【正文】 、 財(cái)務(wù)管理計(jì)劃（注：在集團(tuán)公司財(cái)務(wù)中心指導(dǎo)下完成） 向物價(jià)局申請(qǐng)辦理物業(yè)管理費(fèi)； 編制財(cái)務(wù)制度（如請(qǐng)款程序、低值易耗品攤銷、現(xiàn)金管理、記帳制度、應(yīng)收未收賬管理等）； 每月檢查財(cái)務(wù)工作； 檢討財(cái)務(wù)制度、流程； 定期發(fā)收費(fèi)通知，追收未繳管理費(fèi)，審計(jì)賬務(wù)； 編制首年財(cái)務(wù)預(yù)算、管理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)； 財(cái)務(wù)軟件的供應(yīng)商了解、安裝、組織財(cái)務(wù)人員對(duì)財(cái)會(huì)軟件的學(xué)習(xí)； 每年 12 月份編制下一年度財(cái)務(wù)預(yù)算； 每年對(duì)固定資產(chǎn)進(jìn)行盤點(diǎn)、清查； 。 （ 2） 工程維修人員自帶鞋套，垃圾袋、擦布和墊布，維修前先鋪好維修現(xiàn)場(chǎng)，再進(jìn)行維修。 H、 協(xié)助解決業(yè)主和租戶入住及裝修期間可能出現(xiàn)的工程遺留問題。 D、房屋本體共用部位及共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)周期 公司根房屋本體共用部位維修和共用設(shè)施設(shè)備維修基金有關(guān)規(guī)章制度，結(jié)合盛和花園房 屋本體共用部位及共用設(shè)施設(shè)備的使用年限，制定出房屋本體共用部位及共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)周期。經(jīng)開發(fā)商 /業(yè)委會(huì)相關(guān)部門審核批準(zhǔn)后由管理 處組織實(shí)施，所需費(fèi)用從房屋共用部位共用設(shè)備設(shè)施維修基金中支出。 共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)范圍：盛和花園道路及停車場(chǎng)、地下車庫(kù)、人防通道、自行車庫(kù)、室外照明、圍墻、大門、園林綠地、消防水池、標(biāo)識(shí)導(dǎo)示、化糞池、雨污水管線、機(jī)電設(shè)備、消防設(shè)施、上下水主管道。 ④ 電梯標(biāo)識(shí)：電梯內(nèi)禁煙標(biāo)識(shí)、乘電梯注意事項(xiàng)告示等。 ★ 保安監(jiān)控及巡視控制圖 緊急事件處理 (制定各類緊急事件處理方法及流程，將事件影響控制在最小范圍 )。在技防設(shè)計(jì)時(shí)要多與智能設(shè)計(jì)、施工單位溝通。 ② 在車棚存放車輛后務(wù)必立即領(lǐng)取 “ 存車牌 ” ，并詳閱 “ 存車牌 ” 背面上的 “ 存車須知 ” 。 中國(guó)最大管理資源中心 第 22 頁(yè) 共 29 頁(yè) ⑥ 為了保證車庫(kù)有良好的衛(wèi)生環(huán)境，進(jìn)入車庫(kù)的一切人員不得隨地大小便、吐痰，亂扔果皮和紙屑及清掃車上的雜物棄之于地面。 ② 車輛必須按規(guī)定的行駛路線行駛，不得逆行，不得高速行駛和按喇叭。 交通、停車場(chǎng)管理 中國(guó)最大管理資源中心 第 21 頁(yè) 共 29 頁(yè) 公司將充分利用盛和花園停車場(chǎng)智能系統(tǒng)、電視、紅外監(jiān)控系統(tǒng)以及訓(xùn)練有素的專職管理人員，對(duì)盛和花園停車及交通場(chǎng)所進(jìn)行 24 小時(shí)監(jiān)控管理，確保進(jìn)出車輛安全有序。如屬于必須使用的，要經(jīng)過特殊處理；其三要監(jiān)視可能引起火災(zāi)的區(qū)域。建立區(qū)域消防責(zé)任制，各單元均簽訂區(qū)域消防責(zé)任書，直接消防責(zé)任人是該單元業(yè)主，由此使大樓消防管理全面展開，使火災(zāi)事故的隱患降到最小程度。 排污管理 管理處對(duì)于污水井、排污管、化糞池等將采取隱性 化管理，確保客戶有一個(gè)無(wú)污水、無(wú)廢氣、無(wú)臭氣的工作環(huán)境。綠地整潔，植物無(wú)蟲害、無(wú)斑禿、無(wú)折損等現(xiàn)象；確保教育信息大廈的園林小品完好；綠地?zé)o破壞、踐踏、占用等現(xiàn)象；綠化區(qū)所產(chǎn)生的垃圾及時(shí)清運(yùn)。 小區(qū)的外圍、道路、樓梯及所有公共區(qū)域?qū)嵭袠?biāo)準(zhǔn)化清掃保潔，由經(jīng)過嚴(yán)格挑選和培訓(xùn)考核過的專業(yè)員 工負(fù)責(zé)實(shí)施，確保按照作業(yè)頻度、標(biāo)準(zhǔn)開展工作，保持高水準(zhǔn)的清潔衛(wèi)生服務(wù)。按文件要求執(zhí)行者前 5%員工進(jìn)行加分表?yè)P(yáng)、加薪等獎(jiǎng)勵(lì)，未按文件要求執(zhí)行者，按規(guī)定執(zhí)行扣分、批評(píng)、降薪、培訓(xùn)再上崗、辭退等處罰。衛(wèi)生檢查員按標(biāo)準(zhǔn)要求進(jìn)行巡視檢查不少1 次 /天。 保持底面清潔、無(wú)雜草、無(wú)青苔，保潔率 100%。 保持草坪平整；保持綠化有足夠的生長(zhǎng)肥料、水分；無(wú)死苗、桔草現(xiàn)象，綠地保持率 99%。投放滅鼠藥 1 次 /月。保潔率 %以上。 保 潔 每天 6:00~次日 0:00 所有公共場(chǎng)所無(wú)雜物、無(wú) 垃圾。 B、 由管理公司為業(yè)主提供客源。 （ 2） 提供會(huì)議商務(wù)功能服務(wù)，包括打印、復(fù)印、制作文件、傳真、電話（國(guó)際、國(guó)內(nèi)）、電腦、投影等項(xiàng)服務(wù)，做到熟練操作各項(xiàng)設(shè)備，效率高、簡(jiǎn)捷方便、準(zhǔn)確無(wú)差錯(cuò)。 c) 提供送餐服務(wù)和家庭聚會(huì)服務(wù)。 ★ 特約性服務(wù)項(xiàng)目表 序號(hào) 類別 服務(wù)項(xiàng)目 方式及價(jià)格 1 代辦類 信件代收管理服務(wù) 免服務(wù)費(fèi) 車、機(jī)票、鮮花、禮品代訂服務(wù) 免服務(wù)費(fèi) 出租車代叫服務(wù) 免服務(wù)費(fèi) 常用維修工具、電器便利服務(wù)傳真收發(fā)服務(wù) 免服務(wù)費(fèi)；當(dāng)借用較貴重或較大的物品并需要收費(fèi) 2 清潔類服務(wù) 大理石打蠟、做晶面 木地板打蠟 地毯飾毯吸塵和清洗 中國(guó)最大管理資源中心 第 9 頁(yè) 共 29 頁(yè) 真皮沙發(fā)清洗護(hù)理 日常保潔（開荒） 車輛清洗 清潔排風(fēng)扇 衣物干洗 3 維修類服務(wù) 家電維修 水路、電路維修 家居小五金維修 木質(zhì)家具維修 注：以上表內(nèi)僅為參考，具體運(yùn)作時(shí)，將依照當(dāng)?shù)貎r(jià)格變化做出調(diào)整。 中國(guó)最大管理資源中心 第 8 頁(yè) 共 29 頁(yè) ④ 根據(jù)情況，在人流量大的地方準(zhǔn)備好雨傘、傘套、傘架及類似超市的推車等便民用品。公司將堅(jiān)持 “ 優(yōu)質(zhì)服務(wù)、方便客戶、低價(jià)收費(fèi) ” 的原則，開展便民服務(wù)活動(dòng) 。 非急需處理的問題，半個(gè)工作日內(nèi)與報(bào)修人聯(lián)系， 1~2 個(gè)工作日內(nèi)予以處理。公司所有員工時(shí)刻牢記 “ 滿意客戶是我們的最高原 則 ” ，認(rèn)真對(duì)待客戶提出的每一個(gè)需求，用優(yōu)質(zhì)服務(wù)來(lái)解決和滿足客戶需求。 動(dòng)作督導(dǎo)方式 分片包干，管理員巡查，主任不定期抽查。 工作日記 每日下午 5:00~5:30 記錄全面、真實(shí)、準(zhǔn)確。 巡 視 2 次 /小時(shí) 無(wú)亂堆放、亂挖亂接亂搭、無(wú)違章裝修，房屋完好率 100%。 ② 管理處每季度向開發(fā)商 /業(yè)主委員會(huì)作正式匯報(bào)并提交管理報(bào)告，征詢各方面意見和建議。設(shè)立服務(wù)中心并強(qiáng)化其指揮、協(xié)調(diào)功能是提高服務(wù)效率的有力措施。通過綜合考評(píng)，實(shí)行員工隊(duì)伍每年 10%換崗、首數(shù) 5%提薪和末數(shù) 5%淘汰制，依法管理，以理服人，確保高水準(zhǔn)、全方位的物業(yè)管理服務(wù)。 三、 人力資源管理（注：總公司人力資源部指導(dǎo)下完成 ,詳見附件） A、 計(jì)劃在人力資源部的協(xié)助下，開展秘書、工程主管、保安主管、客戶服務(wù)中心主管及售房部保安、清潔工等職務(wù)的招聘； B、 開展對(duì)上述人員的培訓(xùn)、教育工作； C、 計(jì)劃對(duì)部分崗位（如工程主管、保安主管、客戶服務(wù)中心主管、及物業(yè)助理、保安、電工骨干）在開盤前外送至物業(yè)管理顧問公司已經(jīng)在管 樓盤參觀學(xué)習(xí)或在崗半月或一個(gè)月學(xué)習(xí)； D、 針對(duì)售房部的保安、清潔工專門開展禮儀、服務(wù)等培訓(xùn)； E、 針對(duì)各崗位開展 “ 一職多能 ” 的培訓(xùn)，讓一個(gè)崗位至少掌握兩門技術(shù)，既可讓員工有轉(zhuǎn)崗的可能，保障人力資源的流失率在可控制的范圍； F、 對(duì)物業(yè)助理等崗位要求取得 “ 物業(yè)管理上崗資格 ” ； G、 對(duì)電工要培訓(xùn)至少一人具有 “ 電梯維修證 ” ，保證后續(xù)的物業(yè)管理市場(chǎng)拓展； 中國(guó)最大管理資源中心 第 3 頁(yè) 共 29 頁(yè) H、 要求