【正文】 們必然要考量我們的目標(biāo)對(duì)象。目前，在衡陽(yáng)，高檔樓盤(pán)的市場(chǎng)容量較大。許多樓盤(pán)立足于中高檔區(qū)間，在各自形象上卻不是很明晰。但面對(duì)競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)，如何讓本項(xiàng)目在風(fēng)生水起的樓市中處于有利的位置？所謂“知己知彼，百戰(zhàn)不殆”。君悅名居為代表的中高檔住宅，在價(jià)格上有優(yōu)勢(shì)，從而使本項(xiàng)目無(wú)形中處在一種夾擊之中。 五、 威脅點(diǎn) 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目多。 項(xiàng)目功能較為復(fù)雜，商、住、辦公集于一體。 車位充足，比例高達(dá) 1： 。 電力新村以北，隔金星路對(duì)望就是規(guī)劃的城市公園長(zhǎng)湖公園，為小區(qū)居民提供花香四溢、芳草 萋萋的愜意人居生活環(huán)境。項(xiàng)目為底商 住樓， 12 層為商鋪和裙樓，面積約 7000 平方米。 空置率： 街鋪空置率 60%以上； 裙樓空置率 70%以上。由于缺乏必要的價(jià)格培育期，價(jià)格抗性目前已經(jīng)顯露。最近幾年開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)主要為高層和小高層，都市春天的熱銷、香江小區(qū)綠化在 40%左右，內(nèi) 有一個(gè) 5000 平方米的花園景觀。最低價(jià)為 1100 元 /平方米。占地面積 243 畝，共 30棟， 3700 套住宅。 新城 項(xiàng) 目位于 衡南縣新縣城云集大道新大橋旁 。京廣鐵路、 107 國(guó)道、及京珠高速大動(dòng)脈近在咫尺， 項(xiàng)目 地理位置優(yōu)越。 項(xiàng)目由 衡陽(yáng)市世華房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司投資開(kāi)發(fā)，環(huán)宇國(guó)際投資（香 港）顧問(wèn)有限公司整合推廣 ，一到三層為商業(yè)，四層為空中花園，五到二十八層為住宅。 （ 4） 書(shū)香苑 項(xiàng)目地處 衡南縣云集鎮(zhèn)迎賓路（南方專修學(xué)院斜對(duì)面） ， 項(xiàng)目由 衡陽(yáng)鑫華房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司投資開(kāi)發(fā)，雪花廣告策劃推廣， 戶型以二房，三房，四房 小高層 為主，面積 平方米 ，住房 均 價(jià)在 1500—— 1600 元 /平方米 包辦證費(fèi)用 ，目前銷售率在 50%左右， 2020 年底交房， 周邊配于 江東農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，縣交警大隊(duì)， 107 國(guó)道 。高 7 層， 3 層裙樓，項(xiàng)目構(gòu)建了一處立體式 花園景觀生態(tài)環(huán)境 。 項(xiàng)目戶型以 三 室 二 廳為主力戶型?？偨ㄖ娣e 為 75000 平米，由9 棟電梯小高層與 2 棟高層沿風(fēng)情園林自然圍合成一個(gè)小區(qū)。由 衡陽(yáng)恒潤(rùn)投資置業(yè) 有限公司投資開(kāi)發(fā) ，國(guó)志經(jīng)典全案策劃運(yùn)營(yíng)顧問(wèn) 。城市花園、君悅名居、吉富花苑、麗富花苑、雁城世家等 10 余個(gè)中大型項(xiàng)目。戶型種類主要為三房?jī)蓮d、四房?jī)蓮d、五房?jī)蓮d及頂層復(fù)式，面積區(qū)間在 110250 ㎡，主力戶型為三房、四房，面積區(qū)間在 130160 ㎡； （ 6）多層價(jià)格大多在 600900 元 /㎡之間，小高層價(jià)格在 11001300 元 /㎡之間，高層價(jià)格在 16002200 元 /㎡之間。 2． 老城板塊住宅分析 （ 1） 2020 年前產(chǎn)品形態(tài)以 14 層臨街門(mén)面加 68 層多層住宅為主， 2020年后以永興閣、世紀(jì)星城、富安大廈、嘉華 衡南縣 錦繡銘郡策劃報(bào)告 目 錄 第一部分：市場(chǎng)研究………………………………………………………… 3 整體宏觀市場(chǎng)分析??????????????????????? 3 住宅市場(chǎng)分析????????????????????????? 3 新城板塊商業(yè)市場(chǎng)分析????????????????????? 9 第二部分：項(xiàng)目的 SWOT 分析……………………………………………… 10 項(xiàng)目概況????????????????? ?????????? 10 優(yōu)勢(shì)點(diǎn)???????????????????????????? 10 劣勢(shì)點(diǎn)???????????????????????????? 10 機(jī)會(huì)點(diǎn)???????????????????????????? 11 威脅點(diǎn)???????????????????????????? 11 總結(jié) —— 尋找項(xiàng)目的突破點(diǎn)??????????????????? 11 第 三 部分：項(xiàng)目整體定位建議……………………………………………… 13 市場(chǎng)定位??????????????????????????? 13 價(jià)格定位? ?????????????????????????? 13 目標(biāo)對(duì)象定位????????????????????????? 14 項(xiàng)目的形象定位???????????????????????? 15 我們對(duì)提升項(xiàng)目附加值的建議?????????????????? 15 第 四 部分：產(chǎn)品建議………………………………………………………… 16 戶型建議??????????????????????????? 16 樓層建議??????????????????????????? 16 第 五 部分：營(yíng)銷策略…………………………………… …………………… 17 銷售周期劃分????????????????????????? 17 入市時(shí)機(jī)??????????????????????????? 17 價(jià)格策略??????????????????????????? 18 銷售策略??????????????????????????? 18 第 六 部分：項(xiàng)目的推廣策略………………………………………………… 19 推廣的總思路????????????????????????? 19 推廣目標(biāo)??????????????????????????? 20 項(xiàng)目推廣的具體 方略?????????????????????? 20 第 七 部分：媒介選擇策略…………………………………………………… 28 媒介選擇原則????????????????????????? 28 媒體選擇的方式???????????????????????? 28 推廣費(fèi)用分配比例建議????????????????????? 28 第 八 部分：項(xiàng)目商鋪的操作方案…………………………………………… 29 第一部分 市場(chǎng)研究 一、整體宏觀市場(chǎng)概述 2020— 2020 年度總體市場(chǎng)各項(xiàng)數(shù)據(jù)比較 年 度 類 別 2020 2020 同比增長(zhǎng) 完成土地開(kāi)發(fā)面積 219587 ㎡ 357373 ㎡ 62% 施工面積 2745278 ㎡ 3492568 ㎡ % 新開(kāi)工面積 831200 ㎡ 1032682 ㎡ % 竣工面積 845747 ㎡ 791058 ㎡ % 商品房銷售面積 435727 ㎡ 537692 ㎡ % 商品房銷售收入 億元 億元 % 從上表可以看出； （ 1） 除竣工面積外，其他 各項(xiàng)指標(biāo)均有較大幅度的增長(zhǎng)，說(shuō)明整體市場(chǎng)呈穩(wěn)步上升的良性發(fā)展態(tài)勢(shì)； （ 2） 銷售面積增長(zhǎng)幅度遠(yuǎn)低于銷售收入增長(zhǎng)幅度，說(shuō)明 20202020 年度商品房銷售價(jià)格有大幅度提高； （ 3） 施工面積、新開(kāi)工面積、銷售面積增長(zhǎng)幅度相差不大，說(shuō)明市場(chǎng)供求關(guān)系基本平衡，泡沫成分稀少，市場(chǎng)狀況健康正常。目前，市委、市政府 及市教育、財(cái)政、勞動(dòng)、電信、郵政、審計(jì)、法院、公安等政府機(jī)關(guān)單位相繼遷入，事實(shí)上開(kāi)發(fā)區(qū)已經(jīng)成為衡陽(yáng)新的政治中心。最近幾年新開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)在這些方面有很大的改進(jìn)和進(jìn)步，時(shí)代華庭每?jī)蓪颖憬ㄓ幸粋€(gè) 200 平方米的空中花園，金碧華府、瑞安大廈也都建有一定面積的空中花園； （ 4）商業(yè)與居住的矛盾十分突出，人居環(huán)境不理想； （ 5）戶型面積以中大戶型為主， 100 平方以下的小戶型極少。華新開(kāi)發(fā)區(qū)以太陽(yáng)廣場(chǎng)為中心，圍繞市委、市府，周邊密布了都市春天、豐越大廈、中信大廈、中天星城、金陽(yáng)花苑、錫緣軒、香江距 湘江 不到 1 公里的距離 ，跟省重點(diǎn)高中（北斗星實(shí)驗(yàn)中學(xué)）為鄰 。 （ 2） 馨一花苑 項(xiàng)目位于 衡南縣迎賓路北斗星實(shí)驗(yàn)中學(xué)東面 。 流一超市