【正文】 規(guī) 模： 3000 畝（約 200 萬(wàn)平米），規(guī)劃成 A、 B 二地塊。 3. 周邊主要項(xiàng)目銷售情況： 鳳嶺片區(qū)以其優(yōu)越的地理位置、良好的綜合規(guī)劃條件、獨(dú)一無(wú)二的行政區(qū)位條件以及區(qū)域統(tǒng)一、高尚的居住氛圍，得到了各期開(kāi)發(fā)樓盤的一致推行。隨著鳳嶺片區(qū)的發(fā)展、完善，項(xiàng)目所在的城區(qū)所固有的高尚的居住氛圍必然帶來(lái)項(xiàng)目的價(jià)值提升。 地下停車場(chǎng)面積達(dá) 18741 M2 ，可停 346 輛車，車位配比近 1： 1，可充分滿足整個(gè)小區(qū)對(duì)停車的需求。 項(xiàng)目產(chǎn)品分類 A 臨街商鋪 鳴翠谷的 臨街商鋪 ，形式 為 沿街商業(yè)店鋪、便利超市等，定位為滿足小區(qū)居民 的日常生活需求，為小區(qū)居民 提供便捷服務(wù)。它所追求的是健康休閑生活中的唯美，既拋棄傳統(tǒng)的集中會(huì)所的消遣方式，又舍棄不實(shí)用的現(xiàn)代生活設(shè)施，營(yíng)造出一個(gè)真正享受得起的社區(qū)居家模式 ● 會(huì)所主題：以運(yùn)動(dòng)為主，休閑為輔 ● 目的：迎合目標(biāo)客群心理需要，使其在工作之余，回家后， 可以 在這里盡情享受生活 ● 會(huì)所設(shè)施建議： 健身 室 、 乒乓球室 、 棋牌室、 閱報(bào)室 （愛(ài)心捐書閱覽室） 、音樂(lè)欣賞室、美術(shù)欣賞室 “山體公園”規(guī)劃 ● 規(guī)劃設(shè)想由來(lái)：利用項(xiàng)目原有的天然山地地勢(shì)順勢(shì)而設(shè)，以自然山體景區(qū)的手法巧妙連接、配置節(jié)點(diǎn)，使人們有重返自然原生大自然的感覺(jué)。 21 現(xiàn)代、簡(jiǎn)潔、充滿動(dòng)感的建筑、人性化的戶型空間、架空層綠化設(shè)計(jì)、新加坡式的園林景觀以及合理的建筑布局。戶型為：二室二廳（約 79 ㎡），三室二廳（約 103～ 138㎡之間），四室二廳 （約 153～ 161 ㎡之間），樓中樓（約 132－ 330 ㎡左右），共 6 棟多層與小高層的建筑形式。 休閑：青山高爾夫球場(chǎng)、石門森林公園、青秀山風(fēng)景區(qū)、南湖廣場(chǎng)。 項(xiàng)目周邊，一批城市大型公用建筑設(shè)施已正在建設(shè)之中，現(xiàn)已建成啟用的有市人 大 大會(huì)堂 、 南寧國(guó)際會(huì)展中心、金湖廣場(chǎng)、民歌廣場(chǎng)，以及民族 —竹溪立交橋的通車； 已進(jìn)入收尾階段的萬(wàn)豪國(guó)際酒店； 正在 建設(shè) 的東盟國(guó)際商 務(wù) 城等。 ★ 翡翠園 項(xiàng)目地址： 民族大道 東段延長(zhǎng)線 規(guī) 模：占地面積 512 畝， 高達(dá) 30100 米的樓間距為生態(tài)綠化的實(shí)現(xiàn)提供了充裕的空間 價(jià) 格： 3400 元 /m2 開(kāi) 發(fā) 商： 中房集團(tuán)南寧房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司 項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)：該項(xiàng)目 擁有清新的空氣和一份 “ 精品住宅、別墅享受 ” 的高雅情懷小區(qū)，采用 建筑上采用先進(jìn)成熟的新材料、新技術(shù)、新設(shè)備、新工藝等 回新 技術(shù) ， 設(shè)計(jì)上嚴(yán)格履行環(huán)保、節(jié)地、 17 節(jié)能和再生資源利用的建設(shè)原則，綠化上的生態(tài)學(xué)原理為指導(dǎo)， 推崇積極健康的社區(qū)文化 ，打造大型康居小區(qū)。 A 地塊住戶數(shù)：約 2400 戶。 銷售價(jià)格： 4000 元 /m2 項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)：項(xiàng)目定位為大戶型花園洋房及別墅，純歐式住宅，英式物管，一期已售磬，極力打造貴族養(yǎng)生特區(qū)，大露臺(tái)、大花園、大客廳、大臥室，盡顯居住的尊崇與豪華。 行政中心、金融中心、商貿(mào)中心、休閑中心環(huán)聚該項(xiàng)目四周，離塵不離城，周邊匯聚 28 平方公里的青秀山風(fēng)景區(qū)、 1021 畝石門森林公園、規(guī)劃建筑面積 145 萬(wàn)平方米的中國(guó) — 東盟商貿(mào)城 、國(guó)際會(huì)展中心廣場(chǎng)、 民歌 廣場(chǎng) 、市體育、文化中心。 鳴翠谷 按 區(qū)域未來(lái)需求所量身定制的 臨街商鋪與高尚住宅 ，將滿足這一潛在的市場(chǎng)需求，有良好的市 場(chǎng)前景。 （ 2）、醫(yī)療：鳳嶺南北 區(qū)各設(shè)置一所區(qū)級(jí)醫(yī)院 （ 3）、教育：北片區(qū)設(shè)置 3 所中學(xué) 8 所小學(xué)；南片區(qū) 2 所中學(xué) 4 所小學(xué)；其中緊臨本項(xiàng)目的南寧新二中高中部已于今年 3月 28日開(kāi)工，預(yù)計(jì) 2020年投入使用，規(guī)劃在校人數(shù)達(dá) 5000 人。以民族大道為界，以北稱為北片區(qū)，以南稱為南片區(qū)。 12 B 山地高尚住宅 項(xiàng)目所處的 鳳嶺 片區(qū)，是南寧市城區(qū)目前發(fā)展最熱的地方。 11 二、 項(xiàng)目市場(chǎng)定位 1 項(xiàng)目 背景 廣西萬(wàn)正房地產(chǎn)有限責(zé)任公司是 以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為主的企業(yè)， 緣于對(duì)南寧城市未來(lái)前景的信心，對(duì)南寧城市快速向國(guó)際化大都市發(fā)展的認(rèn)識(shí)，通過(guò)對(duì)南寧市房地產(chǎn)市場(chǎng)的 透徹分析研究， 更緣于企業(yè)與城市共同發(fā)展共同進(jìn)步的宗旨， 萬(wàn)正公司充分利用“鳴翠谷”項(xiàng)目所具備的先天優(yōu)勢(shì)， 集合其它資源，力爭(zhēng)強(qiáng)占先機(jī)，挖掘鳳嶺山地高尚居住社區(qū)所引發(fā)的特定居住需求，開(kāi)發(fā)出鳳嶺新區(qū)（南寧中央居住區(qū) CLD）的山地景觀居所。 2 中高價(jià)住宅 南寧的中高價(jià)住宅的分布，以配套較成熟的現(xiàn)狀城區(qū)內(nèi)及南湖開(kāi)發(fā)區(qū)為主，并由南湖開(kāi)發(fā)區(qū)向鳳嶺新區(qū)推動(dòng)，表現(xiàn)為一種強(qiáng)烈的重心東移 10 趨勢(shì)，隨著 2020 年 、 2020 年 位于 鳳嶺的會(huì)展中心成功舉辦東盟博覽會(huì)，以及在會(huì)展中心周邊相續(xù)建成及正在建造的 “香榭里 ”、 “香格里拉 ”、 “天賜良園 ”、 “航洋國(guó)際城 ”、 “榮和山水美地 ”、 “大自然花園 ”、 “新天地別墅 ” 、 “翡翠園” 、 “中鼎萬(wàn)象東方” 等，眾多樓盤從推盤開(kāi)始即出現(xiàn)熱銷，顯示出鳳嶺區(qū)域的地產(chǎn)環(huán)境被市民看好。 (4) 如果按現(xiàn)狀的住宅供應(yīng)趨勢(shì)，在未 來(lái)幾年內(nèi)有可能出現(xiàn)住宅整體市場(chǎng)供大于求的不平衡狀態(tài) ，且表現(xiàn)出區(qū)域需求差異，即城市發(fā)展重點(diǎn)區(qū)域需求旺盛，局部供不應(yīng)求。 (4) 由此圖可見(jiàn)，在當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展的狀態(tài)下，隱含著總供應(yīng)迅速 上升超過(guò)總需求的態(tài)勢(shì)。 1 市場(chǎng)總 值與 GDP 的相關(guān)度分析 南寧住宅市場(chǎng)與 GDP 的增長(zhǎng)相關(guān)度示意圖 單位：億元 說(shuō)明： (1) GDP 效應(yīng)指的是，在社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的各方面較為均衡的正常情況下，統(tǒng)計(jì)經(jīng)驗(yàn)顯示：住宅銷售總額與城市年度 GDP 值的相關(guān)度約為 8％。 綜合各方面的因素，我們有理由相信，在 “鳴翠谷” 項(xiàng)目的實(shí)施及經(jīng)營(yíng)周期內(nèi)，城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)在總體上將會(huì)快速發(fā)展，這為項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)成功提供了極為良好的城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)依托。優(yōu)越的地理位置，以及國(guó)家發(fā)展大西南的經(jīng)濟(jì)策略，使南寧的房地產(chǎn)市場(chǎng)有著巨大的發(fā)展優(yōu)勢(shì)。 分析認(rèn)為，中長(zhǎng)期對(duì)南寧經(jīng)濟(jì)發(fā)展將起到正向促進(jìn)的主要因素有： 1 緣于南寧城市的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，在穩(wěn)步向前推動(dòng)的中國(guó)與東盟 “十加一 ”自由貿(mào)易區(qū)的建立中，南寧獲得的發(fā)展機(jī)遇是歷史性的，這將為南2 0 2 . 22 3 1 . 62 5 7 . 5 72 7 4 . 5 52 9 4 . 33 2 4 . 7 93 5 63 8 6 . 14 1 8 . 74 5 4 . 105 01 0 01 5 02 0 02 5 03 0 03 5 04 0 04 5 05 0 01 9 9 6 年 1 9 9 7 年 1 9 9 8 年 1 9 9 9 年 2 0 0 0 年 2 0 0 1 年 2 0 0 2 年 2 0 0 3 年 2 0 0 4 2 0 0 5 5 寧在遠(yuǎn)期邁向國(guó)際大都市提供必要的外部條件資源。 評(píng)價(jià) : 南寧市當(dāng)前國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值呈穩(wěn)步上升趨勢(shì)，城市發(fā)展穩(wěn)定，為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了穩(wěn)定的中觀區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境背景。 房地產(chǎn) 項(xiàng)目 可行性分析報(bào)告 有限責(zé)任公司 目 錄 第一章、 項(xiàng)目 市場(chǎng)概況 1 一、房地產(chǎn)投資環(huán)境 二、項(xiàng)目市場(chǎng)定位 三、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)方式 第 二 章 、 項(xiàng)目 概況和建設(shè)情況 第 三 章 、 項(xiàng)目 SWOT 分析 一、項(xiàng)目市場(chǎng)情況 二、項(xiàng)目 SWOT 分析 三、客戶群體分析 第 四 章 、 項(xiàng)目投資估算 一、項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)分析 二、融資計(jì)劃 第 五 章 、項(xiàng)目效益分析 一、項(xiàng)目銷售收入分析表 二、投資利潤(rùn)測(cè)算 第六章、結(jié)論 2 第 一 章 項(xiàng)目 市場(chǎng)概況 一、 房地產(chǎn)投資環(huán)境 1． 1 城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況及 前景 城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)基本概況 南寧是廣西壯族自治區(qū)首府城市，是全區(qū)政治、經(jīng)濟(jì)、科技、文化、信息、金融的中心和最大的城市，也是我國(guó)南部對(duì)外開(kāi)放、實(shí)行沿海開(kāi)放城市政策的重要城市。