【正文】 備中 東新商業(yè)街項(xiàng)目全程代理服務(wù)建議書(shū) Project Service Proposal 51 珂羅蒂雅（ CORDIER） 精品廊 —— —— —— 準(zhǔn)備中 OZOC精品廊 —— —— —— 準(zhǔn)備中 Ochirly(歐時(shí)力 ) 精品廊 —— —— —— 準(zhǔn)備中 AZONA精品廊 —— —— —— 準(zhǔn)備中 Odbo, 精品廊 —— —— —— 準(zhǔn)備中 KALTENDIN 卡爾丹頓 精品廊 —— —— —— 準(zhǔn)備中 IT精品廊 —— —— —— 準(zhǔn)備中 Tonino 精品廊 —— —— —— 準(zhǔn)備中 Uffizi ,精品廊 —— — — —— 準(zhǔn)備中 馬克華菲 精品廊 —— —— —— 準(zhǔn)備中 菲杰（ FAGE） 精品廊 —— —— —— 準(zhǔn)備中 Reflex精品廊 —— —— —— 準(zhǔn)備中 Biba精品廊 —— —— —— 準(zhǔn)備中 Minimum精品廊 —— —— —— 準(zhǔn)備中 Baleno Attitude 精品廊 —— —— —— 準(zhǔn)備中 *以上為部分列名，詳細(xì)名錄不限于以上范圍；更多針對(duì)知名的商號(hào)和區(qū)域內(nèi)大代理商進(jìn)行招商推廣。 東新商業(yè)街項(xiàng)目全程代理服務(wù)建議書(shū) Project Service Proposal 45 主力店鋪之知名連鎖餐廳 商家名 負(fù)責(zé)人 電話 傳真 聯(lián)絡(luò)進(jìn)展 麥當(dāng)勞 —— —— —— 準(zhǔn)備中 必勝客 Pizza Hut —— —— —— 準(zhǔn)備中 季諾意式連鎖餐廳 —— —— —— 準(zhǔn)備中 味千拉面 —— —— —— 準(zhǔn)備中 元 祿 廻轉(zhuǎn)壽司 —— —— —— 準(zhǔn)備中 一茶一坐 —— —— —— 準(zhǔn)備中 和合谷 —— —— —— 準(zhǔn)備中 唐納滋 —— —— —— 準(zhǔn)備中 TACO BELL（塔可鐘） —— —— —— 準(zhǔn)備中 哈根達(dá)斯 —— —— —— 準(zhǔn)備中 WATAMI(和民居食屋 ) —— —— —— 準(zhǔn)備中 ??繼續(xù)洽尋中 東新商業(yè)街項(xiàng)目全程代理服務(wù)建議書(shū) Project Service Proposal 46 *以上為部分列名，詳細(xì)名錄不限于以上范圍；更多針對(duì)蘇州、上海較知名的商號(hào)進(jìn)行招商推廣。因此，招商目標(biāo)的選擇要根據(jù)市場(chǎng)需求 和 項(xiàng)目定位 情況來(lái)確定，具體而言，招商目標(biāo)初步進(jìn)行選擇時(shí)，應(yīng)考慮以下因素： 東新商業(yè)街項(xiàng)目全程代理服務(wù)建議書(shū) Project Service Proposal 41 1) 項(xiàng)目所在地的消費(fèi)狀況（招商目標(biāo)在本地是否有消費(fèi)或購(gòu)買(mǎi)需求？） 2) 自身的市場(chǎng)定位（項(xiàng)目如何與本地競(jìng)爭(zhēng)者形成差異化，形成強(qiáng)效賣(mài)點(diǎn)？見(jiàn)工作內(nèi)容之一的 項(xiàng)目 USP 提煉 部分） 3) 目標(biāo)消費(fèi)群定義（見(jiàn)工作內(nèi)容之一相關(guān)部分） 4) 投資商和發(fā)展商的自身資金情況； 5) 目標(biāo)商戶定義（擬引進(jìn)商家的定位分布） 以下為目標(biāo)商家的 List:。 東新商業(yè)街項(xiàng)目全程代理服務(wù)建議書(shū) Project Service Proposal 40 展場(chǎng)規(guī)劃設(shè)計(jì)與建造協(xié)助 由于商業(yè)街項(xiàng)目與一般住宅類房地產(chǎn)項(xiàng)目的不同，并且貴司已強(qiáng)調(diào)前期租賃為主、成熟后出售的模式，因此，通常所說(shuō)的銷售案場(chǎng)顯然不符合我們的需求； 商業(yè)街項(xiàng)目的案場(chǎng)將以 昆山社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的形象展示 、 人文面貌的展示 和 項(xiàng)目的多媒體的展示 為主，更接近于展廳或展場(chǎng)的功能；而在此空間，需要傳達(dá)的是更豐富多 元的內(nèi)容，從招商傳播效果來(lái)看，此一展場(chǎng)勢(shì)必將成為 項(xiàng)目招商中最具視覺(jué)震撼性的一個(gè)環(huán)節(jié) 。 3040P,優(yōu)質(zhì)紙材，精心制作印刷。 同時(shí)充分利用昆山臺(tái)商密集、外資蜂擁的特點(diǎn)，利用我司的 政府資源和臺(tái)商資源 ，籌劃針對(duì)臺(tái)商（包括臺(tái)灣業(yè)界）的特別招商推廣和推介活動(dòng)（招商 SP 活動(dòng)企劃方案在正式合作后提出）； 4) 由于 知名 品牌的招商具有比較嚴(yán)格的條件，一般 的項(xiàng)目接觸、考察、審核時(shí)程比較長(zhǎng)，有的甚至需長(zhǎng)達(dá) 一年，因此，對(duì)于 大型指標(biāo)性商戶和知名品牌商戶的 招商需要提前 進(jìn)行，建議 盡快完 成前期工作，盡早切入實(shí)際洽談 ； 5) 招商過(guò)程中，應(yīng)把握好招商節(jié)奏，嚴(yán)格控制 主力店鋪和 知名指標(biāo)性商家 的質(zhì)量， 沒(méi)有 優(yōu)質(zhì) 主力店的帶動(dòng)就沒(méi)有整體租金的提升 。以后著力進(jìn)行運(yùn)營(yíng)控制和商戶支持服務(wù)； 招商執(zhí)行要點(diǎn)： 1) 考慮到主力店、次主力店、 常規(guī)商鋪 及 人氣小商鋪 的不同特點(diǎn) “ 先確定 指標(biāo)店，再主推 主力店， 三 全面招商 ” 的基本策略。 第十基本原則： 商業(yè)街 要具備完善 IT 信息系統(tǒng) 建立統(tǒng)一的信息平臺(tái)，進(jìn)行精細(xì)化的管理，不但能夠?yàn)轭櫩吞峁┙y(tǒng)一收銀、消費(fèi)一卡通等便利的服務(wù) ，更可展開(kāi)消費(fèi)積分、商家連環(huán) 送等促銷激勵(lì)活 動(dòng)； 并且 還能為 商業(yè)街 簽約商戶提供豐富準(zhǔn)確的 消費(fèi)者 信息和市場(chǎng)信息， 以及 提供更詳細(xì)的經(jīng)營(yíng)信息等。這樣，發(fā)展商與商戶才能一同成 長(zhǎng) ，形成利益共同體。 當(dāng)然特殊商戶的經(jīng)營(yíng)范圍要與購(gòu)物中心的經(jīng)營(yíng)主題及品牌形象相吻合。 第七基本原則：特殊商戶招商優(yōu)惠原則。 東新商業(yè)街項(xiàng)目全程代理服務(wù)建議書(shū) Project Service Proposal 33 第六基本原則 ： 核心主力店招商布局原則 從整體布局上 ，必須考慮 有利于人流進(jìn)入主力店，同時(shí)也便于從主力店向其它區(qū)域回旋，通道好比血管，要方便人流的回旋。 核心主力零售店盡量自營(yíng)一部分，發(fā)展商可以與知名商業(yè)管理公司合作組建經(jīng)營(yíng)公司，也可以吸收優(yōu)秀商業(yè)團(tuán)隊(duì)加盟，這樣首先可以加強(qiáng)經(jīng)營(yíng)控制力度，有利于 商業(yè)街 長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)；其次可增強(qiáng)其他商戶與之合作的信心；第三可以提高非主力零售店的提成或租金收入。 第二基本原則： 建立商業(yè)街 的統(tǒng)一主題形象和統(tǒng)一品牌形象 根據(jù)項(xiàng)目核心定位和商業(yè)概念應(yīng)提早 進(jìn)行統(tǒng)一的 理念設(shè)計(jì) 和 視覺(jué)識(shí)別設(shè)計(jì) ；這個(gè)設(shè)計(jì)系統(tǒng)重點(diǎn)落實(shí)在 環(huán)境空間的導(dǎo)示指引系統(tǒng) 和項(xiàng)目范圍內(nèi)的 商家廣告位和公共廣告位 的初步規(guī)劃，對(duì)商家的店門(mén)裝潢和廣告進(jìn)行初步的指導(dǎo)和規(guī)劃； 在 招商 過(guò)程中，以及在商戶入駐裝修時(shí)，以及在今后的經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，應(yīng) 始終注意維護(hù)和管理好已確定的經(jīng)營(yíng)主題和品牌形象。 注重商業(yè)文化設(shè)計(jì)，形成國(guó)際領(lǐng)先的業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)理念。 東新商業(yè)街項(xiàng)目全程代理服務(wù)建議書(shū) Project Service Proposal 28 現(xiàn)有規(guī)劃全景效果圖 東新商業(yè)街項(xiàng)目全程代理服務(wù)建議書(shū) Project Service Proposal 29 項(xiàng)目投資經(jīng)濟(jì)效益分析 配合貴司對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)成本、租售收入及其他邊際收益進(jìn)行分析，對(duì)項(xiàng)目的 盈利能力 、 投資回收期 、 資 金運(yùn)用情況 等進(jìn)行前瞻預(yù)測(cè)。特別是熟悉商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、融資、招商及管理全過(guò)程的復(fù)合型中高級(jí)人才十分緊俏，政府和行業(yè)組織將會(huì)加強(qiáng)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)與人才培養(yǎng) 工作內(nèi)容之一：項(xiàng)目前期決策協(xié)助 東新商業(yè)街項(xiàng)目全程代理服務(wù)建議書(shū) Project Service Proposal 8 項(xiàng)目市調(diào)全程協(xié)助 為獲得最準(zhǔn)確的市場(chǎng)情報(bào)，有效支持商業(yè)街項(xiàng)目的各項(xiàng)決策，在項(xiàng)目正式啟動(dòng)招商之前和招商進(jìn)程中，我司將成立商業(yè)街項(xiàng)目特別市調(diào)組，繼續(xù)重點(diǎn)搜集以下情報(bào)，以配合貴司對(duì)產(chǎn)品基本面和行銷政策進(jìn)行充分的論證： 1) 對(duì)本地各商業(yè)圈、商業(yè)街的深入調(diào)查 深入研 究昆山各商圈的業(yè)態(tài)分布狀況和消費(fèi)客群的狀況，重點(diǎn)關(guān)注 0 07 即將推出的新商業(yè)項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)和情報(bào)； 2) 對(duì)昆山本地消費(fèi)者的深入研究 為建立持續(xù)性的研究基礎(chǔ)，我們?cè)诖颂貏e提出針對(duì)本地的消費(fèi)群體的廣義樣本方案，并提出與本項(xiàng)目相關(guān)的目標(biāo)消費(fèi)群體類別模型，為各個(gè)類別建立調(diào)研樣本庫(kù)，以便長(zhǎng)期進(jìn)行調(diào)研和跟蹤反饋；廣義樣本考量指標(biāo)包括： 1) 按居住性質(zhì)或范圍：如可分為市區(qū)居民、周邊市鎮(zhèn)居民、本地臺(tái)商及外商、外地（上海及其他國(guó)內(nèi)）投資客、海外顧客； 東新商業(yè)街項(xiàng)目全程代理服務(wù)建議書(shū) Project Service Proposal 9 2) 按經(jīng)濟(jì)能力：高端收入者、中產(chǎn)階層、一般市民 3) 按購(gòu)買(mǎi)決策者年齡：如 1625， 2530， 3040， 4050 本地消費(fèi)者廣義樣本方案 年齡 收入 /消費(fèi)能力 職業(yè) 階層 居住 特征 消費(fèi) 頻率 單次消費(fèi) 支出 人氣帶動(dòng)指數(shù) 成長(zhǎng)性 購(gòu)物 偏重 娛樂(lè) 偏重 時(shí)尚 指數(shù) 1622 家庭供給 學(xué)生 旅游 /商務(wù)旅行 低 低 低 低 低 低 低 2228 1600以下 基層工薪族 新工作移民 偏低 偏低 偏低 偏低 偏低 偏低 偏低 2835 16003000 主管工薪族、小業(yè)主 多年工作移民 中等 中等 中等 中等 中等 中等 中等 3545 30005000 白領(lǐng)、專業(yè)工作 者 公務(wù)員 昆山城區(qū)居民 較高 較高 較高 較高 較高 較高 較高 東新商業(yè)街項(xiàng)目全程代理服務(wù)建議書(shū) Project Service Proposal 10 45以上 5000以上 企業(yè)主、金領(lǐng) 外商、臺(tái)干 昆山鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民 高 高 高 高 高 高 高 東新商業(yè)街目標(biāo)消費(fèi)者樣本方案 年齡 收入 /消費(fèi)能力 職業(yè) 階層 居住 特征 消費(fèi) 頻率 單次消費(fèi) 支出 人氣帶動(dòng)指數(shù) 成長(zhǎng)性 購(gòu)物 偏重 娛樂(lè) 偏重 時(shí)尚 指數(shù) 1622 家庭供給 學(xué)生 昆山鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民 低 低 低 低 低 低 低 2228 1600以下 基層工薪族 旅游 /商務(wù)旅行 偏低 偏低 偏低 偏低 偏低 偏低 偏低 2835 16003000 主管工薪族、小業(yè)主 新工作移民 中等 中等 中等 中等 中等 中等 中等 東新商業(yè)街項(xiàng)目全程代理服務(wù)建議書(shū) Project Service Proposal 11 3545 30005000 白領(lǐng)、專業(yè)工作者 公務(wù)員 多年工作移民 較高 較高 較高 較高 較高 較高 較高 45以上 50