【正文】 業(yè)的保值增值等方面，全體業(yè)主形成公共性物業(yè)管理服務需求，而且房屋建筑結構及設施設備較為復雜，對物業(yè)管理服務要求轉業(yè)文化程度高。 業(yè)主是物業(yè)管理活動中的重要主體，物業(yè)管理離不開業(yè)主的參與。同時負有遵守業(yè)主公約和業(yè)主大會議事規(guī)則，執(zhí)行業(yè)主大會決定和業(yè)主大會授權業(yè)主委員會作出的決定，交納物業(yè)服務費用等義務。開發(fā)企業(yè)制訂的業(yè)主臨時規(guī)約不能侵犯購房人的合法權益。 原來已經(jīng)簽署的物業(yè)管理公約（或房屋使用、管理、維修公約），在業(yè)主大會通過新的公約前，原公約繼續(xù)有效。如果與每個業(yè)主約定的公共性服務內(nèi)容不一樣，沒有可操作性；如果約定的費用不一樣，一樣的服務水平，有的費用高，有的費用低，對多付費的業(yè)主不公平。業(yè)主大會委托業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)天驕物業(yè)蘇錫公司培訓教材 —— 物業(yè)百問 8 簽訂新的物業(yè)服務合同生效時，物業(yè)服務價格、服務內(nèi)容和質量等 按新合同執(zhí)行。實行政府定價或者政府指導價的物業(yè)服務服務收費的具體價格管理形式，由省、自治區(qū)、直轄市物價部門根據(jù)當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展水平和物業(yè)服務市場發(fā)育程度確定。 天驕物業(yè)蘇錫公司培訓教材 —— 物業(yè)百問 9 業(yè)主大會委托業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同后，單個業(yè)主能否以未與物業(yè)管理企業(yè)簽訂合同為由拒絕交費？ 答：不能。業(yè)主大會是對應物業(yè)管理區(qū)域成立的，一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。 什么是公共性物業(yè) 管理服務、特約性物業(yè)管理服務？ 答：公共性物業(yè)管理服務指物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)提供的共用部位共用設施設備維修、養(yǎng)護、環(huán)境保潔和公共秩序等多種內(nèi)容的綜合服務。 物業(yè)管理企業(yè)是否可以將物業(yè)管理的專項服務委托專業(yè)公司？ 答：可以，一個物業(yè)管理區(qū)域應由一家物業(yè)管理企業(yè)實施統(tǒng)一管理。 車輛停放時停車人享有什么權利？應遵守什么規(guī)定？ 答：車輛停放時停車人有權按照停車管理協(xié)議的約定向收停車管理服務。 電梯費用如何交納？首層要交電梯費嗎？ 答：電梯費用由樓內(nèi)全體產(chǎn)權人按建筑面積比例分攤， 蘇州市住宅區(qū)物業(yè)管理條例 第四十條 ：建設單位應當對共用場地、設施設備單獨配置水、電等計量器具。具 體分攤辦法在物業(yè)服務合同中約定。 因開發(fā)遺留問題可以拒交物業(yè)服務費嗎？ 答：不可以。 業(yè)主或業(yè)主大會是否可以聘請專業(yè)機構對物業(yè)費用進行審計？ 答： 業(yè)主大會與物業(yè)管理企業(yè)可以在合同中約定對物業(yè)服務支出或成本進行審計。如擅自將小區(qū)內(nèi)的學校改為娛樂場所、綠地改成商業(yè)設施等做法都是不被允許的。 如需占用物業(yè)共用部位、共用設施設備，應當在征得相關業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)管理公司同意后，按照規(guī)定辦理有關手續(xù)。 業(yè)主能否不按規(guī)定或約定封閉陽臺、安裝防護欄或搭建陽光棚？ 答：封閉陽臺、安裝防護欄或搭建陽 光棚等行為看似是業(yè)主自家的事，但是會影響小區(qū)的環(huán)境和整體外觀。 天驕物業(yè)蘇錫公司培訓教材 —— 物業(yè)百問 13 物業(yè)區(qū)域內(nèi)的供氣、供熱、通訊、 有線電視管線和設施設備由誰負責維護？ 答：物業(yè)區(qū)域內(nèi)的供氣、供熱、通訊、有線電視管線和設施設備屬供氣、供熱、通訊、有線電視等專業(yè)服務單位所有，由供氣、供熱、通訊、有線電視等專業(yè)服務單位委托物業(yè)管理企業(yè)負責維修養(yǎng)護。 業(yè)主不履行維修責任，造成損失的，是否需要賠償？ 答：由于業(yè)主不履行維修責任，致使房屋及附屬設施已經(jīng)或者可能危害毗連設施安全及公共安全的，業(yè)主大會、業(yè)主委員會可授權物業(yè)管理公司進行修繕，其費用由業(yè)主承擔。 為什么要規(guī)范房屋 裝修行為？ 答：我國住宅房屋多數(shù)屬于 集合式樓房。 天驕物業(yè)蘇錫公司培訓教材 —— 物業(yè)百問 14 業(yè)主裝飾裝修房屋，需要事先告知物業(yè)管理企業(yè)嗎？ 答：裝飾裝修房屋是業(yè)主的權利，但這一權力的行使應 以不損害他人利益和社會公共利益為前提。因此，業(yè)主裝飾裝修房屋，應當事先告知物業(yè)管理公司。 （ 6）其他影響建筑結構和使用安全的行為。 住宅室內(nèi)裝飾裝修工程的保修期有多長時間？ 答：在正常使用條件下，住宅室內(nèi)裝飾裝修工程的最低保修期為二年，有防水要求的廚房、衛(wèi)生間和外墻面的防滲漏為五年。義務及權利參照國家相關規(guī)定。 籌備組的主要職責如下： ①確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點、形式和內(nèi)容； ②按照政府主管部門制訂的示范文本，擬定《業(yè)主大會議事規(guī)則》（草案）和《業(yè)主公約》（草案）； ③確定業(yè)主身份，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權； ④確定 業(yè)主委員會委員候選人產(chǎn)生辦法及名單； ⑤做好召開首次業(yè)主大會會議的其他準備工作。 業(yè)主大會自首次業(yè)主大會會議召開之日起成立。以每一平米為投票權計算基數(shù)，不足一平米部分不予計算。業(yè)主因故不能參加業(yè)主大會會議，可以書面委托代理人參加。 業(yè)主大會具有哪些主要職責？ 答：業(yè)主大會主要職責如下： （一）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則； （二）制定和修改建筑物及其附屬設施的管理規(guī)約； （三）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員； （四）選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)或者其 他管理人； （五）籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金； （六）改建、重建建筑物及其附屬設施； （七）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。業(yè)主委員會組成 人數(shù)一般為 5至 9人的單數(shù)，業(yè)主委員會主任、副主任在業(yè)主委員會委員中推選產(chǎn)生。 在實際工作中，鼓勵和支持物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)具有業(yè)主身份的各級人大代表和政協(xié)委員作為業(yè)主委員會委員參與物業(yè)管理。會議應當有過半數(shù)委員出席，作出的決定須經(jīng)委員人數(shù)半數(shù)以上通過。 什么是業(yè)主規(guī)約？ 答：業(yè)主公約由全體業(yè)主共同制定，經(jīng)業(yè)主大會會議通過后，對全體業(yè)主具有約束力。 業(yè)主大會、業(yè)主委員會與社區(qū)建設是怎樣的關系？ 答：居住區(qū)物業(yè)管理納入社區(qū)建設，是城市管理的重要基礎工作之一、目的是為了保障物業(yè)管理秩序，維護業(yè)主和居民物業(yè)管理合法權益，促進社區(qū)建設全面發(fā)展。 問 4物業(yè)服務一般包含哪些內(nèi)容？ 答：物業(yè)服務的內(nèi)容按照物業(yè)服務合同的約定實行。 住宅小區(qū) 一般稱“居住小區(qū)”，是被居住區(qū)級道路或自然分界線所圍合，并與居住人口規(guī)模 7000～15000人相對應，配建有一套能滿足該區(qū)居民基本的物質與文化生活所需的公共服務設施的居住生活聚居地。天驕物業(yè)蘇錫公司培訓教材 —— 物業(yè)百問 21 由于抗震的要求，磚混住宅一般在 5層、 6層以下。目前，多、高層住宅 多采用這種結構。目前，多、高層住宅多采用這種結構。在住宅的高度（層高）和寬度（開間），確定的前提下，設計的住宅進深過大，就使住房成狹長型，距離門窗較遠的室內(nèi)空間自然光線不足。與住宅的進深一樣，住宅的開間在設計上也有嚴格的規(guī)定。層高減去樓板的厚度的差，叫做凈高。 配建設施 配建設施是指與住宅規(guī)模或與人口規(guī)模相對應配套建設的公共服務設施、道路和公共綠地的總稱。房屋產(chǎn)權證書包括：產(chǎn)權類別、產(chǎn)權比例。它區(qū)別于建筑原材料，如沙、石、水泥等；又區(qū)別于建筑物結構配件，如窗臺、 門窗過梁、水泥預制件等。例如房屋出租，房屋出租合同將房屋的占有、使用權轉給非所有權人房客來行使。房主將房屋租給他人使用，并不失去對房屋的所有權． 天驕物業(yè)蘇錫公司培訓教材 —— 物業(yè)百問 24 收益權 房屋的收益權，是指房主收取房屋這項財產(chǎn)所產(chǎn)生的某種收益。 處分權 房屋的處分權，表示房屋所有權的歸屬，是所有權中一項最 基本的權能。 大產(chǎn)證 大產(chǎn)證：即開發(fā)商首先要取得的產(chǎn)權證，是開發(fā)商擁有房屋產(chǎn)權的證明，這只能由開發(fā)商來辦理。建筑面積包含了房屋居住的可用面積、墻體柱體占地面積、樓梯走道面積、其他公攤面積等。計算住宅租金，都是按使用面積計算。 居住面積 住宅的居住面積是指住宅建筑各層平面中直接供住戶生活使用的居室凈面積之和。 得房率 得房率是指套內(nèi)建筑面積與套（單元）建筑面積之比。它是在實用面積的基礎上扣除了柱體、墻體等占用空間的建筑物后的一個內(nèi)容空間的概念。 共有建筑面積分攤系數(shù) 整幢建筑物的共有建筑面積與整幢建筑物的各套套內(nèi)建筑面積之和的比值，即為共有建筑面積分攤系數(shù)。對購房者而言，綠化率高為好。 建筑密度 建筑密度是指在居住區(qū)用地內(nèi)各類建筑的基底總面積與居住區(qū)用地的比率（％），它可以反映出一定用地范圍內(nèi)的空地率和建筑密集程度。 公攤面 積 商品房分攤的公用建筑面積主要由兩部分組成： 1．電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備室、公共門廳和過道等功能上為整樓建筑服務的公共用房和管理用房的建筑面積； 2．各單元與樓宇公共建筑空間之間的分隔以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的 50％。 套（單元）建筑面積 =套內(nèi)建筑隊面積 +分攤得公用建筑隊面積。 容積率 容積率是建筑總面積與建筑用地面積之比。開發(fā)商在出售商品房時計算的建筑面積存在公共面積的分攤問題。計算住宅使用面積，可以比較直觀地反應住宅的使用狀況，但在住宅買賣中一般不采用使用面積來計算價天驕物業(yè)蘇錫公司培訓教材 —— 物業(yè)百問 25 格。開發(fā)商只有取得了大產(chǎn)證，購房者才能去辦理小產(chǎn)證。有時房屋處分權也與所有權分離。有時房主也將部分收益權通過法律形式轉讓給非房屋所有權人。 使用權 房屋的使用權，是指房主按照住房性能對房屋進行事實上的利用。 所有權 房屋的所有權，是指在法律規(guī)定的范圍內(nèi)，對房屋全面支配的權利。 住宅部品 住宅部品：一詞譯自日文。 建筑小品 建筑小品是指既有功能要求，又具有點綴、裝飾和美化作用的、從屬于某一建筑空間環(huán)境的小體量建筑、游憩觀賞設施和指示性標志物等的統(tǒng)稱。 住宅建筑的高度（層數(shù)）的劃分 住宅按層數(shù)劃分如下： 低層住宅為一層至三層； 多層住宅為四層至七層； 高層住宅為八層以上。規(guī)定較小的開間尺度，可有效縮短樓板的空間跨度，增強住宅結構整體性、 穩(wěn)定性和抗震性。 住宅的開間 在住宅設計中，住宅的寬度是指一間房屋內(nèi)一面墻皮到另一面墻皮之間的實際距離。 什么是住宅的進深、開間、層高、凈高？ 住宅的進深 住宅的進深，在建筑上是指一間獨立的房屋或一幢居住建筑從前墻皮到后墻皮之間的實際長度。 什么是鋼混結構住宅？ 這類住宅的結構材料是鋼筋混凝土，即鋼筋、水泥、粗細骨料（碎石）、水等的混合體。適合大規(guī)模工業(yè)化施工，效率較高，工程質量較好。 “混”是指由鋼筋、水泥、砂石、水按一定比例配制的鋼筋混凝土配料，包括樓板、過梁、樓梯、陽臺、排檐。 住宅小區(qū)的一般性概念？ 住宅 住宅，就是供人們居住并具備可供人們生活起居的功能和設施的房子。業(yè)主大會、 業(yè)主委員會應當配合公安機關、與社區(qū)居委會相互協(xié)作，共同做好維護物業(yè)管理區(qū)域的社會治安的相關工作。 什么是業(yè)主大會議事規(guī)則？ 答：業(yè)主大會議事規(guī)則由業(yè)主大會制定和修改，由全體業(yè)主共同遵守。 天驕物業(yè)蘇錫公司培訓教材 —— 物業(yè)百問 19 什么情況下業(yè)主委員會委員資格終止？ 答：出現(xiàn)以下情況時業(yè)主委員會委員資格終止： （ 1）因物業(yè)轉讓，滅失等原因不在是業(yè)主的； （ 2）無故缺席業(yè)主委員會會議連續(xù)三次以上的； （ 3）因疾病等原因喪失履行職責能力的； （ 4）有犯罪行為的； （ 5）以書面形式向業(yè)主大會提出辭呈的； （ 6）拒不履行業(yè)主義務的； （ 7）其他原因不宜擔任業(yè)主委員會委員的。備 案時須提交《業(yè)主委員會備案單》及業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主公約、業(yè)主大會決議、法律法規(guī)規(guī)定其它材料。 業(yè)主委員會應當監(jiān)督違反物業(yè)服務合同約定逾期不交納物業(yè)服務費用的業(yè)主，限期交納物業(yè)服務費用。決定前款其他事項，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。 天驕物業(yè)蘇錫公司培訓教材 —— 物業(yè)百問 17 業(yè)主大會定期會議應當按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定由業(yè)主委員會組織召開。 業(yè)主大會會議以什么形式召開？ 答：業(yè)主大會會議可以采取集體討論形式，也可以采取書面征求意見形式。決定不成立業(yè)主大會的，業(yè)主共 同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責。 （ 2）籌備組應自組成之日起 30日內(nèi)組織召開首次業(yè)主大會會議，審議通過《業(yè)主大會議事規(guī)則》和《業(yè)主公約》，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。 住宅物業(yè)首次業(yè)主大會會議由所在地的街道辦事處負責組織業(yè)主代表、建設單位（或公有住房出售單位）、社區(qū)居委會組成業(yè)主大會會議籌備組；籌備組中的業(yè)主代表由籌備組組成單位按照業(yè)主自薦、推薦的形式在充分聽取業(yè)主意見基礎上確定。 什么時候應成立業(yè)主大會？ 答：物業(yè)管理區(qū)域符合下列情形之一的，應當召開首次業(yè)主（代表）大會： 根據(jù)《蘇 州市 住宅區(qū)物業(yè)管理條例 》 第十條 物業(yè)管理區(qū)域符合下列情形之一的，應當召開首次業(yè)主（代表）大會：（一）已交付使用物業(yè)的建筑面積達到物業(yè)管理區(qū)域建筑面積百分之五十以上的，或者達到百分之三十不足百分之五十但交付使用已超過一年的；（二）同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)分期開發(fā)的住宅區(qū)，已交付使用物業(yè)的建筑面積未達到百分之三十，但交付使用已超過兩年的。 應如何處理住宅室內(nèi)裝飾裝修垃圾？ 答：住宅室內(nèi)裝飾裝修所形成的各種廢棄物，應當按照物業(yè)管理企業(yè)指定的位置、方式和時間進行堆放和清運。 住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務協(xié)議應當包括以下內(nèi)容：裝飾裝修工程的實施內(nèi)容，裝飾裝修工程的實施期限，允許施工的時間，廢棄物的清運與處置，住宅外立面設施及防盜窗的安裝要求，禁止行為和注意事項，管理服務費用，違約責任等。如裝修