【正文】 西麗茶光村 項(xiàng)目 投資可行性研究報(bào)告 深圳市達(dá)觀房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 深圳 市福田保稅區(qū)市花路盈福大廈七樓 電話： 8009993880 網(wǎng)址： 11 、商業(yè)服務(wù) 配套 隨著多個(gè)政府微利房 桃源村、龍輝花園、松坪村等大型微（福）利房區(qū) 落戶， 區(qū)域內(nèi)居住氛圍的濃郁，商業(yè)服務(wù)業(yè)配套設(shè)施進(jìn)一步完善，目前西麗片區(qū)已有的商業(yè)配套包括： 萬眾城百貨 、 萬得福超市 、 天天商場(chǎng) 、 華潤(rùn)萬方超市 、 吉康電商場(chǎng) 、 龍輝商場(chǎng) 、 寶珠商場(chǎng)、西麗百貨商場(chǎng) 、 美康百貨 、 人 人樂商場(chǎng) 、 統(tǒng)球順景家居廣場(chǎng)、萬佳百貨等 、 區(qū)域規(guī)劃及 大型城市建設(shè)工程 、 區(qū)域規(guī)劃要點(diǎn) 南山區(qū)規(guī)劃為一個(gè) 區(qū)級(jí)服務(wù)中心 （前后海） 、七個(gè) 次區(qū)級(jí)中心（ 海上世界、南頭、華僑城、西麗、龍珠、南油、大學(xué)城 ） 和十一個(gè)居住片區(qū) 。 、 區(qū)域內(nèi)規(guī)劃的重大工程 ? 大學(xué)城 ： 深圳大學(xué)城選址在南山區(qū)西麗塘朗地區(qū) ,總體規(guī)劃面積為 10 平方公里 ,計(jì)劃用 10 年時(shí)間分兩期建成。 ? 留仙洞 IT 城 ： 留仙洞集成電路產(chǎn)業(yè)園，建成后將成為 南山又一高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)帶。口岸總用地中，深港旅檢及小汽車查驗(yàn)用地約 17 公頃。 口岸車輛的設(shè)計(jì)通行能力為 萬輛次 /日（相當(dāng) 萬輛標(biāo)準(zhǔn)小汽車），旅客的設(shè)計(jì)通過能力為 6 萬人次 /日，屆時(shí)將大大緩解深港口岸的過境壓力。 西麗茶光村 項(xiàng)目 投資可行性研究報(bào)告 深圳市達(dá)觀房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 深圳 市福田保稅區(qū)市花路盈福大廈七樓 電話： 8009993880 網(wǎng)址： 14 區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查與分析 、 區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 、 房地產(chǎn)發(fā)展水平 隨著政府微利房桃源村二期的開發(fā)建設(shè)與入住，西麗片區(qū)在 2020 以后出現(xiàn)多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)，包括俊峰麗舍、 挪威森林 、城市假日花園、 潤(rùn)城花園 、 歐陸經(jīng)典家園 、 水木華庭 、 怡然天地居 等 ，近幾年西麗片區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)逐漸 趨暖，這與片區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)起步較晚、目前居住氛圍逐漸濃郁有關(guān) 。 沿 留仙大道一沙河路區(qū)域 受限高的 控制 主要為 20 層以下的小高層建筑 ，龍珠大道二房則多為高層建筑。 在售樓盤 特征 列表 樓盤名稱 占地面積 建筑面積 容積率 建筑類型 主力戶型 開盤日期 價(jià)格 湖彬苑 16534 平 高層 (19 層 ) 預(yù)計(jì) 11 月 未定 西湖林語 平方米 近 10 萬平 高層 3 房 預(yù)計(jì) 12 月 未定 城市假日二期 平方米 129333 多層 \高層 未定 未定 未定 眾冠西郡園 平方米 25752 小高層 2 房、 3 房 10 月 22 日 8000 珠光花半里 平方米 38354 小高層 2 房、 3 房 9 月 24 日 8300 西麗茶光村 項(xiàng)目 投資可行性研究報(bào)告 深圳市達(dá)觀房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 深圳 市福田保稅區(qū)市花路盈福大廈七樓 電話： 8009993880 網(wǎng)址： 16 桑泰丹華 平方米 161305(全部 ) 小 高層 2 房、 3 房、 4房 一期 7月 8日已賣完 8300 三、 城中村 改造政策 深圳市城中村改造 政策 ? 城中村改造堅(jiān)持規(guī)劃先行、整體開發(fā)、合理控制強(qiáng)度、完善功能配套的原則，并應(yīng)當(dāng)有利于調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，改善城市生態(tài)環(huán)境。 ? 各區(qū)政府負(fù)責(zé)組織編制城中村 改造專項(xiàng)規(guī)劃，經(jīng)市規(guī)劃主管部門綜合協(xié)調(diào)后報(bào)市規(guī)劃委員會(huì)批準(zhǔn)，并將生效的專項(xiàng)規(guī)劃予以公告。 西麗茶光村 項(xiàng)目 投資可行性研究報(bào)告 深圳市達(dá)觀房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 深圳 市福田保稅區(qū)市花路盈福大廈七樓 電話： 8009993880 網(wǎng)址： 17 ? 城中村改造項(xiàng)目建設(shè)單位負(fù)責(zé)項(xiàng)目用地范圍內(nèi)的拆遷工作，并承擔(dān)有關(guān)拆遷補(bǔ)償安置費(fèi)用。 ? 城中村改造的拆遷補(bǔ)償實(shí)行貨幣補(bǔ)償為主。 ? 城中村項(xiàng)目建設(shè)單位依法應(yīng)當(dāng)繳納的地價(jià)款，可以在一年內(nèi)分期支付，但必須在申請(qǐng)預(yù)售之前全部繳清。 （南山區(qū)政策） 西麗茶光村 項(xiàng)目 投資可行性研究報(bào)告 深圳市達(dá)觀房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 深圳 市福田保稅區(qū)市花路盈福大廈七樓 電話： 8009993880 網(wǎng)址： 18 城中村改造 項(xiàng)目 操作 流程 、城中村改造 政府方面工作程序 ? 城中村改造計(jì)劃應(yīng)根據(jù)城中村專項(xiàng)規(guī)劃及相關(guān)城中村詳細(xì)規(guī)劃制定。充分聽取意見和建議后報(bào)區(qū)城中村改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組審議，并將審議通過的年度改造計(jì)劃報(bào)市政府備案。 ? 城中村專項(xiàng)規(guī)劃經(jīng)區(qū)城中村改造領(lǐng)導(dǎo)小組審查同意后，報(bào)市主管部門審批，批準(zhǔn)生效后的專項(xiàng)規(guī)劃應(yīng)向社會(huì)公示，公示時(shí)間不少于十五天。公 示后城中村詳細(xì)規(guī)劃經(jīng)區(qū)城中村改造小組審查，報(bào)市規(guī) 西麗茶光村 項(xiàng)目 投資可行性研究報(bào)告 深圳市達(dá)觀房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 深圳 市福田保稅區(qū)市花路盈福大廈七樓 電話： 8009993880 網(wǎng)址： 19 劃主管部門辦理相關(guān)審批手續(xù)。 西麗茶光村 項(xiàng)目 投資可行性研究報(bào)告 深圳市達(dá)觀房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 深圳 市福田保稅區(qū)市花路盈福大廈七樓 電話： 8009993880 網(wǎng)址： 20 、城中村改造項(xiàng)目的報(bào)審 流程 、報(bào)審程序 ? 區(qū)舊改辦對(duì)申報(bào) 的城中村改造項(xiàng)目建設(shè)單位進(jìn)行初審； ? 區(qū)舊改辦將初審?fù)ㄟ^的改造項(xiàng)目建設(shè)單位報(bào)區(qū)城中村改造領(lǐng)導(dǎo)小組批準(zhǔn)； 、 城中村改造項(xiàng)目建設(shè)單位報(bào)審須提交下列材料： ? 申請(qǐng)書（加蓋街道辦事處公章）； ? 安置補(bǔ)償初步方案（包括安置方式、賠償方式與標(biāo)準(zhǔn)等）； ? 可行性研究報(bào)告（包括改造成本估算、市場(chǎng)分析等）； ? 改造地區(qū)所在的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織對(duì)改造項(xiàng)目的意見書； ? 改造地區(qū)的村民意見（須取得 2／ 3 村民同意）； ? 資金證明（不少于總投資 50％，自行改造須提供）； ? 改造實(shí)施計(jì)劃和方案； ? 合作建設(shè)方的資信證明（合作改造須提供）； 西麗茶光村 項(xiàng)目 投資可行性研究報(bào)告 深圳市達(dá)觀房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 深圳 市福田保稅區(qū)市花路盈福大廈七樓 電話： 8009993880 網(wǎng)址： 21 ? 保證金 （不少于拆遷估算費(fèi)用，合作改造須提供）； ? 法律法規(guī)規(guī)定的其他文件。 ? 城中村改造的拆遷安置補(bǔ)償實(shí)行貨幣補(bǔ)償為主，主要采取產(chǎn)權(quán)置換和貨幣補(bǔ)償二者結(jié)合的方式。 ? 城中村（舊村）改造項(xiàng)目實(shí)施過程中發(fā)生民事糾紛的，由區(qū)政府及有關(guān)部門協(xié)調(diào)處理，必要時(shí)市政府有關(guān)部門予以協(xié)助。項(xiàng)目地塊限高為 20 層 ，局部可突破一至二層 。目前地塊范圍內(nèi)為農(nóng)民居住用房和廠房。 西麗茶光村 項(xiàng)目 投資可行性研究報(bào)告 深圳市達(dá)觀房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 深圳 市福田保稅區(qū)市花路盈福大廈七樓 電話： 8009993880 網(wǎng)址： 24 、 地面現(xiàn)有 建筑 及賠付 北側(cè)地塊主要為工業(yè)用房，少量的民用住宅，南側(cè)地塊拆遷部分 覆蓋建筑 主要為廠房。北側(cè)地塊由于三面臨路， 拆遷后 可自行設(shè)置配套 設(shè)施。 目前項(xiàng)目所在區(qū)域?qū)ν夤步煌ㄟB接比較便利， 10 10 370、 20 39 7 8 33 6 22 1 2222 368 等公交車連通深圳市內(nèi)各區(qū)。 BRT1號(hào)線西起西麗，經(jīng)茶光路、龍珠大道、深云路、僑香路、香梅北路、蓮花路、筍崗路、人民公園路至老街，并經(jīng)過香梅路至地鐵 1 號(hào)線香蜜湖站，全長(zhǎng) 公里。 SWOT 分析及對(duì)應(yīng)行動(dòng)手段 項(xiàng)目 SWOT 分析列表 西麗茶光村 項(xiàng)目 投資可行性研究報(bào)告 深圳市達(dá)觀房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 深圳 市福田保稅區(qū)市花路盈福大廈七樓 電話： 8009993880 網(wǎng)址： 29 優(yōu) 勢(shì) S（ Strength） 劣勢(shì) W（ Weakness） 項(xiàng)目地塊周邊有二個(gè)規(guī)劃中的公園 項(xiàng)目自身 內(nèi)部不拆遷建筑對(duì)項(xiàng)目規(guī)劃非常不利 ； 片區(qū) 商品房 價(jià)格 較 低 ，有望吸引更多市內(nèi)置業(yè)人士 安置房與商品房的共處 對(duì)銷售不利； 項(xiàng)目規(guī)模相對(duì)較大，能形成社區(qū)規(guī)模 沙河西路與 規(guī)劃中的 立交 橋?qū)?xiàng)目環(huán)境非常不利 項(xiàng)目片區(qū)居住氛圍不濃郁，片區(qū)外形象不好，檔次不高 二幅地塊中間有道路規(guī)模，不利于共用配套資源 對(duì)應(yīng)行動(dòng)手段 對(duì)應(yīng)行動(dòng)手段 在建筑布局上 有效利用周邊的公園， 實(shí)現(xiàn)景觀 效果 最大 化 拆遷 工作 盡量 聯(lián)合政府或村委進(jìn)行 推廣上強(qiáng)。 1 號(hào)線將在老街站、西麗站、香蜜湖站、彩田村站、深云路口等多個(gè)站點(diǎn)與地鐵 4 號(hào)線和輕軌 5 號(hào)線銜接， 建成后將會(huì)提供 快捷 的 換乘服務(wù) 。 正在修建中的茶光路 沙河西路及對(duì)面的寶珠花園 西麗茶光村 項(xiàng)目 投資可行性研究報(bào)告 深圳市達(dá)觀房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 深圳 市福田保稅區(qū)市花路盈福大廈七樓 電話： 8009993880 網(wǎng)址： 28 根據(jù)政府規(guī)劃， 項(xiàng)目所在區(qū)域?qū)⒃O(shè)置 BRT1 號(hào)線， BRT 是指巴士快速交通系統(tǒng)，運(yùn)行于專用的道路、調(diào)整公路以及普通城市道路，它集成軌道交通的快速性和普通公交車的靈活性。 地塊東側(cè)均有規(guī)劃中的公園，為項(xiàng)目提供了較好的視野景觀。 由于地面上均有建筑附著，因此，拆遷的速度與進(jìn)度將會(huì)直接影響到本項(xiàng)目的開發(fā)周期，進(jìn)而影響項(xiàng)目的盈利空間。地塊形狀呈不規(guī)則狀，占地面積約 11 萬平方米，地塊內(nèi)有近 五 分之 二 的面積不拆遷，可開發(fā)面積約近 7 萬 平方米。北地塊內(nèi)有市政規(guī)劃公園。 西麗茶光村 項(xiàng)目 投資可行性研究報(bào)告 深圳市達(dá)觀房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 深圳 市福田保稅區(qū)市花路盈福大廈七樓 電話： 8009993880 網(wǎng)址： 23 四、 項(xiàng)目分析 項(xiàng)目概況 、項(xiàng)目地塊基本情況 本項(xiàng)目屬城中村改造項(xiàng)目，由村 委進(jìn)行改造，招投資方和合作方，項(xiàng)目地塊的改造須報(bào)市土地局、規(guī)劃局進(jìn)行項(xiàng)目立項(xiàng)，進(jìn)行土地性質(zhì)的重新確定，立項(xiàng)批準(zhǔn)后進(jìn)行拆遷改造。 、 監(jiān)督管理與爭(zhēng)議處理 ? 城中村改造項(xiàng)目有下列情況的，由區(qū)舊改辦責(zé)令改進(jìn)；情 況嚴(yán)重的，由主管部門取消其建設(shè)單位資格，并按有關(guān)法律、法規(guī)追究相應(yīng)責(zé)任。