【正文】 萬州 ” 。 2) 萬州建設(shè)“重慶第二大城市”規(guī)劃分為三個階段：到 2020 年，主城區(qū)人口《 中恒江南 第一城》 項目定位報告 理想陽光房地產(chǎn)綜合服務(wù)機構(gòu) 版權(quán)所有 9 達到 62 萬，建成區(qū)面積 50 平方公里，城鎮(zhèn)化率達到 %；到 2020 年，主城區(qū)人口達到 70 萬，建成區(qū)面積 60 平方公里，城鎮(zhèn)化率達到 55%；到 2020年，主城區(qū)人口達到 100 萬，建成區(qū)面積 100 平方公里，城鎮(zhèn)化率達到 70%，在三峽庫區(qū)率先實現(xiàn)現(xiàn)代化。主要經(jīng)濟指標(biāo)實現(xiàn)“三個翻番”。主城區(qū)建成面積達到 58 平方公里，城鎮(zhèn)人口達到 萬，城鎮(zhèn)化率達到%。 c) “二十年建成百萬人口大城市”，就是到 2020年主城區(qū)達到 100平方公里，人口 100 萬左右，城鎮(zhèn)化率達到 70%，經(jīng)濟增長繼續(xù)保持較高速度，國內(nèi)生產(chǎn)總值在 2020 年基礎(chǔ)上翻三番，超過全國平均水平，把萬州建設(shè)成為經(jīng)濟更加發(fā)展、民主更加健全、科教更加進步、文化更加繁榮、社會更加和諧、人民生活更加殷實，綜合實力在西部地區(qū)除省會城市外力爭排在一、二位 《 中恒江南 第一城》 項目定位報告 理想陽光房地產(chǎn)綜合服務(wù)機構(gòu) 版權(quán)所有 10 13%10%%0%2%4%6%8%10%12%14%萬州 重慶 全國“十一五”發(fā)展規(guī)劃比較（年均增長率）圖 萬州區(qū)“十一五”期間（ 2020— 2020 年）發(fā)展規(guī)劃 “十一五 ”經(jīng)濟和社會發(fā)展主要目標(biāo)比較 萬州年均增長（％） 國民經(jīng)濟生產(chǎn)總值 13% 固定資產(chǎn)投資 10% 工業(yè)增加值 17% 社會消費品零售總額 15% 城市居民人均可支配收入 11% 農(nóng)村居民人均可支配收入 9% 單位生產(chǎn)總值能源消耗 18% 圖 《 中恒江南 第一城》 項目定位報告 理想陽光房地產(chǎn)綜合服務(wù)機構(gòu) 版權(quán)所有 11 %%%%%%%%%%“十一五”經(jīng)濟和社會發(fā)展主要目標(biāo)比較國民經(jīng)濟生產(chǎn)總值固定資產(chǎn)投資工業(yè)增加值社會消費品零售總額城市居民人均可支配收入農(nóng)村居民人均可支配收入 圖 “十一五”期間（ 2020~2020 年），萬州區(qū)規(guī)劃的國民經(jīng)濟年均增長幅度達到了 13%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于全國和重慶市的規(guī)劃指標(biāo)（全國為 %、重慶市為 10％），顯示了萬 州區(qū)對未來國民經(jīng)濟發(fā)展的樂觀和自信。重慶市國土房管局人士說：“主城區(qū)每年要提供約 1200 畝房地產(chǎn)開發(fā)凈用地，建設(shè) 200 萬平方米的普通商品住房，主要滿足城鎮(zhèn)建設(shè)拆遷安置戶和中低收入者的購房需求?！啊兑庖姟芬蟮陌仓梅吭词?30%以上，主要滿足低收入被拆遷戶選擇購買或進行產(chǎn)權(quán)調(diào)換安置的需要。業(yè)內(nèi)人士計算，如果一宗土地的出讓總額是 1 億元，空置一年的土地閑置費為500 萬元。 本項政策可能加速萬州房地產(chǎn)市場的洗牌速度，導(dǎo)致一部分中小型開發(fā)商面《 中恒江南 第一城》 項目定位報告 理想陽光房地產(chǎn)綜合服務(wù)機構(gòu) 版權(quán)所有 13 臨退市，但也可能導(dǎo)致一部分手頭有土地的開發(fā)商加快開發(fā)速度，造成短時間內(nèi)競爭的加劇。 “國六條”對萬州房地產(chǎn)市場的影響分析 1) 國六條中“ 90 平方米以下住房須占項目總面積七成以上”最終被定義為項目控制與總量控制相結(jié)合的政策，導(dǎo)致本政策在具體執(zhí)行過程中，存在靈活變通的可能性。這一政策的實施，可能將進一步增加房地產(chǎn)投資成本和風(fēng)險。 6) 公積金政 策的出臺，使市民置業(yè)、房貸更為方便與自由，市民申請住房公積金貸款買房將更加方便，可以降低購房者的首付款壓力和貸款利息壓力，這在一定程度上可以激發(fā)部分購房者的積極性。淹沒涉及 1 座城市、 32 個鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）、 370家工礦企業(yè)、 1134 個單位，淹沒陸地面積 49 平方公里，動態(tài)搬遷人口 25 萬（主要是城鎮(zhèn)居民），靜態(tài)移民補償 億元，是三峽移民之都。 隨著移民遷建掃尾，大面積的集資建房減少，萬 州房地產(chǎn)市場經(jīng)過了一段調(diào)整期后，目前正在由特殊市場向一般市場過渡，開始走向良性發(fā)展軌道。商品房開發(fā)用地則從兩年前的 20%激增 到 55%，商品房開發(fā)正在成為土地開發(fā)的活躍區(qū)域，未來商品房將成為萬州區(qū)房地產(chǎn)市場的主力。萬州區(qū) 委、區(qū)政府還結(jié)合萬州的實際情況，制訂了一系列比較完備的對外開放優(yōu)惠政策，進一步優(yōu)化了萬州區(qū)的投資環(huán)境，投資政策更加開明，投資環(huán)境更加寬松。 至 2020 年 4 月末，萬州區(qū)金融機構(gòu)本外幣各項存款余額201 億元，同比增長 %，而本外幣各項貸款余額只有 億元，同比增長僅有 %。央行公布的全國平均存貸比約在 70%左右，萬州的 %大大低于這個數(shù)字。特別是萬州四大國有商業(yè)銀行， 2020 年 14 月除了建行貸款是 增長外，其余 3 家銀行的貸款額居然全部呈負(fù)增長。 二、 金融政策對個人購房的影響 《 中恒江南 第一城》 項目定位報告 理想陽光房地產(chǎn)綜合服務(wù)機構(gòu) 版權(quán)所有 17 緊縮銀根只是對房地產(chǎn)企業(yè)而言，對個人購房不產(chǎn)生直接影響。 小結(jié)分析： 1) 總體來看，移民、庫區(qū)、金融、國六條等政策對我們項目的影響是利大于弊，機會大于威脅。并且這一形勢在未來很長一段時期內(nèi)仍將持續(xù)存在。從萬州來看， 2020 年，萬州人均國民生產(chǎn)總值超過了 1000美元（按照人民幣計算為 8867 元），出現(xiàn)房地產(chǎn)消費熱也是情理之中的事情。 c) 國民經(jīng)濟決定房地產(chǎn)。我國國民經(jīng)濟的持續(xù)高速發(fā)展，是房地產(chǎn)高速發(fā)展最大的驅(qū)動力。與之相對應(yīng)，“十五”期間，我國國內(nèi)生產(chǎn)總值年均增長 %，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入年均增長 %。 2020 年，萬州區(qū)完成國民生產(chǎn)總值 元，同比增長 %，分別比全國、重慶市高 和 個百分點，年均增長 %。 c) 在 “十五”期間，萬州區(qū)國內(nèi)經(jīng)濟保持高速發(fā)展態(tài)勢。 全社會固定資產(chǎn)投資累計完成 345 億元，年均增長 %。城鎮(zhèn)化率 %，比上年 提高 個百分點。全年接待海內(nèi)外游客 萬人次，同比增長 %，實現(xiàn)海內(nèi)外旅游收入 億元，同比增長 %。全年實現(xiàn)工業(yè)品出口交貨值 億元，同比下降 %。 圖 49010203040502020 2020 2020第一產(chǎn)業(yè)（％） 第二產(chǎn)業(yè)（％） 第三產(chǎn)業(yè)（％）《 中恒江南 第一城》 項目定位報告 理想陽光房地產(chǎn)綜合服務(wù)機構(gòu) 版權(quán)所有 22 圖 關(guān)于“產(chǎn)業(yè)空心化”問題的分析 1) “不破不立，大破大立”。中央已經(jīng)把三峽庫區(qū)定位為新型經(jīng) 濟區(qū)，將原來單純的對口支援會升級為庫區(qū)經(jīng)濟社會發(fā)展工作會。 010203040506070802020 2020 2020 2020 2020工業(yè)總產(chǎn)值比較（億元）《 中恒江南 第一城》 項目定位報告 理想陽光房地產(chǎn)綜合服務(wù)機構(gòu) 版權(quán)所有 23 d) 發(fā)展三峽庫區(qū)經(jīng)濟已經(jīng)成為重慶市委市政府的重中之重， 2020 年 12 月26 日，到任第一天的重慶 市委書記汪洋第一站就趕赴三峽庫區(qū)調(diào)研，汪洋指出，當(dāng)前最重要的是要加快三峽庫區(qū)經(jīng)濟發(fā)展，如果不加快發(fā)展庫區(qū)經(jīng)濟，就無法完成中央的重托。 e) 萬州抓住三峽大移民、西部大開發(fā)的大好時機和自然資源優(yōu)勢 ，打造出全新的投資硬環(huán)境；抓住國家對庫區(qū)產(chǎn)業(yè)扶持的“特惠”政策和全國對口支援三峽庫區(qū)的政治優(yōu)勢，全力打造最佳投資軟環(huán)境，吸引了一批工業(yè)、農(nóng)業(yè)、商貿(mào)等產(chǎn)業(yè)項目落戶萬州。 萬州國民經(jīng)濟發(fā)展的重點在工業(yè)，希望在工業(yè)，潛力也在工業(yè)，發(fā)展萬州工業(yè)是萬州經(jīng)濟發(fā)展的重中之重。 e) 根據(jù)萬州區(qū)經(jīng)貿(mào)委數(shù)據(jù)，截止到 2020 年上半年，全區(qū)工業(yè)部門累計完成投資 億元，同比增長 %（其中不含跨區(qū) 億元，同比增長《 中恒江南 第一城》 項目定位報告 理想陽光房地產(chǎn)綜合服務(wù)機構(gòu) 版權(quán)所有 24 90%），工業(yè)投資占全社會固定資產(chǎn)投資的比重達 %。目前，萬州區(qū)外來人口有 6 萬多人，具有勞動能力的有 45000 余人，主要從事個體經(jīng)營和服務(wù)行業(yè)等工作。 3) 萬州現(xiàn)有住宅質(zhì)量較低，具有改善住房條件的內(nèi)在動因。 5) 從居民構(gòu)成來看，萬州（與全國同步） 70 年代前后人口高峰期出生的居民，目前正好處于購房、結(jié)婚、生育的高峰期，必然導(dǎo)致房地產(chǎn)需求的的升溫，形成一股購房沖擊波。 圖 萬州北區(qū)（市中心）住房密度情況，污染的指數(shù) 1) 萬州北區(qū)（市中心）住房密度非常高，這 從人口密度可以計算出來， 2020年，萬州市中心（以高筍塘街道辦事處為主）的人口密度達到了 萬人 /平方公里（ 2020 年，高筍塘辦事處行政區(qū)域面積為 。即使是兩口之家，也需要廚房、客廳、廁所以及過道等。 《 中恒江南 第一城》 項目定位報告 理想陽光房地產(chǎn)綜合服務(wù)機構(gòu) 版權(quán)所有 25 4) 房地產(chǎn)市場表現(xiàn)也在一定程度上印證了萬州居民改善住房條件的旺盛需求。分析原因主要是近幾年由于受到移民房政策的影響，致使很大一部分城市居民通過優(yōu)惠的購房政策取得 了住房，是人均住房面積增長的主要原因。 萬州人口中 15 至 59 歲的人口數(shù)量為 117 萬人，占總?cè)丝诘?％，這些人口都 將是房地產(chǎn)市場的潛在消費者。 c) 萬州施行了重點發(fā)展戰(zhàn)略，確立了 16 戶有規(guī)模、產(chǎn)品有市場和能做大的工業(yè)企業(yè)為重點企業(yè)，并在政策、服務(wù)以及項目和資金上予以重點傾斜，促進企業(yè)快速發(fā)展并盤大盤強。 2) “ 5 年內(nèi)再造一個萬州工業(yè)”，萬州工業(yè)正在成為萬州國民經(jīng)濟的排頭兵和龍頭。不加快發(fā)展庫區(qū)經(jīng)濟，全面建設(shè)小康社會的任務(wù)就難以實現(xiàn)，沒有庫區(qū)的小康就沒有整個重慶的小康。 c) 就三峽工程開發(fā)建設(shè)來講，萬州移民總量最大，是庫區(qū)的中心城市，過去已從中得到巨大支持，今后還將進一步得到大力支持。 a) “產(chǎn)業(yè)空心化”問題一度甚囂塵上，被某些媒體所放大，但從萬州區(qū)最近十年的國民經(jīng)濟發(fā)展數(shù)據(jù)來看，萬州“產(chǎn)業(yè)空心化問題并沒有想象中的那么嚴(yán)重，這主要歸因于萬州區(qū)相對良性的產(chǎn)業(yè)布局，以工業(yè)為支柱的第二產(chǎn)業(yè)和以商業(yè)支柱的第三產(chǎn)業(yè)都沒有受到本次移民工程的影響，甚至很多工業(yè)企業(yè)在本次移民過程中得到了國家的扶持，不僅沒有衰落，甚至由此受益（國家制定了比較優(yōu)厚的搬遷補償措施，萬州重點企業(yè)都得到了扶持）。 從產(chǎn)業(yè)比重來看， 2020 年萬州區(qū)第一、第二、第三產(chǎn)業(yè)的比重為 ： ：，較全國三產(chǎn)的比重（ ： ： ）更為合理，顯示了萬州區(qū)較為良性的產(chǎn)業(yè)發(fā)展格局。 《 中恒江南 第一城》 項目定位報告 理想陽光房地產(chǎn)綜合服務(wù)機構(gòu) 版權(quán)所有 20 0204060801001201401996 1998 2020 2020 2020國民生產(chǎn)總值 圖 圖 760204060801001201402020 2020 2020 2020 2020萬州國民生產(chǎn)總值比較（億元） 13121011121314152020年上半年 2020（規(guī)劃） “十一五”（規(guī)劃）萬州國民生產(chǎn)總值增長率（％）《 中恒江南 第一城》 項目定位報告 理想陽光房地產(chǎn)綜合服務(wù)機構(gòu) 版權(quán)所有 21 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)總體分析： 萬州“十五”期間 立足優(yōu)勢資源和優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)，大力發(fā)展鹽氣化工、綠色食品、現(xiàn)代制藥、機電輕紡、新型建材五大產(chǎn)業(yè)，加速推進新型工業(yè)化進程，全區(qū)工業(yè)經(jīng)濟再創(chuàng)新高。 d) 地區(qū)社會消費品零售總額達到 億元，同比增長 %。農(nóng)村合作經(jīng)濟組織達到 281 個，比上年增加 39 個。一、二、三產(chǎn)業(yè)的 增加值比重 由 “ 九五 ”末的 ： ： 調(diào)整為 ： ： ，非公有制經(jīng)濟增加值占GDP 的比重達到 %，比 “ 九五 ” 末提高 個百分點。 2）萬州宏觀經(jīng)濟具體分析 《 中恒江南 第一城》 項目定位報告 理想陽光房地產(chǎn)綜合服務(wù)機構(gòu) 版權(quán)所有 19 a) 萬州國民生產(chǎn)總值在最近十年來一直保持快速發(fā)展的態(tài)勢，增長幅度驚人，年均增長幅度超過了 10%（“十五”期間年均增長 達到了 %），高于同期全國增長幅度，顯示了萬州區(qū)健康、良性的 經(jīng)濟發(fā)展局面。 f) 萬州國民經(jīng)濟高速發(fā)展，發(fā)展速度超過了全國和重慶同期水平，為萬州房地產(chǎn)市場的發(fā)展提供了動力支持。 e) 中國房地產(chǎn)市場總體是健康的，良性的。 d) 中國房地產(chǎn)市場高速增長不可逆轉(zhuǎn)。 房地產(chǎn)發(fā)展與國民經(jīng)濟發(fā)展成正比，只要國民經(jīng)濟保持高速發(fā)展態(tài)勢，房地產(chǎn)業(yè)必將隨之“水漲船高”。 三、萬州經(jīng)濟狀況對房地產(chǎn)市場的影響 宏觀經(jīng)濟分析 1）、人均 GDP 和可支配收入變化同購房的關(guān)系 a) 我國（包括萬州）住房消費時代已經(jīng)來臨，并將持續(xù)很長一段時間。 3) 萬州是典型的政府導(dǎo)向型城市。經(jīng)過我們對萬州區(qū)國有銀行和商業(yè)銀行的調(diào)查，個人住房貸款首付比例最低的為 3： 7，最高的為 5： 5。 重慶市金融部門對房地產(chǎn)企業(yè)的貸款的要求和條件出臺一些更嚴(yán)厲的政策，在一定程度上加大了