【正文】 的運行維護是指為保證社區(qū)電梯的正常運行所進行的日常運行管理和維修護，該項管理我們交由下屬專業(yè)公司來進行，我們?nèi)粘Ｋ鞯墓ぷ魇亲龊萌粘Ｑ矙z維護、收集資料、按期報檢以及建立確定應(yīng)急處理方案。 （ 2）水暖部位的維修與養(yǎng)護 給排水的運行維護是指為保證社區(qū)給排水設(shè)備、設(shè)備的正常運行所進行的日常維護保養(yǎng)。我們擬在海德國際社區(qū)安裝使用，從硬件上確保海德國際社區(qū)治安防范萬無一失。 用戶住所遇搶劫需緊急求救時，按遙控器的求救鍵或主機的PANIC 紅鍵，求救信號即傳到指揮中心，即可獲得報警信號。 無線式家庭防盜系統(tǒng) 該系統(tǒng)可通過電話實現(xiàn) 24 小時盜竊、搶劫、火災(zāi)、煤氣泄露、緊急求救等自動報警。該系統(tǒng)脫離有線監(jiān)控的繁瑣接線，主要用于露天開闊地帶并針對可疑點進行布控，分布社區(qū)內(nèi)的各監(jiān)視探頭以微波傳輸方式，將攝取到的圖象傳往指揮中心，因采用無線聯(lián)接方式，探頭的安置地點可方便地變換位置，無須破土或架空鋪設(shè)電纜線。 （ 6）、建議開發(fā)商采用的保安硬件設(shè)備 巡更警備系統(tǒng) 為保證保安巡查人員切實巡查到位，有必要對巡查人員進行巡邏路線的監(jiān)控及巡邏情況的檢查，因此我們準備采用電子巡更警備系統(tǒng)，巡邏保安員及管理人員在巡邏時佩帶數(shù)據(jù)收納器，在分布于社區(qū)各處的巡查點處進行數(shù)據(jù)取納，同時記錄取納時間，巡更結(jié)束后立即將其取納的數(shù)據(jù)全部通過打印機打印出來，以驗證巡更人員是否按指定的時間和路線即時檢查到各個巡查點。 （ 10）建立應(yīng)對各種公共突發(fā)事件的處理機制和預(yù)案，包括組織機構(gòu)、人員和具體措施等，一旦發(fā)生，能隨時投入運行。對所有交接的鑰匙填寫鑰匙交接單，同時建立交接檔案備存，以便于對鑰匙進行統(tǒng)一管理；交接后的鑰匙我們將由職能部門專門管理，必要時可更換重點部位的鎖匙，做到放置穩(wěn)妥、安全有序。 （ 3）對交接驗收中存在的各種問題，由分公司職能部門與相關(guān)部門共同協(xié)商解決。 對于工程項目的某個單項工程按設(shè)計要施工完畢，具備使用條件，物業(yè)公司可以先行進行驗收，并進入管理、保潔開荒。 前期 介入后，我物業(yè)公司將從業(yè)主的立場出發(fā)，根據(jù)北方地域的特點技實際情況，盡可能全面細致的考慮到各種可能的使用問題尤其是 供暖 問題，提請設(shè)計和施工單位注意，同時提出合理化建議。 、電、土建工程質(zhì)量等方面的第三方監(jiān)督服務(wù) 中標后，我公司將以第三方角度進駐施工現(xiàn)場，幫助開發(fā)商對社區(qū)的水暖、電氣、土建工程質(zhì)量等進行監(jiān)督，及時了解并記載社區(qū)隱蔽工程及工程變 更情況，以利于今后更好的開展物業(yè)管理工作。 實行全天候保潔服務(wù)，無論雨、雪、風(fēng)、霜、寒、暑，我們保證社區(qū)清潔保潔服務(wù)工作都能不間斷進行。 實行品質(zhì)監(jiān)督管理，實行員工“星級評定”制度 設(shè)立 客戶品質(zhì)服務(wù)部 ，負責(zé)公司內(nèi)部服務(wù)質(zhì)量管理監(jiān)督，定期走訪業(yè)主，定期進行問卷調(diào)查，對服務(wù)現(xiàn)場進行抽查，檢查服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)態(tài)度是否符合標準。一年365 天，公司員工每天堅持出早操，背誦《員工守則》和《文明用語》等。 實行軍事化管理 對于海德國際社區(qū)的管理隊伍我們將 引進部隊的軍事化管理機制，保安員優(yōu)先招聘軍隊退伍轉(zhuǎn)業(yè)軍人，對于進入公司的保安員首先送到部隊進行為期 20 天的軍事化封閉式訓(xùn)練，通過 20 天的嚴格訓(xùn) 練和考核，勝任的保安員正式進崗實習(xí)。業(yè)主生活在綠色、環(huán)保的生態(tài)園林社區(qū)中，也將享受到更多舒適和健康。物業(yè)公司通過規(guī)范化的管理和人性化服務(wù)，建立獨特的企業(yè)文化系統(tǒng)，加強企業(yè)形象設(shè)計和視覺識別體系，形成與海德 國際社區(qū)一致的“國際化管理”風(fēng)格，對于樹立物業(yè) 管理品牌，拉動?xùn)|陽市的經(jīng)濟建設(shè)，引進人才，引進投資，都將產(chǎn)生深遠影響。配合開發(fā)商進行樓盤的銷售，把入住海德國際社區(qū)打造成 身份、地位、成就 的象征，把海 德國際社區(qū)打造成浙江省的標志性建筑。我公司在物業(yè)管理服務(wù)工作中，按照城市高檔物業(yè)集中區(qū)、城市經(jīng)濟熱點的開發(fā)定位， 制定了以下目標： 一年內(nèi)創(chuàng)建“市級物業(yè)管理示范住宅小區(qū)”，并獲得稱號。 —— 代請保姆，提供私人醫(yī)生。 業(yè)主就醫(yī)看護方面 —— 與本市的大型醫(yī)療機構(gòu)建立合作關(guān)系，在社區(qū)內(nèi)設(shè)置醫(yī)療機構(gòu)； —— 定期為業(yè)主進行免費體檢，并建立健康檔案，對需要者提供相應(yīng)的保健方案； —— 開展長期的醫(yī)療咨詢活動； —— 設(shè)置看護服務(wù)機構(gòu)，在節(jié)假日為業(yè)主的孩子和老人提供看護服務(wù)，方便業(yè)主的工作和旅游。 —— 組織和開展社區(qū)文化活動中，公司將充分調(diào)動業(yè)主的參與性和積極性，按照季節(jié)、民族節(jié)日、傳統(tǒng)節(jié)日、外來節(jié)日等的不同，組織相對應(yīng)的文化活動，以季節(jié)為單位開展有主題貫穿的文化活動季。 物流配送方面 —— 公司將在首期建設(shè)的社區(qū)內(nèi)建立 采購配送中心 ，送貨上門，滿足業(yè)主生活、工作、購物等的基本需求。使用 真空擠壓式垃圾清運車 進行垃圾清運，垃圾日產(chǎn)日清。 —— 考慮到業(yè)主救護和應(yīng)急出行的需要，配備 應(yīng)急服務(wù)車輛 ，提供 24 小時應(yīng)急服務(wù)，為有救護、應(yīng)急出行等需要的業(yè)主提供及時到位的服務(wù)。 （六）、社區(qū)物業(yè)公共房產(chǎn)管理 —— 確保物業(yè)房產(chǎn)無火災(zāi)、無盜竊等安全事故發(fā)生； —— 保證室內(nèi)清潔衛(wèi)生，無堆放垃圾，墻面設(shè)施無積塵； —— 確保房產(chǎn)外觀整潔、設(shè)施正常、功能正常、使用正常。 —— 社區(qū)垃圾按環(huán)保要求，分類收集，日產(chǎn)日清。 二年內(nèi)通過“省級物業(yè)管理示范小區(qū)”評比，并獲得榮譽稱號。 公司在中標并簽署了物業(yè)管理委托合同后，將嚴格按照投標書約定時間，提交履約保證金。 公司還將依托下屬子公司在家政服務(wù)、清洗保潔、花卉養(yǎng)護、空氣監(jiān)測、就醫(yī)體檢、社區(qū)文化活動等方面為業(yè)主提供全方位服務(wù)，創(chuàng)造全新的大家庭氛圍，把海德國際社區(qū)打造為東陽與義烏市的頂級多功能社區(qū)。 開拓創(chuàng)新，注重環(huán)保，為業(yè)主提供超值服務(wù)，提升社區(qū)品位。 考慮到業(yè)主救護和應(yīng)急 出行的需要，配備應(yīng)急服務(wù)車輛，提供 24 小時應(yīng)急服務(wù)，為有救護、應(yīng)急出行等需要的業(yè)主提供及時到位的服務(wù)。 開展人性化的管家式服務(wù)，使物業(yè)管理服務(wù)提檔升級，獲得社會、業(yè)主認可。這就需要物業(yè)管理企業(yè)嚴格按照“規(guī)范化”的要求實施物業(yè)管理服務(wù)工作，并針對高檔社區(qū)的業(yè)主和物業(yè)環(huán)境、建筑狀況等對小 區(qū)員工進行崗前綜合培訓(xùn)和崗上加強培訓(xùn)。使海德國際社區(qū)真正成為城市政治、經(jīng)濟、娛樂中心區(qū)。海德國際社區(qū)將以尊貴、舒適、繁榮的形象成為東陽市建筑史上的輝煌。 海德國際社區(qū)，作為一個高品質(zhì)的多元化國際社區(qū)，在規(guī)劃設(shè)計及生活方式的營造上，表現(xiàn)出行業(yè)的領(lǐng)旗者的超凡風(fēng)范，將文化融于建筑之中，讓建筑與自然和諧 融合，充分顯示出社區(qū)的多元化和包容性，更加適合不同居者的口味。 同年，公司還榮獲“中國市場物業(yè)管理企業(yè)十大知名品牌”以及“中國質(zhì)量萬里行誠信單位”等榮譽稱號。 公司于 2020 年初成立北京市昆侖人家物業(yè)管理分公司，同年接管北京市鼎盛園小區(qū)，現(xiàn)正為其進行前期物業(yè)管理服務(wù)。 （六） 、 驕人的業(yè)績 物業(yè)公司成立近兩年來，通過我們的不斷努力，取得了可喜的成績，我們公司管理的昆侖商城、世紀廣場、得意居、名人府邸等物業(yè)小區(qū)先后多次被評為 “ 南崗區(qū)優(yōu)秀治安管理小區(qū) ” 、“ 市級物業(yè)管理優(yōu)秀示范小區(qū) ”、“ 市級優(yōu)秀綠化庭院 ”、“ 省級物業(yè)管理優(yōu)秀示范小區(qū) ”等多項榮譽稱號，更有業(yè)主的員工贈送的錦旗多面和表揚信數(shù)封。 7) 嚴格的人員選拔和培訓(xùn)制度 公司以“精干、高效、實用”原則，制定了一系列人員招聘、培訓(xùn)、選拔、儲備計劃。 6) 嚴密的規(guī)章制度 俗話說“沒有規(guī)矩，不成方圓”，為提高公司員工的敬業(yè)、服務(wù)意識，使公司上下能夠做到令行禁止，更有效率的完成好公司下達的各項工作 任務(wù)，公司還引進了部隊的軍事化管理機制，定期邀請駐地部隊的優(yōu)秀教練員對員工進行軍訓(xùn)。 電梯維修公司 也是我公司的子公司之一，公司主要組成人員均是具有相應(yīng)資質(zhì)的資深技術(shù)人員。 5) 專業(yè)的配套服務(wù) 我們公司除了業(yè)務(wù)拓展部，還根據(jù)公司未來發(fā)展的需要，成立了一系列專業(yè)化的子公司。 他們熟悉社區(qū)的管線走向及隱蔽工程，為了能隨時處置各種突發(fā)事件，確保及時有效地完成各種報修、急修和公共設(shè)施的維修養(yǎng)護工作，工程維修人員同樣實行 24 小時值班制度，以保證在任何時間接到報修后都能在 15 分鐘到 30 分鐘內(nèi)迅速的趕到現(xiàn)場進行維 修處理。 2) 高素質(zhì)、高效率的優(yōu)秀保安團隊 我們公司的安管人員大部分是軍隊的轉(zhuǎn)業(yè)退伍軍人，具有一定的體能、專業(yè)素質(zhì)，熟悉防火、防盜及一般情況的處理，實行 24 小時晝夜值班的制度，晝夜進行管區(qū)巡邏。 定期例會制度確保了公司各項工作的順利完成，并使工作中出現(xiàn)的各種情況，能夠及時有效地得到解決。 八個部門一個中心及下設(shè)管理處更好地延伸了公司的管理職能，密切地職能銜接使公司管理沒有空白。監(jiān)督其在崗盡職及遵守公司制度，正規(guī)值班值崗。 業(yè)務(wù)拓展部 負責(zé)公司社區(qū)文化、各項經(jīng)營與服務(wù)項目的策劃、管理、開展便民服務(wù)等。 管家部 負責(zé)公司業(yè)務(wù)檔案的建立與管理、費用收繳稽核、制定費用指標、提出業(yè)務(wù)操 作規(guī)程與規(guī)范、對所管物業(yè)實施統(tǒng)籌管理及對外 接管物業(yè)規(guī)劃書的制定。 （二）公司的組織結(jié)構(gòu)及下屬專業(yè)公司 嚴密合理的組織系統(tǒng)是企業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的基礎(chǔ)，昆侖商城物業(yè)管理有限公司實行董事會監(jiān)督領(lǐng)導(dǎo)下的集中管理，通過嚴格的職能界定和崗位職責(zé)劃分，建立起了一套具有明確的職權(quán)劃分、嚴格的規(guī)章制度、合理的專業(yè)勞動組織結(jié)構(gòu)系統(tǒng)，從而確保了公司在董事會的正確領(lǐng)導(dǎo)下安全有序地運行。 第一章 哈爾濱昆侖商城物業(yè)管理有限公司簡介 （一）、企業(yè)介紹 哈爾濱昆侖商城物業(yè)管理有限公司是哈爾濱市物業(yè)供熱集團公司與香港順邁國際有限公司依據(jù)現(xiàn)代企業(yè)制度合資組建的專業(yè)化、社會化、企業(yè)化的中外合資物業(yè)管理公司。 公司繼承了香港順邁集團先進的國際物業(yè)管理模式，汲取了哈爾濱市房產(chǎn)局近 50 年來對房屋維修、保養(yǎng)和內(nèi)業(yè)檔案管理的經(jīng)驗，并導(dǎo)入“環(huán)境 +文化”的物業(yè) 管理新理念，努力與國際化的物業(yè)管理模式接軌，并逐步向國內(nèi)知名，省內(nèi)領(lǐng)先的產(chǎn)業(yè)化、集團化物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展。下設(shè)司機班、食堂。 工程部 負責(zé)公司所管物業(yè)公共部位、公用設(shè)施、設(shè)備的維修養(yǎng)護，并制定公共設(shè)施、設(shè)備的年度維修、養(yǎng)護計劃，建立設(shè)施、設(shè)備的內(nèi)業(yè)檔案，為業(yè)主的員工提供自用部位、自用設(shè)施設(shè)備的有償維修服務(wù)。 安全管理部 負責(zé)對安管人員進行職業(yè)道德教育和業(yè)務(wù)培訓(xùn)，協(xié)助管控中心隨時對值班、值崗員工進行檢查。 現(xiàn)公司主要設(shè)有 昆侖商城物業(yè)管理處、世紀廣場物業(yè)管理處、得意居物業(yè)管理處、名人府邸物業(yè)管理處、省中行辦公樓物業(yè)管理處、海富名都城物業(yè)管理處、 龍福家園 物業(yè)管理處 、美霖嘉園 物業(yè)管理處 、盛世嘉園 物業(yè)管理處 、聚豪天下 物業(yè)管理處 、江南國際公寓 物業(yè)管理處 、百順風(fēng)華 物業(yè)管理處等多個物業(yè)管理處。 根據(jù)實際運轉(zhuǎn)情況，每年公司要進行年度總結(jié)，半年召開一次經(jīng)濟分析會；每月召開一次總經(jīng)理辦公會，分析當(dāng)月公司各項工作中出現(xiàn)的問題，并制定出解決措施；每周由總經(jīng)理召開各部門，管理處經(jīng)理參加的公司例會，研究解決各部門、管理處匯報上來的工作問題；每天各部門、各管理處召開本單位例會，安 排布置當(dāng)天工作。 公司的中層管理干部也都具有大專以上的學(xué)歷，并且都有著多年的從業(yè)經(jīng)驗，理論與實踐的結(jié)合，使我們公司的領(lǐng)導(dǎo)決策層能在物業(yè) 的行業(yè)中高瞻遠矚，不斷的帶領(lǐng)我物業(yè)公司走向一個又一個新的高峰。 3) 技術(shù)過硬的專業(yè)維修隊伍 我們公司所配備的維修人員，各工種齊全，技術(shù)過硬，無論是水暖工、電工、木工、瓦工、電焊工大部分都持有相關(guān)的技術(shù)等級證書。 我們公司除了定期的對保潔員進行有關(guān)保潔方面知識的專門培訓(xùn)外，還由 管控中心每天派員到各管理區(qū)域進行檢查督導(dǎo)，并對保潔 及工作人員的工作情況詳細記錄，按記錄進行考核評定，獎優(yōu)罰劣。 此外，他們還在哈市市郊成立了專門的綠化基地，與國內(nèi)一些知名苗圃基地有密切的合作關(guān)系，既保證了綠化質(zhì)量，又能隨時根據(jù)需要為業(yè)主的員工提供各種超值服務(wù)。 文化傳播公司 是我們正在著手組建的子公司之一，主要負責(zé)對外宣傳、社區(qū)文化、廣告創(chuàng)意、文案、員工培訓(xùn)等工作。 公司根據(jù)創(chuàng)品牌企業(yè)和未來長遠發(fā)展的需要，本著“能者上，庸者下，劣者退”的原則管理人力資源，通過制定嚴格的考核、獎罰、晉升、辭 退制度培養(yǎng)出一支素質(zhì)過硬、技能全面的人力資源隊伍。通過有組織培訓(xùn)，有計劃選擇人才，公司的人力資源管理不斷走入正軌，我們把一批有專業(yè)技能的人才放到了能發(fā)展才干的崗位 ，把品行出眾的人才放到了能體現(xiàn)德才素質(zhì)的管理崗位，人盡其才，物盡其用，從而建立起一支更具專業(yè)水平，更有市場競爭力的物業(yè)管理團隊。 我公司于 2020 年成功申報國家一級資質(zhì)，成為國家一級資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)。使 公司的 管理體系上升到一個全新的高度，達到了行業(yè)內(nèi)先進水平。 它 由北美山地別墅、英式聯(lián)排別墅、庭院排屋、酒店式公寓、高爾夫球場、五星級國際酒店、商業(yè)街、國際雙語學(xué)校等組成，這是一座堪與美國社區(qū)媲美的 生態(tài)園林社區(qū) ，她標志著義烏的居住水平由此與國際同步。 海德國際社區(qū)以綠色、健康與智能化為主題，建筑布局合理，配套設(shè)