《合同風(fēng)險(xiǎn)控制》ppt課件-全文預(yù)覽
【正文】 (1)產(chǎn)權(quán)清晰，無查封，無糾紛 (2)符合上市交易條件 內(nèi)部資料 僅供學(xué)習(xí) 嚴(yán)禁外傳 違者嚴(yán)懲 目前業(yè)務(wù)涉及到的房屋權(quán)屬性質(zhì)： ? 商品房 ? 公房：標(biāo)準(zhǔn)價(jià)、優(yōu)惠價(jià)的不能補(bǔ)成成本價(jià)的，做不了抵押消費(fèi)貸款 ? 央產(chǎn)房：央產(chǎn)上市證明 ? 5年以上經(jīng)濟(jì)適用房 ? 5年以內(nèi)經(jīng)濟(jì)適用房 ? 回遷房 ? 康居房 ? 商鋪 ? 寫字樓 ? 使用權(quán) ? 產(chǎn)權(quán)證未下發(fā) ? 改底單 ? 婚前與婚后財(cái)產(chǎn) ? 普通住宅與非普通住宅 ? 減免 內(nèi)部資料 僅供學(xué)習(xí) 嚴(yán)禁外傳 違者嚴(yán)懲 溫馨提示 ? 交易標(biāo)的物為非法建筑或已被列人拆遷范圍 ? 房屋權(quán)屬有爭(zhēng)議 ? 房屋已出租他人而出賣人未依規(guī)定通知承租人而侵害承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的 ? 房屋已設(shè)定抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人書面同意轉(zhuǎn)讓的 ? 被依法查封或者被依法以其它形式限制房屋所有權(quán)屬轉(zhuǎn)讓的 ? 交易房屋存在嚴(yán)重質(zhì)量瑕疵的 ? 未經(jīng)所屬單位同意或未經(jīng)有權(quán)機(jī)關(guān)登記審批的公房等不完全產(chǎn)權(quán)房屋 ? 尚未取得房屋所有權(quán)證的房屋 ? 僅擁有使用權(quán)的房屋 ? 五年內(nèi)經(jīng)濟(jì)適應(yīng)住房的買賣 ? 特殊房產(chǎn)，譬如軍產(chǎn)房、鄉(xiāng)產(chǎn)房及國(guó)家安全保密單位房產(chǎn) 內(nèi)部資料 僅供學(xué)習(xí) 嚴(yán)禁外傳 違者嚴(yán)懲 ? ：誰(shuí)有權(quán)利賣房？ 產(chǎn)權(quán)人本人簽署或取得權(quán)利人的有效授權(quán) 內(nèi)部資料 僅供學(xué)習(xí) 嚴(yán)禁外傳 違者嚴(yán)懲 產(chǎn)權(quán)人情況 : ? 至今未婚 :單身證明 ? 已婚：配偶同意出售證明 ? 離異：離婚協(xié)議 /離婚證 ? 再婚 : 婚前婚后財(cái)產(chǎn) ? 喪偶：繼承公證 ? 繼承：產(chǎn)權(quán)人身故 /產(chǎn)權(quán)人及配偶均身故 繼承公證 ? 外籍人士 :鏈接 ? 港澳臺(tái) : ? 未成年人 : 監(jiān)護(hù)公證 ? 單位 ? 按揭 ? 公證 (委托 ) 內(nèi)部資料 僅供學(xué)習(xí) 嚴(yán)禁外傳 違者嚴(yán)懲 ：誰(shuí)有權(quán)利買房？ ? 未婚 ? 已婚 ? 外籍人士 ? 港 /澳 /臺(tái) ? 未成年人 ? 個(gè)人與單位 ? 按揭 ? 公證 ? 全款 ? 市屬公積金 ? 國(guó)管公積金 ? 房屋抵押貸款 內(nèi)部資料 僅供學(xué)習(xí) 嚴(yán)禁外傳 違者嚴(yán)懲 小結(jié)： 契約當(dāng)事人信息核查事項(xiàng) ? 產(chǎn)權(quán)人本人 —— 證件核實(shí) ? 合法受托人 —— 委托書及 /或委托公證書 ? 當(dāng)事人的權(quán)利能力和行為能力 —— 產(chǎn)權(quán)證、身份證件及通過溝通的初步判斷 ? 共有權(quán)人的處分意見 —— 共有權(quán)人信息核實(shí)、能夠出具同意出售證明 ? 未成年人、無民事行為能力人及限制民事行為能力人 ——法定代理人代理或監(jiān)護(hù)人代理（監(jiān)護(hù)公證） 內(nèi)部資料 僅供學(xué)習(xí) 嚴(yán)禁外傳 違者嚴(yán)懲 ：承擔(dān)哪些居間代理活動(dòng)？ ? 接受買賣方的委托 (替賣方發(fā)布信息 ,帶買方看房 ) ? 代收 \轉(zhuǎn)付定金 ? 撮合交易 (提供訂立合同的機(jī)會(huì) ) ? 合同履行保障 (簽后服務(wù) ) ? 買方拿房本并入住 ,賣方拿售房款 內(nèi)部資料 僅供學(xué)習(xí) 嚴(yán)禁外傳 違者嚴(yán)懲 合同履行：操作流程如何保障？ ? 最簡(jiǎn)單穩(wěn)妥的解決方案：分段付款，見本付清 ? 全款交易：簽看房確認(rèn)書 簽定金協(xié)議，支定金 簽買賣合同、居間合同 文件齊全報(bào)單 過首付 過戶 出證 物業(yè)交割 付尾款 ? 商貸交易：過首付 評(píng)估 面簽 批貸 過戶 見本 /見稅放 ? 公積金交易：過首付 過戶 面簽 評(píng)估 見本 /見稅放 ? 轉(zhuǎn)按揭：過首付 提交資料 評(píng)估 銀行審核并辦理手續(xù) 贖樓解押 過戶 出本 抵押 內(nèi)部資料 僅供學(xué)習(xí) 嚴(yán)禁外傳 違者嚴(yán)懲 合同履行：操作流程如何保障？ ? 基于民事法律關(guān)系的特性，即法無明文禁止即可為，同一宗房產(chǎn)交易可以衍化出不同的履行方案，存在無限種可能。只要我們用心去為交易雙方著想，一定能夠找到更好的解決方案。 內(nèi)部資料 僅供學(xué)習(xí) 嚴(yán)禁外傳 違者嚴(yán)懲 做低合同價(jià) ? 甲乙雙方協(xié)商一致 ， 乙方支付房款人民幣 XX元 、 綜合補(bǔ)償款人民幣 XX元 ， 二者不可分割 ， 甲方凈得款項(xiàng)共計(jì)
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