【正文】 “收藏品鑒賞”、“生態(tài)商務(wù)沙龍”、“資源俱樂部”等主題營銷活動(dòng)，都是結(jié)合項(xiàng)目特征和社會(huì)時(shí)尚熱點(diǎn)的炒作題材。 ? 重要節(jié)點(diǎn)廣告轟炸 把握前期預(yù)熱、開盤 、改造完工 等項(xiàng)目進(jìn)度節(jié)點(diǎn)，以及旅游節(jié)、國慶節(jié) 、五一長假 等節(jié)假日，并密切關(guān)注競爭對(duì)手的促銷舉動(dòng)，實(shí)施高強(qiáng)度、高密度 、多渠道 廣告轟炸， 利用報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)、電視、車體等廣告媒體， 配合以強(qiáng)有力的促銷措施，制造富有成效的熱銷節(jié)奏，形成合 理控制、重點(diǎn)突出的“銷售浪”。 但前期必須進(jìn)行預(yù)約登記，以積累有效客戶，采集客戶信息，調(diào)整營銷方案。 前期涉及廣告審批，須提前辦理。 使用要點(diǎn)：低成本制作，便于大量派發(fā)。 包裝策略 ? 售樓處 利用現(xiàn)有大堂做銷售接待中心，改造后可同時(shí)招商引入休閑餐飲品牌經(jīng)營，提升物業(yè)形象 。 ? 價(jià)值 觀 意向 關(guān)鍵詞 —— 成熟， 高端，成功，效益， 生態(tài)健康，資源交往，信用形象?? 33 內(nèi)斂、 精致 、細(xì)節(jié)領(lǐng)先， 性價(jià)比，投資收益 ?? 形象系統(tǒng) ? 項(xiàng)目賣點(diǎn)提煉 ? 地段： ? 省府圈 標(biāo)志性 高端 物業(yè)形象 ? 周邊配套 成熟 ， 活動(dòng) 便利 ? 建筑品質(zhì)： ? 古典 ， 但 不乏生態(tài) 、人性 等現(xiàn)代概念的 建筑 風(fēng)格 ? 5A 智能系統(tǒng) 、 5O 價(jià)值體系 ? 高級(jí) 品牌設(shè)備、設(shè)施 ? 人性化功能配套 ? 充足的車位 ? 大板結(jié)構(gòu)，靈活分割、自由間隔 ? 軟性服務(wù) ? 全方位 行政商務(wù)服務(wù) ? 酒店服務(wù)式物業(yè)管理 ? 賣點(diǎn)組合 34 我們可以賣“成熟地段”，不能賣“發(fā)展空間”； 我們可以賣“高端品質(zhì)”，不能賣“豪華奢侈”； 我們可以賣“生態(tài)健康”，不能賣“建筑風(fēng)格”； 我們可以賣“商務(wù)功能”，不能賣“空洞概念”。 ? 物業(yè)形象定位 資資 源源 空空 間間 ， 獲獲 取取 高高 端端 生生 產(chǎn)產(chǎn) 力力 釋意 —— 辦公 和商務(wù)的終極目標(biāo)是提高生產(chǎn)力，同時(shí) 期望 帶來良好的收益回報(bào)。同時(shí)，這也是一個(gè)廣闊的識(shí)人交友、商務(wù)洽談的平臺(tái)。一組休閑桌椅，一把休閑傘，就是一份美好的心情，可以徹底忘卻工作的煩惱。 指 標(biāo) 分 項(xiàng) 描 述 評(píng) 價(jià) 壓力 （魅力） 城市、自然環(huán)境 舒適的街區(qū)氛圍 營造了比較好的 城市 環(huán)境， 高層景觀更使項(xiàng)目錦上添花 適宜 生活 規(guī)模體量 約 27000 ㎡ 具有一定 市場影響力 建筑間距 A、 B 棟 間距 較 近 個(gè)別單位有對(duì)視 開放空間 缺少小區(qū)環(huán)境 裙樓屋面應(yīng) 精心打造 半開放空間 入戶大堂 豪華 、電梯容量、走廊等設(shè)計(jì)尺度 較舒適 品質(zhì)較高 室內(nèi)空間 帶陽臺(tái) 很特別 密度 建筑密度 住宅 容積率 左右 適中 生活密度 基本無社區(qū)環(huán)境 較 高 質(zhì)量 環(huán)境質(zhì)量（氣、 光、音） 東、北側(cè)有局部視覺 污染 較好 24 建筑質(zhì)量 屢次或省級(jí)獎(jiǎng)項(xiàng) 優(yōu)質(zhì) 部品 設(shè)施質(zhì)量 達(dá)到 5A 優(yōu)質(zhì) 物管質(zhì)量 英國顯高物業(yè)顧問 專業(yè)品質(zhì) 出行 、停車 地下兩層停車場 非常 方便 購物、休閑 超市、商場、銀行等 1 公里半徑內(nèi) 非常 完善 教育、醫(yī)療 中 醫(yī)學(xué) 院、 九 中、 風(fēng)華中小學(xué)等 非常 方便 建筑形態(tài) 建筑最終是以它的各種形態(tài)展示在人們面前，它與我們目標(biāo)客戶的生活 形態(tài)和審美情趣是趨同的。 本項(xiàng)目地處 南崗區(qū)、香坊區(qū)、動(dòng)力區(qū)的三區(qū) 交匯處 ，距省政府僅20 余米，與省廳機(jī) 關(guān)、省公安廳等政治、文化、經(jīng)濟(jì)單位為鄰，省重點(diǎn)第九中學(xué)、風(fēng)華中小學(xué)、省中醫(yī)學(xué)院遍布四周， 10 余條公交線路環(huán)繞附近 。 本案營銷主要針對(duì)寫字樓和商業(yè)裙樓部分 展開論述 。 領(lǐng)先的機(jī)會(huì) 在一個(gè)不成熟的特別市場中，適度領(lǐng)先意味著“占位”，從而能獲取 強(qiáng)勢 話語權(quán)，建立競爭優(yōu)勢 。 銷控主要以散賣為主，非常缺乏大企業(yè)團(tuán)購的客戶資源。 ? 營銷特點(diǎn) 各項(xiàng)目包裝推廣概念至上，缺少實(shí)質(zhì)內(nèi)涵，廣告宣傳過于抽象、空洞。 ? 銷售價(jià)位 根據(jù)地段的不同，寫字樓銷售價(jià)位普遍在 5000~8000 之間，特別之處在于單價(jià)是按照使用面積計(jì)算，避免了實(shí)用率不同而產(chǎn)生的銷 售爭議和困擾。樓宇氣候自控系統(tǒng)，新風(fēng)循環(huán)系統(tǒng)，單元式中央空調(diào) 智能化系統(tǒng) 保安監(jiān)控、消 防聯(lián)動(dòng)報(bào)警 均價(jià) 8000 租金形式 5 車位情況 與住宅共用 物業(yè)管理 遠(yuǎn)東物業(yè)管理 物業(yè)費(fèi)用 待定 廣告訴求點(diǎn) 紅旗大街上，國際會(huì)展中心，哈爾濱的商業(yè)辦公心臟。 賣點(diǎn) ； ； 抗性 開發(fā)商無品牌信譽(yù)； ? 中融國際大廈 開發(fā)商 中植開發(fā)有限責(zé)任公司 位置 嵩山路漢水路交 匯 占地面積 1700 ㎡ 總建筑面積 22021 ㎡ 規(guī)劃形態(tài) 1 棟 28 層 戶型配比 1— 5 層 1200 ㎡ /層、 6— 24 層 580 ㎡ /層、 25— 28 層自用 供應(yīng)量 50% 總銷售率 50% 建筑風(fēng)格 點(diǎn)式建筑 開盤時(shí)間 2021/7 入住時(shí)間 2021/7 配套設(shè)施 2 部快速電梯 、 24 小時(shí)保安 、 光纖接入 裝修標(biāo)準(zhǔn) 墻體內(nèi)筒外框砼結(jié)構(gòu) ， 大堂理石 地面， 合金鋼 窗 ， 中央空調(diào) ， 電梯前廳理石 智能化系統(tǒng) 閉錄監(jiān)控系統(tǒng)、消防噴淋報(bào)警系統(tǒng)、 ADDISON（愛達(dá)訊） 超五類布線系統(tǒng) 均價(jià) 6500 租金形式 車位情況 無 地下車位 物業(yè)管理 新明基物業(yè)管理 物業(yè)費(fèi)用 廣告訴求點(diǎn) 仙境般建筑、華貴的外部立面造型，淋滴盡致的設(shè)計(jì)理念，締造世紀(jì)經(jīng)典。財(cái)富領(lǐng)地，精英之選。一類大型國企為爭奪臉面而不計(jì) 使用后果，而搶占形象高位；但中小企業(yè)卻 對(duì)高層寫字樓 有 “如芒在背” 之感 ，沒有享受到真正現(xiàn)代化商務(wù)辦公環(huán)境所產(chǎn)生的綜合效益 。 經(jīng)過一定時(shí)間的傳播， 哈爾濱寫字樓市場 必將與先進(jìn)觀念接軌，規(guī)范化商務(wù)辦公也必將 成為社會(huì)的 主流。市場各類辦公物業(yè)并存， 市場 需求模糊， 產(chǎn)品 功能落后，形象內(nèi)涵 缺失 。 ? 物業(yè)服務(wù)：可有一般性的物業(yè)服務(wù)如衛(wèi)生、收發(fā)、值班。 ② 配套設(shè)施：無。 ? 交通 狀況 ：有交通線路到達(dá)，交通較方便。 ③ 設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)：有 中央空調(diào)系統(tǒng)；無樓宇自控；有安全報(bào)警；無綜合布線。 ? 智能化： 3A 及 3A 以上。 ? 客戶 定位 ：有知名的國內(nèi)外大公司，客戶大多是進(jìn)行研發(fā)、技術(shù)服務(wù)、電子商務(wù)或知名品牌代理等方面的業(yè)務(wù)。 ① 裝飾標(biāo)準(zhǔn)：外立面采用大理石、高級(jí)面磚、鋁板、玻璃幕墻等9 材料；有大堂，大堂地面應(yīng)為大理石、花崗巖、天然石材等，墻面應(yīng)為大理石、花崗巖、或高級(jí)墻紙等材料，應(yīng)有吊頂，柱應(yīng)包大理石、不銹鋼等材料；公共部分的地面應(yīng)為大理石、花崗巖、高級(jí)地磚或鋪高級(jí)地毯，墻面應(yīng)為高級(jí)墻紙或高級(jí)漆 (如立邦漆等 )，應(yīng)有吊頂，電梯間應(yīng)有不銹鋼、大理石或木門套；衛(wèi)生間安置進(jìn)口名牌潔具，如科勒、美標(biāo)、 TOT0 等等。 ? 所屬區(qū)位：位于主要商務(wù)區(qū)的核心區(qū)。 ? 客戶 定位 ：國外知名公司的租戶組合；知名的跨國、國內(nèi)外大公司、財(cái)團(tuán)。 ② 配套設(shè)施：應(yīng)有配套商務(wù)、生活設(shè)施，如會(huì)議 中心 、銀行、票務(wù)中心、員工餐廳等，專用地上、地下停車場，停車位充足，滿足日常生活的商店，適合商務(wù)會(huì)餐的飯店 、 賓館，午間放松或娛樂設(shè)施，其它如公園、運(yùn)動(dòng)設(shè)施和圖書館。所謂甲級(jí)寫字樓主要是參照了四星級(jí)酒店或五星級(jí)酒店的評(píng)級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，是房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)的一種習(xí)慣稱謂。以下，我們分別以建筑面積、裝飾情況、配套設(shè)施、設(shè)備情況、客戶情況、區(qū)位交 通、智能化程度、物業(yè)服務(wù)等指標(biāo)來對(duì)結(jié)構(gòu)層次進(jìn)行界定和探討。這類大樓設(shè)備一般，尤其在通訊、設(shè)施的配置上與目前的互聯(lián)網(wǎng)通訊有一定差6 距，且內(nèi)部布局大多采用公寓式布局。這類大樓一般立面新穎，氣派壯觀，內(nèi)部布局比較合理，講究功能到位，智能化功能達(dá)到 3A 以上，設(shè)備設(shè)施比較豪華，特別在安保、通訊、計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)等方面考慮較為周全。 例如：講求共享空間的設(shè)計(jì)， 寬敞的大堂， 在辦公區(qū)域外設(shè)置公共休息區(qū)，休息區(qū)中設(shè)置沙發(fā)，可供員工休息、喝咖啡、飲茶，實(shí)現(xiàn)著公司與公司之間、員工與員工之間地良性溝通。 ? 第四代寫字樓 所謂第四代寫字樓，在第三代的功能基礎(chǔ)上，強(qiáng)調(diào)以客戶需求為中心，旨在提供低成本高效率的商務(wù)平臺(tái)，提倡人性化的溝通與交流，注重辦公空間對(duì)企業(yè)文化和員工素質(zhì)的培養(yǎng)和提高，引導(dǎo)智能化向國際水準(zhǔn)看齊，強(qiáng)化綠色環(huán)保辦公理念，提供更多舒適共享交流空間，從而達(dá)到國際化商務(wù)辦公的標(biāo)準(zhǔn)。消極之處是機(jī)器化的辦公環(huán)境，非人性化的工作方式。 傳統(tǒng)辦公室的優(yōu)點(diǎn)：私密性強(qiáng)，工作者可自行控制工作環(huán)境 (照明 、 開 窗、家具布置等 )。 ? 從辦公樓宇物業(yè)形態(tài)的發(fā)展變化過程來看，可分如下階段： ? 傳統(tǒng)辦公樓 （第一代寫字樓） 特點(diǎn)：立足于自然通風(fēng)和采光，以小空間為單位，排列組合而成。 在此條件下，產(chǎn)品的營銷也必須具有極強(qiáng)的針對(duì)性。 而本案所涉及的物業(yè)，無論從建筑形式還是功能，都與寫字樓規(guī)范化的成熟產(chǎn)品有所不同，屬于一個(gè)很 特殊 的房地產(chǎn)產(chǎn)品。 3 第一章 從今 天到明天 ——哈爾濱寫字樓 市場分析 一、 寫字樓 市場 的演變 辦公物業(yè)的分類 寫字樓 是從事生產(chǎn)、經(jīng)營、咨詢、服務(wù)等管理人員辦公的場所，它屬于生產(chǎn)經(jīng)營資料的范疇。 建筑向高處發(fā)展以后，產(chǎn)生了鋼筋混凝土的框架結(jié)構(gòu)，但是使用空間仍按傳統(tǒng)的模式，仍屬于傳統(tǒng)辦公樓的一種。 這種模式的積極意義是追求實(shí)效。 智能化辦公樓發(fā)展迅速，繼 3A 之后，又推出 5A 概念，智能建筑已成為 21 世紀(jì)辦公建筑發(fā)展的趨勢。從而喚醒人們對(duì)于目前工作的思考和探索，同時(shí)也是生命質(zhì)量以及生活質(zhì)量的一種體現(xiàn)。 ? 而從辦公樓宇自身的品質(zhì)類別來看，可分為如下四類： ? 第一類，為近 期 設(shè)計(jì)建造的智能化辦公樓。 ? 第三類 ，是不帶中央空調(diào)的辦公大樓。而就現(xiàn)階段而言，辦公物業(yè)由于品質(zhì)檔次、規(guī)模檔次、智能化程度、配套服務(wù)、管理水平存在的差異而在辦公物業(yè)市場上形成 了 高檔、中檔、低檔物