【正文】 中國最大的管理資源中心 (大量免費(fèi)資源共享 ) 第 10 頁 共 34 頁 造，使得組團(tuán)內(nèi)業(yè)主間擁有了交流溝通的空間，進(jìn)而 實(shí)現(xiàn)人與社區(qū)、人與人之間的和諧共處。 庭院式半圍合布局， 216。 “ 中國西部健康住宅設(shè)計(jì) ” 典范 實(shí) 216。 陽光 1) 消費(fèi)者對(duì)開發(fā)商實(shí)力、能力和信譽(yù)等方面的關(guān)注越來越多，已經(jīng)有部分消費(fèi)者將開發(fā)商在他們心目中的印象，作為了選擇物業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)之一，而且隨著消費(fèi)者的不斷成熟，會(huì)有更多的消費(fèi)者開始關(guān)注這一點(diǎn)。以下為各個(gè)階段的推售進(jìn)度預(yù)估： 階段 截止時(shí)間 時(shí)間 銷售預(yù)估 蓄勢(shì)期 04 年 3 月 31 日前 6 個(gè)月 積累相當(dāng)數(shù)量的客戶 強(qiáng)銷期 05 年 6 月 30 日前 3 個(gè)月 ㎡ 持續(xù)期 05 年 9 月 30 日前 3 個(gè)月 ㎡ 尾盤 05 年 12 月 31 日前 3 個(gè)月 ㎡ 說明： 本項(xiàng)目銷售預(yù)估按銷售面積計(jì) ,因此本項(xiàng)目一期的銷售預(yù)估按一期住宅建筑面積 50784 平方米為計(jì)算方式； 樣品園林及樣板房 是本項(xiàng)目展示形象和展示新產(chǎn)品的最佳手段，中原認(rèn)為，在樣品園林完成后再開售，最適宜本項(xiàng)目； 以上銷售進(jìn)度需得到工程進(jìn)度強(qiáng)有力的支撐，否則將會(huì)對(duì)銷售預(yù)期造成較大的影響。 項(xiàng)目銷售前期注重對(duì)客戶積累的同時(shí)，更要注重對(duì)意向的忠誠度的培養(yǎng)，本項(xiàng)目客戶積累期相對(duì)較長，這一點(diǎn) 就顯得尤為重要，中原將再本報(bào)告的下文中對(duì)此作相關(guān)闡述。 （四）加快推廣步驟 考慮到本項(xiàng)目的特性和市場競爭態(tài)勢(shì)，中原認(rèn)為應(yīng)通過兩方面的工作來加快本項(xiàng)目的推廣步驟，在較短的時(shí)間內(nèi)實(shí)現(xiàn)本項(xiàng)目的順利銷售。 多渠道推廣 1）拓寬推廣面 由于本項(xiàng)目的客戶面較廣，中原建議應(yīng)采用目標(biāo)客戶主要所在地密集性推廣的方式，以便在花費(fèi)一定的推廣費(fèi)用的情況下，對(duì)客戶的挖掘最大化。 （二）確定有效的推廣步驟 本項(xiàng)目一期包含住宅與商業(yè)兩種物業(yè)形態(tài)，住宅銷售為重點(diǎn)，根據(jù)中原長期的銷售經(jīng)驗(yàn)，在通常情況下，應(yīng)先將推出的住宅基本銷售完畢后再銷售商業(yè)部分為佳，因此中原建議可在一期銷售與后期銷售的過度期間同時(shí)銷售一期商業(yè)部分， 同時(shí)導(dǎo)入項(xiàng)目后期形象。 一、總體推廣要點(diǎn) 建立在市場調(diào)查報(bào)告和定位報(bào)告基礎(chǔ)之上，中原認(rèn)為本項(xiàng)目的總體銷售策略由以下四方面來得以體現(xiàn)： 中國最大的管理資源中心 (大量免費(fèi)資源共享 ) 第 3 頁 共 34 頁 （一）建立本項(xiàng)目在本區(qū)域中的高檔整體形象 有檔次有品質(zhì)的物業(yè)是具有較強(qiáng)生命力的，產(chǎn)品總是第一位的。鑒于銷售目的不同，后期的推廣策略與方法將有別于一期的推售策略，中原將在后期的推廣報(bào)告中詳細(xì)分析與闡述。 中國最大的管理資源中心 (大量免費(fèi)資源共享 ) 第 1 頁 共 34 頁 金鞍項(xiàng)目一期推廣報(bào)告 本項(xiàng)目位于渝北區(qū)兩路組團(tuán)，周邊可供參考的與本項(xiàng)目同樣檔次、同樣規(guī)模、同種類型可類比項(xiàng)目目前尚無供應(yīng)，基本都屬檔次較低的小規(guī)模項(xiàng)目，而較高檔次的同類型項(xiàng)目基本集中在寶圣湖周邊如水木清華等，從景觀優(yōu)勢(shì)、開發(fā)規(guī)模與檔次上都較易讓客戶形成直接與寶圣湖周邊樓盤對(duì)比的心理，因此本項(xiàng)目給予市場之總體形象將是在景觀的營造上、整體建筑規(guī)劃上打造本區(qū)域內(nèi)的優(yōu)質(zhì)樓盤，以規(guī)避客戶的對(duì)比心理，吸引其在此購房，從而完成銷售的最終目標(biāo)。 中國最大的管理資源中心 (大量免費(fèi)資源共享 ) 第 2 頁 共 34 頁 而后續(xù)銷售則建立在一期已基本銷售完畢，且已在市場上形成了較高知名度之基礎(chǔ)之上，因此其銷售價(jià)格應(yīng)在一期銷售價(jià)格之基礎(chǔ)上有所提升，同時(shí)，一期以后的后續(xù)開發(fā)與銷售的最終 目標(biāo)則是建立項(xiàng)目在客戶心中的美譽(yù)度，樹立開發(fā)商在市場上的良好形象，從而為開發(fā)商以后的項(xiàng)目開發(fā)打下良好的市場基礎(chǔ)，并由此建立一個(gè)忠實(shí)的客戶網(wǎng)絡(luò)，為開發(fā)商以下的其他項(xiàng)目開發(fā)積累廣大的客戶資源。 本項(xiàng)目包含商業(yè)與住宅兩種物業(yè)形態(tài)，考慮到商業(yè)部分推廣時(shí)機(jī)尚早，下文將主要針對(duì)住宅進(jìn)行闡述，商業(yè)部分中原將在項(xiàng)目推廣過程中進(jìn)行補(bǔ)充。因此，中原認(rèn)為本項(xiàng)目成功的前提是樹立項(xiàng)目的區(qū)域較高檔次與較高品質(zhì)形象。 （三）豐富推廣手段 根據(jù)本項(xiàng)目所處的市場環(huán)境，結(jié)合本項(xiàng)目自身的優(yōu)劣勢(shì)等實(shí)際情況，中原認(rèn)為應(yīng)通過豐富推廣手段的組合，取得較好的推廣 效果，當(dāng)然，運(yùn)用 中國最大的管理資源中心 (大量免費(fèi)資源共享 ) 第 4 頁 共 34 頁 何種推廣方式及其組合，要視當(dāng)期的推廣目標(biāo)而定，中原將在不同的推廣階段提交相關(guān)建議。 加大公關(guān)活動(dòng)和炒作的力度 由于本項(xiàng)目面對(duì)的目標(biāo)客戶群特征是清晰而明確的，尋找這些客戶群體相對(duì)較為容易，因而本項(xiàng)目可一改常見的靠單方面的發(fā)布形象及告知等信息為推廣手段，改以針對(duì)目標(biāo)客戶共同特征及興趣愛好組織相應(yīng)各種派對(duì)或活動(dòng)，使項(xiàng)目形象與目標(biāo)客戶面對(duì)面交流，從而更有力地打動(dòng)目標(biāo)客戶群。 項(xiàng)目自身應(yīng)作好相關(guān)準(zhǔn)備工作，配合推廣要求 項(xiàng)目推廣的成功與否，取決于前期的各項(xiàng)準(zhǔn)備工作是否落實(shí)到位，因此中原建議開發(fā)商及相關(guān)配合單位應(yīng)嚴(yán)格遵守各方確認(rèn)的工作時(shí)間表，按時(shí)按質(zhì)完成前期的各項(xiàng)準(zhǔn)備工作，以保證推廣的順利開展。 完成一期 90%的住宅銷售，并注重對(duì)項(xiàng)目美譽(yù)度的推廣，為后期積累一定數(shù)量的客戶； 相關(guān)工作 相關(guān)的包裝完成； 價(jià)格策略確定； 廣告宣傳思路及媒體計(jì)劃確定； 認(rèn)購方案確定； 其間穿插相應(yīng)活動(dòng)以維持項(xiàng)目曝光率價(jià)格策略確定； 階段推廣方案確定； 活動(dòng)及媒體計(jì)劃方案確定； 推廣思路的檢討及調(diào)整； 推廣重點(diǎn)為針對(duì)性目標(biāo)客戶群進(jìn)行推廣； 銷售目標(biāo)檢討及相關(guān)配合方案確認(rèn)； 推廣績效核算； 剩余單位的推廣； 項(xiàng)目整體形象評(píng)估及項(xiàng)目美譽(yù)度的推廣； 中國最大的管理資源中心 (大量免費(fèi)資源共享 ) 第 7 頁 共 34 頁 與吸引客戶持續(xù)關(guān)注 （三）推售進(jìn)度預(yù)估 依據(jù)本項(xiàng)目的工程進(jìn)度時(shí)間，以及本項(xiàng)目所處的區(qū)域市場環(huán)境及項(xiàng)目自身所具備的特點(diǎn)，中原預(yù)計(jì)本項(xiàng)目一期總體銷售周期為 15 個(gè)月（本項(xiàng)目前期蓄勢(shì)周期較長，其從正式開盤銷售之日起計(jì)算，銷售周期為 9 個(gè)月）。 通過本項(xiàng)目的宣傳與金鞍公司品牌的嫁接，在市場上導(dǎo)入金鞍公司的企業(yè)形象，建立金鞍公司的知名度，贏得消費(fèi)者對(duì)金鞍公司的信心，以利品牌的建立、項(xiàng)目后期的銷售和以后其他項(xiàng)目的開發(fā)。 二、 推廣訴求點(diǎn) 1. 推廣訴求點(diǎn)羅列 中國最大的管理資源中心 (大量免費(fèi)資源共享 ) 第 9 頁 共 34 頁 性 質(zhì) 訴求點(diǎn) 虛 216。 提倡休閑居家養(yǎng)生生活 216。 良好的園林景觀，親水溪居 216。這將決定本項(xiàng)目是否能在短期內(nèi)達(dá)到理想的市場形象及實(shí)現(xiàn)滿意的銷售業(yè)績。 3） 純自然山地溪流園林景觀： 詮釋 利用地形高差構(gòu)筑 “ 溪流景觀 ” 和 “ 干溪景觀 ” 兩大主景，貼合本項(xiàng)目 “ 親水 ” 、 “ 溪居 ” 的園林特色，為業(yè)主營造了貼近自然生 態(tài)的生活氛圍和休閑養(yǎng)生的居家方式。本項(xiàng)目的推廣主線應(yīng)按下列順序進(jìn)行： 樓盤高品質(zhì)形象的導(dǎo)入（樓盤 “ 陽光 推廣脈絡(luò) 推廣主線 項(xiàng)目區(qū)域品質(zhì)樓盤形象的導(dǎo)入 樓盤 “ 陽光 庭院 庭院式建筑規(guī)劃設(shè)計(jì) 216。 良好的交通條件 216。 水居養(yǎng) 生生活 216。 開始為后期的推出作鋪墊 入市時(shí)機(jī) 中國最大的管理資源中心 (大量免費(fèi)資源共享 ) 第 13 頁 共 34 頁 按照目前的各方面進(jìn)度，一期將在 2020 年 10 月份面向市場，而距離本項(xiàng)目一期正式推出市場尚有較長時(shí)間，如何在這段時(shí)間內(nèi)吸引和留住客戶、如何讓項(xiàng)目的形象在開盤前保持一定的延續(xù)性對(duì)本項(xiàng)目能否取得開門紅至關(guān)重要。 庭院 2) 形象建立及客戶強(qiáng)力積累期（ 2020 年 2 月 —— 2020 年 3月） 伴隨著春季房交會(huì)的即將召開，房地產(chǎn)市場開始重新升溫，并且，此時(shí)已經(jīng)過上一階段的鋪墊，市民已接受和清楚項(xiàng)目在兩路片區(qū)的品質(zhì)及形象定位，此時(shí)對(duì)項(xiàng)目做形象延續(xù)的同時(shí)，對(duì)項(xiàng)目的主要賣點(diǎn)做強(qiáng)力推廣， 中國最大的管理資源中心 (大量免費(fèi)資源共享 ) 第