【正文】 息廳 400 可作足浴功能 14 桑拿足浴房 20 間 20 ㎡ /間 400 15 桑拿 大廳 50 人 600 含附屬功能區(qū) 16 酒店大堂 930 含附屬功能區(qū) 17 游泳池（ 康體 ） 5 項 60 ㎡ /項 2021 乒、臺、健、美 18 地下室 (一層 ) 19000 人防室及設備間 19 貴賓樓 7761 20 合計 64110. 26 . 環(huán)境改造 （ 1) 建議在建筑的一層玻璃外立面設計水幕，水池內(nèi)有 彩色水底燈，內(nèi)養(yǎng)金魚，池底放鵝卵石、貝殼，構成自然、休閑、浪漫、親切的環(huán)境氛圍。 24 第五 章 東園迎賓館 設計要求 5. 東園迎賓館 設計要求 酒店建筑風格在設計上應為 古典園林風格 ，總建筑面積為 55000 平方米（包括地下室 12021 平方米），地上為四層 。 . 娛樂和康樂 與餐廳一樣， 裝修投入同樣要適可而止，但燈光、音響、沙發(fā)等設備不能敷衍了事，建議選用質(zhì)量、效果較好的設備設施。 4. 注意地毯、墻紙、燈具、天花、家具、布草、潔具等顏色要搭配恰當，不同類型 23 客房的裝飾要有不同的格調(diào)，體現(xiàn)不同類型客房的品味和氣氛。 . 適度領先、長遠發(fā)展 作為高星級酒店，其硬件檔次適度領先于 儀征 高檔次酒店，并以長遠的目光來考慮設備設施的選擇，為酒店今后保持強大的持續(xù)競爭力做硬件上的保障。 桑拿設有豪華包房 40 個，設有足浴包房 20 間，設有接待處、休息區(qū)、酒吧臺。 . 娛樂服務功能 酒店設卡拉 OK 包房 30 間，分大、中、小三種類型。 設風味餐廳是為了體現(xiàn)酒店齊備的功能，使酒店的服務能適應 眾多 外籍人士 的消費習慣，讓他們能在此找到故鄉(xiāng)的感覺。 中餐大廳散座為 200 位，大廳用屏風或其它方法分割成大小兩個部分， 設 25 間包房，每個包間可以容納 10 人進餐，但不作平均分配，面積大小各異。 配備可容納 500 人的會議桌椅，設有會議準備間、儲藏室、接待處、休息區(qū)、洗手間、化妝間、茶水間、配菜間等。 . 商務樓層 商務樓層設有商務中心、商務洽談室、 4 人和 8 人會議室各一個，并為商務樓層 的客人提供簡易餐飲、資料翻譯、書報閱讀、復印傳真、機票訂購等服務。 酒店客房在 128 間左右，客房類型主要有八種： （ 1） 豪華單人房 (少量連通房 ) ； （ 2） 豪華商務雙人房； （ 3） 豪華情侶房； （ 4） 桑拿客房； （ 5） 豪華商務單人房 (少量連通房 )； （ 6） 豪華商務套房； （ 7） 豪華商務復式房； （ 8） 高級行政套房。 . 外地休閑旅游客源 來源于海內(nèi)外、港澳臺、省內(nèi)、省外的休閑旅游客源。消費主要集中在餐飲、客房、娛樂及會議項目上。 . 濱江新城 及周邊地區(qū)企業(yè)商務接待客人 新區(qū)及周邊地區(qū)工業(yè)企業(yè)眾多，其商務接待消費是該地區(qū)酒店業(yè)市場的重要部分。 這部分企業(yè)是 新區(qū)及周邊地區(qū)經(jīng)濟活動的核心，他們都有相當多的 總部外派駐 儀征 的高層管理人員和高級技術人員。 儀征 酒店 業(yè)發(fā)展滯后，市場對高檔豪華酒店有很大的需求，興建五星級高檔酒店，將在市場競爭中處于強勢地位。 . 功能齊備的酒店 定位依據(jù)： 東園迎賓館 餐飲、娛樂、康體、客房等營業(yè)項目完全可以以獨立的形象出現(xiàn)，營業(yè)收入來自多個板塊，可以有效避免收入結(jié)構失衡。 綜上所述，新區(qū)的酒店投資環(huán)境優(yōu)越， 東園迎賓館選址 更是最佳地點。這種產(chǎn)業(yè)結(jié)構的不協(xié)調(diào)，為酒店業(yè)創(chuàng)造了絕佳的投資機會。 預計 新 區(qū)在 23 年后，將產(chǎn)生到 新 區(qū)從事公務活動、商務活動、等各種活動的巨大人流。 15 . 對配套設施的需求 商務人員將不堪每天奔波，各專業(yè)公司必將需要在 新 區(qū)設立常駐辦事機構，這樣就對 新 區(qū)提出商務配套設施和生活配套設施的需求。 毫無疑問，隨著 新區(qū)工業(yè)經(jīng)濟的迅猛發(fā)展和經(jīng) 濟規(guī)模不斷壯大，第三產(chǎn)業(yè)將會有長足發(fā)展，使投資酒店者長遠受益，并獲得如豐厚的投資回報。 新區(qū)生活休閑配套的嚴重不足及第三產(chǎn)業(yè)的嚴重滯后引起了 儀征市政府 的高度重視， 儀征市政府將對 新區(qū)第三產(chǎn)業(yè)重新規(guī)劃，加緊招商引資力度， 14 加快第三產(chǎn)業(yè)特別是住宅、酒店、寫字樓的發(fā)展。 . 濱江新城 發(fā)展狀 況 區(qū)域內(nèi)較大項目進展情況 一、 外資 企業(yè) 項目進展情況： 德國大眾汽車項目落戶， 拉動儀征汽車工業(yè)的發(fā)展，未來 23 年，一個嶄新的汽車工業(yè)基地形成，帶動相關產(chǎn)業(yè)發(fā)展拉動地方經(jīng)濟發(fā)展和常住人口的增加。以目前 儀征 酒店業(yè)的硬件設施、軟件水平， 儀征 東園迎賓館 在硬件上只要稍加投入，在管理及營銷上稍加努力，即能在 儀征 酒店業(yè)一炮打響，酒店經(jīng)營將在更短的時間內(nèi)達到火爆經(jīng)營的程度。 高星級酒店是城市經(jīng)濟發(fā)展和綜合競爭力的重要風向標。 隨著 儀征 旅游經(jīng)濟的發(fā)展和 德國大眾汽車 項目的建設必然給 儀征 帶來大量高端 商務旅游 客源。 . 儀征 酒店業(yè)的現(xiàn)狀對 儀征 酒店業(yè)投資機會的影響 儀征 近年來非常重視發(fā)展 商務旅游 。目前 儀征缺乏真正意義上的高星級酒店。他們認為，第三產(chǎn)業(yè)得不到扶持，第二產(chǎn)業(yè)對城市的作用也會打折扣。怎么落實后續(xù)改造資金，構筑全新的經(jīng)營格局，達到產(chǎn)品的更新?lián)Q代，將是投資者面臨的問題。度假村定位為旅游、 商務 休閑會所，主要功能之一是市政府行政接待?？傮w來說， 儀征星級酒店的管理水平仍處于較低水平。 10 . 儀征 高星級酒店詳細調(diào)查及分析 . 儀征 高星級酒店基本情況 儀征 目前只 有兩家 超過三 星級 標準的 酒店，分別是 儀征黎明大酒店（三星級） 和 儀征怡景半島酒店（四星級） ， 這兩家 星級酒店分別于 2021 年和2021 年重新裝修 。 行業(yè)接待酒店 儀征怡景半島 酒店 （四星級） ，由 儀征化纖集團 投資建設，客源大量來自本行業(yè)，同時對外營業(yè)，但忽略行業(yè)外的市場推 廣工作。 9 第二章 儀征 酒店業(yè)發(fā)展狀況調(diào)查及 分析 2. 儀征 酒店業(yè)發(fā)展狀況調(diào)查及分析 . 儀征 星級酒店總體發(fā)展狀況 . 儀征 星級酒店分布 截至 2021 年， 儀征 目前共有 星級酒店 七 家 ，其中 高 星級酒店兩 家 （三星級、四星級各一家） 。 . 結(jié) 論 目前是在 儀征 投資興建酒店的最佳時機 酒店投資建設的可行性是由區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展狀況所決定的， 儀征 正處于經(jīng)濟大發(fā)展的滑行期，今后 10 年內(nèi)， 儀征 將成為 揚州 地區(qū)發(fā)展最快、最具活力和最具潛力的城市之一。在度假產(chǎn)品中整合儀征特色餐飲，形成特色錯位、互補的度假產(chǎn)品。 . 儀征 旅游業(yè)前景展望 儀征旅游在寧鎮(zhèn)揚旅游板塊中的總體發(fā)展定位是：生態(tài)休閑旅游，包括休閑觀光和休閑度假。 . 儀征 旅游業(yè)發(fā)展狀況 . 儀征 旅游業(yè)發(fā)展狀況 圍繞建設 “中等規(guī)模生態(tài)型現(xiàn)代濱江工業(yè)城市 ”的發(fā)展定位，依托自然資源，突出 “江、河、園 ”三大特色，緊扣 “山水鄉(xiāng)村、休閑儀征 ”主題，彰顯優(yōu)美生態(tài)，打造休閑生活。 . 第三產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢對酒店投資環(huán)境的影響 7 在主觀上， 儀征 市政府將大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)作為重要的戰(zhàn)略目標，力求經(jīng)濟格局趨于平衡、合理。 . 儀征 經(jīng)濟發(fā)展對酒店投資環(huán)境的影響 綜上所述， 儀征 經(jīng)濟已經(jīng)進入高速滑行期，為經(jīng)濟起飛積蓄了巨大的能量，經(jīng)濟及投資的增長將帶來大量的商務活動，而商務活動的頻繁將帶來人們對酒店的更大需求，從而帶來大量的酒店客源。全市目前已形成化工、汽車及零部件、紡織、船舶制造、高新技術、照明器具等支柱產(chǎn)業(yè)。 登月湖位于儀征市西北部，是揚州地區(qū)最大的人工湖，水質(zhì)清洌，風景怡人。風景區(qū)內(nèi)還有太谷學派創(chuàng)始人周太谷及世界文化名人盛成母子的墓葬等人文景觀；在山頂觀景臺上遠眺，儀化廠區(qū)、儀征城區(qū)和長江的風光盡收眼底。有碑記兩方，一方為嘉靖甲申年間（公元 1542 年）記載鼓樓被辟為關王祀祠的情況；一方為嘉靖 44 年間（公元 1565 年） 4 記載倭寇侵犯我東南沿海的史實。 儀征鼓樓位于市區(qū)城河景觀帶，是儀征較為完整的古城遺址。這里屬北亞熱帶季風氣候區(qū)，雨量充沛，光照充足，氣候溫暖，為發(fā)展農(nóng)副業(yè)生產(chǎn)提供了很好的自然環(huán)境。西氣東輸、魯寧輸油等兩條管道在此過江。這里歷來經(jīng)濟發(fā)達 ， 人文薈萃 ， 古有“ 風物淮南第一州 ” 之稱。 0 儀征東園迎賓館 建設項目 可行性研究 報 告 江蘇東煜置業(yè)發(fā)展有限公司 二○ 一 ○年 六 月 1 目 錄 第一章 儀征酒店投資環(huán)境調(diào)查及分析 ……………………………………………………………… .…… ..… 1 …………………………………………………………………… .… ..4 …………………………………………………………………… 5 ………………………………………………………………… ...… 6 ………………………………………………………………………………………… 7 第二章 儀征酒店業(yè)發(fā)展狀況調(diào)查及分析 …… …………………………………………………… .… ..8 ……………………………………………………… ...8 ……………………………………………… ..10 ………………………………… ..… 10 ………………………… …………………………………………………………… ...11 第三章 濱江新城酒店投資環(huán)境調(diào)查及分析 ……………………………………………………………………… ...12 ……………………………………………………………… ...14 …………………………………………………………………………………… .… ..14 第四章 東園迎賓館定位 ……………………………………………………………… ..…… .15 構成 ……………………………………………………………… ...16 ……………………………………………………………………… 17 ……………………………………………………… ...… .21 第五章 東園迎賓館設計要求 ………………………………………………………… ..……………… ..23 …………………………………………………………………………… 26 ………………………………………………………………… ……………… ..…… ..26 …………………………………………………………………………………… 28 …………………………………………………………………………… ..…… ..30 ……………………………………………………………………………… .…… 31 第六章 東園迎賓館經(jīng)營戰(zhàn)略 ……………………………………………………… ..… ..32 . 東園迎賓館經(jīng)營戰(zhàn)略 …………………………………………………………………… ..33 第七 章 項目投資估算與資金籌措 ………………………………………………………………… ...… .36 ……………………………………………………………………… 36 ………………………………………………………………………… 36 ……………………………………………………………………… ..……… ..37 第八章 項目經(jīng)濟效益評價 …………………………………………………………………………………… .38 務指標 ………………………………………… ..……………………………………… ..39 2 第一章 儀征 酒店投資環(huán)境調(diào)查及分析 1. 儀征 酒店投資環(huán)境調(diào)查及分析 . 儀征 社會發(fā)展狀況 . 概述 儀征 ， 歷史悠久。唐宋時已是著名的工商業(yè)城市，宋真宗曾下詔在此熔鑄四位遠祖皇帝的金像，因所鑄之像儀容逼真，而得以 “ 真州 ” 、 “ 儀真（征） ” 地名。 儀征行政隸屬江蘇省揚州市，位于江蘇省中西部 ， 地處長江三角洲的頂端，是寧、鎮(zhèn)、揚 “ 銀三角 ” 地區(qū)的幾何中心，西接南京，東連揚州，南瀕長江，與鎮(zhèn)江隔江相望，北部與安徽省天長市接壤。 . 自然資源 地勢總體呈北高南低之勢，地貌多樣，南部為長江沖積平原，北部、中部為緩崗丘陵區(qū)。 . 旅游資源 儀征旅游資源十分豐富，古跡有西漢江都王劉非（漢武帝的異母哥哥）墓、唐代的天寧塔、宋元時期的井欄、明代的鐘鼓樓和清代的周太谷墓等；自然景觀有登月湖風景區(qū)、石柱林奇景園、龍山竹海、揚州西郊森林公園等；人工園林有白沙公園、揚子公園等。樓體建在有拱門的通道的高臺基之上，面闊三間，兩層，層面鋪簡瓦，為帶 回 廊的重檐九脊歇山頂式結(jié)構建筑。區(qū)內(nèi)山勢跌宕起伏，植被茂密豐富，有桃園、梨園、葡萄園、紅楓、梅花及竹海等多種觀賞植物林 6000 多畝，鳥語花香、松聲濤濤，竹林似海，尤如世外 桃園；占地 3200 平方米的天然浴場夏可游泳、冬可垂釣，并設有可休息、娛樂的休閑區(qū)；山腳下的龍山度假村集餐飲、客房、娛樂于一體，各種配套設施齊全。 5 廟山漢墓位于儀征新集鎮(zhèn)東北，座落在丘陵起伏的山崗