【正文】 格在300～600元/月左右，而一般的小戶型首付只需一兩萬，月供也僅僅在四五百元，如此算下來，只要有首付能力，購買小戶型顯然比租房劃算。小戶型如同樓市里的一批黑馬，一夜之間風(fēng)靡港城，并迅速引起廣大購房者和開發(fā)商的關(guān)注。畢竟，現(xiàn)在是“買方市場”的年代了，市場有一只無形的手正指導(dǎo)著開發(fā)商生產(chǎn)更為符合需要的產(chǎn)品。銷售價格：D座：5層，起價3350元/平方米，5—8層每層加60元/平米，8—10層每層加80元/平米，10——17層每層加100元/平米，17—20層每層加200元/平米；（D—1）3850元/平米，同層西北戶型3800元/平米起（），東南戶（）3900元/平米起，其他同層戶型2850元/平米戶型面積：銷售率：70%依據(jù)我們調(diào)查可知：開發(fā)區(qū)高層小戶型公寓銷售均價在3000—3500元/平米（含裝修）之間芝罘區(qū)高層小戶型公寓銷售均價在3500—4000元/平米（含裝修）之間2003年上半年到2004年是煙臺房地產(chǎn)市場小戶型“橫行”的市場，大部分小戶型推出后很快就被搶購，而且價格不斷走高。銷售價格：，14F，3090元/平方米；16層的樓座 13F 3050元/平方米/14F 3120元/平方米/16層帶閣樓5500元/平方米19層的樓座 17F 3320元/平方米/18F 3370元/平方米戶型面積：銷售情況：剩余9套海天花園小復(fù)式住宅地理位置：煙臺開發(fā)區(qū)長江路北側(cè)發(fā)展商：北京志遠(yuǎn)偉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項目概況：17層小高層，1—3層為商業(yè)網(wǎng)點，4—17層為精裝修小復(fù)式。海鷹大廈地理位置：煙臺市萊山區(qū)楓林路25號 (萊山區(qū)政府北)發(fā)展商：煙臺萬光城建綜合開發(fā)有限責(zé)任公司項目概況：1—3層帶十年租約全產(chǎn)權(quán)商鋪，4—20層為小戶型精裝修住宅。市場同類項目調(diào)查（小戶型高層公寓）煙臺錦江本項目的差異化優(yōu)勢是本項目優(yōu)越的地理優(yōu)勢和環(huán)境優(yōu)勢，并且目前市場上真正意義的休閑商務(wù)、精品商務(wù)產(chǎn)品是“市場空白點”，因此我們將本項目產(chǎn)品定位為：煙臺首席（高檔）休閑商務(wù)SOHO公寓——水岸生活 貴族商務(wù)“首席”，指出本項目的首創(chuàng)性和唯一性。同時更極大的改變了目前福山區(qū)一直沒有高級休閑購物區(qū)的局面。項目北臨福山高新區(qū)、開發(fā)區(qū)，東靠芝罘區(qū)、萊山區(qū)，周邊福山高新區(qū)、經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、明泉工業(yè)園、市高新農(nóng)業(yè)區(qū)、芝罘科技工業(yè)園等產(chǎn)業(yè)園分布四周，商務(wù)氛圍濃郁、地理位置優(yōu)越。福山作為煙臺的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)，是眾多外企和國內(nèi)知名企業(yè)的生產(chǎn)加工基地，大量外來人才流、資金流的涌入，除了帶動整個福山區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展外，還將推動整個區(qū)域的房產(chǎn)市場向更高層次邁進，會給房產(chǎn)市場的縱深發(fā)展帶來機會。分析三：福山區(qū)新建樓盤網(wǎng)點房的起價在4000元/㎡，而富豪花園的均價在3100元/㎡，從地段上分析，富豪花園位置稍微偏僻一些，所以價格偏低。起價在2100元/㎡，均價2600元/㎡左右。2600元/㎡多層2600元/㎡均價曙光名座：多層（小面積的賣得較好）③水域經(jīng)典社區(qū)，建筑面積16萬㎡，規(guī)劃為多層住宅，2005年春開工，詳細(xì)方案不祥。 1653元/㎡（4層）總價在6~17萬之間銷售率：75%（福山當(dāng)?shù)厝速徺I自用）②喜多小公寓（3~4層）~98㎡二期尚未開始，工程暫處停工期，據(jù)說2005年開始。所處位置是福山區(qū)未來高檔樓盤的集中地。名仕私家會所，滿足生活中一切溝通需要。所以一期的銷售取得了意想不到的快速成功。③22000㎡的步行街，共78套商鋪，一、二層整售。產(chǎn)品綜合素質(zhì)評價：以創(chuàng)建“煙臺首個健康主題生活區(qū)”，倡導(dǎo)新健康的和諧生活，其巨大的發(fā)展空間，使富豪成為置業(yè)投資的首選，并具備了更大的升值潛力。④共26棟多層，目前只余閣樓，其余全售完。②㎡小區(qū)內(nèi)大面積多功能會所，休閑運動廣場、健身娛樂設(shè)施零您盡享生活之美樂，配套的教學(xué)設(shè)施、銀行、批發(fā)市場、商場、使您的生活一切方便。⑤車庫：2600元/㎡多層84/85/86/87/108/110㎡銷售價格：①多層1800元/㎡起價，2150元/㎡最高價 ②閣樓1200元/㎡精裝修，全部售完。③三期由3棟高層組成，2005年春天開工。有資料顯示：，% 。毋庸置疑，原居住區(qū)居民的安置將是一個大問題，在拆遷、建設(shè)、銷售、入住的整個開發(fā)周期內(nèi)（至少一到兩年），原居住區(qū)居民會對房屋的二級市場產(chǎn)生很大的影響（租賃市場和二手房市場），進而影響一級市場?，F(xiàn)在年輕人的住房消費觀念都有所改變，一般情況下，他們從結(jié)婚之后，都不再與父母生活在一起，而是真正獨立“成家立業(yè)”了。結(jié)婚高峰時期，年輕人成為住房主力消費群體。究其原因，主要是由于以下幾個方面引起的：煙臺城市化進程加快，城市魅力凸現(xiàn)，外來人口大幅激增。據(jù)有關(guān)部門的統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，%。2004年第一季度主成交面積已顯現(xiàn)此種跡象（海濱豪宅除外），85～120㎡的經(jīng)濟實用型成為主力戶型，表明消費者已開始理性選擇。就煙臺目前供給的住宅看，這一群體往往是被市場遺忘的群體。在高端市場，本地人士需求日趨飽和，大量需求將來自市外，但具有較大的不確定性。貸款購房進行投資的居民已不在少數(shù)，其普遍心理是以房租獲利或轉(zhuǎn)手獲利，這種投資風(fēng)險將可能加大，其一，投資性購房比重顯著增加，各商業(yè)銀行將采取措施來控制貸款風(fēng)險；其二，目前廣泛關(guān)注的央行房貸政策討論看，雖然能降低銀行風(fēng)險，但某些政策在一定程度上不利于住房消費，如降低按揭成數(shù)將會在一定程度上增加實惠小房型面積的需求，同時由于首付增加，也會把部分現(xiàn)在的有效需求拒之市外，這部份需求主要來自剛工作不久的群體和低收入的家庭。城市基礎(chǔ)建設(shè)和舊城區(qū)改造產(chǎn)生動遷居民，這一購房群體也是住房消費主體之一，這一群體中部分屬于被動性提前購房。進城務(wù)工的農(nóng)村剩余勞動力多分布在建筑領(lǐng)域或服務(wù)行業(yè)，這一群體中居住多分布于城鄉(xiāng)結(jié)合部的民房或建筑工棚內(nèi)，由于薪水或務(wù)工目的等原因決定了這部分人對房屋租賃市場不會有較大影響。住房消費層次劃分日益明顯,需求結(jié)構(gòu)日益細(xì)化。、舊城改造。,人口流動性增強是家庭戶規(guī)?？s小的主要原因.,人口“老齡化”程度加深。住房供給結(jié)構(gòu)的調(diào)整在一定程度上緩解了供需矛盾，面積總價適中的中低價位住宅在未來的一段時間內(nèi)仍是消費的主體，其市場容量仍在增大。這充分說明低端消費市場蘊藏著一定的潛力，而利潤的驅(qū)使大部分發(fā)展商瞄準(zhǔn)的是高端市場的資本追逐，這是形成當(dāng)前住宅市場結(jié)構(gòu)性失衡的根本原因。從2003年10月28日，煙臺市規(guī)模最大的一次國有土地使用權(quán)專場拍賣會在財會中心舉行開始，煙臺市的土地供應(yīng)就打破了傳統(tǒng)，實現(xiàn)了透明化的競爭，但要實現(xiàn)最終的供需關(guān)系的平衡還需要一個很長的過程。 從1998年至2003年，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商品住宅銷售，平均每年以近31%的速度遞增。越來越多的異域購買將促進沿海地產(chǎn)的繁榮。隨著市區(qū)規(guī)劃的東西拓展，開發(fā)區(qū)的房價和人氣一起高漲，建設(shè)中的小區(qū)均價不低于2500元/㎡，平均3年房價就要翻一倍，這個發(fā)展速度出乎常人意料。南郊的房子因為位置偏遠(yuǎn)，房價暫時較低的大約在1800元/㎡左右（有的也突破2000元/㎡），價格是適合了工薪的要求，但社區(qū)配套、戶型設(shè)計、交通狀況都沒有質(zhì)的突破，大部分仍繼續(xù)著傳統(tǒng)的開發(fā)模式，對現(xiàn)在的年輕購房族的需求并沒有做深入的市場調(diào)查。從此打破了局域的游戲規(guī)則，“狼來了”不再僅僅是個傳說，而是跨步進入了內(nèi)外競爭開發(fā)的平臺上來，于是乎當(dāng)?shù)氐陌l(fā)展商嗅到了愈走愈近的硝煙味道，革命開始了。世紀(jì)名都毗鄰煙臺市政辦公大樓，建筑總面積達45萬平方米，立志成為煙臺東部城市化進程的城市建筑標(biāo)志性景觀。 從萊山區(qū)規(guī)劃圖上看（借用萊山規(guī)劃篇）,中心位置有個顯眼的三角形，有人稱它是萊山的“三角地帶”，這個三角形是觀海路、迎春大街和連城路相互交錯而成的，在這個地帶中有行政中心、市廣播電視中心、國際商城三個大的行政傳播商業(yè)建筑群，還有一個CEC在房地產(chǎn)開發(fā)的影響下，煙臺城市的定位和規(guī)劃也在重新布局，幾乎每個可能發(fā)展的地塊都找到了它存在的價值，并且是最大化在延伸。煙臺這幾年的房地產(chǎn)業(yè)，總覺得像后一種情況。投標(biāo)人：（公章） 法定代表人：（印鑒） 煙臺高爾夫國際公寓項目營銷策劃投標(biāo)方案投標(biāo)書組成 投標(biāo)函 投標(biāo)企業(yè)的狀況及相關(guān)資料 投標(biāo)企業(yè)曾承攬類似項目的業(yè)績及用戶評價 策劃人員簡介及近兩年業(yè)績介紹 企業(yè)近兩年業(yè)績情況 營銷策劃方案 營銷說明及銷售策略 投標(biāo)報價及分析預(yù)算書策劃總原則： 改造煙臺西部形象的一個創(chuàng)造性思路——規(guī)劃評估建議 為市場供應(yīng)個性化的建筑產(chǎn)品——定位評估建議 自然主義色彩的城市商住復(fù)合地產(chǎn)——概念設(shè)計方案 給產(chǎn)品一件好衣服，給銷售一個好環(huán)境——包裝方案 形象領(lǐng)先的交叉營銷組合系統(tǒng)——營銷方案 以產(chǎn)品為核心的整合營銷傳播——推廣方案 效益為先的成本概念——成本方案策劃書目錄第一部分：產(chǎn)品策劃方案及報價………………………………………………9一、 市場分析及產(chǎn)品定位、投資回報分析…………………………………23二、 項目功能策劃、創(chuàng)新策劃………………………………………………29三、 戶型設(shè)計及戶型分類……………………………………………………30四、 項目目標(biāo)客戶定位………………………………………………………39五、 戶型策劃及方案概念設(shè)計………………………………………………40第二部分：廣告策劃方案及報價………………………………………………42一、 標(biāo)志設(shè)計…………………………………………………………………43二、 項目包裝…………………………………………………………………57三、 氣氛營造…………………………………………………………………58四、 平面設(shè)計…………………………………………………………………60五、 廣告設(shè)計…………………………………………………………………63第三部分：營銷策劃方案……………………………………………………… 67一、 價格策略…………………………………………………………………67二、 推廣策略…………………………………………………………………68三、 銷售策略…………………………………………………………………71第四部分：銷售代理方案……………………………………………………… 75一、 銷售代理方式……………………………………………………………75二、 責(zé)任和義務(wù)………………………………………………………………75第五部分：投標(biāo)報價及預(yù)算編制………………………………………………77第一部分：產(chǎn)品策劃方案及報價一、 煙臺市場分析及產(chǎn)品定位、投資回報分析煙臺房地產(chǎn)市場分析 一個產(chǎn)業(yè)，有時候會在大浪淘沙過后，卻好像沒有多大的改變；有時候又會在不知不覺中走出很長一段路程。03年煙臺的房產(chǎn)如雨后春筍般的競相面世，雖然與南方城市的建筑相比仍有差距，但對建筑規(guī)劃和物業(yè)管理人性的關(guān)注已經(jīng)遠(yuǎn)非當(dāng)年。品質(zhì)卓越的黃海城市花園以大社區(qū)、精品居的成熟理念追捧于市場，分布其左右的大學(xué)城海洋花園、萬光觀海花園、海天名人廣場、銀和怡海山莊等社區(qū)幾乎聚集了全煙臺80%的上層人士和鉆石貴族。CEC濱海北路以南那塊規(guī)劃中的中央CBD商務(wù)區(qū)，積淀了煙臺地產(chǎn)界重重的一碼。房價漲得確實可喜，可煙臺的工資水平和消費相比一直縮水，勤勞的工薪族迷惑，到底是工資賺得太少還是消費偏高？房價有政府和非政府人士一起拉動，可工資卻無人問津，一個月的工資還買不到一個平米的空間，眾盤林立可適合工薪族的價格卻寥寥無幾，煙臺的有錢族還能支撐70%的市場多久呢？以發(fā)展的眼光看，支持房產(chǎn)市場的主流消費群還是工薪和中低端群體，解決和改善這部分人的居住環(huán)境和居住層次應(yīng)該是一個城市地產(chǎn)發(fā)展的第二步，煙臺亟待邁出這一步。在那個富得發(fā)荒的年代里，房子空空到處都是，800元/㎡還的考慮考慮，可現(xiàn)在1800元/㎡的已經(jīng)很難買到了。煙臺作為東部沿海城市，仰仗天然的海景資源和宜人的舒適氣候，足以成就不可復(fù)制的房產(chǎn)絕版，品質(zhì)和管理的人性化將是絕版的先決與核心。目前保留的只有214家。要最終解決土地供應(yīng)與房地產(chǎn)開發(fā)的矛盾，唯一的出路就是加快土地供應(yīng)的市場化進程。首先從住宅戶型面積配比看，大戶型的供應(yīng)量比較充沛，而小戶型的住房明顯不足，不論在市中心的白石新城、東郊的綠色家園還是西郊的萬光希望家園推向市場的50～85㎡左右的小戶型都很走俏，短期內(nèi)一搶而空。東郊海岸線的銀和怡海、海天名人廣場、黃海城市花園、萬光觀?；▓@等正攜手構(gòu)建煙臺