【正文】 跟蹤、鎖定目標消費群 公開拍賣 引起媒介關注、擴大影響 1． 導入“品牌制勝”的戰(zhàn)略觀念，運用品牌營銷手段，將營銷各階段的推廣活動都納入以“ 21 世紀經(jīng)典生活”為主題 ，用塑造 [世紀經(jīng)典大廈 ]名牌項目帶動錦聯(lián)地產(chǎn)樹立品牌的戰(zhàn)略中，從而有效推動市場銷售。 18 二、 [世紀經(jīng)典大廈 ]的階段 營銷目標 根據(jù) [世紀經(jīng)典大廈 ]的工程進度和項目特點， [世紀經(jīng)典大廈 ]的市場營銷目標將分為三個階段實施： 1． 第一階段（內(nèi)部認購期， 2021 年 3 月至大廈封頂） 推廣和樹立 [世紀經(jīng)典大廈 ]的形象，收集市場信息反饋，建立目標消費群的資料庫。 3． 贏得大連高檔住宅廣告形象的制高點，讓競爭者不能模仿。這種無形資產(chǎn)會反過來也將促動 [世紀經(jīng)典大廈 ]的市場銷售。 8． [世紀經(jīng)典大廈 ]物業(yè)的優(yōu)勢：大連首座高百米的后現(xiàn)代設計風格建筑，內(nèi)外裝飾從選材到色調(diào)極盡豪華。 [世紀經(jīng)典大廈 ]地處大連市集科研文教、旅游度假為一體的商業(yè)、金融中心 —— 沙河口區(qū)，位于亞洲最大的海濱廣場 ——星海廣場，良好的地理位置、不可替 代的自然及人工景觀，為 [世紀經(jīng)典大廈 ]增加了文化價值和環(huán)境價值。 3． [世紀經(jīng)典大廈 ]項目本身具有不可復制性和一定的絕版效應。 8． 從大連房地產(chǎn)市場的供需情況看，高檔商品住宅供過于求。 4． 錦聯(lián)房屋開發(fā)有限公司作為房地產(chǎn)開發(fā)商在大連的知名度和認知度還 不高。 3． 實施“多種按揭、拉大同層不同向差價、定向銷售、顧客心理定價、頂級單位公開拍賣”的銷售策略。 五、英式管家 [世紀經(jīng)典大廈 ]聘請國際最著名的 International Guild of Butlers (國際管家協(xié)會 )作為物業(yè)管理顧問，避免通常物業(yè)管理過分統(tǒng)一的管理模式帶來的種種弊端，超越星級酒店式的服務，為業(yè)主提供享譽國際的英式管家服務，充分考慮每一個家庭的個性化需求，滿足業(yè)主對生活方式、生活質(zhì)量的高標準要求，保證業(yè)主家庭的隱密、安全、舒適和高貴，開創(chuàng)大連物業(yè)管理個性化的先河。 11 [世紀經(jīng)典大廈 ]的賣點提煉 五大賣點： 高 尚 社 區(qū) 景 觀 優(yōu) 美 規(guī) 劃 超 前 戶 型 獨 特 英 式 管 家 一、 高尚社區(qū) ?星海廣場被稱為 大連第一城市景觀，氣勢恢弘，是大連城市建設的一座豐碑，是大連走向國際化都市的代表作，它將隨著大連的進一步開放而聞名世界； ?星海灣商務中心區(qū)是大連市面向 21 世紀的集會展、商貿(mào)、旅游、休閑為一體的國際商務中心區(qū)； ?鄰近高等學府和高新科技開發(fā)集中的地區(qū)，這里將成為大連 居民文化素質(zhì)和藝術品位最高的區(qū)域。 ? 防盜監(jiān)控系統(tǒng) 大廈一層窗外設有紅線外探測器，三層窗體設磁控開關報警器，樓頂設紅外探測報警防護裝置；各出入口（包括大堂及各分戶門、各層樓梯口）、樓內(nèi)外停車場、會所中的重要部位及電梯內(nèi)安裝攝像機實施電視監(jiān)控；樓梯間通道門及車庫門的電 動門鎖由控制中心控制開關，并與消防聯(lián)動；控制中心及有突發(fā)事件發(fā)生可能的場所設緊急報警裝置；以上系統(tǒng)均實行報警聯(lián)動，當有警情時，能自動將報警攝像機切換到指定的監(jiān)視點，啟動預 9 置功能及輔助功能，對報警點做出響應，并發(fā)出聲光報警。系統(tǒng)對七表故障運行情況進行探測、監(jiān)控。 ? 智能型立體停車系統(tǒng) 引進德國進口全自動智能型立體停車系統(tǒng)。 7 ? 電梯 四部日本進口原裝三菱高速電梯，內(nèi)部豪華裝修，配 24 小時電視攝像監(jiān)控系統(tǒng)、背景音樂和緊急呼叫系統(tǒng)，可同時容納 15 人乘梯，候梯時間不超過五秒。墻面和地面全部采用進口羅馬磁磚，百余種款式與色彩可供挑選。 ? 門 每戶入戶門為雙扇高級紅檀木仿古雕花木門，配設智能化密碼門禁系統(tǒng)，防盜、防火。 建筑結(jié)構(gòu) 無梁樓板，內(nèi)外筒剪力墻結(jié)構(gòu)。層高 11 米的開敞式大堂，布置由名家設計的噴泉瀑布、景觀小品、雕花立柱，迎賓大廳古典優(yōu)雅、氣勢非凡。 大廈外觀 運用后現(xiàn)代主義的設計風格，造型經(jīng)典，氣勢挺拔。沿雙行樓梯向下進入濕分區(qū) —— 廚房、餐廳、工人房、工人衛(wèi)，上行進入生活區(qū) —— 兒童房、客房、公用衛(wèi)生間。 [世紀經(jīng)典大廈 ]處于繁華鬧市的邊緣，遠離都市喧囂而又不失交通便捷，這里自然風景一流，達到國際一流水平的城市規(guī)劃、環(huán)境綠化以及環(huán)境保 護，完全符合“住宅非中心化”、“住宅生態(tài)化”的現(xiàn)代居家潮流。 這里是大連市有名的學院區(qū)，幼兒園有空 軍一級幼兒園、星海幼兒園等；小學有富國小學、星海小學；中學有 46 中（遼師大附中）、 31 中、 79 中、 48 中；大學有大連理工大學、東北財經(jīng)大學、大連醫(yī)科大學、大連海事大學、遼寧稅務?？茖W校、大連水產(chǎn)學院、大連市商業(yè)中專等數(shù)十所大中專院校。鑒于時間緊、工作量大等因素，我們 的策劃方案難免掛一漏萬，敬請賜教。 1 世紀經(jīng)典大廈 營銷策劃書 前言 [世紀經(jīng)典大廈 ]是大連錦聯(lián)房屋開發(fā)有限公司開發(fā)的高層公寓，大廈位于大連市著名的星海廣場，該大廈目前已經(jīng)開始動工。因此，我們對該項目提出： 用品牌帶動銷售，用公關引導推廣 的整體營銷思路。 這里交通便利、四通八達，距市中心 4 公里、距火車站 5 公里、距大連港 8公里、距機場 10 公里、距沈大高速公路入口 12 公里， 16 路、 22 路、 23 路、 28路、 406 路、 711 路、 502 路等數(shù)十條主要交通線路經(jīng)過于此，剛投入使用的輕軌電車從大廈旁穿過。數(shù)百米外的星海廣場東商業(yè)街正在建設當中?？蛷d面積為 4352 平方米，層高 米，居室層高 3 米。 5 四、 [世紀經(jīng)典大廈 ]物料及裝飾 [世紀經(jīng)典大廈 ] 從開發(fā)理念到規(guī)劃設計，從樓宇設備選型到裝飾用料選材，處處超前領先于當代，開發(fā)商的綜合實力、豐富的開發(fā)經(jīng)驗和強勢外部資源組合保證了大廈的品質(zhì)和技術領先。 大堂 大廈入口大堂設計為五星級酒店標準，直徑 米的進口大型智能型旋轉(zhuǎn)門，由微機控制，安裝有 16 部傳感器，可容轎車通過。 會所二層，西區(qū)為健身娛樂區(qū)，設高爾夫推桿練習場、臺球室、乒乓球室、壁球室、麻雀室、健身中心；東區(qū)有閱覽室、影音室、咖啡廳、多功能活動廳、兒童活動中心等。具有防紫外線、環(huán)保、降噪、隔熱以及很強