【正文】 近年來(lái)，隨著鄭州航空港區(qū)配套、交通、產(chǎn)業(yè)布局的日漸成熟，國(guó)內(nèi)各知名開(kāi)發(fā)商均爭(zhēng)相入駐。 鄭州市 航空港區(qū)鄭港一路 項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 中建嘉和地產(chǎn) 有限公司 二〇一 二 年 十 二 月 中建地產(chǎn) — 項(xiàng)目可研 目 錄 1. 項(xiàng)目背景 ......................................... 1 . 項(xiàng)目由來(lái) ...................................... 1 . 中原經(jīng)濟(jì)區(qū) ..................................... 2 . 鄭州航空港區(qū)概況 ............................... 3 . 鄭州航空經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)驗(yàn)區(qū)（ 鄭州航空港區(qū) ） ................... 3 . 鄭州航空港區(qū)發(fā)展歷程 ..................................... 4 . 鄭州航空港區(qū)優(yōu)勢(shì) ......................................... 5 . 鄭州航空港區(qū)發(fā)展目標(biāo) ..................................... 9 2. 項(xiàng)目概況 ........................................ 10 . 土地位置、性質(zhì)及現(xiàn)狀 ........................... 10 . 項(xiàng)目宗地位置 ............................................ 10 . 項(xiàng)目四至 ................................................ 11 . 宗地現(xiàn)狀 ................................................ 11 . 交通環(huán)境 ..................................... 11 . 周邊配套環(huán)境 .................................. 12 . 項(xiàng)目宗地分析結(jié)論 .............................. 13 . 安置房宗地概況 ................................ 14 . 項(xiàng)目合作模式 .................................. 14 . 政策依據(jù) ................................................ 14 . 拿地路徑 ................................................ 14 . 開(kāi)發(fā)節(jié)奏 ................................................ 15 . 付款節(jié)奏 ................................................ 15 . 合作模式成功案例 .............................. 15 . 其他合作 ..................................... 17 3. 市場(chǎng)調(diào)查 ........................................ 21 . 鄭州市房地產(chǎn)發(fā)展概況 ........................... 21 . 鄭州市房地產(chǎn)投資情況 .................................... 21 . 鄭州市商品房開(kāi)發(fā)、建設(shè)情況 .............................. 21 . 鄭州市商品房供給、需求及價(jià)格走勢(shì)情況 .................... 22 中建地產(chǎn) — 項(xiàng)目可研 . 鄭州市今年陸續(xù)出現(xiàn)“地王” .............................. 23 . 航空港區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展 .............................. 23 . 航空港區(qū)政策優(yōu)惠 ........................................ 23 . 港區(qū)入駐企業(yè) ............................................ 24 . 港區(qū)經(jīng)濟(jì)總量 ............................................ 24 . 港區(qū)未來(lái)入住人口 ........................................ 25 . 港區(qū)區(qū)位交通 ............................................ 25 . 港區(qū)未來(lái)規(guī) 劃發(fā)展 .............................. 26 . 地塊周邊土地市場(chǎng)調(diào)研 ........................... 28 . 港區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)概況 ............................ 29 . 市場(chǎng)現(xiàn)狀 ................................................ 29 . 產(chǎn)品價(jià)格： .............................................. 29 . 港區(qū)未來(lái)需求及客戶群分析 ....................... 30 . 案例調(diào)研 — 武漢盤(pán)龍城經(jīng)開(kāi)區(qū) ..................... 32 . 武漢與鄭州經(jīng)濟(jì)狀況對(duì)比 .................................. 32 . 武漢盤(pán)龍新城與鄭州航空港區(qū)區(qū)位對(duì)比 ...................... 32 . 盤(pán)龍新城發(fā)展?fàn)顩r ........................................ 33 . 盤(pán)龍新城商品房市場(chǎng) ...................................... 34 . 盤(pán)龍新城土地市場(chǎng) ........................................ 34 . 總結(jié) .................................................... 34 . 可比樓盤(pán)調(diào)研分析 .............................. 36 . 港區(qū)市場(chǎng)調(diào)研總結(jié) .............................. 45 . 看區(qū)域 —— 航空港區(qū)優(yōu)勢(shì)匯聚，將成為中原區(qū)域的一顆明珠 .... 45 . 看市場(chǎng) —— 航空港區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)啟動(dòng)在即，目前正值價(jià)值洼地 .. 46 . 看需求 —— 目前航空港區(qū)內(nèi)需強(qiáng)勁，外需無(wú)限 ................ 46 4. 開(kāi)發(fā) 規(guī)劃和營(yíng)銷規(guī)劃 ............................... 47 . 規(guī)劃要求和限制 ................................ 47 . 項(xiàng)目密度分析 .................................. 47 . 規(guī)劃方案初步設(shè)想 .............................. 54 . 基本數(shù)據(jù) ..................................... 56 中建地產(chǎn) — 項(xiàng)目可研 . 計(jì)劃開(kāi)發(fā)期 .................................... 56 . 開(kāi)發(fā)定位 ..................................... 57 . 目標(biāo)客戶 ................................................ 57 . 產(chǎn)品定位 ................................................ 57 . 價(jià)格定位 ................................................ 57 5. 成本估算 ........................................ 59 . 總投資估算 .................................... 59 . 總投資估算說(shuō)明 ................................ 59 . 項(xiàng)目 成本分析 .................................. 61 . 安置房成本分析 ................................ 62 6. 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) ........................................ 64 . 項(xiàng)目銷售收入測(cè)算 .............................. 64 . 項(xiàng)目各項(xiàng)稅金測(cè)算 .............................. 64 . 項(xiàng)目成本利潤(rùn)分析 .............................. 64 . 項(xiàng)目資金來(lái)源與運(yùn)用分析 ......................... 65 . 項(xiàng)目現(xiàn)金流量分析與效益分析 ..................... 65 7. 風(fēng)險(xiǎn)分析與對(duì)策 ................................... 67 . 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)因素分析 .............................. 67 . 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) ................................................ 67 . 土地獲取風(fēng)險(xiǎn) ............................................ 67 . 風(fēng)險(xiǎn)分析基本結(jié)論及應(yīng)對(duì)措施 ..................... 67 . 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策 ............................................ 67 . 土地獲取風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策 ........................................ 67 8. 綜合分析與建議 ................................... 69 . SWOT分析 ...................................... 69 . 優(yōu)勢(shì)（ S） ............................................... 69 . 劣勢(shì)（ W） ............................................... 69 . 機(jī)會(huì)（ O） ............................................... 69 . 威脅（ T） ............................................... 69 . 基本結(jié)論 ..................................... 69 中建地產(chǎn) — 項(xiàng)目可研 9. 附件 ............................................ 71 . 前述項(xiàng)目地理位置圖、周邊環(huán)境圖等 ................ 71 . 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度計(jì)劃表 ............................ 71 . 項(xiàng)目銷售進(jìn)度及收入估算表 ....................... 71 . 項(xiàng)目成本及盈利測(cè)算表 ........................... 71 . 安置房建設(shè)成本明細(xì)表 ........................... 71 . 項(xiàng)目投資支出與資金籌措計(jì)劃表 ................... 71 . 項(xiàng)目借款還本付息計(jì)劃表 ......................... 71 . 項(xiàng)目資金來(lái)源與運(yùn)用表 ........................... 71 . 項(xiàng)目現(xiàn)金流量預(yù)測(cè)表 ............................ 71 . 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)用地紅線圖 ........................... 71 . 項(xiàng)目安置用地紅線圖 ........................... 71 . 自主開(kāi)發(fā)和配套安置區(qū)建設(shè)框架協(xié)議 ............... 71 . 土地投資開(kāi)發(fā)協(xié)議 ............................. 71 . 安置區(qū)建設(shè)協(xié)議 .........................