從原先的一蹴而就，慢慢的變成長(zhǎng)線投資。在近半個(gè)月的市場(chǎng)調(diào)查中我們發(fā)現(xiàn)，聊城商業(yè)形態(tài)中缺少大而專的商業(yè)形態(tài)，比如：大型的娛樂城堡，大型的電器一站式購物店，大型的專業(yè)的兒童用品等這些比較專業(yè)類別的市場(chǎng)氛圍。市中心商業(yè)氣氛較濃厚，市民購物80%集中在這些商圈中。小高層逐漸成為聊城住宅的新亮點(diǎn)，消費(fèi)者對(duì)小高層的抗性進(jìn)一步減弱。天。從購買目的來分析購客戶以自用型為主，投資型客戶占有比例較小，自用戶型以80－120平米兩房和三房為主。從總體上說，聊城房地產(chǎn)市場(chǎng)供不應(yīng)求，但屬于結(jié)構(gòu)性不平衡。（二）、聊城市2004年房地產(chǎn)市場(chǎng)分析房地產(chǎn)開發(fā)水平逐步提高。1998年聊城撤地設(shè)市，隨著住房分配制度改革的全面實(shí)施，城市建設(shè)步伐的不斷加快，房地產(chǎn)開發(fā)管理體制逐步規(guī)范，我市房地產(chǎn)業(yè)開始蓬勃發(fā)展起來。修編后的總體規(guī)劃充分體現(xiàn)了突出水城特色、體現(xiàn)古城風(fēng)韻、展示現(xiàn)代風(fēng)貌、堅(jiān)持以人為本、綜合協(xié)調(diào)發(fā)展的原則。對(duì)于南部行政區(qū)的規(guī)劃，邀請(qǐng)北京清華城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院進(jìn)了規(guī)劃。（二）、城市未來發(fā)展的功能定位及遠(yuǎn)景發(fā)展規(guī)劃2001年開始，聊城市委、市政府聘請(qǐng)專家對(duì)城市總體規(guī)劃進(jìn)行了修編，并通過了專家評(píng)審和技術(shù)審查。目前，聊城正在實(shí)施一批靚點(diǎn)工程建設(shè)。二是開發(fā)建設(shè)了古運(yùn)河風(fēng)景區(qū)。1998年以來，聊城市將城區(qū)內(nèi)的東昌湖、古運(yùn)河、徒駭河等水系連通，確定統(tǒng)一的水位標(biāo)高，形成‘湖河相連，新老相連，水水相通，城水相依’的水城特色，前以此為依托建設(shè)了三大風(fēng)景區(qū)：一是開發(fā)建設(shè)了東昌湖風(fēng)景區(qū)。目前，%，是省級(jí)衛(wèi)生城和園林城。建設(shè)了東昌西路、衛(wèi)育北路、柳園北路等道路，打通了衛(wèi)育南路、振興路、東關(guān)街、北關(guān)街等斷頭路，形成了快捷流暢的城區(qū)道路網(wǎng)絡(luò)。為本項(xiàng)目的開發(fā)帶來機(jī)遇。%。其中：，%；，%。資金到位良好，自籌資金大幅增長(zhǎng)。其中，%，%%。%。%，其中居住類價(jià)格上漲較快，%，食品類價(jià)格中糧食、肉禽及其制品價(jià)格上漲較快，%%。12月末，全市個(gè)體工商戶57920戶，%；，%。高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度加快。對(duì)外貿(mào)易克服不利因素影響，保持較快增長(zhǎng)，利用外資繼續(xù)保持高速增長(zhǎng)勢(shì)頭。%%。國(guó)有投資主要集中在道路交通、城市環(huán)境等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)方面，經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目投資主要來源于國(guó)內(nèi)民間投資和外商投資。在控制規(guī)模的同時(shí)，投資結(jié)構(gòu)不斷調(diào)整，投資項(xiàng)目向符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策、節(jié)能低耗環(huán)保項(xiàng)目?jī)A斜，民間投資成為投資資金的主要來源。今年我市18家企業(yè)集團(tuán)中銷售收入過10億元的14家，根據(jù)收入高低依次是：高唐時(shí)風(fēng)集團(tuán)、茌平信發(fā)鋁電集團(tuán)、魯西化工集團(tuán)、高唐泉林紙業(yè)集團(tuán)、陽谷鳳祥集團(tuán)、臨清彩虹熱電集團(tuán)、國(guó)電中華電力股份有限公司、臨清銀河紙業(yè)集團(tuán)、陽谷電纜集團(tuán)、冠縣冠洲集團(tuán)、聊城客車集團(tuán)、聊城雙力集團(tuán)、冠縣冠星紡織集團(tuán)、東阿阿膠集團(tuán)。多年來通過著力培植發(fā)展一批骨干企業(yè)，取得明顯成效，大企業(yè)的帶動(dòng)作用和支撐作用不斷提高。經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)繼續(xù)得到優(yōu)化。企業(yè)效益大幅提高。%，%。,%,，%。工業(yè)生產(chǎn)快速增長(zhǎng)。第二，農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格上揚(yáng)。三是畜牧業(yè)生產(chǎn)平穩(wěn)發(fā)展。蔬菜產(chǎn)量小幅增長(zhǎng)，%，%。統(tǒng)觀全年農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，兩大亮點(diǎn)最為閃耀：第一，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)平穩(wěn)發(fā)展，糧食、棉花等主要農(nóng)產(chǎn)品產(chǎn)量穩(wěn)定增長(zhǎng)。%，增幅創(chuàng)“九五”以來新高。聊城工業(yè)已初具規(guī)模，具有以電力、汽車、輕紡、機(jī)械、造紙為主，食品、醫(yī)藥、化工、電子等產(chǎn)品為輔的較為齊全的工業(yè)體系，山東時(shí)風(fēng)集團(tuán)、東阿阿膠集團(tuán)等都是全國(guó)知名企業(yè)。占地１５００畝的聊城鐵路編組站，是京九線上四大新建編組站之一。京九鐵路縱貫?zāi)媳?，邯?jì)鐵路、濟(jì)－聊－館高速公路橫穿東西，三線相疊，構(gòu)成“黃金大十字”，使聊城成為山東省乃至全國(guó)重要的交通樞紐之一。耕地面積55氣候適宜，光照充足，全年光照時(shí)數(shù)在2463~2741小時(shí)之間，無霜期200天左右?？偯娣e8715平方公里，人口密度每平方公里640人。 47’~37 186。首先第一部分介紹聊城市城市狀況；第二部分聊城市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析；第三部分是項(xiàng)目的SWOT分析；第四部分是我司通過調(diào)查研究及分析后對(duì)項(xiàng)目之項(xiàng)目開發(fā)建議。此市場(chǎng)報(bào)告主要分四部分。聊城市位于北緯35186。32 ‘之間，南北直距138公里，東西直距114公里。市境地處黃河沖擊平原，地勢(shì)西南高、東北低。聊城市交通便利，公路四通八達(dá)。這一立體交通網(wǎng)絡(luò)，使聊城成為呼南應(yīng)北、承東接西的山東省第二大交通樞紐。 聊城具有區(qū)位、交通、煤炭、電力、水利、旅游、勞動(dòng)力、農(nóng)產(chǎn)品、骨干企業(yè)等多種優(yōu)勢(shì)，不僅是國(guó)家商品糧、優(yōu)質(zhì)棉、淡水養(yǎng)殖、畜牧、蔬菜五大生產(chǎn)基地，還是中原地區(qū)商品集散地。聊城市區(qū)位圖二、聊城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展成果（一）、聊城市2004年在經(jīng)濟(jì)發(fā)展方面所取得的矚目成就全市經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持較快增長(zhǎng)，經(jīng)濟(jì)實(shí)力迅速增強(qiáng)。(不含農(nóng)林牧漁服務(wù)業(yè)增加值)，%，%。棉花生產(chǎn)高幅增長(zhǎng)，%。%；零星植樹1503萬株，%；，%。%。%。%。%，%，%，%，%，限額以上批零貿(mào)易企業(yè)、金融企業(yè)效益繼續(xù)改善，%，%。%，；，%，%。全市資質(zhì)等級(jí)以上的建筑企業(yè)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)5534萬元，%。骨干企業(yè)培植成效顯著，對(duì)經(jīng)濟(jì)帶動(dòng)能力不斷增強(qiáng)。骨干企業(yè)在做大做強(qiáng)的同時(shí)，依然保持了較快的發(fā)展速度。受宏觀調(diào)控的影響，從4月份開始投資增幅逐期回落，上半年每月平均回落10個(gè)百分點(diǎn)左右，但6月份以來，投資增幅回落的勢(shì)頭明顯減弱，增幅穩(wěn)定在35%左右。全市到位資金中，%；，%；，%，投資主體自我積累能力增強(qiáng)。%,%，%。進(jìn)出口快速增長(zhǎng)，利用外資保持較高的增幅。全年新簽外商投資項(xiàng)目63個(gè)，%；合同利用外資額19484萬美元，增長(zhǎng)60%；實(shí)際利用外資16844萬美元，增長(zhǎng)51%。個(gè)體私營(yíng)經(jīng)濟(jì)增勢(shì)不減。市場(chǎng)價(jià)格攀升，居民收入有所增長(zhǎng)。二、2005年1—2月份聊城市規(guī)模以上固定資產(chǎn)投資完成情況2005年12月份，聊城市規(guī)模以上固定資產(chǎn)投資在上年穩(wěn)定增長(zhǎng)的基礎(chǔ)上仍保持一定的增勢(shì)，投資結(jié)構(gòu)進(jìn)一步改善。12月，%, 創(chuàng)近幾年來的最高水平。在建項(xiàng)目中，計(jì)劃總投資超過5000萬元的項(xiàng)目達(dá)到37個(gè)，比上年同期多出8個(gè)，％，%；計(jì)劃總投資超過1億元的項(xiàng)目25個(gè)，％。顯示資金相對(duì)充足，對(duì)投資形成有力支撐。該市房地產(chǎn)開發(fā)保持了一定的增長(zhǎng)。小結(jié)：聊城的經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)房地產(chǎn)的影響：投資力度將繼續(xù)加大，房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模將會(huì)繼續(xù)增加，居民的收入水平（包括城鎮(zhèn)職工和農(nóng)民）、恩格爾系數(shù)和可支配收入比例增高，會(huì)刺激房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)，使需求加大。加大市政公用設(shè)施的投入。按照‘城外森林帶、城內(nèi)是花園、疏林依草地，組團(tuán)大色塊；綠化出精品，大樹進(jìn)城栽；奮戰(zhàn)三五年，聊城綠起來’的思路，建設(shè)了東方紅綠地、孔繁森紀(jì)念館綠地，實(shí)施了大樹進(jìn)城計(jì)劃，形成了湖河相依，綠水相映的水城綠化特色。1998年以來，聊城市完成拆遷400多萬平方米，拆出了聊城的新形象，房地產(chǎn)業(yè)成為外商投資的熱點(diǎn)，成為聊城市新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，一批規(guī)劃較大、配套完善的住宅小區(qū)的建設(shè)創(chuàng)造了良好的城市面貌和居民生活環(huán)境。公園內(nèi)小橋流水，綠草茵茵，騰龍廣場(chǎng)、金鳳廣場(chǎng)、生肖廣場(chǎng)等大大小小的雕塑和建筑小品點(diǎn)綴其間，已成為市民休閑娛樂的好去處。在徒駭河上修建了長(zhǎng)100米、高5米的單體橡膠壩，實(shí)施了河道開挖、房屋拆遷、沿河綠化等工程，初步