【正文】 、費(fèi)用預(yù)算 根據(jù)本項(xiàng)目的主要特征，我們將本項(xiàng)目的營(yíng)銷推廣工作劃分為 招商宣傳期、銷售 強(qiáng)銷期 和 清盤期三 個(gè)階段。 推廣費(fèi)用：根據(jù)合同約定 ，推廣費(fèi)用是銷售金額的 1%，即 1613 萬(wàn)元 *１ %= 萬(wàn)元 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。同時(shí) 以軟性文章具體描述買點(diǎn)，以媒體炒作提高項(xiàng)目?jī)r(jià)值。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多 年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。報(bào)紙廣告通過(guò)對(duì)項(xiàng)目 三 大主線的系列表現(xiàn)，富有想象力和感染力的平面廣告創(chuàng)意，來(lái)訴求項(xiàng)目的品質(zhì)和內(nèi)涵。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。這樣無(wú)論是對(duì) 經(jīng)營(yíng)者 還是潛在的投資者都樹(shù)立了一個(gè)完美的 商業(yè) 形象，起到一定的視覺(jué)沖擊作用。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 廣告策略的實(shí)施首先是為了開(kāi)拓市場(chǎng)，提高樓盤的銷售業(yè)績(jī)，全面拓展市場(chǎng)空間，最終實(shí)現(xiàn)良好的經(jīng)濟(jì)效益 （ 2） 、全面提高項(xiàng)目的鴻宇商業(yè)廣場(chǎng)知名度、美譽(yù)度，通過(guò)廣告策略的實(shí)施，使產(chǎn)品品牌上升到鹽亭 商業(yè)地產(chǎn) 的企業(yè)品牌，進(jìn)而形成鹽亭市的區(qū)域品牌，樹(shù)立項(xiàng)目獨(dú)特的個(gè)性品質(zhì)和文化，從而提升項(xiàng)目銷售 價(jià)格空間 2 、本案的推廣總體策略 運(yùn)用整合傳播理念，制定科學(xué)合理的媒介組合方案，采用全新的廣告表現(xiàn)形式，準(zhǔn)確傳遞項(xiàng)目核心利益點(diǎn)，利用項(xiàng)目自身優(yōu)勢(shì)，以主要媒體為載體，圍繞推廣的幾大主線，不斷制造新聞事件，以此引起社會(huì)的廣泛關(guān)注和目標(biāo)消費(fèi)群的認(rèn)同，打造鹽亭市代表樓盤。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多 年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。（于首期款中扣除 或增加在業(yè)主的首期付款中 ）。 （ 2） 返租年限為 3 年。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。在返還租金中可以采取兩種方式： a、將租金沖抵首付，降低投資門檻 b、在 客戶支付的 首付 款 不變的情況下，將 返還的 租金 加進(jìn)客戶的 首付 款 中 ， 實(shí)際提高了客戶的首付比例，從而 降低 了按揭 月供 款 ， 減輕客戶按揭壓力，同時(shí) 與購(gòu)鋪客戶簽訂 3 年租約， （ 3）進(jìn)行統(tǒng)一招商，在統(tǒng)一招商中要嚴(yán)格管理，引進(jìn)入場(chǎng)商家的經(jīng)營(yíng)內(nèi)容須符合該區(qū)域的經(jīng)營(yíng)主題定位 ，在招商過(guò)程中可采用引用 一條 鯰魚(yú)方式招進(jìn)一兩 家具有代表性的品牌大商家。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 銷售序幕 新的廣場(chǎng)改造完成后 ，前 期 招商 工作應(yīng)收到一定效果，結(jié)合廣場(chǎng)改造和招商工作，更重要的是 如何以 盡快產(chǎn)生轟動(dòng) 效應(yīng) 的 方式迅速 拉開(kāi)銷售序幕。 惠，應(yīng)該在商業(yè)經(jīng)營(yíng)前景、投資保障、商家引進(jìn)等方面綜合采取措施，為此，我們建議采取的銷售模式為： 本項(xiàng)目所有商鋪均 實(shí)行帶 3 年租約銷售， 3 年期間年租金回報(bào)為年 7%，并在購(gòu)鋪時(shí)一次性返還 1 年租金（按年租金 7%返），并提出 3 年后可以按原價(jià)回購(gòu)商鋪 。 其實(shí)，任何房地產(chǎn)項(xiàng)目的尾盤銷售，在銷售進(jìn)入困難階段后，最終的銷售方式在實(shí)質(zhì)上都是適當(dāng)降價(jià)銷售， 但采取的措施可能并不是直接的降價(jià)這種簡(jiǎn)單方法，對(duì)本項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，不能簡(jiǎn)單的降價(jià)銷售，也不能在價(jià)格維持不變的情況下簡(jiǎn)單地給予投資者優(yōu) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。從商鋪的轉(zhuǎn)讓告示中 也不難看出現(xiàn)在的經(jīng)營(yíng)狀況 ，作為投資者肯定也不能接受 這個(gè) 結(jié)果 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 B、確定售價(jià)的基本原則 評(píng)定上述定價(jià)影響因素之權(quán)重，綜合分析評(píng)定物業(yè)綜合素質(zhì)如下表： C、售價(jià)評(píng)估參照 項(xiàng)目周邊同類形的的商業(yè)物業(yè)不多，根據(jù)我司對(duì)周邊物業(yè)的調(diào)查資料分析，選擇 郁金香生活廣場(chǎng)和廊橋商業(yè)項(xiàng)目作為參照物進(jìn)行對(duì)比。 A、評(píng)估原理： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多 年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 這一部分雖然不占絕對(duì)比例 ，但在他們的影響力卻不可小覷。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多 年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 （ 2） 銷售 時(shí)間 過(guò)長(zhǎng) ，商業(yè)廣場(chǎng)已經(jīng)呈現(xiàn)并投入實(shí)際經(jīng)營(yíng)，部分商家經(jīng)營(yíng)效益并不理想，大量商鋪由于經(jīng)營(yíng)收益差而轉(zhuǎn)讓等造成較大 負(fù)面影響。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多 年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 （ 5） 郁金香廣場(chǎng)的提早銷售，將本來(lái)就猶豫不決的投資者嚴(yán)重分流 。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多 年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 商業(yè)地產(chǎn)最好 的投資理論就是地段論，但作 為 僅有 6 萬(wàn)人的鹽亭縣， 鴻宇商業(yè)廣場(chǎng)的地段 并不能 被大家 完全 認(rèn)同 。 （ 2） 在經(jīng)營(yíng)形態(tài)上 有了初步的業(yè)態(tài)劃分 ，是當(dāng)?shù)厣虡I(yè)走向成熟的標(biāo)志 （ 3） 街道環(huán)境經(jīng)過(guò)了良好的規(guī)劃建設(shè)，符合人們購(gòu)物的需求。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多 年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多 年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多 年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多 年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多 年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 一、 項(xiàng)目 分析 項(xiàng)目情況： 鴻宇商業(yè)廣場(chǎng)位于鹽亭縣東街和彌江路交匯處，地處老東門旁，東至彌江路，與東門廊橋相映，西至藍(lán)劍商廈，南匯絲綢大廈，北臨川登公寓和庭苑小區(qū)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 前 言 鴻宇商業(yè)廣 場(chǎng)銷 售至今已有兩年時(shí)間，由于 前期 銷售 對(duì) 招商 及商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃重視程度和控制力度不夠，所以整個(gè) 商業(yè) 廣場(chǎng)呈現(xiàn)出的 經(jīng)營(yíng) 現(xiàn)狀是幾條步行街道冷熱不均，商業(yè)業(yè)態(tài)分布比較紊亂，商鋪有大量空置和關(guān)門轉(zhuǎn)讓情況，總體表現(xiàn) 不甚良好。 鴻 宇 廣 場(chǎng) 尾 盤 營(yíng) 銷 方 案 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 被鹽亭人民公認(rèn) 的好地段的南街， 這里 郁金香 生活 廣場(chǎng)拔地而起， 老百姓因此給予 了極大關(guān)注，同時(shí)，該項(xiàng)目的推出，也大大切去了鹽亭 商業(yè)地產(chǎn) 這個(gè)本來(lái)就不大 的蛋糕 ， 給鴻宇商業(yè)廣場(chǎng) 的 后期 銷售帶來(lái)了 很 大的難度 。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 目前未售商鋪具體情況如下 a 棟 房號(hào) A—1 A—2 A—3 A—4 A—5 A—7 A—8 A—10 A—11 A—12 原 套內(nèi)面積 （ ㎡） 原 套內(nèi)單價(jià) （元 /㎡） 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 原 總價(jià) （元） C 棟一樓 房號(hào) 原 套內(nèi)面積 （㎡） 原 套內(nèi)單價(jià) （元 /㎡） 原 總價(jià) （元） 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 房號(hào) c—23 c—25 c—26 c—27 c—28 c—29 c301 c302 c—31 c—32 c—33 c—34 原 套內(nèi)面積 （㎡） 原 套內(nèi)單價(jià) （元 /㎡） 原 總價(jià) (元 ) 房號(hào) c—36 原 套內(nèi)面積 （ ㎡） 原 套內(nèi)單價(jià) （元 /㎡） 原 總價(jià) （元） 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 C 棟二樓 房號(hào) C2—2 C2—3 C2—4 C2—5 C2—10 C2—11 C2—12 原 套內(nèi)面積 （ ㎡） 原 套內(nèi)單價(jià) （元 /㎡） 原 總價(jià) （元） D 棟 房號(hào) 原 套內(nèi)面積 （ ㎡） 原 套內(nèi)單價(jià) （元 /㎡） 原 總價(jià) （元） 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 辦公樓 房號(hào) 套內(nèi)面積 （ ㎡） 套內(nèi)單價(jià) （元 /㎡） 總價(jià) （元） 二、 鴻宇商業(yè)廣場(chǎng)的 swot 分析 優(yōu)勢(shì) （Ｓ） （ 1） 步行進(jìn)入城區(qū)的捷徑， 通過(guò)廊橋可以很方便地 穿過(guò)鴻宇廣場(chǎng)步行進(jìn) 入鹽亭最繁華的街道 ——南街，目前的東 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資