【正文】 呈現(xiàn)離市區(qū)越遠的區(qū)域平均面積值越小 ,市區(qū)別墅戶型面積均大于近郊和遠郊。 開發(fā)套數(shù)： 近郊開發(fā)套數(shù)最多 ,其次是遠郊 ,市內(nèi)最少 ,這主要是因為市內(nèi)具有別墅形態(tài)的項目以純別墅為主 ,均 以大面積套型為主 ,近郊別墅項目近一兩年來迅猛發(fā)展 ,別墅項目迅速增長 ,同時針對目標(biāo)市場多元化特征 ,戶型面積偏小 ,遠郊別墅項目起步較晚 ,市場總體放量目前不大 ,當(dāng)然這只是在一個時間點上的靜態(tài)特征。通過社區(qū)的配套、建筑的表現(xiàn)、環(huán)境的營造、主題空間的突現(xiàn)，產(chǎn)生一種異域風(fēng)情使得特定的目標(biāo)人 群產(chǎn)生一種強烈的歸屬感，從而在市場上形成較為強烈的需求。 從價格分布的供求關(guān)系來看， 成都 2021年 3月前 市場上市供 應(yīng)的別墅量較多集中在 100萬～ 200萬元和 250400萬元兩個 的價格段，分別占到了供應(yīng)總量的 35%和 30％，較上年這一比 例有較大變化；而總價在 100萬元以下的經(jīng)濟型別墅和總價 在 300萬元以上的豪華別墅分別為 16％和 19％，前者較 去 年 變化不大，后者有較大增幅，比例達 8%。 代表項目： 國一澳鄉(xiāng)、東麓驛境、玉龍山莊、天鵝嶺 地理價值 ： 距市區(qū) 50 分鐘車程 環(huán)境價值：天下幽的青城山 +森林 +河流 價位：從 3000 元 /平方米 — 9000 元 /平方米不等 項目定位：主要是休閑度假和商務(wù)型別墅為主 代表項目：高山流水、麗水青城、天下青城、水都豪庭、美都華庭 成都別墅 市 場 青城山 別墅帶 龍泉山別墅帶 牧馬山 別墅帶 地理價值 ： 距市區(qū) 30 分鐘車程 環(huán)境價值：生態(tài)毗河、桂湖公園 價位：從 2021 元 /平方米 — 5000 元 /平方米不等 項目定位：居住型別墅為主 代表項目： 雙水岸、博雅桂湖郡等 新都別墅帶 25 住宅消費市場 成都別墅市場消費群體 暴富階層 別墅 消費市場 中產(chǎn)階層 20%的富裕階層 年齡： 3545 歲之間； 月家庭平均收入： 1 萬 2 萬元； 職業(yè)：企業(yè)高級管理人員、私營業(yè)主 、股票經(jīng)紀(jì)人、醫(yī)生、律師、演藝人員、運動員、國家公務(wù)員等； 消費需求：新的生活方式以及新的空間感受； 消費態(tài)度：有二、三次置業(yè)經(jīng)歷，買房理性而挑剔； 26 成都別墅市場的需求分析及供給分析 截止到 2021 年 3 月底，成都市共有 68個在售別墅項目， 其中郊區(qū)占到了 60 個之多，在售別墅的總體供應(yīng)量 約 萬平方米， 別墅供應(yīng)戶 型主要集中在 200350 ㎡ /戶，其中郊區(qū) 在售別墅的總供應(yīng)量 約 為 萬平方米，別墅供應(yīng)戶 型主要 是我們上面分析的地段 。 項目特點： 一、多元化、成熟的產(chǎn)品市場別墅開始向低中檔市場靠近 二、別墅市場向草堂之春、金林半島類型的極 品別墅和向中產(chǎn) 階層的經(jīng)濟 別墅實現(xiàn)兩極化發(fā)展 。 二 、 是 有較大的開發(fā)規(guī) 模和完善的生活配 套 ,如 :泳池會所、網(wǎng)球 場、超市等 。 22 三、 成都市別墅市場分析 綜觀當(dāng)今 成都 別墅市場，大致按需求表現(xiàn)為六大類型： 居住型別墅 —— 針對那些不滿足于城市鋼筋混凝土環(huán)境的人士而言； 度假型別墅 —— 上海以后會出現(xiàn)一家人擁有兩套房子的現(xiàn)實，郊區(qū)的別墅用于周末或節(jié)假日用，他們對獨棟或聯(lián)體需求較大 短期居住型 —— 他們分布在高科技園區(qū)、進出口貿(mào)易區(qū)、外企聚集等地；如金橋、張江、古北等，這些別墅環(huán)境好，檔次高，投資回報率高，大多租給老總居??； 旅游型別墅 —— 適合這類需求的別墅位于風(fēng)景名勝旁邊，被經(jīng)營者用來當(dāng)賓館使用； 辦公型別墅 —— 上海這是為滿足香港、臺灣以及國外公司解決辦公場地需求的； 投資型別墅 —— 如上海的老別墅。 成都近郊的住宅 從青城山、龍泉、文家場到華陽， 別墅 住宅都擁有一定的市場，它們宣揚的最大賣點是環(huán)境，只有好的環(huán)境才能實現(xiàn)真正的豪華別墅生活方式。 20 二、成都別墅及住宅市場特性 二環(huán)路以內(nèi)住宅 以浣花風(fēng)景區(qū)為代表的市中心小型住宅，體現(xiàn)出黃金位置的全部優(yōu)勢，“稀有”往往是這些樓盤宣傳廣告語中常見的一個詞，它正確反映了這批 樓盤的所有內(nèi)涵。屆時，市民和外地游客一下地鐵就可以通過地下連接通道進入周邊商場休閑 、購物，也可以從周邊商場直接由地下通道到達天府廣場地鐵站乘坐地鐵。據(jù)有關(guān)專業(yè)人事介紹 “整治后的金牛支渠將對城區(qū)西北片區(qū)的防洪起到至關(guān)重要的作用，過去這里的防洪設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)是 50 年一遇，整治后這個標(biāo)準(zhǔn)將會提高到可以抵御 100 年一遇的洪水 ”。該工程是成都繼錦江、沙河綜合整治工程后實施的又一大型河道整治工程。 今年成都將新添第二條 “生態(tài)河 ” 據(jù)悉，金牛支渠的整治工程已于日前動工，預(yù)計 8 月完工，屆時將整治成為繼沙河之后的成都市第二條 “生態(tài)河 ” ！ 金牛支 渠是連通清水河梁江堰閘和錦江府河段的主要水源通道，流經(jīng)青羊區(qū)、高新西區(qū)、金牛區(qū)以及郫縣。 今年年底將完成清水河橋新建工程 據(jù)悉，二環(huán)路清水河大橋?qū)⒂诮诓鸪⑿陆ㄒ蛔?61 米寬的跨河橋 (上圖為效果圖 )。 城區(qū)內(nèi)地鐵站點將會延期 3 個月開工 據(jù)悉，因受部分中小街道改造工程影響，成都城區(qū)內(nèi)原定于本月逐步開工的地鐵 1 號線一期工程眾多地鐵站點將延期開建，其中地鐵 1 號線桐梓林、騾馬市、省體育館、文武路等站點將延至 7 月開建，其他站點預(yù)計將在 8 月后 逐步開工。 12 重要規(guī)劃信息 2021 年 3 月 18 日成都地鐵第一站封頂 3 月 18 日，隨著最后 1000 平方米左右的車站頂板澆筑完成，成都地鐵新益州車站比原計劃提 前兩天封頂，成為成都地鐵 1 號線上首個主體竣工的地鐵站。本周各物業(yè)類型投放的廣告從比例上看占據(jù)首位的仍是住宅類型，而商務(wù)類型所占比例同上周相比減少了 2 個百分點，此外據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示本周 “熊貓國際 ”在商務(wù)類型廣告的投放中所占比重最大。從環(huán)域上看，本周這 10個樓盤其中 6 個在二環(huán) ~三環(huán)區(qū)域另外 4 個則位處三環(huán)路以外。 方位 從方位來看，市中心的可售樓盤量最低，僅為 1408 套，而本周城南的可售樓盤套數(shù)仍保持第一位其套數(shù)為 9421 套。 “一個城市的價值決定一個城市的地產(chǎn)價值”。 3 中觀市場 —— 大浪淘沙 面臨洗牌 政府通過房地產(chǎn)開發(fā)來優(yōu)化市政基礎(chǔ)功能，借此加快城市化的快速進程，土地投放數(shù)量大幅增長。而隨著經(jīng)濟的快速發(fā)展，住宅需求得到不斷的釋放和激發(fā)，盡管在受到宏觀調(diào)控以后的市場已經(jīng)越來越趨于理性化，但 外地人購房、改善性購房、城鄉(xiāng)一體化、舊城改造等諸多利好因素不斷刺激和 引導(dǎo)著房地產(chǎn)市場的大量需求。 4 微觀市場 —— 對手更強 競爭激烈 成都房地產(chǎn)市場目前在市面上開發(fā)項目的開發(fā)商，大多經(jīng)過 1—— 2個項目，市場的成熟速度非常之快，同時，地產(chǎn)的質(zhì)變性周期也越來越短， 競爭總是在高層面率先裂變 ；隨著越來越多的頂尖級地產(chǎn)商介入成都，市場競爭的局面也越來越呈嚴(yán)峻的態(tài)勢。 6 行 政區(qū)域 日前 成都各城區(qū)，可售面積最多的是武侯區(qū)，而交易總面積最多的也是武侯其交易總面積 在一周之內(nèi)可以達到 平方米，其次是青羊區(qū)、高新區(qū)。 8 新發(fā)預(yù)售證樓盤情況 預(yù)售證號 項目名稱 開發(fā)公司 取證時間 4409 領(lǐng)域 成都市加貝置 業(yè)有限責(zé)任公司 20210317 4418 中海國際社區(qū) 4 號地塊 A 區(qū) 中海信和 ( 成都 ) 物業(yè)發(fā)展有限公司 20210317 4419 住宅 成都鑫恒泰置業(yè)有限公司 20210317 4420 新加坡新城 R3 地塊地下車庫 成都盛吉立房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 20210320 4421 萬科魅力之城 成都萬科置業(yè)有限公司 20210317 4422 沙河麗景 四川中澤實業(yè)有限公司 20210317 4423 住宅 成 都市蜀新建設(shè)開發(fā)公司 20210321 4424 商業(yè)、住宅 ( 西延雅舍 ) 四川迪邦置業(yè)有限公司 20210321 4425 住宅及附屬設(shè)施（雍錦灣二期） 四川藍光和駿實業(yè)股份有限公司 20210321 4429 清波花園 成都市共發(fā)實業(yè)有限責(zé)任公司 20210323 9 2021 年本周最新獲得預(yù)售證的樓盤僅有 10 個，新供應(yīng)量僅為 ㎡，在這 10 個樓盤中作為住宅用途的有 3 個樓盤（中海國際社區(qū) 4 號地塊 A 區(qū)、領(lǐng)域、住宅）；作為住宅、商業(yè)用途的有 4 個 樓盤（萬科魅力之城、住宅、西延雅舍、清波花園）；作為住宅、車庫用途的有 2 個樓盤（沙河麗景、住宅及附屬設(shè)施（雍錦灣二期））；作為車庫用途的有 1 個樓盤（新加坡新城 R3 地塊地下車庫）；且分別集中在城東和城西區(qū)域。本周房地產(chǎn)廣告投放量較上周相比其廣告投放量上升6%， 從物業(yè)類型上分析 2021年 3月 17日－ 3 月 23日的廣告投放， 72％是住宅廣告，其次是商業(yè)占 23％。 本周從廣告投放的區(qū)域看，成都市各行政區(qū)域內(nèi)其投放量最集中是青羊區(qū)，其次并列第二是金牛區(qū)和武侯區(qū)；而郊區(qū)市場，本周廣告投放量同上周相比增加了 5 個，此外本周郊區(qū)市場廣告投放量最集中的仍是雙流區(qū)域。施工期間將不會對交通造成影響。據(jù)悉，改造后二環(huán)路車速將提高到 40~60 公里 /小時。 目前，二環(huán)路清水河大橋的施工單位已開始在清水河大橋東、西兩側(cè)修建各寬 10 米左右的輔橋，同時在河道中建設(shè)輔橋的橋墩，而兩側(cè)輔橋預(yù)計將在 4 月份建成，輔橋建成后，將供二環(huán)路的車輛通行，然后施工單位再拆除清水河大橋的老橋，并在老橋的原址