【正文】 廣 —— 策略可多種多樣。 —— 與時(shí)代接軌的 生活居住空間 ② 傳播形式 ： 軟硬廣告全面出擊 ③ 媒體組合 —— 報(bào)紙媒體：《 永嘉縣報(bào)》 —— 宣傳資料：海報(bào)、宣傳單張 —— 焦點(diǎn)廣告： POP立牌、展牌、掛旗 —— 戶外廣告：廣告牌、巨幅、布標(biāo)、 T型旗 ④ 銷(xiāo)售策略 —— 針對(duì)目標(biāo)客戶展開(kāi) 認(rèn)購(gòu) 預(yù)定 推廣，促進(jìn)銷(xiāo)售 —— 以多方觀點(diǎn)刺激到場(chǎng)客戶，促進(jìn)認(rèn)購(gòu) —— 配合新聞媒體，擴(kuò)大宣傳影響力 （ 4）強(qiáng)銷(xiāo)期 倡導(dǎo)濱江麗景的 優(yōu)秀品質(zhì) ，以全面的公開(kāi)發(fā)售促銷(xiāo)舉措，形成熱銷(xiāo)場(chǎng)面。 ① 傳播形式 傳播 形式 以 戶外 廣告、《永嘉報(bào)》 軟文、 硬 廣告 、 當(dāng)?shù)仉娨暸_(tái)專題為主。制造市場(chǎng)緊張，形成良好的內(nèi)部認(rèn)購(gòu)場(chǎng)面，建立銷(xiāo)售勢(shì)能。 建立銷(xiāo)售勢(shì)能 公關(guān)造勢(shì)、廣告跟進(jìn)、低開(kāi)高走價(jià)格策略的應(yīng)用、 SP 活動(dòng)的舉行，一系列策略推廣形成市場(chǎng)熱點(diǎn)，制造良好 氣氛，建立銷(xiāo)售勢(shì) 能 。 一般為一次置業(yè)，也有 二次置業(yè)的人員。 （ 3） 置業(yè)目的 ： 自住為主 ；投資；辦公用房。如果說(shuō)， CIS是一個(gè)企業(yè)的身份證，市場(chǎng)定位則更象一張“工作證”。 市場(chǎng)定位并不完全等同于企業(yè)形象識(shí)別系統(tǒng)（ corporate identity system 即 CIS） 。 ② 通過(guò)馬斯洛需求原理的 5個(gè)層次分析 —— 生理需求 —— 安全需求 —— 歸屬和愛(ài)的需要 —— 尊重的需要 —— 自我實(shí)現(xiàn)的需要 第四 部分 市場(chǎng)定位 分析 一、 市場(chǎng)定位 確定目標(biāo)市場(chǎng)后，要為樓盤(pán)樹(shù)立一定的特色，塑造預(yù)定的形象，并爭(zhēng)取目標(biāo)客戶的認(rèn) 同。 提供完善的生活配套 （ 2） 功能定位 第二 部分 產(chǎn)品定位分析 一、 產(chǎn)品定位 定位背景 （ 1） 上塘鎮(zhèn)正在形成新的房產(chǎn)熱 （ 2） 便捷的交通拉近與溫州主城的距離 （ 3） 江景 樓是人們居住的首選 （ 4）大戶型設(shè)計(jì)是當(dāng)?shù)氐牧?xí)慣 定位依據(jù) （ 1） 本案 的規(guī)劃和設(shè)計(jì) （ 2） 周邊 縣市的價(jià)格和市 場(chǎng)行情 （ 3） 區(qū)域限制 （ 4） 開(kāi)發(fā)商的知名度 （ 5） 對(duì)江景生活的期盼 定位目標(biāo) 永嘉縣 高品質(zhì) 高層江景 商住 樓 項(xiàng)目定位 （ 4） 大自然的品牌給樓盤(pán)帶來(lái)很大的附加值。隨著樓盤(pán)開(kāi)發(fā)的增多，供需漸趨平衡，在銷(xiāo)售上會(huì)造成一定壓力。 大戶型非普通住宅設(shè)計(jì)，一定程度上限制了購(gòu)買(mǎi)力。上塘鎮(zhèn)的消費(fèi)者更多的考慮在溫州市區(qū)或者甌北置業(yè)，這將會(huì)流失一部分潛在客戶。諸永公路建設(shè)帶來(lái)利好消息。位于市中心，低層因?yàn)?存在 噪音等問(wèn)題會(huì)有 一定 的銷(xiāo)售 壓力。商住兩用，對(duì)住宅的銷(xiāo)售會(huì)造成一定的影響。 上塘鎮(zhèn)的區(qū)域 局限 ，限制了外地消費(fèi)者前來(lái)購(gòu)買(mǎi) 。 ，感受舒暢 空間。規(guī)劃 29 層 米高的住宅，是上塘鎮(zhèn)第一高樓，也是楠溪江畔標(biāo)志性建筑 ，能給人一種尊榮享受 。 采用二十一世紀(jì)住宅的設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)與物業(yè)管理模式 SWOT分析 （ 1） Superority（ 優(yōu)勢(shì) ） 本項(xiàng)目 設(shè)計(jì)理念上采用三度空間理念 。 綜合分析 目前溫州的樓市正出現(xiàn)拐點(diǎn)，市場(chǎng)前景難以預(yù)測(cè)，不過(guò)對(duì)上塘鎮(zhèn)來(lái)說(shuō)居民對(duì)住房的鋼性需求依然存在。 （ 2） 、 上塘鎮(zhèn)樓市狀況調(diào)查 明珠花園 中誠(chéng)國(guó)際 廣場(chǎng) 中楠 而 對(duì)于甌北的店面，如果由出租而言，最能租得好價(jià)的還是那人流量較為多的楠江中路，其次是雙塔路，這兩個(gè)地點(diǎn)年租金約在 萬(wàn) — 萬(wàn)左右。 前段時(shí)間 一個(gè)名叫“東甌錦園”的樓盤(pán)，開(kāi)盤(pán)時(shí)還未領(lǐng)到預(yù)售證，就被槍購(gòu)一空。其他一些未竣工的均價(jià)約 3300 元 /㎡ 。 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 （一）甌 北鎮(zhèn)的威脅 （ 1） 、甌 北鎮(zhèn)房產(chǎn)狀況分析 甌 北鎮(zhèn)在上塘鎮(zhèn)正南面，與溫州市區(qū)僅一江（甌江）之隔， 甌北組團(tuán)既是溫州城市延伸的一部分，又是永嘉經(jīng)濟(jì)最活躍的區(qū)域，是區(qū)域?qū)ν饨涣鞯拇翱?， 具備優(yōu)越的地理位置，因此在永嘉有這樣一句傳言：“買(mǎi)房子如不買(mǎi)溫州，就要買(mǎi)甌北” 。 消費(fèi)能力 永嘉縣 2021 年人均生產(chǎn)總值 11909 元，農(nóng)民人均純收入 4335 元。 有關(guān)人士分析，諸永高速 的開(kāi)工建設(shè)，能使溫州市區(qū)到楠溪江中心區(qū)從原來(lái)的一小時(shí)左右縮短為半小時(shí)，那么，楠溪江附近的區(qū)域顯然比溫州南向的瑞安、平陽(yáng)等有更好的開(kāi)發(fā)前景。工程將爭(zhēng)取年底開(kāi)工，工期約三年半。因此，擴(kuò)大城區(qū)，向郊區(qū)要樓市和住宅的發(fā)展空間，是今后一定要走的路。 《意見(jiàn)》實(shí)施后 ，溫州的房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸回歸理性趨勢(shì)，限制期房轉(zhuǎn)讓和 6 月 1 日全額征收營(yíng)業(yè)稅的政策已使過(guò)去大量的炒家一夜之間銷(xiāo)聲匿跡，市場(chǎng)處于階段性 “ 冬眠 ” 態(tài)勢(shì)。據(jù)悉，由始來(lái)有 2個(gè)集團(tuán)公司已于今年落戶該鎮(zhèn)黃嶼工業(yè)園區(qū)，新工業(yè)園區(qū)的建立將促進(jìn)當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展??種種跡象表明，上塘將打造“溫州后花園”的姿態(tài)即將出現(xiàn)，這無(wú)疑對(duì)縣城的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展及消費(fèi)者的投資需求起著特殊的作用。 如今，上塘鎮(zhèn)的 消費(fèi)者 已經(jīng)學(xué)會(huì)理性購(gòu)房，地段好、戶型好、配套設(shè)施齊全的住宅 已成為 他們的 首要選擇。永建商廈二手房交易不多，市場(chǎng)成交價(jià)都在 3600元 /㎡左右。 嘉泰一帶商品房跟去年同期相比，價(jià)格每平方高出 600元左右，大概每平米在 2700元左右。 目前， 上塘房地產(chǎn)市場(chǎng) 基本穩(wěn)穩(wěn)定，像溫州市區(qū)那樣大規(guī)模投資、炒樓的人寥寥無(wú)幾，購(gòu)房的目的基本上是為了解決居住的鋼性需求。這必將帶動(dòng)上塘鎮(zhèn)的經(jīng)濟(jì)騰飛，同時(shí)上塘這塊熱土將成為商家 理想的置業(yè)之地。根據(jù)永嘉城市化發(fā)展總體規(guī)劃，上塘鎮(zhèn)將發(fā)展成為擁有人口 15萬(wàn)，建成區(qū)面積 12平方公里的生態(tài)環(huán)保型城市，并和甌北、黃田、羅東聯(lián)體，共同構(gòu)筑溫州城市甌江北岸的一部分。 2021 年行政區(qū)域調(diào)整，由原上塘鎮(zhèn)、峙口鄉(xiāng)和原黃田鎮(zhèn)、羅東鄉(xiāng)的一部分村組成，轄83個(gè)行政村， 12個(gè)居委會(huì)，面積 157平方公里，人口 。下半年，中誠(chéng)、昌新、和田等房開(kāi)公司都有新的項(xiàng)目上馬。上半年商品房施工面積 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) %，其中本年新開(kāi)工面積 萬(wàn)平方米，增長(zhǎng) %。 上半年住宅項(xiàng)目投資 億元（含報(bào)喜鳥(niǎo)住宅土地購(gòu)置 億元），同比增長(zhǎng) 倍。規(guī)劃預(yù)測(cè)發(fā)展軸以楠溪江風(fēng)景名勝區(qū)開(kāi)發(fā)為重點(diǎn)，發(fā)展旅游經(jīng)濟(jì)，形成以旅游、行政、工業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)等職能為重點(diǎn)的城鎮(zhèn)發(fā)展軸。據(jù)統(tǒng)計(jì)1995年該五個(gè)鎮(zhèn)合計(jì)土地面積 ，占全縣面積 ％，人口 萬(wàn)人，占全縣總?cè)丝诘?24％，工業(yè)總產(chǎn)值 ，占全縣工業(yè)總產(chǎn)值的 68％，是縣內(nèi)經(jīng)濟(jì)的重心區(qū)域。 (2)兩條軸線： ① 沿甌江發(fā)展軸 永嘉縣南臨甌江下游入海段，沿江岸線 ，境內(nèi)大部分江溪均是甌江支流，沿江由西向東依次分布著橋頭、橋下、甌北、烏牛、七都五個(gè)鎮(zhèn)。將上塘鎮(zhèn)行政管理、文化中心職能，甌北鎮(zhèn)的區(qū)位和經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)與黃田鎮(zhèn)、羅東鄉(xiāng)建設(shè)腹地廣闊相結(jié)合，利用與溫州市隔江相望的優(yōu)勢(shì)，接納溫州城市和經(jīng)濟(jì)、技術(shù)、信息、人才優(yōu)勢(shì)的輻射，形成中心城市地區(qū)。經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整正朝著有利于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)方面發(fā)展，工業(yè)資本集聚已初見(jiàn)成效。境內(nèi)楠溪江為國(guó)家級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)?？h城駐地為上塘鎮(zhèn)。 從總體上看，溫州房地產(chǎn)市場(chǎng)是健康正常的，但是近年來(lái)的發(fā)展將產(chǎn)品供應(yīng)導(dǎo)入了一個(gè)誤區(qū)，也即發(fā)展了過(guò)多的非普通住宅產(chǎn)品，投資者的加入無(wú)疑加劇了產(chǎn)品供應(yīng)的進(jìn)一步錯(cuò)位，當(dāng)前來(lái)說(shuō)，投資者手中持有部分也多為非普通住宅，政府對(duì)于非普通住宅的界定及相關(guān)限制非普通住宅市場(chǎng)的措施無(wú)疑將更進(jìn)一步打擊 供應(yīng)本身就過(guò)剩的非普通住宅市場(chǎng)，而這一過(guò)剩及政府對(duì)其的抑制將在相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間對(duì)這一細(xì)分市場(chǎng)產(chǎn)生重要的打壓。消費(fèi)需求比例： 從上列數(shù)據(jù)我們可以 看出，消費(fèi)真正需求并未發(fā)生重大偏移，市場(chǎng)供給與需求偏差如此之大也就意味著： 2021年占需求達(dá) 86%的普通住宅只滿足了 30%的供應(yīng)量，空缺達(dá) 56%；而需求只有 14%的非普通住宅供應(yīng)卻多達(dá) 70%，相對(duì)過(guò)剩 56%。 普通住宅和非普通住宅 需求 對(duì)比表： 這組圖例顯示： 1949年 ~2021年 54年之間住宅 總量 萬(wàn)套，非普通住宅 (以最近溫州住宅建筑面積 144平方米以下為普通住宅， 144平方米以上為非普通住宅的標(biāo)準(zhǔn)，以下所指相同 )總量 ，占 14%；普通住宅總量 ，占 86%。今年上半年在宏觀調(diào)控下的關(guān)鍵時(shí)刻，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資仍然呈 上升 趨勢(shì) ，新開(kāi)工面積快速增長(zhǎng)，施工規(guī)模溫和放大 ， 房屋竣工面積與商品房屋銷(xiāo)售同步上升。從 1998 年到 2021 年， 溫州 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資由 億元增加到 億元，增長(zhǎng)了 倍，平均年增長(zhǎng)率達(dá)到 %；同期全社會(huì)固定資產(chǎn)投資由 億元增加到 億元，增長(zhǎng)了 倍，年平均增長(zhǎng)速度為 %。 （二）溫州房產(chǎn)發(fā)展 趨勢(shì) 溫州 市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)從八十年代初 開(kāi)始，經(jīng)歷了幾個(gè)發(fā)展周期，市場(chǎng)趨理性成熟 。區(qū)域性的集群經(jīng)濟(jì)，以其社會(huì)化分工和專業(yè)化協(xié)作的產(chǎn)業(yè)體系，形成了溫州企業(yè)的群體規(guī)模，使產(chǎn)品具有成本優(yōu)勢(shì)、價(jià)格優(yōu)勢(shì)和競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，從而成就了 “中國(guó)鞋都 ”、 “中國(guó)電氣之都 ”、 “東方第一紐扣市場(chǎng) ”等一批全國(guó)甚至全世界知名的生產(chǎn)基地。 “溫州模式 ”是全國(guó)知名的區(qū)域經(jīng)濟(jì)特色。 建成后將成上塘的標(biāo)志性建筑，并成為上塘的第一大高樓。 （ 3）樓盤(pán) 位置： 濱江麗景正位于 環(huán)城西路與望江路的交叉口，上塘鎮(zhèn)的東大門(mén)。濱江麗景 （ 2） 工程地點(diǎn)： 溫州市 永嘉縣上塘鎮(zhèn)越江大橋北側(cè) B地塊 。 1～ 3 層商業(yè)， 4 層架空， 5～ 29 層住宅。從 1978 年到 2021 年，社會(huì)商品零售總額從 億元增加到 523 億元，年均遞增 21％；農(nóng)村居民人均純收入從 元增加到 5548元，年均遞增 17％；城市居民人均可支配收入從 1981 年的 元，增加到 2021 年的 16035元，年均遞增 16％，收入水平在全國(guó) 33 個(gè)直轄市、副省級(jí)城市、經(jīng)濟(jì)特區(qū)和沿海開(kāi)放城市中排第三。 民營(yíng)經(jīng)濟(jì)機(jī)制靈活，個(gè)體和非公經(jīng)濟(jì)的企業(yè)占到全市工業(yè)企業(yè)總數(shù)的 ％，在溫州經(jīng)濟(jì)舞臺(tái)上顯示出舉足輕重的地位。他們?yōu)闇刂莓a(chǎn)品構(gòu)筑了龐大的市場(chǎng)網(wǎng)絡(luò)，帶動(dòng)了溫州本土經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，同時(shí)，也為溫州積累了雄厚的資金，每年年底外地匯回溫州的資金有上百個(gè)億。 1998 年以后，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)經(jīng)歷了改革開(kāi)