【正文】 控制性詳細規(guī)劃和各專業(yè)規(guī)劃編制、調整、設計等工作；負責還建房和經(jīng)濟適用房的規(guī)劃、設計、立項、報批、選址等工作；負責組團重大建設項目、建設工程勘察、設計發(fā)包，參與建設工程現(xiàn)場管理；編制組團綜合發(fā)展規(guī)劃及中長期建設 規(guī)劃；協(xié)助項目業(yè)主辦理基本建設手續(xù)；負責協(xié)調與市、區(qū)規(guī)劃、國土、房管、環(huán)保、建設、人防、消防等部門的關系；完成 公司 交辦的其他工作（ 3 人）。 二、項目招投標 （一） 招標范圍 根據(jù)《中華人民共和國招投標法》，國家計委第 3 號令以及重慶市有關工程招投標文件規(guī)定，本工程擬進行招標。 （三） 招標信息發(fā)布 公開招標公告及其他需公告的信息，至少在一家有資格的媒體上公開發(fā)布。 上述 建設 的費用包括 工程費用、工程建設其他費用、基本預備費和建設期利息。 重慶市建委渝建發(fā) [2021]109 號文頒發(fā)的《重慶市安裝工程單位基價表》。 （三）投資費用估算 工程費用 經(jīng)計算，項目工程費用合計為 25750 萬元，占總投資的 %。 項目總投資 項目總投資為上述四項費用之和，經(jīng)上述計算，項目總投資為31000 萬元。 蔡家組團南區(qū)基礎設施建設項目可行性研究報告 二、 資金籌措 項目建設投資擬通過業(yè)主自籌和銀行借款籌集，業(yè)主自籌資金（資本金）占項目總投資的 35%，銀行借款占項目總投資的 65%。 遵循費用與效益識別的有無對比原則。 計算期 根據(jù)項目實施計劃， 工程 建設期 24 個月，從 2021 年 7 月 開始前期工作 ， 至 2021 年 6 月 竣工。 （一） 土地征用稅費和財政返還 按照國家及重慶市的相關規(guī)定，重慶市 蔡家組團建設開發(fā)有限公司 前期對本項目投入的稅費和規(guī)費，政府要給予一定比例的返還。 土地升值產(chǎn)生的收益作為 基礎設施 建設 和土地平整 的回報，用于償還銀行借款和回收 基礎設施 建設投資 和土地平整投資 。 項目應繳稅金為營業(yè)稅、城市維護建設費、教育費附加。 三、成本費用估算 基礎設施建設和土地平整 建成后，需要利用土地出讓收入償還借款并回收投資，在建設投資借款償還和土地出讓期間需要設置專門機構或安排專人監(jiān)管土地出讓收入的使用，借款償還完畢后道路的維護和管理移交給市政部門。根據(jù)當?shù)毓べY水平測算，職工工資平均為 3 萬元 /年，年工資總額為 15 萬蔡家組團南區(qū)基礎設施建設項目可行性研究報告 元。 （ 5）其他支出參照類似項目經(jīng)驗數(shù)據(jù)估算，估算金額為 4 萬元。 財務 費用為建設投資經(jīng)營期間的借款利息。 稅后利潤按 10%提取法定盈余公積金，提取公積金后的利潤用于償還借款，還款后剩余利潤進行分配。 根據(jù)損益和利潤分配表計算投資利潤率、投資利稅率等財務指標如下： 投資利潤率 =年平均利潤總額 /總投資179。 分析上述財務指標，項目財務內部收益率 %，資本金收益率 %，高于設定的基準收益率 10%和銀行長期借款利率 %，財務凈現(xiàn)值為 7348 萬元，大于零。 項目借款償還計劃表見附表 117。 盈虧平衡分析 計算期內項目的總成本費用為 33735 萬元，分解成可變成本 131萬元、固定成本 33604 萬元 ,土地增值總收入為 54690 萬元， 營業(yè)稅及附加為 3008 萬元。 盈虧平衡分析表明，可出讓土地的出讓率只需達到 %，即該部分土地的出讓面積達到 畝時，項目就可以保本，說明項目具有較強的抗風險能力。100% = % BEP（出讓土地數(shù)量） =3000 畝179。 從借款償還計劃表可以看出，項目在還款期內有充足的資金用于蔡家組團南區(qū)基礎設施建設項目可行性研究報告 償還借款。 財務平衡及償債能力分析 項目資金來源與運用表見附表 116。 資本金財務現(xiàn)金流量表見附表 115。 利潤估算及分配詳見損益和利潤分配表（附表 113）。 項目成本費用估算詳見附表 112。 折舊費、攤銷費、財務費用 折舊費、攤銷費按出讓土地數(shù)量分攤計算。 （ 3）道路維修費參照類似項目經(jīng)驗數(shù)據(jù)估算，年維修費為 150萬元。 成本費用估算方法采用要素法。 經(jīng)計算，項目的營業(yè)稅金及附加為 3008 萬元，其中營業(yè)稅 2735萬元，城市維護建設費 191 元，教育費附加 82 萬元。根據(jù)項目實施計劃，該部分土 地從項目計算期第二 年開始出讓，逐年出讓比例為 25%、 25%、蔡家組團南區(qū)基礎設施建設項目可行性研究報告 18%、 18%、 14%，逐年土地出讓數(shù)量為 750 畝、 750 畝、 540 畝、 540畝、 420 畝。 （二） 土地 增值收入 所建 基礎設施 輻射的可出讓土地面積為 3000 畝，由于 基礎設施的建設 和土地整治后 ，該部分土地價值 將 得以提高 ，土地出讓價格將大幅度增長。 （ 3）法定盈余公積金提存率： 10%。 （二） 財務評價依據(jù) 國家計委頒發(fā)的 《 建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù) 》； 國家計委辦公廳計辦投資 [2021]1153 號文頒發(fā)的《投資項目可行性研究指南》； 業(yè)主提供的基礎資料。 項目資金籌措、使用計劃、建設期利息計算詳見附表 104（投資使用計劃與資金籌措表） 。 附表 102 工程建設其他費用估算表。 建設期利息 項目建設期 24 個月 ， 項目于 2021 年 7 月開工， 建設投資借款計息年利率為 %。 重慶市建委渝建發(fā) [2021]110 號文頒發(fā)的《重慶市安裝工程費用蔡家組團南區(qū)基礎設施建設項目可行性研究報告 定額》。 重慶市建委渝建發(fā) [1999]68 號文頒發(fā)的《重慶市市政工程預算定額》。參加投標的施工隊伍不宜少于 5 家，參加投 標的勘察設計、監(jiān)理單位不宜少于 3 家。其中，施工單位招標按國家招標法規(guī)定采用公開招標形式，勘察、設計、監(jiān)理單位采用邀請招標形式。 2021 年 7 月至 2021 年 6 月 。 （ 五 ）招商服務處。 （ 三 ）征地拆遷處。 二、 機構設置 （ 一 ）辦公室。 （八） 其它安全措施 施工中需大力進行保護生態(tài)環(huán)境宣傳，增強居民的保護意識、防火意識；認真清查道路沿線的滑坡、塌方、沖溝地段，采取工程措施，治理并防止滑坡、塌方等 地質災害；密切注意道路沿線的水文狀況，認真落實好防洪措施。路基石方工程爆破應固定放炮時間，并先行安民告示。 三、 環(huán)境影響對策 （一） 植物防治措施 根據(jù)城市道路設計規(guī)范、水土保持要求，結合城市規(guī)劃，在人行道兩旁種植有觀賞性和綠化作用的喬木、草坪；路堤邊坡采用喬、灌木及植草護坡，對環(huán)境進行美化。施工期噪聲可造成施工區(qū)域局部超標。對于永久性的挖填方邊坡，采用不同的形式進行綠化護坡。高桿燈具為泛光型燈具；低燈桿采用噴塑圓錐型鍍鋅鋼管，高桿燈采用噴鋁或噴塑燈桿，耐防腐性能 II 類，燈盤帶液壓升降裝置，隧道照明采用專用隧道燈具。 每個照明燈桿旁設一檢修手孔井。 道路照明分全夜、半夜照明方式，燈具的開閉采用照度和時間自動控制，也可手動控制。變壓器總安裝容量約為 1230KVA。 本工程道路照明、預留廣告照明設備容量總和約為 800KW。 五、 照明設計 （一） 工程概況及設計范圍 本道路為蔡家引道、蔡家環(huán)道西環(huán)一期工程、蔡家環(huán)道南環(huán)一期工程。 基礎 鋼筋砼管管道基礎埋深 4m 采用 120176。埋深小于 ，環(huán)剛度 SN=5000N/㎡；埋深為 ~10m，環(huán)剛度 SN=7500N/㎡；埋深為 10~16m，環(huán)剛度 SN=1000N/㎡。 管徑 600≤ d≤ 1000mm 的排水管，人行道上埋深小于 ，采用國標 II 級鋼筋砼管；人行道上埋深大于 或設置于車行道下，采用國標Ⅲ級鋼筋砼管。 3600) （ L/S） q=城市綜合供水量標準179。分流制污水管道設計流量計算公式： Qmax=Qave179。道路兩側設雨水口，雨水口連接管管徑 d300，以不小于 的坡度接入雨水檢查井。 綜合徑流系數(shù)：ψ =。 ⑶ 雨水管道按滿流設計；污水按非滿流設計其最大設計充滿度按下表： 管 徑 最大設計充滿度 200~300 350~450 500~900 ≥ 1000 ⑷ 最小管徑與最小設計坡度 ：市政排水管最小管徑控制在 d400，最小設計坡度 控制在 i=。 設計規(guī)模 雨水量計算按重慶市暴雨強度公式和流域匯水面積計算，根據(jù)地塊和道路設計的情況選用適當?shù)?暴雨重現(xiàn)期 P 和徑流系數(shù)ψ。不得使用淘汰產(chǎn)品及與國家產(chǎn)業(yè)政策不符的材料和產(chǎn)品。 新建排水管網(wǎng)充分考慮區(qū)域排水現(xiàn)狀及地塊建設的情況，結合地塊建設規(guī)劃，在排水管道斷面、平面布置、高程布置上適應功能的需要和接入的可能性、便利性。 其中給水、電力、電信、聯(lián)信及燃氣在本次設計中按規(guī)劃考慮預留通廊位置，不做具體設計，排水作為本次道路管網(wǎng)設計考慮，內容各詳敘如下。盲道寬，單面坡緣石坡道寬 。挖方邊坡均采取網(wǎng)格護坡，網(wǎng)格中間進行綠化。坡面防護采取網(wǎng)格護坡，網(wǎng)格中間進行綠化。 （ 五 ）路面 結合重慶地區(qū)石材較豐富等特點，面層采用瀝青砼，標準軸載為100KN，采用容許彎沉，容許拉應力控制，為加快進度，保證工期，基層選用養(yǎng)護期短的水泥穩(wěn)定層，主線及匝道結構厚度如下： 瀝青瑪蹄脂 SMA13 厚 ，改性瀝青混凝土 AC16 中 面層厚，瀝青混凝土 AC25 下面層厚 ，稀漿封層厚 ，摻6%水泥穩(wěn)定級配碎石基層厚 20cm，摻 4%水泥穩(wěn)定級配碎石底基層填方及挖土方段厚 35cm，挖石方段厚 25cm。平面線形必須與地形、地物、環(huán)境、景觀等相協(xié)調，同時應注意線形的連續(xù)性與均衡性，并同縱面線形相互配合。 （三）土地利用集約化原則：合理配置空間資源、優(yōu)化用地結構， 根據(jù)地形、地質條件因地制宜，綜合布置各項建設用地和辦公設施，以節(jié)省工程總投資。擬建項目區(qū)域內無自然保護區(qū)，無受國家及市級重點保護的稀有植物以及受保護的野生動植物種群，所經(jīng)過的河流中未發(fā)現(xiàn)受保護的珍稀水生生物。道路的高填、深挖地段施工均會造成水土流失。該地區(qū)地質條件較好 ,地震基本烈度為 VI 度 ,屬一般地震地區(qū)。第四系土層為粘性土，屬弱透水層，基巖主 要為泥巖，屬相對隔水層，僅于溝谷地帶及強風化層中賦存少量風化裂隙水。 1061/s。 嘉陵江為該區(qū)骨干水系，屬過境河流。無霜期較長達 335天。 （三） 氣象水文 蔡家組團 屬亞熱帶濕潤季風氣候。 本工程設計范圍地形總體中部高，沿江地帶低。 （二） 地形地貌 本區(qū)位于四川盆地之東南部，屬川東平等嶺谷區(qū)，區(qū)內地貌為構造剝蝕殘丘地貌。南、北、西三面分別與童家溪鎮(zhèn)、施家梁鎮(zhèn)、龍鳳橋鎮(zhèn)接壤。 項目建設規(guī)模：蔡家引道及配套管網(wǎng)、路燈、綠化、防護工程 公里；蔡家環(huán)道西環(huán)一期工程及配套管網(wǎng)、路燈、綠化、防護工程 公里；蔡家環(huán)道南環(huán)一期工程及配套管網(wǎng)、路燈、綠化、防護工程 公里； 園區(qū)支路 公里。 隨著 蔡家 組團 基礎設施建設的日漸完善、 土地整治、以及中環(huán)干道、輕軌 6 號線等項目的建成，蔡家組團將完全融入主城，土地 將供不應求 ，地價 也會逐步上漲 。 翡翠湖、新加坡華新國際投資 8 億元的水天花園、大慶石油公司投資的香溪美林 已完成一、二期建設 。 三、是 蔡家 組團 招商引資 的需要 完善的 基礎設施建設， 是招商引資的 的重要 前提和保障 。四是房地產(chǎn)業(yè)。二是都市休閑旅游業(yè)。 本項目的建設，將有力推進重慶市規(guī)劃建設的步伐。 第三章 項目建設的必要性 一、 是重慶市 規(guī)劃 建設 的需要 重慶市規(guī)劃局公布了《重慶市 2020— 都市區(qū)城市總體規(guī)劃（ 2021— 2020）綱要》。消防、人防、綠化系統(tǒng)、水資源利用規(guī)劃、市政公用設施 (公 廁、汽車場、垃圾站等 )和社會公 共服務設施布點等各專業(yè)規(guī)劃同時進行，組團范圍內的測繪與地質災害評估 也 已經(jīng)完成，上述基礎工作的穩(wěn)妥進行為組團的開發(fā)建設奠定了堅實基礎。其發(fā)展方向為“三高”，即高品質的居住和都市休閑區(qū)；高科技含量的機電、儀器、儀表、微電子產(chǎn)業(yè)區(qū)；高規(guī)格的國際體育賽事、會展 和商貿金融區(qū)，使之成為重慶市最高檔休閑商務新城區(qū)和重慶北部經(jīng)濟高地。 工程地質條件穩(wěn)定，無地質災害隱患。 公路 ：渝武高速公路、中環(huán)快速干道、外環(huán)高速公路貫穿組團，國道 212 從組團經(jīng)過 。蔡家組團前臨嘉陵江流域，有大約 30 公里長的江岸線；西靠中梁山脈，大約有 20 公里長的綠色走廊；中部地勢平坦、開闊，海拔高度大多在 200— 300 米之間，蔡家組團地質結構好，無重大滑坡等地質災害發(fā)生，是重慶市主城區(qū)向北拓展的最佳用地空間。 東臨嘉陵江，與渝北區(qū)悅來鎮(zhèn)隔江相望。距重慶市中心區(qū) 35公里， 東接江北國際機場，南連北部新區(qū)，西靠中梁山，北望北碚，是主城核心區(qū)渝北區(qū)、江北區(qū)、北部新區(qū)、沙坪壩區(qū)、北碚區(qū)經(jīng)濟聯(lián)動和功能銜接的樞紐 。經(jīng)濟效益良好， （四） 社會 影響分析表明： 可提高地方財政收入，可提高當?shù)鼐用竦慕?jīng)濟收入，可提供就業(yè)，社會效益顯著 。 四、編制依據(jù) （一） 《重慶市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十 一 個五年計劃綱要》 ； （二） 國家計委 、建設部頒布的《建設項目經(jīng)濟評價方法