北京中關(guān)村文化廣場(chǎng)全程策劃方案-全文預(yù)覽
【正文】 3% 200 87% 北大太平洋大廈 41600 150 無(wú) 無(wú) 150 100% 中關(guān)村大廈 38000 170 20 12% 150 88% 理想大廈 萬(wàn) 310 30 10% 280 90% 平均 2021 騰達(dá)大廈 600 未定 未定 600 100% 太平洋國(guó)際大廈 6 萬(wàn) 600 無(wú) 無(wú) 600 100% 10 數(shù)碼大廈 萬(wàn) 1200 350 29% 850 71% 平均 可以看出，隨著中關(guān)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，地下車(chē)位的比例越來(lái)越大。 詳細(xì)結(jié)果見(jiàn)表 5。這個(gè)情況表明發(fā)展商對(duì)中關(guān)村地區(qū)寫(xiě)字樓市場(chǎng)的前景基本看好，惜售心理很強(qiáng)，采取出租的策略可謀求更高的投資回報(bào)。由于電子信息產(chǎn)業(yè)的自身特點(diǎn)，既有處于創(chuàng)業(yè)階段的小公司，也有發(fā)展到一定規(guī)模的大型企業(yè)，因此客戶(hù)對(duì)寫(xiě)字樓價(jià)格和面積的需求呈現(xiàn)出多元化。從這個(gè)情況也可以看出，中關(guān)村地區(qū)的寫(xiě)字樓有兩極分化現(xiàn)象。其他幾個(gè)價(jià)格區(qū)間供應(yīng)量相對(duì)較少， 元 /天見(jiàn)圖 2。此地區(qū)總體風(fēng)格為前衛(wèi)和休閑，不片面追求高檔豪華，因而雖然寫(xiě)字樓入住爆滿，但平均租金水平與國(guó)貿(mào)地區(qū)仍相差一個(gè)檔次。 （一） 供應(yīng)市場(chǎng)調(diào)查與分析 為了準(zhǔn)確地為本項(xiàng)目定位尋找依據(jù)，我們對(duì)于中關(guān)村地區(qū)寫(xiě)字樓市場(chǎng)進(jìn)行了調(diào)查和研究，調(diào)查項(xiàng)目和范圍見(jiàn)表 1。平方米的寫(xiě)字樓有 174 家。 寫(xiě)字樓租賃市場(chǎng)雖然有明顯的漲勢(shì)，但是情況并不容樂(lè)觀，目前全市 寫(xiě)字樓日租金水平超過(guò) 6 元 /天 雖然北京寫(xiě) 字樓市場(chǎng)的整體租金漲勢(shì)明顯，但這并不表明整個(gè)寫(xiě)字樓市場(chǎng)的供需已經(jīng)達(dá)到平衡。受高投資回報(bào)率的吸引，一些以投資為目的買(mǎi)家也開(kāi)始大面積購(gòu)買(mǎi)寫(xiě)字樓（如凱旋大廈就吸引了 一部分投資型買(mǎi)家），因此寫(xiě)字樓的銷(xiāo)售價(jià)格是緩慢上升。 （三）租售狀況調(diào)查與分析 寫(xiě)字樓的銷(xiāo)售情況分析 從售價(jià)上看 ，今年的售價(jià)與去年相比有了一定程度的提高。 從需求的行業(yè)分布上看，證券業(yè)與通訊業(yè)需求旺盛。寫(xiě)字樓 市場(chǎng)總體需求量雖然有所增加，但是實(shí)際吸納量隨著經(jīng)濟(jì)的衰退而減少，空置率增加。 （二）需求市場(chǎng)調(diào)查與分析 寫(xiě)字樓需求量分析 從總體上看， 2021 年北京寫(xiě)字樓的需求比 2021 年有明顯地下降，這可以從 這兩年寫(xiě)字樓的吸納量上看出來(lái)： 2021 年北京甲級(jí)寫(xiě)字樓的吸納量約 70萬(wàn)平方米，而 2021 年僅 24萬(wàn)平方米。這說(shuō)明北京主要的商務(wù)區(qū)辦公環(huán)境有了好的改善，投資區(qū)域集中化開(kāi)始向多元化方向發(fā)展，這既是城市的進(jìn)步，又是北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)成熟的表象。 寫(xiě)字樓供應(yīng)區(qū)位特征 寫(xiě)字樓供應(yīng)板塊特征明顯，東西供應(yīng)差異不大。1999 年共有 15 棟 寫(xiě)字樓入市，建筑面積總計(jì)約 68 萬(wàn)平方米，比 1998 年減少了 43 萬(wàn)平方米； 2021 年新入市的寫(xiě)字樓約為 90 萬(wàn)平方米，較 1999 年上漲 22 萬(wàn)平方米， 2021 年共有 11 棟甲級(jí)寫(xiě)字樓入伙，為市場(chǎng)新增供應(yīng) 萬(wàn)平方米，這幾乎是 2021 年新增供應(yīng)的兩倍。北京 中關(guān)村文化廣場(chǎng)策劃報(bào)告 第一部分 市場(chǎng)調(diào)查與分析 一、 北京市寫(xiě)字樓整體市場(chǎng)調(diào)查與分析 （一）供應(yīng)市場(chǎng)調(diào)查與分析 （二）需求市場(chǎng)調(diào)查與分析 （三）租售狀況調(diào)查與分析 二、 中關(guān)村地區(qū)寫(xiě)字樓市場(chǎng)調(diào)查與分析 （一） 供應(yīng)市場(chǎng)調(diào)查與分析 （二）需求市場(chǎng)調(diào)查與分析 （三）租售狀況調(diào)查與分析 三、本項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)性市場(chǎng)調(diào)查與分析 （一）供應(yīng)市場(chǎng)調(diào)查與分析 （二）需求市場(chǎng)調(diào)查與分析 第二部分 項(xiàng)目分析 一、 SWOT 分析 （一）項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析 （二）項(xiàng)目劣勢(shì)分析 （三）項(xiàng)目機(jī)會(huì)分析 （四）項(xiàng)目威脅分析 二、 核心競(jìng)爭(zhēng)力分析 第三部分 項(xiàng)目定位 一、 功能定位 （一）總體功能定位建議 （二）分區(qū)域功能定位建議 二、價(jià)格定位 （一）售價(jià)定位建議 （二）租價(jià)定位建議 三、客群定位 第四部分 產(chǎn)品建議 一、規(guī)劃及建筑設(shè)計(jì)建議 二、硬件設(shè)施設(shè)置建議及其與銷(xiāo)售關(guān)系的分析 （一）裝修配置 （二）智能化系統(tǒng) 三、軟環(huán)境設(shè)計(jì)建議及其與銷(xiāo)售關(guān)系的分析 （一）注重人性化設(shè)計(jì) （二）科技與生態(tài)完美地結(jié)合 四、對(duì)于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的差異化經(jīng)營(yíng)及其分析 第五部分 營(yíng)銷(xiāo)策劃 一、 營(yíng)銷(xiāo)推廣策略 （一）宣傳地域 （二）宣傳力度 （三）宣傳節(jié)奏 （四）宣傳要點(diǎn) （五）媒體選 擇 （五）其它推廣手段 二、各類(lèi)銷(xiāo)售技術(shù)及其分析 （一）銷(xiāo)售中心 （二）工地現(xiàn)場(chǎng) （三）路牌指示牌 （四）人員服裝 （五）物業(yè)管理公司 （六）宣傳品 三、銷(xiāo)售收入計(jì)劃及成本分析 （一） 建議開(kāi)盤(pán)時(shí)機(jī) （二）
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