【正文】 首都日益增長的物質(zhì)文化 生活需要。 “該項目”總成本： “該項目”的總成本，主要包括兩部分： 3． 固定成本：主要是地價款、前期工程費、建安工程費、綜合費稅、間接開發(fā)費、不可預見費等合計58580 萬元人民幣。 1． “該項目”建設內(nèi)容主要為單體 TOWNHOUSE 和聯(lián)體 TOWNHOUSE，建成后全部銷售，并由物業(yè)管 理公司統(tǒng)一經(jīng)營管理，配套設施自營。 總之，塑造賣點的觀點是：在設計上的投入比在材料上花錢更為重要。如此，本項目可增加賣點。 4． 2． 公共安全系統(tǒng)：社區(qū)及大樓周界防范系統(tǒng)；小區(qū)道路、樓宇大堂的公共保安監(jiān)視系統(tǒng)；公共部分設置消防探頭，集中消防報警系統(tǒng)。 4． 2． 小型集中中央空調(diào)，實現(xiàn) 24 小時熱水、制冷、采暖。 4． 1． 物管公司由國際知名的物業(yè)管理公司擔綱。 增加項目的附加值 如果要以 豪宅品質(zhì)出現(xiàn)，必須增加項目可包裝的賣點?？梢钥隙ǖ厥菍嵸|(zhì)內(nèi)容如果超前和富有新意，能夠博得客戶認可，則物業(yè)必定熱銷，所以在前期物業(yè)的規(guī)劃設計和設備的選用必須要不斷的改進，以爭取做到最好。 本項目的賣點 賣點是銷售中帶給客戶的直接利益和間接利益的總和，在心理上是帶給客戶一處價值感。這些富裕起來的私企老板出于居住或投資的需要，也將成為高檔 TOWNHOUSE 的購買者。因此會促進北京 TOWNHOUSE 市場的進一步發(fā)展。因而若整體規(guī)劃實現(xiàn)后，項目價格提高還有潛力。 獨特的生態(tài)旅游環(huán)境 北京市以將“溫榆河綠色生態(tài)走廊”規(guī)劃為自然生態(tài)的保護和培育區(qū)、生態(tài)建設示范區(qū)及生態(tài)教育基地。 6． 美容美發(fā)、閱覽室、小型診所、超市、洗衣房、商務中心、郵局等。 5． 分戶供冷（暖），便于自主控制溫度。專門設有工人房、洗衣間，動靜分開，功能分明，使用率高。建筑設計由 國外國及國內(nèi)知名設計院共同完成，目標是建設成為北京市標志性的 TOWNHOUSE 建筑。而“該項目”的地理位置完全具備上述條件。這些富裕起來的私企老板出于居住或投資的需要，也將成為高檔 TOWNHOUSE 的購買者。 大公司高級管理人員、文體名人、律師等高知人才 這些人員構成城市的“中產(chǎn)階級”，他們二次置業(yè)時多會選擇物業(yè)檔次、形象較高，價格優(yōu)惠和付款方式靈活實惠的，親近自然又具有良好的人文環(huán)境的經(jīng)濟型 TOWNHOUSE。 1． 港、澳、臺地區(qū)商界人士、旅外歸國華人及留學歸國創(chuàng)業(yè)人士 這一群體是一支不容忽視的購買團體。從現(xiàn)有 TOWNHOUSE 項目的銷售價格和銷售進度情況看，市場需求還有一定的潛力。 二、經(jīng)測算“該項目”在經(jīng)濟上是可行的。 3． 經(jīng)營成本：主要包括管理費用、財務費用、銷售費用、貸款利息、人員工資、經(jīng)營費用、水電燃料費等為 8198 萬元。 1． 效益評估貸幣本位幣為人民幣。務必塑造出名師設計、品牌品質(zhì)，名家管理的形象。 4． 3． 高質(zhì)量的物業(yè)產(chǎn)品，使客戶產(chǎn)生滿意和知足的心理。 4． 2． 衛(wèi)生電線電視接收系統(tǒng)。 4． 2． 綜合布線，每戶強電按空調(diào)、電器、照明三路分線；弱電每個房間將電話、電視、電腦三線均安裝到位。 4． 使用高品質(zhì)的建筑材料及設備 包括： 4． 2． 衛(wèi)生間采用進口原裝高檔潔具，例如科勒、摩恩等。具體地從以下三大方面考慮： 4． 豐富專業(yè)化設計，聘請國外知名公司參與項目的各項設計，包括： 4． 1． 會所及樣板間的裝修套餐由酒店的室內(nèi)設計師進行設計。使客戶真正感到“物有所值”才是銷售的根本動力。以現(xiàn)有的產(chǎn)品特點可包裝的賣點只有 2點： 2． 地處北京“溫榆河綠色生態(tài)走廊”； 2． 單體 TOWNHOUSE 和聯(lián)體 TOWNHOUSE 相結合，多種戶型適宜不同需要，小到 150 平米經(jīng)濟型TOWNHOUSE，大到 500 余平米豪華型 TOWNHOUSE。 1． 定位設計 1． 2． 構思的原點：締造“真豪宅”，展現(xiàn)高尚生活的家居。 1． 1． 港、澳、臺地區(qū)商界人士、旅外歸國華人及留學歸國創(chuàng)業(yè)人士 由于國內(nèi)的改革開放政策和投資環(huán)境的不斷改善，國民經(jīng)濟持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展，以及鼓勵港、澳、臺地區(qū)商界人士、旅外歸國華人及留學人員回國投資創(chuàng)業(yè)的政策，一大批港、澳、臺地區(qū)商界人士、旅外歸國華人及留學歸國創(chuàng)業(yè)人士紛紛回國投資創(chuàng)業(yè)，他們要求高質(zhì)量的生活和理想的居住環(huán)境，因此更熱衷北京北部地區(qū)的 TOWNHOUSE。 六、該項目經(jīng)營策劃 項目定位 1． 項目定位依據(jù) 1． 1． 政府實施建設“溫榆河綠色生態(tài)走廊”工程 北京市政府先后頒發(fā)了《關于加快本市綠化隔離地區(qū)建設的意見》、《關于加快本市綠化隔離地區(qū)建設暫行辦法》、《關于加快本市綠化隔離地區(qū)舊村改造和新村 建設實施意見》等相關文件，確定了“以綠引資，引資開發(fā)，開發(fā)建綠，以綠養(yǎng)綠”的原則。 五、項目價格優(yōu)勢 “本項目”周圍 TOWNHOUSE 項目市場價格大致在 70009000 元 /平方米。 物業(yè)管理 聘 請國外知名物業(yè)公司進行管理，同時提供多項有償服務，如：送餐、聘保姆、接送孩子、特快專遞等等。 5． 高檔裝飾材料，進口高檔洗浴潔具。 室內(nèi)設施及功能 5． 充分引入智能化概念。 環(huán)境設計 將請國外專業(yè)公司設計綠化園藝廣場，飾以精美的雕塑，引入水流，采用抗污染、適應北方氣候、花期和的植物立體綠化。 從近期北京的 TOWNHOUSE 項目變化特點看，影響項目市場和價格的因素除地理位置外，還有整體現(xiàn)劃、戶型設計、景觀氛圍等。 三、項目市場走向 目前影響 TOWNHOUSE 項目最大的因素，除了國家宏觀政策外，從項目本身的因素看，最主要的就是地理位置和價格。 2。由于國內(nèi)的改革開放政策和投 資環(huán)境的不斷改善，國民經(jīng)濟持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展，一大批港、澳、臺地區(qū)商界人士、旅外歸國華人及留學歸國創(chuàng)業(yè)人士紛紛回國投資創(chuàng)業(yè)，他們 要求高質(zhì)量的生活和理想的居住環(huán)境，因此更熱衷北京東北部地區(qū)的 TOWNHOUSE。 二、 TOWNHOUSE 市場需求分析 中國正式加入 WTO 以后，世界 500 強企業(yè)有近 200 家在北京開設分支機構或辦事處，外籍中高級雇員成為 TOWNHOUSE 市場的潛在客戶群體；北京 2021 奧運會申辦成功以后，據(jù)了解北京現(xiàn)有賓館飯店的接待能力尚有近 50％的缺口，屆時將會產(chǎn)生潛在購買和租賃客戶群體；隨著居民收入的不斷增加，幾年前還只能是富豪們享受的豪宅 TOWNHOUSE，已逐漸成為中高收入家庭的住宅消費品。將以現(xiàn)代化的設施、完善的服務，使其成為國內(nèi)具有一流管理水平的企業(yè)。 主要包括：協(xié)議簽訂、搬遷、規(guī)劃設計、施工圖設計 七通一平、工程招投標等。汽車廢氣還可通過建筑物周圍綠化，減少污染影響。 環(huán)境保護措施如下： 污水：生活污水經(jīng)化類池，含油污水經(jīng)隔油池處理后，達到規(guī)定的排放標準，污水排放將嚴格執(zhí)行國家和北京市的有關規(guī)定和標準。 第六章 環(huán)境保護 按照國家環(huán)境保護局“建設項目環(huán)境保護管理辦法”和“北京市實施建設項目環(huán)境保護管理辦法細則”，建設項目要采取嚴格的環(huán)境保護措施。 用水量：按 2升 /平方 米 二、市政條件 “該項目”目前大市政條件不足，由于周圍已經(jīng)建成一批 TOWNHOUSE 和別墅項目，特別隨著北京市加快綠化隔離地區(qū)建設，加大了對該區(qū)域市政投資，因此“該項目”所需的水、電、氣、熱、通訊、道路交通等設施將會同期得到改善。 綠化： “該項目”力求在項目周圍建設大面積生態(tài)園林和生態(tài)景觀設施，為入住 TOWNHOUSE 的各級客戶提供綠色、優(yōu)雅、舒適、安逸的居住氛圍。 規(guī)劃設計： 在規(guī)劃設計上擬聘請新加坡、香港、美國，意大利，加拿大等國外著名設計大師通過招、投標形式參與“該項目”建筑、景觀、人文等規(guī)劃設計工作。 居住總人口： 約 1000 人。 居住建筑面積： 。 四、項目用地現(xiàn)狀：項目用地范圍內(nèi)為瓜田。 2． 北京市政府文 件：京政辦發(fā)（ 2021） 31 號。 編制依據(jù)： 2． 北京市政府文件：京政辦發(fā)（ 1994） 7號。 項目建設規(guī)模和建設內(nèi)容： “ 該項目”開發(fā)建設總建筑面積約 。因多方面原因后沙峪鎮(zhèn)政府考慮收回該塊用地。宗地北臨京 承高速與首都機場北門的聯(lián)絡線，東臨后沙峪玉馬教練場，西南側為后沙峪鎮(zhèn)羅馬湖，交通便捷。隨著北京市“溫榆河綠色生態(tài)走廊”工程的啟動，特別是中國正式加入 WTO、北京 2021奧運會申辦成功，溫榆河流域開發(fā)建設將新的投資熱點和經(jīng)濟增長點 . 順義區(qū)后沙峪位于溫榆河流域，商機無限。北京市政府 先后頒發(fā)了《關于加快本市綠化隔離地區(qū)建設的意見》、《關于加快本市綠化隔離地區(qū)建設暫行辦法》、《關于加快本市綠化隔離地區(qū)舊村改造和新村建設實施意見》等相關文件，確定了“以綠引資，引資開發(fā)，開發(fā)建綠，以綠養(yǎng)綠”的原則。宗地面積為 340畝，北側尚有 400畝規(guī)劃二類居住用地，因機場聯(lián)絡線未定而未有合作伙伴。后由 XX公司對其 175畝地進行土地變性，計委立項和規(guī)委規(guī)劃意見書工作。 公司經(jīng)營范圍： 在規(guī)劃范圍內(nèi)從事“該項目”的開發(fā)與建設、商品房銷售、物業(yè)管理等。 四、可行性研究報告編制 編制單位： 由北京 XX 古德房地產(chǎn)開發(fā)有限公司編制北京順義后沙峪項目可行性研究報告。 2． 北京市政府文件：京政辦發(fā)（ 2021） 20 號。 二、地理位置：“該項目”位于順義區(qū)后沙峪鎮(zhèn)馬頭村北 三、項目占地面積：占地面積約 22 公頃（ 22 萬平方米）。 總建筑面積： 方米。 建筑高度：高度控制在 12 米以內(nèi)。 三、項目規(guī)劃設計特色。 設施、設備、材料： “該項目”建設將充分引入國際先進的信息網(wǎng)絡技術、引進先進的設備、設施。地理位置條件非常優(yōu)越。 三、水、電、氣、熱供應 根據(jù)初步計算，“該項目”水、電、氣、熱等用量為： 用電量： 60 瓦 /平方米，則預測項目用電量為 12021 千瓦。平方米計算，則預測用熱量為 16 百萬大卡／小時。項目建設及建成后的使用 過程中，將采取嚴格的環(huán)境保護措施，嚴格遵守國家和北京市的環(huán)境保護法規(guī)。 汽車廢氣：因車輛進出、停放造成的汽車廢氣污染問題，通過在設計時停車 庫保證車庫有一定的容積，采取合理有效的措施，汽車廢氣排放完全可以達到國家和北京市規(guī)定的廢氣排放標準。 二、建設進度安排 “該項目”總建筑面積約為 15 萬平方米，預計建設周期為 3 年，即從 2021 年到 2021 年 為建設期，項目建設實施進度為： 2021 年 6 月之前完成前期準備工作。 “該項目”建成后將吸收國內(nèi)外的先進管理模式和管理經(jīng)驗，以物業(yè)管理公司的形式統(tǒng)一經(jīng)營管理。從現(xiàn)有 TOWNHOUSE 項目的銷售價格和銷售進度情 況看，市場需求還有一定的潛力。 1． 港、澳、臺地區(qū)商界人士、旅外歸國華人及留學歸國創(chuàng)業(yè)人士 這一群體是一支不容忽視的購買團體。 大公司高級管理人員、文體名人、律師等高知人才 這些人員構成城市的“中產(chǎn)階級”，他們二次置業(yè)時多會選擇 物業(yè)檔次、形象較高，價格優(yōu)惠和付款方式靈活實惠的，親近自然又具有良好的人文環(huán)境的經(jīng)濟型 TOWNHOUSE。這些富裕起來的私企老板出于居住或投資的需要，也將成為高檔 TOWNHOUSE 的購買者。而“該項目”的地理位置完全具備上述條件。建筑設計由國外國及國內(nèi)知名設計院共同完成，目標是建設成為北京市標志性的 TOWNHOUSE 建筑。專門設有工人房、洗衣間，動靜分開 ，功能分明，使用率高。 5． 分戶供冷（暖），便于自主控制溫度。 6． 美容美發(fā)、閱覽室、小型診所、超市、洗衣房、商務中心、郵局等。 獨特的生態(tài)旅游環(huán)境 北京市以將“溫榆河綠色生態(tài)走廊”規(guī)劃為自然生態(tài)的保護和培育區(qū)、生態(tài)建設示范區(qū)及生態(tài)教育基地。因而若整體規(guī)劃實現(xiàn)后，項目價格提高還有潛力。因此會促進北京 TOWNHOUSE 市場的進一步發(fā)展。這些富裕起來的私企老板出于居住或投資的需要，也將成為高檔 TOWNHOUSE 的購買者。 本項目的賣點 賣點是銷售中帶給客戶的直接利益和間接利益的總和，在心理上是帶給客戶一處價值感?？梢钥隙ǖ厥菍嵸|(zhì)內(nèi)容如果超前和富有新意，能夠博得客戶認可，則物業(yè)必定熱銷，所以在前期物業(yè)的規(guī)劃設計和設備的選用必須要不斷的改進，以爭取做到最好。 增加項目的附加值 如果要以豪宅品質(zhì)出現(xiàn)，必須增加項目可包裝的賣點。 4． 1． 物管公司由國際知名的物業(yè)管理公司擔綱。 4． 2． 小型集中中央空調(diào)，實現(xiàn) 24 小時熱水、制冷、采暖。 4． 2． 公共安全系統(tǒng)：社區(qū)及大樓周界防范系統(tǒng)；小區(qū)道路、樓宇大堂的公共保安監(jiān)視系統(tǒng)；公共部分設置消防探頭，集中消防報警系統(tǒng)。如此，本項目可增加賣點。 總之，塑造賣點的觀點是：在設計上的投入比在材料上花錢更為重要。 1． “該項目”建設內(nèi)容主要為單體 TOWNHOUSE 和聯(lián)體 TOWNHOUSE，建成后全部銷售，并由物業(yè)管理 公司統(tǒng)一經(jīng)營管理，配套設施自營。 “該項目”總成本： “該項目”的總成本，主要包括兩部分： 3． 固定成本：主要是地價款、前期工程費、建安工程費、綜合費稅、間接開發(fā)費、不可預見費等合計58580 萬元人民幣。