【正文】 米的占到 9%，現(xiàn)居住面積在 130 平方米以上的比例也占到了 12%。 目前住宅幾房幾廳29 6 . 7 6 . 7 6 . 738 8 . 8 8 . 8 1 5 . 553 1 2 . 3 1 2 . 3 2 7 . 8109 2 5 . 3 2 5 . 3 5 3 . 192 2 1 . 3 2 1 . 3 7 4 . 582 1 9 . 0 1 9 . 0 9 3 . 511 2 . 6 2 . 6 9 6 . 19 2 . 1 2 . 1 9 8 . 18 1 . 9 1 。 目前住宅建筑面積28 6 . 5 6 . 5 6 . 554 1 2 . 5 1 2 . 6 1 9 . 1109 2 5 . 3 2 5 . 4 4 4 . 5143 3 3 . 2 3 3 . 3 7 7 . 939 9 . 0 9 . 1 8 6 . 934 7 . 9 7 . 9 9 4 . 912 2 . 8 2 . 8 9 7 . 710 2 . 3 2 . 3 1 0 0 . 0429 9 9 . 5 1 0 0 . 02 .5431 1 0 0 . 050 平方米以下51 － 70 平方米71 － 90 平方米91 － 110 平方米111 － 130 平方米131 － 150 平方米1 5 1 1 8 0 平方米181 平方米以上T o t a lV a l idS y s t e mM is s i n gT o t a lF r e q u e n c y P e r c e n t V a l id P e r c e n tC u m u l a t iv eP e r c e n t50 平方米以下51 － 70 平方米71 － 90 平方米91 － 110 平方米111 － 130 平方米131 － 150 平方米1 5 1 1 8 0 平方米181 平方米以上目前住宅建筑面積0306090120150Frequency目前住宅建筑面積 54 Q4 被調(diào)查者目前居住的住宅是幾房幾廳 被調(diào)查者目前居住的住宅是“兩房一廳”的最多，占總?cè)藬?shù)的 %，其次是“三房兩廳”，占總?cè)藬?shù)的“ %。說明目前濱州市購房者中存在較大比例的二次及二次以上置業(yè)者。但是由于大量集資房仍然存在，且未來市場將有大量的低價位樓盤（主要集中在老區(qū)北部、新區(qū)南部區(qū)域）、經(jīng)濟(jì)適用房項目集中入市，對濱州房價的上漲將有一定的抑制作用。而隨著濱州市家庭結(jié)構(gòu)的變化，住房需求也開始慢慢發(fā)生變化，未來市場中小面積戶型將受到廣大消費者青睞，需求比例將逐漸提高。 市場需求增長穩(wěn)定，但消化力仍然有限 從近幾年住宅銷售面積的發(fā)展趨勢看，濱州市場需求增長穩(wěn)定，預(yù)計 07 年消化量可突破 60 萬平方米。 中端市場競爭激烈，高端市場供給量少 據(jù)通過對未來供給項目最可能面向的市場層次進(jìn)行預(yù)測（見下表），可以看出，最近 1 年內(nèi)濱州市在老區(qū)北部、新區(qū)南部將有多個超大規(guī)模住宅區(qū)入 市。 而未來濱州的辦公樓市場發(fā)展將仍然緩慢，主要原因是濱州當(dāng)?shù)胤枪I(yè)企業(yè)數(shù)量不多，且大多數(shù)企業(yè)對辦公場所要求不高，導(dǎo)致辦公市場較難得到發(fā)展。而中高檔住宅（例如至尊門第、中海豪庭）的大戶型銷售較為可觀，甚至出現(xiàn)供不應(yīng)給的現(xiàn)象。 ? 區(qū)域市場總結(jié) 目前濱州市在售樓盤除了至尊門第曾在規(guī)劃設(shè)計上首開先河、有所創(chuàng)新外，其它樓盤品質(zhì)均比較一般，產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重。 區(qū)域特征： 區(qū)域樓盤品質(zhì)均比較低，主要面向開發(fā)區(qū)的工薪階層，價位均比較低。 三室兩廳 137/143 望?；▓@ 1852套 三室兩廳 120/133/139/142/147 一期已推出五棟多層住宅， 110套住宅，目前銷售 90套左右，銷售率達(dá) 80% 麗景新園 1500套 三室兩廳 124142 住宅于 售完，目前在銷售沿街商鋪 優(yōu)士閣 48套 兩室兩廳 90 目前銷售不到 20套，銷 售率 30%。而偏離行政中心的中低檔樓盤由于配套欠缺、公交未通達(dá)、生活不便利，較難吸引濱城區(qū)的中低端客群，銷售速度相對緩慢。越靠近行政中心的樓盤檔次越高，價位也較高，例如至尊門第、中海豪庭、優(yōu)士閣；而遠(yuǎn)離行政中心的樓盤檔次較低，價位也比較低，例如現(xiàn)代城、望海花園等。 三室兩廳 110130 瑄嘉名都 1600 套 兩室兩廳 8595 一期 300 多套銷售達(dá) 70%，二期約 300套達(dá) 50%，三期 300多套約 15%。 銷售狀況： 老區(qū)北部區(qū)域房價比較低，區(qū)域市場主要吸引了濱城區(qū)大量的中低端客群，銷售速度也較快。 樓盤 名稱 項目類型 建筑面積 開盤時間 銷售價格（元 /㎡） 吉泰陽光花園 多層住宅小區(qū) ㎡ 2020年 1600 二十里堡 多層住宅小區(qū) +商業(yè)街 20萬㎡ 1600 瑄嘉名都 多層、小高層住宅 +沿街商業(yè) 27萬㎡ 一期 二期 三期 多層： 1750 小高層： 2020 祥泰麒麟閣 未公開 區(qū)域特征： 該區(qū)域相對新區(qū)比較靠近老區(qū)中心，配套相對完善，但區(qū)域環(huán)境較差，因此樓盤品質(zhì)均比較低。 樓盤名稱 總套數(shù) 主力戶型 主力面積（㎡） 銷售狀況 名仕嘉園 270 套 兩室兩廳 90 銷售率達(dá) 60%，一室一廳、兩室兩廳小戶型消化快。 價格范圍： 住宅 17002300 元 /平方米；商業(yè) 500015000元 /平方米 主要客源： 以濱州市本地的中端客群為主。 37 區(qū)域市場特征及代表樓盤分析 （ 1）老區(qū)中心區(qū)域 代表樓盤： 名仕嘉園、盛世春秋、金座豪庭、橄欖御園、渤海國際廣場、國貿(mào)新天地、新興市場 2 期等。今后房地產(chǎn)行業(yè)高速的投資增長速度將得到抑制，部分房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比例過高的城市，將受到影響。對新增建設(shè)用地嚴(yán)格審批的政策將有效抑制城市建設(shè)用地數(shù)量增長過快、房地產(chǎn)投資過熱、房地產(chǎn)市場供給劇增的現(xiàn)象，對規(guī)范一級市場具有一定的促進(jìn)作用。另外，由于此項政策，本案周邊區(qū)域的中海聚龍花園以及萊鋼建設(shè)的中海城等項目將計劃開工建設(shè)，不久將入市。將新增建設(shè)用地控制指標(biāo)納入土地利用年度計劃。 在此政策下，未來市場超大面積戶型將顯得稀缺。盡管如此，調(diào)控的結(jié)果似乎與預(yù)期仍然有很大的差距。 06 年實際價格尚未有統(tǒng)計結(jié)果，此處價格為非正式官方數(shù)據(jù)，與實際可能略有差距，但我司經(jīng)過與實際市場比較，認(rèn)為誤差不會太大，可作為參考。 ? 房地產(chǎn)市場化逐步提高，發(fā)展?jié)u趨成熟 在 03 年之前，由于濱州存在大量的自建房及單位集資房建設(shè)，一定程度上影響了濱州房地產(chǎn)的發(fā)展。 0106 年濱州房地產(chǎn)運行狀況 （單位：平方米） 年份 施工面積 住宅 竣工面積 銷售面積 住宅銷售面積 空置面積 2020 320531 274983 163147 105508 84421 19801 2020 549376 505916 202020 221986 182020 18253 2020 595602 560909 282993 308162 294557 15630 2020 1213547 726668 380000 356092 2020 1997456 1804419 383701 471856 422605 6564 2020 1444900 521000 538000 482020 （ 2020 年數(shù)據(jù)來源于 06年濱州統(tǒng)計公報） 050000010000001500000202000025000002020 2020 2020 2020 2020 2020施工面積竣工面積01000002020003000004000005000006000002020 2020 2020 2020 2020 2020銷售面積住宅銷售面積 31 ? 市場以住宅為主流，辦公樓市場低迷 在近幾年濱州房地產(chǎn)開發(fā)中，住宅是市場的主流，商業(yè)營業(yè)用房及辦公樓所占比例均較小，特別是辦公樓市場所占比例更是微乎其微， 05 年辦公樓投資比例僅占 %。歷經(jīng)幾年發(fā)展過程，濱州房地產(chǎn)開始步入快速發(fā)展軌道，至 06 年投資額達(dá) 15 億元，呈現(xiàn)跨躍式發(fā)展。外地駐濱大部分工作人員因受住房貸款的限制有效需求也非常少，因此，濱州的房地產(chǎn)市場需求顯得較為有限。目前西部新區(qū)新遷的人口，基本上是市直機(jī)關(guān)及其相關(guān)單位的領(lǐng)導(dǎo)、職員及公務(wù)員家庭，他們的住房通過單位統(tǒng)一征地統(tǒng)一集資建房解決。而與此同時，一些單位集資建房的形式仍然存在。 進(jìn)入 2020年后，濱州城市發(fā)展非常迅速，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的加快使房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展起來。 在 2020 年以前，濱州市房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的形態(tài)表現(xiàn)為團(tuán)體購房及集資建房，只有少部分房子進(jìn)入市場流通領(lǐng)域，當(dāng)時市場銷售價格在全省排名也非常后，只有 8001200 元 /平方米。但可以看出濱州市未來住房需求將快速增長，未來幾年，濱州房地產(chǎn)將進(jìn)入快速發(fā)展階段。 24 濱州市宏觀環(huán)境總結(jié) ? 作為山東省經(jīng)濟(jì)后發(fā)型城市，濱州市在“十五”期間經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅猛，居民生活水平逐年提高，消費水平與消費能力得以提高與增強(qiáng)。 ? 城區(qū)規(guī)劃目標(biāo)： 規(guī)劃近期 2020 年城市人口規(guī)模為 60 萬，用地規(guī)模為 72 平方公里；遠(yuǎn)期（ 2020 年），人口 100 萬以上，用地 108平方公里。其中，該區(qū)域住宅樓盤不乏對其地段商業(yè)價值的挖掘。 ? 濱州市新區(qū)框架基本形成： 沿黃河五路的市政大樓、財政大廈、公路局大樓、交通大廈，廣電大廈等行政機(jī)關(guān)大樓拔地而起，中海公園、新立河岸、新濱公園、齊魯文化綠地、新城噴泉廣場的環(huán)境建設(shè)；各單位宿舍小區(qū)的建成入住，以及幾個 新住宅項目新城廣場花園小區(qū)（至尊門第）、麗景新園、中海豪庭、現(xiàn)代城等也熱火朝天地建設(shè)著，使新區(qū)框架基本形成，區(qū)域城市建設(shè)及設(shè)施配套日漸成熟與完善。 19 ? 人均居住消費支出發(fā)展快速 在 04 年之前，濱州人民在居住項目的消費一直較為穩(wěn)定。 固定資產(chǎn)投資額發(fā)展?fàn)顩r020406080100（%）固定資產(chǎn)投資額發(fā)展?fàn)顩r 2020 2020 2020 2020 2020 16 ? 社會消費品零售總額逐年提高， 消費品市場穩(wěn)定增長 2020年， 濱 州市 全市實現(xiàn)社會消費品零售總額 首次突破 200 億元，達(dá)到 億元， 比上年增長 %， 比 2020 年增加 億元，四年平均增長 %。人均地方財政收入由 393 元提高到 1212 元。從上表可以看出工業(yè)總產(chǎn)值占國民生產(chǎn)總值的比例不斷上升，全市工業(yè)化進(jìn)程穩(wěn)步加快，為濱州市城市化進(jìn)程提供有力保障，并給濱州市房地產(chǎn)的發(fā)展創(chuàng)造了良好基礎(chǔ)。 從圖表可以看出近五年來濱州國民生產(chǎn)總值保持著平穩(wěn)的上升趨勢，各產(chǎn)業(yè)健康持續(xù)發(fā)展，特別是第二產(chǎn)業(yè)與第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，對 GDP 的貢獻(xiàn)程度提高，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)日趨合理。 11 （ 3）近年城市居民居住狀況 人均居住面積2020 2020 2020 2020 2020 2020 年份 12 自 02 年城市居民人均居住面積有較大幅度提高后，濱州市居民人均居住面積增長緩慢，至 2020 年人均居住面積增長速度略有提高，這與濱州市 05 年快速發(fā)展的經(jīng)濟(jì)以及房地產(chǎn)行業(yè)大環(huán)境有關(guān)。 從家庭戶的規(guī)?？?， 濱州全市平均每戶 人，濱城區(qū)為 人， 以兩代戶為主要特征的小型化、核心家庭占主體。西區(qū)為新市政府所在位置，是濱州市新行政中心，未來居住中心區(qū)。 濱城區(qū) 1990 年被評為全國 “ 十佳 ” 衛(wèi)生城， 1992 年順利通過國家衛(wèi)生城市鑒定。 8 濱州市區(qū)概況 濱城區(qū)地處黃河下游魯北平原 ， 面積 1040 平方公里 ， 是濱州市委、市政府駐地 ， 也是全市的政治、經(jīng)濟(jì)、文化和信息中心。 【 行政區(qū)劃 】 濱州市轄濱城區(qū)、無棣縣、陽信縣、沾化縣、惠民縣、博興縣、鄒平縣、濱州經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)兩區(qū)六縣。以小清河為界，全境呈現(xiàn)南北兩種不同類型的地貌特征：小清河以南為低山丘陵區(qū)，以北為黃河沖擊平原。 【 環(huán)境 氣候】 屬東亞暖溫帶亞濕潤大陸性季風(fēng)氣候，冬冷夏熱，雨熱同期，四季分明。 5 第一篇 濱州市宏觀環(huán)境 6 一、濱州城市概況 城市基本情況 【 地理 位置】 濱州市位于山東省北部、黃河三角洲腹地、渤海灣西南岸，北通渤海，東臨東營市，南連淄博市，西南與濟(jì)南