【正文】 21新舊程度2018181819市場(chǎng)接受能力2019202120合計(jì)100939697101比較權(quán)重比較項(xiàng)目安聯(lián)大廈福建興業(yè)銀行大廈國(guó)際商會(huì)大廈中央商務(wù)大廈時(shí)代金融中心比較權(quán)重1各因素修正比較物名稱(chēng)交易價(jià)格交易時(shí)點(diǎn)修正交易情況修正區(qū)域因素修正個(gè)別因素修正修正價(jià)格福建興業(yè)銀行大廈12000111275國(guó)際商會(huì)大廈11000110417中央商務(wù)大廈1100019813時(shí)代金融中心150001114109實(shí)收均價(jià)定位依據(jù)房地產(chǎn)價(jià)格估價(jià)理論和方法，本項(xiàng)目評(píng)估后可實(shí)現(xiàn)的實(shí)收均價(jià)為∑比較標(biāo)的物評(píng)估價(jià)格=（各比較物業(yè)修正價(jià)格比較權(quán)重）之和=12271元/平方米要使樓盤(pán)個(gè)體的質(zhì)素達(dá)到整體提高，則必須注意在項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)、裙樓、廣場(chǎng)、停車(chē)場(chǎng)等規(guī)劃設(shè)計(jì)、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃方面與一流單位進(jìn)行密切合作。◎ 深圳市政府最近出臺(tái)的一項(xiàng)支持金融機(jī)構(gòu)在深圳購(gòu)買(mǎi)寫(xiě)字樓給予優(yōu)惠的新政策：大型金融機(jī)構(gòu)在深圳設(shè)立總部或地區(qū)總部需購(gòu)地自建辦公用房的，經(jīng)市政府批準(zhǔn)，所購(gòu)?fù)恋匕词袌?chǎng)地價(jià)給予優(yōu)惠，并以協(xié)議方式出讓土地使用權(quán)；總部或地區(qū)總部在深圳的金融機(jī)構(gòu)新購(gòu)置辦公用房，按每平方米1000元的標(biāo)準(zhǔn)在專(zhuān)項(xiàng)資金中一次性給予補(bǔ)貼。 知名上市企業(yè)【關(guān)注點(diǎn)】◎ 時(shí)代金融中心第一次明確提出“金融商務(wù)”這一重要的CBD主力要素。【客戶(hù)的層次劃分】發(fā)展板塊——具備一定實(shí)力，且發(fā)展前景較好的中型投資、高新科技、物流公司；層峰板塊——國(guó)內(nèi)外的大型顧問(wèn)、咨詢(xún)公司，以及大型實(shí)力集團(tuán)公司的區(qū)域總部等。◎ 健康化：更高層次滿(mǎn)足人心理需要的健康平臺(tái)?！?人性化服務(wù)：以“滿(mǎn)足人的需要”為宗旨的全過(guò)程服務(wù)，除滿(mǎn)足人的心理感受外，重要的是提供“高效、實(shí)用”的商務(wù)服務(wù)，構(gòu)建“全方位服務(wù)平臺(tái)”（能夠?qū)Υ髲B業(yè)主所有非業(yè)務(wù)性的事務(wù)性工作提供全方位支持，比如五星級(jí)酒店水準(zhǔn)的服務(wù)平臺(tái)，商務(wù)支持平臺(tái)，資訊交流平臺(tái)）【智能化】◎ 除必須具備5A：樓宇自動(dòng)化（BAS）、辦公自動(dòng)化（OAS）、通訊自動(dòng)化（CAS）、安保自動(dòng)化（SAS）、消防自動(dòng)化（FAS）之外◎ 還必須提供一些特殊智能化系統(tǒng)：如智能門(mén)禁識(shí)別系統(tǒng)、可視呼叫系統(tǒng)、自動(dòng)提醒系統(tǒng)【環(huán)保化】◎ 外墻玻璃不反光，不會(huì)造成光污染◎ 多種節(jié)能設(shè)施，如采用低輻射鍍膜中空玻璃，減低空調(diào)負(fù)荷和室內(nèi)燈具耗電量。概括來(lái)說(shuō)：就是新鮮空氣方便進(jìn)入室內(nèi)的呼吸式空間設(shè)計(jì)、綠色辦公、陽(yáng)光辦公、注重職員心理健康◎ 從美學(xué)、心理學(xué)、社會(huì)學(xué)等人性化的角度整合項(xiàng)目的有效資源，使其具有更高層次的舒適度指標(biāo)：心理健康?！?本項(xiàng)目中庭空間可作為緩沖空間，其位于建筑體中部，工作空間圍繞中庭布置。智能化建筑的超前性：可持續(xù)發(fā)展的設(shè)計(jì)可持續(xù)化【健康化】◎ 衡量健康寫(xiě)字樓的指標(biāo)有很多，主要是對(duì)空氣、空間及環(huán)境的考慮。安聯(lián)大廈同時(shí)具有國(guó)際化、資訊化、人性化、健康化、智能化、環(huán)?；?、可持續(xù)化等七大特征，是高舒適度的國(guó)際商務(wù)空間。第四代開(kāi)始考慮客戶(hù)的貼身需求，提高舒適度，加入環(huán)保辦公理念，大大提高了智能化水平。國(guó)貿(mào)大廈發(fā)展中心大廈講究商務(wù)形象，建筑體量比第一代大，仍然是第一代建筑空間概念的簡(jiǎn)單提升。這樣，第五代寫(xiě)字樓不會(huì)脫離市場(chǎng)的基本準(zhǔn)則，又能夠在市場(chǎng)中保持“市場(chǎng)領(lǐng)先性”，形成本身差異性的核心競(jìng)爭(zhēng)力，有利于在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出。因此本樓盤(pán)要想取得比較優(yōu)良的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，在開(kāi)發(fā)及營(yíng)銷(xiāo)過(guò)程中，就必須在寫(xiě)字樓市場(chǎng)中尋求差異化特征，以求更大的突破。其中中央商務(wù)大廈的銷(xiāo)售均價(jià)在105000元/平方米以上，銷(xiāo)售率在95%以上，一批國(guó)際大型基金、證券、銀行、跨國(guó)公司已經(jīng)搶先入駐，而目前市場(chǎng)反應(yīng)顯示，眾多的投資客戶(hù)更是看好中心區(qū)南區(qū)CBD內(nèi)物業(yè)。與此同時(shí)未來(lái)一、二年內(nèi)深圳特區(qū)內(nèi)寫(xiě)字樓市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇。區(qū)內(nèi)寫(xiě)字樓市場(chǎng)簡(jiǎn)析中心區(qū)為規(guī)劃新區(qū)，由于地理位置優(yōu)越，已建、在建項(xiàng)目定位都比較高。三. 中心區(qū)寫(xiě)字樓市場(chǎng)分析中心區(qū)是未來(lái)深圳的城市商務(wù)中心和行政文化中心，且本項(xiàng)目地處深圳中心區(qū)域，故以此為支點(diǎn)，對(duì)其周邊寫(xiě)字樓已建、在建、待開(kāi)發(fā)項(xiàng)目市場(chǎng)現(xiàn)狀做一重點(diǎn)比較分析。中心區(qū)及中心區(qū)輻射地區(qū)的甲級(jí)寫(xiě)字樓價(jià)格已接近甚至超過(guò)了原有羅湖寫(xiě)字樓中心片區(qū)的價(jià)位，中心區(qū)及周邊輻射區(qū)域?qū)懽謽情_(kāi)發(fā)熱潮已經(jīng)掀起。以中心區(qū)及其周邊物業(yè)為例，無(wú)論是住宅還是寫(xiě)字樓都呈現(xiàn)出水漲船高之勢(shì)，開(kāi)始取代深圳東部國(guó)貿(mào)、地王片區(qū)的市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)地位。寫(xiě)字樓銷(xiāo)售市場(chǎng)呈現(xiàn)井噴式增長(zhǎng)現(xiàn)象。該區(qū)域配套雖然不是很完善，但有良好的社區(qū)氛圍，且有一定數(shù)量的可開(kāi)發(fā)的寫(xiě)字樓地塊，展望后市，應(yīng)可形成中檔寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)另一熱點(diǎn)。由于該區(qū)域存在一定的空置面積（多采用低價(jià)促銷(xiāo)的方式），故在價(jià)格上勢(shì)必對(duì)福田中心區(qū)的寫(xiě)字樓項(xiàng)目造成直接影響。該區(qū)域未來(lái)市場(chǎng)基本上不會(huì)有新的寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)，是新的ＣＢＤ中心區(qū)全面形成之前的主要競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域。該地區(qū)的寫(xiě)字樓以商業(yè)氛圍較濃、距口岸較近、交通便捷，但智能化程度較低、單位面積較小、內(nèi)部分割不靈活為特點(diǎn)，是深圳早期最具規(guī)模的寫(xiě)字樓群體。（3）寫(xiě)字樓新開(kāi)工面積遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)銷(xiāo)售面積，充分顯示今年內(nèi)寫(xiě)字樓市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈狀況加劇。寶安區(qū)無(wú)空置寫(xiě)字樓，龍崗區(qū)也只有500m2。（福田區(qū)：，南山區(qū)：，羅湖區(qū)：）和上年相比，只有羅湖區(qū)空置寫(xiě)字樓有所增加。銷(xiāo)售與空置2002年度，%。2002年度竣工的寫(xiě)字樓位于羅湖、福田、南山和寶安區(qū)，其中南山區(qū)最多，福田區(qū)次之。在建的寫(xiě)字樓中，羅湖區(qū)、福田區(qū)和鹽田區(qū)施工面積比去年有所增長(zhǎng)，其余三區(qū)均比上年有所減少。第一章 寫(xiě)字樓整體市場(chǎng)分析一. 寫(xiě)字樓整體市場(chǎng)環(huán)境分析土地出讓 2002年度，%，為1997年以來(lái)的最高值，%。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。2002年末，%。出南山區(qū)新開(kāi)工寫(xiě)字樓比去年有所減少以外，其余各區(qū)都有不同程度的增長(zhǎng)，尤其以羅湖和福田兩區(qū)增加量最大。在區(qū)域分布上，羅湖、鹽田和寶安區(qū)沒(méi)有寫(xiě)字樓批準(zhǔn)預(yù)售。羅湖區(qū)和龍崗區(qū)的寫(xiě)字樓銷(xiāo)售面積較上年有所下降，低至歷年最低值。鹽田區(qū)基本持平。（2）由于國(guó)內(nèi)外的整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境，以及入世的利好效果，也帶動(dòng)了寫(xiě)字樓市場(chǎng)的良性發(fā)展，對(duì)寫(xiě)字樓市場(chǎng)的進(jìn)一步復(fù)蘇起到促進(jìn)作用，寫(xiě)字樓租賃面積有明顯增加，空置率下降，各類(lèi)企業(yè)對(duì)高質(zhì)素寫(xiě)字樓需求空間增大。國(guó)貿(mào)商業(yè)區(qū)代表性寫(xiě)字樓：國(guó)貿(mào)大廈周邊組團(tuán)寫(xiě)字樓：天安大廈、發(fā)展中心大廈、佳寧娜廣場(chǎng)、嘉里中心等主流客戶(hù)構(gòu)成：（1）深圳有較長(zhǎng)發(fā)展歷史的專(zhuān)業(yè)公司（2）規(guī)模較大的外資公司銷(xiāo)售價(jià)格：700010000元／平方米出租價(jià)格：50100元／平方米（不包管理費(fèi)）區(qū)域特點(diǎn)：此區(qū)域商業(yè)氣氛濃烈，具有一定的歷史代表性，國(guó)貿(mào)大廈始建于８０年代，是深圳市標(biāo)志性建筑物之一，因此它也是深圳較早的商業(yè)圈。該區(qū)域?qū)懽謽歉邫n次、高價(jià)位、以租為主是其顯要特點(diǎn)，客戶(hù)群多以跨國(guó)公司、國(guó)內(nèi)著名企業(yè)、大財(cái)團(tuán)、證券金融類(lèi)為主。進(jìn)駐此區(qū)域?qū)懽謽堑墓径嘁酝ㄓ?、電子、ＩＴ行業(yè)的中小型公司為主，地鐵工程的引入使該區(qū)域內(nèi)的商業(yè)環(huán)境更為火爆，不單只是寫(xiě)字樓，全區(qū)域內(nèi)的物業(yè)都有將有大幅升值機(jī)會(huì)。車(chē)公廟工貿(mào)工業(yè)圈代表性寫(xiě)字樓：世貿(mào)中心、創(chuàng)展中心周邊組團(tuán)寫(xiě)字樓：大慶大廈、喜年中心、中國(guó)有色大廈、財(cái)富廣場(chǎng)、天安數(shù)碼廣場(chǎng)主流客戶(hù)群體：（1）部分頗具實(shí)力的新興產(chǎn)業(yè)公司（2）創(chuàng)業(yè)型小型公司（3）考慮降低成本的中等發(fā)展公司銷(xiāo)售價(jià)格：60009000元／平方米出租價(jià)格：4580元／平方米（不包管理費(fèi)用）區(qū)域特點(diǎn)：多個(gè)寫(xiě)字樓與泰然工貿(mào)工業(yè)園組成民營(yíng)企業(yè)的辦公、研發(fā)基地，位置臨近中心區(qū)，雖不如ＣＢＤ有利，租售價(jià)格與中心區(qū)有較大差距，但作為中心區(qū)的一級(jí)輻射區(qū)，依托中心區(qū)同樣具一定市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)。%；。2) 寫(xiě)字樓區(qū)域發(fā)展不均衡，開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)西移2002年寫(xiě)字樓項(xiàng)目總體銷(xiāo)售呈現(xiàn)井噴式增長(zhǎng)，特別是具備中心區(qū)地位的高檔寫(xiě)字樓被辦公、投資人士所認(rèn)可。區(qū)內(nèi)已經(jīng)形成便捷的交通網(wǎng)絡(luò)，六大市政重點(diǎn)工程及數(shù)十個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)在緊鑼密鼓的進(jìn)行，未來(lái)城市核心的雛形已現(xiàn)。對(duì)于準(zhǔn)備擴(kuò)大公司規(guī)模，提升公司形象，加強(qiáng)國(guó)際商務(wù)來(lái)往的公司或機(jī)構(gòu)，入駐中心區(qū)將帶來(lái)更大商機(jī)。中心區(qū)是未來(lái)深圳的城市商務(wù)中心和行政文化中心，集金融、商貿(mào)、信息、文化、會(huì)展及行政功能于一體，是深圳未來(lái)建設(shè)成為現(xiàn)代化國(guó)際性城市、區(qū)域性經(jīng)濟(jì)中心城市和花園城市的最重要功能區(qū)。隨著中心區(qū)七大項(xiàng)目的動(dòng)工，區(qū)域內(nèi)寫(xiě)字樓市場(chǎng)正逐步興起，辦公及商業(yè)氛圍也將越來(lái)越濃。從江蘇大廈到正在建設(shè)的時(shí)代金融中心、中央商務(wù)大廈等寫(xiě)字樓，都呈現(xiàn)熱銷(xiāo)、旺租的市場(chǎng)反應(yīng)。在售樓盤(pán)分析項(xiàng)目名稱(chēng)均價(jià)主要推廣語(yǔ)管理