【正文】 表1項(xiàng) 目用地面積（公頃）所占比重（%）人均面積（㎡/人）居住區(qū)規(guī)劃總用地100其 中居住用地100其 中住宅用地公建用地道路用地公共綠地河涌用地?zé)o高壓線控制用地?zé)o城市道路用地?zé)o 密度指標(biāo)主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表 表2居住套數(shù)1043套居住人口3251人總建筑面積111386㎡其中住宅建筑面積102270㎡公共建筑面積9116㎡住宅平均層數(shù)12層人口毛密度563人/公頃住宅面積毛密度17705㎡/公頃住宅面積凈密度86809㎡/公頃%容積率總建筑密度%綠地率% 公共服務(wù)設(shè)施規(guī)劃根據(jù)住宅小區(qū)規(guī)劃要求進(jìn)行設(shè)置公共服務(wù)設(shè)施表 表3編 號(hào)項(xiàng) 目建筑面積（㎡）用地面積（㎡）數(shù) 量1幼兒園149368712小學(xué)3中學(xué)4衛(wèi)生站12412415文化活動(dòng)中心232187516球類場地85485437糧油店14514518肉菜市場2121212119副食品店546546310飲食店15781578111飯店487487212小吃店354354313綜合百貨店875875114日用雜品店784784415五金交電建材店114114116理發(fā)店9797117廢品收購店9595118書報(bào)銷售店8787219公共電話亭7575620中西藥店8989121水果店114114222綜合修理店123123123儲(chǔ)蓄所147147124郵政所7878125電訊營業(yè)廳8787126汽車停車場（庫）3125327自行車（摩托車）停車場（庫）612328變電房7474129路燈配電室5454130凈化石油氣站115115131公共廁所121121232垃圾集散點(diǎn)7878133小區(qū)綜合管理處245122134居民委員會(huì)2451221（二）、項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)及經(jīng)營的組織與實(shí)施計(jì)劃開發(fā)方案設(shè)想與分析項(xiàng)目周邊有很多個(gè)小山丘，環(huán)境安靜，空氣清新，而且交通位置十分便利，出門口就是廣深高速，開泰大道，距離市區(qū)只有15分鐘車程。（五）推廣語： 針對本項(xiàng)目的特性，其目標(biāo)客群是有一定局限性的，且有著心理上的尊崇和生活上的高品質(zhì)追求,因此需通過強(qiáng)有力的廣告推廣和形象包裝來吸引貴族們的關(guān)注。以此進(jìn)行大力度、大范圍的傳播，讓目標(biāo)客戶在短時(shí)間內(nèi)對項(xiàng)目充滿信心，并促進(jìn)迅速購買。即該時(shí)期內(nèi)項(xiàng)目基本不再進(jìn)行大的宣傳推廣，針對剩余的幾套尾房，采用變相降價(jià)的促銷方式，以贈(zèng)送家具、裝修、物業(yè)管理費(fèi)等達(dá)到迅速清盤的目的。即項(xiàng)目開盤后先消化VIP卡發(fā)售期的客戶積累，然后采用低開高走的價(jià)格策略，配以強(qiáng)勢媒體宣傳推廣，吸引并促成大批新客戶成交，消化掉項(xiàng)目體量的80%左右，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的快速銷售。此時(shí)期的幾個(gè)階段中，基本上每個(gè)階段都要采用密集式、多渠道的宣傳推廣，擴(kuò)大項(xiàng)目影響，樹立開發(fā)商品牌形象。這個(gè)時(shí)期的主要任務(wù)是消化VIP卡發(fā)售期的客戶資源，并促成新客戶成交。v 因此，這個(gè)時(shí)期的銷售采用“低價(jià)面市，開閘蓄水”的策略。 以價(jià)格作為武器，刺激市場消費(fèi)。 在本項(xiàng)目的營銷推廣中，將貫徹以下兩點(diǎn)總體策略：v 地段的炒作：通過先期的宣傳先將地段炒熱，為客戶描繪出此區(qū)域未來發(fā)展的前景及高貴生活氛圍，吸引目標(biāo)客戶的關(guān)注。蘊(yùn)含豐富的負(fù)離子、氧離子，空氣清新自然。每個(gè)建筑小組團(tuán)內(nèi)都有小型園林,各道路兩旁種植樹和花草, 另外全心傾力打造多個(gè)歐陸式風(fēng)情主題園林。在小區(qū)外圍有環(huán)形小道，供業(yè)主平時(shí)散步。v 為方便人們停放車輛，小區(qū)建有多個(gè)地上和地上大型停車場，總泊位數(shù)為1350個(gè)。（4）商業(yè)及其他：總建筑面積5302m2。另外，東向及南向的建筑都采用座北向南布局，一梯3戶和二梯4戶，為9層高，南北對流，超寬樓距，既保證各單位的私密性，又有利于將風(fēng)引進(jìn)小區(qū)，增強(qiáng)小區(qū)空氣的流通，給人一種溫馨愜意的超級(jí)享受。問君何能爾，心遠(yuǎn)地自偏”。因此根據(jù)地理上的優(yōu)勢，本項(xiàng)目規(guī)劃的中心思想就是要建立一個(gè)擁有高級(jí)住客會(huì)所，設(shè)備豪華完善　身心舒暢，坐擁綠茵樂趣，景色優(yōu)美怡人的綠化優(yōu)美的住宅小區(qū)，滿足都市人擺脫工作壓力，追求輕松、愜意、優(yōu)游、從容的生活環(huán)境。土地規(guī)劃用途：二類居住用地。v 價(jià)格走勢策略:遵循兩條原則：低開高走，穩(wěn)步提升；在保證利潤的前提下，提高銷售速度。 以下是廣州市111月的住宅成交均價(jià)統(tǒng)計(jì)表：v 受到國家政策的影響,實(shí)行限價(jià)限戶型,推出廉租房等政策措施，廣州的房價(jià)有所回落。v 面積配比切當(dāng)，尺度適宜，交通面積控制在最小。其中：v 二房二廳（8090余平方米） 占30%左右；v 三房二廳（90100余平方米）占60%左右；v 四房三廳（100120平方米以上） 占10%左右；二房二廳三房二廳四房二廳戶型設(shè)計(jì)建議： v 單體設(shè)計(jì)強(qiáng)調(diào)戶戶景觀最大化，通風(fēng)采光條件好。消費(fèi)者職業(yè)：職業(yè)經(jīng)理人、專業(yè)技術(shù)人員、公務(wù)員、醫(yī)師、教師、自由職業(yè)者、中小私企主等?！癜ú糠掷夏耆恕褚虼宋艺J(rèn)為本案應(yīng)定位成歐陸建筑風(fēng)格與中式園林景觀相結(jié)合的中檔純居住性小區(qū)。（2）現(xiàn)在正遭遇金融危機(jī)，房地產(chǎn)市場十分低迷。一旦更多的知名房地產(chǎn)商家進(jìn)入開發(fā)區(qū)，其發(fā)展前景將是非常廣闊的。(2)公共設(shè)施配套——由于地塊附近方圓幾百米都是一些小山坡，目前還沒進(jìn)行過任何開發(fā)，所以公共服務(wù)設(shè)施與市政設(shè)施配套尚不完善。（4）市場潛力——蘿崗周邊為工業(yè)區(qū)，規(guī)劃未配套居住及服務(wù)設(shè)施。從消費(fèi)者購房決策因素中可以看出，價(jià)格是最重要的因素，因取得價(jià)格優(yōu)勢是目前我項(xiàng)目的一種競爭策略 ?！癖＠阊┥剑禾}崗科學(xué)城開創(chuàng)大道以北,水西環(huán)路以東 ，均價(jià)13000元/㎡ ，洋房，廣州市保利房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。購買能力分析： 從2008年9月政府職能部門的調(diào)查看出：% ； %；% 。因此估計(jì)將會(huì)進(jìn)入新一輪下降的階段，而成交量應(yīng)該會(huì)有一定幅度的回升。 目前，廣州市蘿崗區(qū)轄區(qū)內(nèi)有夏港、東區(qū)、聯(lián)和、蘿崗、永和5個(gè)街道和九龍鎮(zhèn)。%，%。主要包括一下五大功能組成。項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)是計(jì)算項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)以及建設(shè)、銷售過程中現(xiàn)金流，分析項(xiàng)目投資的可行性。項(xiàng)目市場調(diào)查與分析是對規(guī)劃項(xiàng)目的可行性分析，通過對市場的狀況分析以及地塊的SWOT分析，來分析項(xiàng)目開發(fā)的可行性。摘要 本項(xiàng)目位于蘿崗中心區(qū)附近，毗鄰廣深高速公路，開泰大道，交通位置十分便利。項(xiàng)目背景是對項(xiàng)目周邊環(huán)境的描述，分析項(xiàng)目所處區(qū)域的經(jīng)濟(jì)，政治以及環(huán)境的情況。項(xiàng)目營銷推廣目的是設(shè)計(jì)一套營銷策略，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的快速銷售。（2）蘿崗區(qū)功能定位蘿崗中心區(qū)的建設(shè)將徹底改變目前蘿崗區(qū)單一的城市功能，為片區(qū)提供區(qū)級(jí)的辦公、商業(yè)、文化和體育設(shè)施配套，增加人口聚集，實(shí)現(xiàn)就業(yè)－居住的區(qū)內(nèi)平衡。 （2）財(cái)政收入：2007年，%。行政區(qū)域與人口環(huán)境 為加快實(shí)施廣州城市發(fā)展“東進(jìn)”戰(zhàn)略，發(fā)揮開發(fā)區(qū)的輻射帶動(dòng)作用，統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展，2005年4月，經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)，在開發(fā)區(qū)基礎(chǔ)上，整合周邊農(nóng)村地區(qū)，設(shè)立蘿崗區(qū)，管轄面積達(dá)393平方公里。廣州市第二中學(xué)科學(xué)城永和開發(fā)區(qū)木強(qiáng)水庫二、市場調(diào)查與分析(一)市場狀況分析總體樓價(jià)走勢分析： 廣州的房價(jià)總體價(jià)位還是處于較高的水平，仍然處于有效需求嚴(yán)重不足的狀態(tài)。“三口之家”繼續(xù)成為置業(yè)群體中主流的家庭結(jié)構(gòu)模式。項(xiàng)目競爭態(tài)勢分析： ●萬科城：蘿崗科學(xué)城中心區(qū)東側(cè)，均價(jià)18000元/㎡ ，獨(dú)棟別墅,聯(lián)體別墅，廣州市萬科房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。v 萬科城、保利香雪山等品牌影響力較大，且配套較齊全完善，而比利華山、海倫堡在價(jià)格上有很強(qiáng)的吸引力，這些將成為區(qū)域內(nèi)主要的競爭對手。（3）交通便捷——地塊周邊有廣深高速，開創(chuàng)大道，廣汕路、長嶺路等城市快速干道，更有東二環(huán)、廣惠高速可輻射廣州周邊區(qū)域及珠三角，同時(shí)規(guī)劃有鐵4號(hào)線通過。 劣勢分析 (1)現(xiàn)狀城市意象——地塊位于城市邊緣地段，屬于城鄉(xiāng)結(jié)合部，在城市人群中心理意象較差，短期內(nèi)難以改變，對市場啟動(dòng)較為不利。蘿崗區(qū)憑借其良好的經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢態(tài)，巨大的土地儲(chǔ)存量和優(yōu)越的自然環(huán)境，只要主動(dòng)吸引一批品牌開發(fā)商進(jìn)駐，將會(huì)對房地產(chǎn)市場形成較大的拉動(dòng)力。如銀行加息，第二套房首付增加到四成，物業(yè)稅等。三、市場定位（一）項(xiàng)目形象定位在對本案周邊項(xiàng)目進(jìn)行大量調(diào)查以及針對目前項(xiàng)目的園林景觀設(shè)想效果并結(jié)合居住質(zhì)素的分析后，我認(rèn)為本案在定位上應(yīng)當(dāng)區(qū)別于目前位于蘿崗區(qū)的所有項(xiàng)目，并且應(yīng)當(dāng)在居住質(zhì)素和居住環(huán)境上高于同區(qū)域的所有項(xiàng)目，借此形成項(xiàng)目賣點(diǎn)，與同區(qū)域競爭項(xiàng)目產(chǎn)生差異化優(yōu)勢。年齡：25—45歲的中青年人群，家庭年收入：8~13萬為主，兼顧部分中高收入人群?！駐 戶型面積布局上，主力戶型為兩房和三房單元，雙陽臺(tái)設(shè)計(jì)，部分兩房和三房單位主人房帶弧形落地飄窗。v 戶型布置合理緊湊，功能分區(qū)滿足人的生理要求。與此同時(shí)，全國樓市整體低迷、地震、暴雨等利空消息不斷，市場經(jīng)歷著前所未有的考驗(yàn)。初步定價(jià)為7500元/平方米。四、規(guī)劃設(shè)計(jì)項(xiàng)目規(guī)劃硬性指標(biāo)：用地面積： 57763 平方米 。