【正文】 新、高欄、 保 稅 、 萬(wàn)山 、 富山工業(yè)園 、航空產(chǎn)業(yè)園 6 個(gè)經(jīng)濟(jì)功能區(qū)。三次產(chǎn)業(yè)的比例由 :: 調(diào)整為 ::。其中，電子信息、生物醫(yī)藥、石油化工、家電電氣、精密機(jī)械制造和電力能源分別完成工業(yè)增加值 億元、 億元、 億元、 億元、 億元和 億元，同比增長(zhǎng) %、 固定資產(chǎn)投資 2021 年珠海 全年完成固定資產(chǎn)投資 億元，比上年增長(zhǎng) %。 2021 年到 3 月份為止，完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元。 收入和消費(fèi) 2021 年全年珠海市 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 36375 元，比上年增長(zhǎng) %；扣除物價(jià)因素，實(shí)際增長(zhǎng) %。 香洲區(qū)位于 南海 之濱、珠江口西岸，東水連 香港 ，南接壤 澳門 ，背倚經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的 珠江三角洲 腹地。2739。1839。景點(diǎn)有 梅溪牌坊 、 共樂(lè)園 、 圓明新園 、 夢(mèng)幻水城 等。 2021 年一季度，香洲區(qū)全區(qū)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行開局平穩(wěn)、總體較好，預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 億元，同比增長(zhǎng) 7%。 2021 年香洲區(qū)一季度經(jīng)濟(jì)發(fā)展質(zhì)量和效益有新成效。 人口情況 最新資料顯示，香洲區(qū)總?cè)丝? 萬(wàn)， 是珠海市三個(gè)行政區(qū)域中人口最多的一個(gè)區(qū)。 珠海樓市的“不樂(lè) 觀”情緒似乎傳遞到了土地市場(chǎng)，一季度政府推地節(jié)奏逐漸放緩，各項(xiàng)成交數(shù)據(jù)亦遜于去年第四季度。后續(xù)土地市場(chǎng)可能逐漸分化，但熱門地塊競(jìng)爭(zhēng)依然白熱化。 ? 2021 年第四季度成交 38 宗 土地， 共 平方米； 2021 年第一季度成交 32 宗土地，共 平方米，環(huán)比下降 %。 ? 2021 年第一季度總成交金額 萬(wàn)元； 2021 年第一季度總成交金額 萬(wàn)元，同比下降 %。 當(dāng)前房企拿地行為更具有針對(duì)性，在未來(lái)市場(chǎng)更加細(xì)化的競(jìng)爭(zhēng)格局下，土地市場(chǎng)冷熱不均的走向也將愈發(fā)明顯，優(yōu)勢(shì)突出的熱門宅地仍將持續(xù)受到追捧，而一些條件平平的地塊，則有可能因?yàn)楹罄m(xù)銷售風(fēng)險(xiǎn)的加大，而被房企所棄。 18 圖 33 2021 年 3 月 2021 年 3 月個(gè)月的成交面積、金額與均價(jià) 2021 年 3 月，珠海一手房成交面積為 ，同比上升 %；成交金額為 ，同比上升 %；成交均價(jià)為 12699 元、平米，同比上升 %。 010203040501202112100122001230012400125001260012700128002021年 3月 2021年 3月各月的成交面積、金額與均價(jià) 銷售面積 銷售金額 均價(jià) 19 區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展概述 香洲區(qū)板塊 土地市場(chǎng)概述 2021 年 一季度 ， 香洲區(qū) 板塊 總成交土地 9 宗 ，總建面積達(dá) ㎡ ， 總成交金額 22 億元，其中商住用地有 3 塊。心海州、清能思源府和誠(chéng)豐水晶座皆為剛需盤 ，華發(fā)四季和保利海上五月花則偏高端和度假型。業(yè)內(nèi)人士指出，主要是新增供應(yīng)量跟不上。 樓市成交低迷主要受供貨量不足、政策不明確、銀行房貸利率上浮和全國(guó)部分城市出現(xiàn)降價(jià)潮等因素影響， 13 月份珠海僅曦華園、思源府、尚御華府、電力家和城、時(shí)代港 5 個(gè)項(xiàng)目開盤和加推，且項(xiàng)目推貨量少，五個(gè)項(xiàng)目?jī)H推出約 640 套，特別是香洲區(qū)，供應(yīng)不到 200 套。 表 32 珠海主城區(qū) 2021 年 4 月網(wǎng)簽（住宅）成交量 TOP10 樓盤 四月份過(guò)去后，將迎來(lái)商品房市場(chǎng)的“紅五月”。 從區(qū)域房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)情況來(lái)看， 唐家片區(qū) 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)多為 大中型實(shí)力企業(yè) ，由于開發(fā)經(jīng)驗(yàn) 豐富或項(xiàng)目考慮比較周全 ，整體開發(fā)檔次 不低 ，園 21 區(qū)規(guī)劃、產(chǎn)品品質(zhì)、環(huán)境建設(shè)等 水平雖然有所差異，但差異不大。 項(xiàng)目銷售動(dòng)態(tài)： 遠(yuǎn)大美域新城 5 期金鷺灣在售 165203 ㎡四房?jī)蓮d單位，毛坯均價(jià) 12021 元 /㎡；現(xiàn)推出精裝單位，均價(jià)16000 元 /㎡。 品牌大盤云集，市政資源聚集，生活配套完善，當(dāng)下的新香洲早已成為高尚住區(qū)的代名詞。 案名 清能思源府 地址 珠海市新香洲一中高中部旁 占地面積 萬(wàn) ㎡ 建筑面積 萬(wàn) ㎡ 總戶數(shù) 182 戶 容積率 產(chǎn)品 75114 平米的宜居實(shí)用二三房 建筑類型 板樓 ,小高層 售價(jià) 12800 元 /㎡ 開發(fā)商 珠海正邦房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 23 市場(chǎng)分析結(jié)論 ? 近年來(lái) 珠海市 宏觀經(jīng)濟(jì)保持平穩(wěn)高速的發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展較為成熟。 ? 考慮到房地產(chǎn)業(yè)廣泛的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性、 銀行對(duì)房貸的收緊 ，以及地方政府財(cái)政緊張情況，政府不會(huì)讓市場(chǎng)長(zhǎng)期低迷下去， 一季度 以后，房地產(chǎn)調(diào)控或?qū)⒂兴蓜?dòng)可能。 市場(chǎng)定位 根據(jù)該項(xiàng)目的位置及未來(lái)規(guī)劃，項(xiàng)目的市場(chǎng)定位是： “磐城御景新天地，綠色宜居新生活 ”。 ? 家庭結(jié)構(gòu)： 以 2－ 3人居住為主。 （ 2）客源分布 在考慮項(xiàng)目體量和物業(yè)形式，爭(zhēng)取最大客源積累，擴(kuò)大客戶來(lái)源，重點(diǎn)為 高新區(qū)、香洲區(qū)和港澳地區(qū) ，具體如下： ? 在 高新區(qū) 或周邊工作居住的中 等 收入人群 ? 他們?cè)?高新區(qū) 工作或居住，是 高新區(qū) 科技企業(yè)從業(yè)人員或中級(jí)管理人員，以及周邊科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)的科技產(chǎn)業(yè)機(jī)構(gòu)的從業(yè)人員和中等專業(yè)技術(shù)人員，他們多數(shù)要求提高居住生活質(zhì)量，比如出行無(wú)憂、就近上下班、齊全的生活圈配套都將給他們的生活帶來(lái)無(wú)限便捷。 港澳臺(tái)及內(nèi)地有資金投資人士，因?yàn)樵擁?xiàng)目將是會(huì)被定位為中檔的住 宅，配合珠海優(yōu)美的環(huán)境以及特殊的區(qū)位條件，會(huì)是很多人希望可以投資的地方，將該項(xiàng)目建造成為個(gè)性鮮明，有投資潛力的項(xiàng)目，會(huì)吸引許多投資人的目光，贏得更多人的青睞。根據(jù)項(xiàng)目強(qiáng)排方案，高價(jià)值區(qū)將規(guī)劃建設(shè) 16 層住宅，中低價(jià)值區(qū)將規(guī)劃建設(shè)14 層住宅。 車位 ：共有地上車位 0 個(gè)，產(chǎn)權(quán)地下車位 1050 個(gè)， 總 面積為 42021 ㎡，人防車位 0 個(gè)，面積為 42021 ㎡ /個(gè)，整體車戶比為 1:。 表 42 A017 地塊建設(shè)計(jì)劃 年度 2021 年 1月 2021 年 2 月 2021 年 3 月 2021 年 4 月 2021 年 5 月 2021 年 6 月 2021 年 7 月 2021 年 8 月 2021 年 9 月 2021 年 10 月 2021 年 11 月 2021 年 12月 開工面積 (㎡） 21,280 21,280 22,080 22,080 22,080 22,080 16,800 42,000 42,000 10,160 10,160 竣工面積（㎡） 21,280 21,280 22,080 22,080 22,080 22,080 16,800 42,000 42,000 10,160 10,160 分期銷售 住宅部分 年度 2021 年 1月 2021 年 2 月 2021 年 3 月 2021 年 4 月 2021 年 5 月 2021 年 6 月 2021 年 7 月 2021 年 8 月 2021 年 9 月 2021 年 10 月 2021 年 11 月 2021 年 12月 銷售均價(jià)（元 /㎡） 12,000 12,000 12,000 12,000 12,000 12,000 12,000 12,000 12,000 12,000 銷售面積（㎡） 13,088 13,088 13,088 13,088 13,088 13,088 13,088 13,088 13,088 13,088 銷售收入（元） 157,056,000 157,056,000 157,056,000 157,056,000 157,056,000 157,056,000 157,056,000 157,056,000 157,056,000 157,056,000 停車位 年度 2021 年 1月 2021 年 2 月 2021 年 3 月 2021 年 4 月 2021 年 5 月 2021 年 6 月 2021 年 7 月 2021 年 8 月 2021 年 9 月 2021 年 10 月 2021 年 11 月 2021 年 12月 銷售均價(jià)（元 /㎡） 4,000 4,000 4,000 4,000 4,000 4,000 4,000 4,000 4,000 4,000 銷售面積（㎡） 3,150 3,150 3,150 3,150 3,150 3,150 3,150 3,150 3,150 3,150 銷售收入（元） 12,600,000 12,600,000 12,600,000 12,600,000 12,600,000 12,600,000 12,600,000 12,600,000 12,600,000 12,600,000 商業(yè)部分 。 開發(fā)及銷售計(jì)劃 開發(fā)思路 根據(jù) 珠海市 的房地產(chǎn)市場(chǎng)情況、項(xiàng)目自身的具體情況及 本 公司的開發(fā)能力，項(xiàng)目開發(fā)思路為：項(xiàng)目 為 10 個(gè)月 開發(fā)， 一邊開發(fā)一邊銷售， 10 個(gè)月 開發(fā)10 個(gè)月 銷售 ， 項(xiàng)目開工面積總計(jì) 168,000 ㎡，每期開發(fā)面積如下： 表 41 項(xiàng)目開發(fā)面積 年度 2021 年 1月 2021 年 2月 2021 年 3月 2021 年 4月 2021 年 5月 2021 年 6月 2021 年 7月 2021 年 8月 2021 年 9月 2021 年 10月 2021 年 11月 2021 年 12月 開工面積 (㎡） 21,280 21,280 22,080 22,080 22,080 22,080 16,800 42,000 42,000 10,160 10,160 竣工面積（㎡） 21,280 21,280 22,080 22,080 22,080 22,080 16,800 42,000 42,000 10,160 10,160 定價(jià)依據(jù) 根據(jù)對(duì) 珠海市香洲區(qū) 房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展情況及項(xiàng)目周邊樓盤銷售情況的分析，項(xiàng)目 2021 年 住宅產(chǎn)品 入市價(jià)格為 12， 000 元 /平米 ，商業(yè)項(xiàng)目?jī)r(jià)格為 20，000 元 /㎡。具體定位描述如下： 產(chǎn)品 ： 16 層高層住宅，平均面積 80100 ㎡左右， 均為兩梯四戶 ，總戶數(shù)為 1024 戶。其中，項(xiàng)目東側(cè)為項(xiàng)目的商業(yè)區(qū)，項(xiàng)目其他區(qū)域?qū)樽≌瑓^(qū)。 ? 部分投資客戶、拆遷客、當(dāng)?shù)鼐用? ? 高新區(qū)作為珠海市的郊區(qū) ，在價(jià)格上必然更具優(yōu)勢(shì)和吸引力，低廉 的價(jià)格加上較為成熟的生活及交通配套，可以吸引 香洲區(qū) 市區(qū) 、港澳地區(qū) 的 投資人群；同時(shí)，當(dāng)?shù)鼐用癜ㄗ诘刂苓吇剡w安置居民仍然存在改善性需求。 ? 置業(yè)目的： 改善性居住為主，首次置業(yè)為輔，自住為主要購(gòu)房目的。 （ 1）客戶特征分析 ? 職 業(yè)： 目標(biāo)客戶以整個(gè)高新區(qū)域?yàn)橹行模椛湎阒迏^(qū)，橫琴新區(qū)乃至南朗鎮(zhèn)、圍墾新區(qū)和港澳地區(qū)的中等收入的職工、教師以及高等技術(shù)人 員以及周圍一些較為富裕的當(dāng)?shù)卮迕竦? ? 年 齡：財(cái)富的積累是和年齡有關(guān)系的，本項(xiàng)目購(gòu)買客群的主要年齡段為 28－ 45歲的首置及首改客戶，其中以 3035歲客戶為主力客群。本案將著力打造高質(zhì)量低價(jià)位的現(xiàn)代宜居住宅，吸引剛需客戶和改善型客戶，契合市場(chǎng)需求，力將在 唐家 區(qū)域打造 優(yōu)質(zhì)的地產(chǎn)品牌 。 ? 在 此前 嚴(yán)厲的調(diào)控環(huán)境下 加上當(dāng)前不明確的政府政策 ， 珠海市 房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn) 較為 低迷， 一季度 市場(chǎng)形勢(shì)并不樂(lè)觀。思源府的出現(xiàn)。 清能思源府名師主筆精心設(shè)計(jì)的宜家戶型，充分利用每一分面積，實(shí)現(xiàn) N+1 的靈動(dòng)空間， 7 78 ㎡的兩房單位 ,87114 ㎡多種三房單位，格局方正，戶戶大飄窗大陽(yáng)臺(tái)。 （ 1） 遠(yuǎn)大美域 項(xiàng)目簡(jiǎn)介： 遠(yuǎn)大美域新城座落于唐家灣核心位置，依鳳凰山余脈而