【正文】 13 34 2. 電話接聽： a. 先主動問候：“ XX花園，您好”，再開始交談（態(tài)度和藹，語音親切）。 2020/9/13 29 ? 如何增進專業(yè)素質(zhì) 1. 從工作中去實踐“做中學(xué)”，積累經(jīng)驗； 2. 自我充實專業(yè)知識及技能（心理學(xué)、風(fēng)水學(xué)等 …… ）； 3. 培養(yǎng)親和力，拉近客戶關(guān)系。 2020/9/13 26 三、房地產(chǎn)代理業(yè)特性 ?基本概念 房地產(chǎn)中介服務(wù)：是指房地產(chǎn)咨詢、價格評估、經(jīng)紀(jì)等活動的總稱。 ?層高 層高是指住宅以“層”為設(shè)計單位，在建設(shè)上國家對每一層的高度都有要 求，這個高度就叫層高。住宅的開間一般不超過 ，磚混結(jié)構(gòu)住宅開間一般不超 過 。 ?塔式高層住宅 以公用樓梯、電梯為核心布置多套住房的高層住宅。 2020/9/13 17 開發(fā)建設(shè)問題 ? 開發(fā)建設(shè)有哪些程序？ 開發(fā)建設(shè)有不同程序，具體為： 1. 提成項目自建議書（經(jīng)批準(zhǔn)為立項） 2. 選定建設(shè)地點 3. 進行可行性研究（經(jīng)批準(zhǔn)為決策） 4. 設(shè)計階段 5. 竣工驗收 6. 交付使用 常用房產(chǎn)名詞解釋 2020/9/13 19 ?容積率 容積率是建筑總面積與建筑用地面積的比。 樓地層 —— 水平承重和分隔構(gòu)件。 2. 《 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 》 ，是建設(shè)單位在向土地管理部門申請征用、劃撥土地前，經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門確認(rèn)建設(shè)項目為主和范圍符合城市規(guī)劃的法定憑證。 8. 向縣級以上房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。 4. 商品房建設(shè)安裝工程的總投資已完成 25%以上（多層封頂，高層主體結(jié)構(gòu)完成 2/3）。 2020/9/13 11 6. 商品房預(yù)售 ? 概念： 房地產(chǎn)期貨交易，先付款后交貨。（權(quán)利登記有效） ?房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓： 房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈與或其他合法方式將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。 出讓年限： 居住用地 70年； 商業(yè)、旅游、娛樂用地 40年； 工業(yè)用地、教、科、文衛(wèi)、體育及綜 合或其他用地 50年。 ?具體內(nèi)容 土地開發(fā)和再開發(fā)；房屋開發(fā)和建設(shè)； 地產(chǎn)經(jīng)營；房地產(chǎn)經(jīng)營； 房地產(chǎn)中介服務(wù)；物業(yè)管理服務(wù)； 房地產(chǎn)金融。 地產(chǎn)：土地及其權(quán)利的總稱。 房產(chǎn)：房屋及其權(quán)利的總稱。 2020/9/13 4 2. 房地產(chǎn)的特性 ?位置固定性 ?地域差別性 ?高值耐久性 ?保值增值性 2020/9/13 5 3. 房地產(chǎn)業(yè)的概念和內(nèi)涵 ?概念 從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理、服務(wù)等行業(yè) 與企業(yè)的總稱。 出讓形式： 協(xié)議、招標(biāo)、拍賣。 ?取得建設(shè)用地的方式 有償（出讓、轉(zhuǎn)讓、出租） 無償（行政劃撥） 2020/9/13 9 5. 房地產(chǎn)交易 ?概念： 有償取得或轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所有權(quán)、使用權(quán)及其他項權(quán)利的經(jīng)濟過程與法律行為。 ?房屋租賃： 房屋所有權(quán)人作為出租人將其房屋出租給人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。 3. 取得商品房建設(shè)工程施工許可證。 7. 已制定房屋使用公約，并與物業(yè)管理企業(yè)訂立了前期物業(yè)管理服務(wù)合同。 1. 《 國有土地使用證 》 ，是證明土地使用證向國家支付土地使用權(quán)出讓金，獲得了在一定年限內(nèi)某快國有土地使用權(quán)的法律憑證。 墻或柱 —— 垂直承重構(gòu)件。 門和窗 —— 圍護構(gòu)件（出入、采光、通風(fēng)）。 ?建筑密度 建筑密度是指在居住區(qū)用地內(nèi)各類建筑的基底總面積與居住區(qū)用地 的比率，它可以反映出一定用地范圍的空地率和建筑密度程度。 2020/9/13 20 ?開間 住宅設(shè)計中，住宅的寬度是指一間房屋內(nèi)一面墻皮到另一面墻皮之間的實 際距離。 目前我國大量的城鎮(zhèn)住宅房間的進深一般要限定在 5米左右，不能任意擴大。 ?單個樓盤 區(qū)域市場 宏觀環(huán)境 2020/9/13 23 2. 個案調(diào)研 ?產(chǎn)品分析 地理位置（位置、交通、生活機能） 具體產(chǎn)品（土地大小、總建筑面積、產(chǎn)品類 別與規(guī)劃、總戶數(shù)、戶型、面積 格局配比，建材，工程進度等） ?價格組合（ 單價、總價、付款方式） ?廣告策略 （訴求點、媒體通路、投放密度、 實施效果） ?銷售執(zhí)行 （售點選擇、業(yè)務(wù)執(zhí)行、銷售結(jié)果） 2020/9/13 24 3. 區(qū)域市場調(diào)研 ?區(qū)域分析 （交通干線、區(qū)域特征、發(fā)展規(guī)劃） ?區(qū)域產(chǎn)品分析（ 樓盤總量、類別、位置分布、價格構(gòu)成、營銷手段、市場反應(yīng)、市場空白點的捕捉） ?需求特征 （區(qū)域人口數(shù)量和密度、客戶的需求結(jié)構(gòu)與特征、購買力水平等）