【正文】 宅和汽車之后的第三個消費熱點，前景非常光明。產(chǎn)權(quán)式酒店的特性決定了它必須聘請或委托專業(yè)酒店管理公司來經(jīng)營管理，他們可以最大限度地挖掘酒店的潛力，合理運用酒店的資源，從而更為有效的保障投資者利益。（3）快速收回投資的功能這是針對開發(fā)商來說的，如果開發(fā)商經(jīng)營普通酒店，投資回收較慢，而做產(chǎn)權(quán)式酒店，酒店功能沒有發(fā)生變化，但可以一次性收回投資，因而受到投資商的青睞。該產(chǎn)品在中國是深圳華僑城首創(chuàng)，華僑城通過造主題公園的形式來經(jīng)營旅游，獲得巨大成功，其隨后的土地價值得到極大提升，目前在深圳，華僑城片區(qū)是深圳價格最高的住宅房產(chǎn)。環(huán)境的提升大大提升了土地的價值。高尚復(fù)合型社區(qū)在中國發(fā)展現(xiàn)狀。在未來的三五年，不會是一種主流的旅游地產(chǎn)方式。隨著中國老齡化的到來，這個市場將日益龐大，而在郊區(qū)具有優(yōu)良的空氣和自然環(huán)境。養(yǎng)老公寓在國內(nèi)的發(fā)展。獨立產(chǎn)權(quán)客棧本質(zhì)上與產(chǎn)權(quán)式酒店公寓一樣，但目前產(chǎn)權(quán)式酒店眾多的公共設(shè)施如大堂、餐廳等歸屬不明，因此產(chǎn)權(quán)式酒店實質(zhì)是產(chǎn)權(quán)式客房。農(nóng)家樂近年來發(fā)展非常快，主要是郊區(qū)的農(nóng)民給自駕車客人提供農(nóng)家食物和居住服務(wù)的一種旅游。而通過將這些具有濃厚農(nóng)家氣息的升級版農(nóng)家樂進(jìn)行出售，就是農(nóng)家樂旅游地產(chǎn)。黑龍江亞布力滑雪場是中國重要的滑雪基地，每年有上百萬游客前去滑雪，目前已經(jīng)有奧林匹克俱樂部、新聞賓館、南極賓館、越野樓和高山樓等度假型房產(chǎn)。主題式小鎮(zhèn)是指依托某一特色資源所形成了旅游集鎮(zhèn)。（九）體驗式住宿設(shè)施。汽車營地在國內(nèi)還處在探索階段，但私家車的普及促進(jìn)了這一新型旅游地產(chǎn)的發(fā)展。深圳的華僑城面積達(dá)６平方公里，實質(zhì)上也是一個區(qū)域的概念。目前在國內(nèi)比較有名的是深圳的大芬村河周莊的畫家村。（十二）旅游商業(yè)中心。而陽朔西街主要是依靠甲天下的山水所形成的。長城腳下的公社實際上是一個特色旅游度假酒店，充分利用了長城這個特色資源，通過世界一流設(shè)計來達(dá)到使建筑成為世界珍品的目的。旅游消費是一種體驗消費，需要體驗一種有明顯特色的文化。網(wǎng)絡(luò)化是目標(biāo)。中國地大物博，旅游資源非常豐富，但國家一類資源一般早就被他人占有，進(jìn)入成本較高?！爸腔邸痹谖磥砺糜畏康禺a(chǎn)中起到?jīng)Q定性作用。六、旅游地產(chǎn)的項目投資和風(fēng)險簡述。一般說來，一個項目從接觸到簽約，需要時間在半年左右，整體費用，需要200萬元左右。好的資源每年要數(shù)千萬元，差的每年幾十萬元甚至零成本。第三、規(guī)劃和設(shè)計費用。第四、前期的市場推廣費用。（2）人才準(zhǔn)備資金是基礎(chǔ)，但人才是保證。第三、旅游和地產(chǎn)運作人才包括景區(qū)的經(jīng)營運作和地產(chǎn)的經(jīng)營運作。項目定位的風(fēng)險。執(zhí)行力不到位，必然會造成項目的失敗。據(jù)CNN公布的數(shù)據(jù)，1999年全球電子商務(wù)銷售額突破1400億美元，其中旅游電子商務(wù)銷售額突破270億美元，占全球電子商務(wù)銷售總額的20％以上，故美國著名的CRG—research公司預(yù)計，2000年，全球電子商務(wù)銷售額將突破4200億美元，其中旅游電子商務(wù)銷售額將突破630億美元，占全球電子商務(wù)銷售額24％以上；2001年，全球電子商務(wù)銷售額將突破14700億美元，其中旅游電子商務(wù)銷售額將達(dá)到4410億美元(如表1所示)。CNN公司還預(yù)測了全球因特網(wǎng)的網(wǎng)上銷售情況，休閑旅游網(wǎng)上銷售額，2001年將達(dá)到30億美元，2003年將增至290億美元；度假旅游團(tuán)，2001年因特網(wǎng)將銷售800萬個，2003年將增至6500萬個。如果旅游業(yè)實行網(wǎng)絡(luò)化經(jīng)營，則不僅可以增加直銷產(chǎn)品的比重，減少銷售中介和促銷費用，而且可以擴大市場覆蓋面，提高工作效率，大大降低運行成本。旅游電子商務(wù)較少涉及復(fù)雜、費力的物流配送問題，對企業(yè)的物流配送系統(tǒng)要求不高。二 中國旅游電子商務(wù)市場分析(一)中國旅游電子商務(wù)市場現(xiàn)狀及存在的問題1．市場的現(xiàn)狀目前，中國的旅游網(wǎng)站總體上還處于旅游資訊發(fā)布、宣傳和吸引網(wǎng)民的階段，旅游電子商務(wù)則處于起始時期。下面對三大網(wǎng)站的情況作一比較(見表2)。華夏網(wǎng)也以其豐富的旅游信息資源在業(yè)界奠定自己的位置。當(dāng)網(wǎng)站把自己看成旅行社的時候，發(fā)現(xiàn)所提供的這些服務(wù)跟傳統(tǒng)旅行社、酒店預(yù)訂中心、機票銷售公司相比沒有太大的優(yōu)勢可育，因此，旅游網(wǎng)站必須提供一種更好的服務(wù)、更好的產(chǎn)品，或者尋求新的立足點與發(fā)展契機，或使銷售額迅速地擴大，才有可能贏利。(3)網(wǎng)下服務(wù)的保證互聯(lián)網(wǎng)公司通常更偏重于信息流與資金流。中國信用卡使用不普及，其支付手段遲遲不被社會接受；同時，中國人習(xí)慣于網(wǎng)上消費的人不多，消費者的個人信譽和商家的信譽在網(wǎng)上都沒有建立起來，這對電子商務(wù)發(fā)展必然帶來很大的阻礙作用。(6)過度依賴資本運營就現(xiàn)在情況來看，部分網(wǎng)站指望著先把網(wǎng)站建起來，然后再完善內(nèi)容，形成市場焦點，最后上市，上市之后再把錢套回來，如此而已。(二)市場需求分析在中國，隨著政府電子化和企業(yè)電子化工作的開展，旅游電子商務(wù)的潛在市場十分廣闊。過去，政府部門往往組團(tuán)到海外參加旅游交易會或博覽會，一次營銷費用至少是3040萬元。截至1999年4月5日，中國大陸地區(qū)僅有58家國際旅行社和96家涉外飯店在網(wǎng)上注冊獨立域名，這個比例是相當(dāng)?shù)偷?。無疑，大量的中小旅游企業(yè)是旅游電子商務(wù)的又一個潛在客戶。隨著中國加入世界貿(mào)易組織(WTO)，這種壟斷必然被打破。4．大型飯店中國的一些大型涉外飯店或國際飯店集團(tuán)成員往往通過三種方式實現(xiàn)客房預(yù)定：一是自行組建，即國際酒店集團(tuán)自行組建旅游預(yù)定網(wǎng)站；二是借船出海，即加入國際知名預(yù)定網(wǎng)絡(luò)；三是自辦預(yù)定，即一些大型飯店自設(shè)網(wǎng)站，自行預(yù)定。隨著中國的發(fā)展和加入世貿(mào)組織，來中國旅行的散客必將進(jìn)一步增加，并將成為中國主要的海外旅游客源。(三)旅游網(wǎng)站市場定位這里所說的市場定位是指宏觀定位，每個網(wǎng)站將根據(jù)各自的特色進(jìn)行自己的目標(biāo)市場細(xì)分。目前，中國國內(nèi)上網(wǎng)用戶已超過1700萬，其年齡構(gòu)成、文化層次、行業(yè)分布分別如表表表5所示，41。散客購買，包括國內(nèi)旅游者和海外旅游者通過旅游網(wǎng)站查詢旅游信息，預(yù)定單項或組合旅游產(chǎn)品和服務(wù)。越來越多的具有網(wǎng)上消費習(xí)慣的海外旅游者也將是旅游網(wǎng)站的一個潛在用戶群。但是，飯店自設(shè)網(wǎng)站往往內(nèi)容單一，點擊率不高，預(yù)定量不大，加上日常維護(hù)費用，單位銷售成本并不低，因此它們也希望有知名度較高的旅游網(wǎng)站能代理其客房預(yù)訂。雖然航空公司可以自己設(shè)立網(wǎng)站，就象有自己的售票窗口一樣，但它仍然需要遍布各地的代理銷售商，仍然需要依靠一些有較高知名度的網(wǎng)站代理銷售機票。它與國外的Sabre、Amadeus等國際CRS聯(lián)網(wǎng)，通過它們銷售中國航空公司的機票。大量的中小企業(yè)，既沒有信息渠道，也沒有巨額廣告費，更投有技術(shù)和資金實力，以建設(shè)和維護(hù)一個專門網(wǎng)站。如果地方政府、旅游行政管理部門和景區(qū)自己投入資金，建立網(wǎng)站，在技術(shù)、資金、人力等方面的投入太大，可能得不償失，因此，他們必須希望專業(yè)旅游網(wǎng)站為其提供專業(yè)化的網(wǎng)絡(luò)營銷服務(wù)，各級地方政府、旅游行政管理部門和旅游景區(qū)成為旅游電子商務(wù)的一個潛在客源。作為一種交互性動態(tài)媒體，網(wǎng)站將在旅游地和風(fēng)景區(qū)形象宣傳、大型系列旅游活動的策劃推出等方面發(fā)揮重大作用。這種經(jīng)營模式必然導(dǎo)致網(wǎng)絡(luò)企業(yè)發(fā)展的短命。它們往往搬照抄國外網(wǎng)站的現(xiàn)成模式，成為美國、加拿大等發(fā)達(dá)國家網(wǎng)站的中文版。實際上，大多數(shù)網(wǎng)絡(luò)公司的網(wǎng)下服務(wù)得不到保障。(2)贏利前景不明互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)賺來了網(wǎng)民的注意力，得到了成千上萬的點擊率，卻沒有看到相應(yīng)的利潤增長。華夏網(wǎng)主要做B2B，其收入來源于兩大部分：會員費和交易傭金，它將來還會開展旅行社內(nèi)部管理軟件。每成交一筆，攜程網(wǎng)大概能從中獲得3％—5％的傭金。1999年10月前，華夏旅游網(wǎng)和中國旅游資訊網(wǎng)一直維持著結(jié)伴領(lǐng)跑的態(tài)勢。旅游電子商務(wù)的開展與推廣，不僅可以使國內(nèi)的旅游產(chǎn)品迅速走向世界，而且可以通過網(wǎng)上結(jié)算，解決旅游業(yè)支付結(jié)算期限長、拖欠嚴(yán)重的問題。電子商務(wù)涉及到信息流、資金流與物流的協(xié)商與整合問題。傳統(tǒng)的旅游市場銷售渠道以間接銷售為主，難以實現(xiàn)直銷，這不僅使成本增加，而且還大大影響了旅游企業(yè)開拓市場的能力。全球旅游電子商務(wù)連續(xù)五年以350％以上的速度發(fā)展。七、旅游地產(chǎn)的經(jīng)典案例（一）成功第三篇：中國旅游電子商務(wù)市場分析中國旅游電子商務(wù)市場分析20020815一 旅游電子商務(wù)迅猛發(fā)展的現(xiàn)狀和原因(一)全球旅游電子商務(wù)迅猛發(fā)展在電子商務(wù)領(lǐng)域，最有前途的兩個行業(yè)是證券和旅游。如果定位不準(zhǔn)，將成為一堆價值不大的建筑物。（二）旅游地產(chǎn)投資的風(fēng)險政府的公共關(guān)系風(fēng)險旅游地產(chǎn)與資源息息相關(guān)，因此能否與政府處理好關(guān)系對項目的成敗起決定性左右。其中旅游需要如下人才：第一、旅游規(guī)劃設(shè)計人才旅游地產(chǎn)項目一般需要聘請外部智力機構(gòu)，但如果內(nèi)部沒有一支隊伍，很難達(dá)成融合，獲得最佳的效果。第五、建設(shè)工程費用建設(shè)工程費用包含兩部分，一部分是景區(qū)的建設(shè)費用，另一部分是地產(chǎn)的建設(shè)費用，這塊費用是規(guī)劃緊密相關(guān)，一般不會低于1000萬元?？傮w規(guī)劃一般在50萬元左右，詳細(xì)規(guī)劃按面積計算，一般每畝在5000到2萬元之間。目前市場行情是一畝地15萬元左右。資源的購買費用一般以年付費，這樣可以減輕前期的資金壓力。該費用一般包括員工的工資和商務(wù)談判費用。而整合的過程就是創(chuàng)意的過程，就是智慧發(fā)生效力的過程。因此如何發(fā)展資源成為未來旅游地產(chǎn)獲得較高利潤的關(guān)鍵。發(fā)現(xiàn)資源是競爭成功的重要條件。特色來源于兩個方向，一個是區(qū)域性的文化，如何深度挖掘民族的風(fēng)俗習(xí)慣等是重要的一環(huán)。五、未來旅游地產(chǎn)的發(fā)展趨勢特色化是方向。高端度假別墅式指在旅游資源非常豐富的地方建設(shè)具有國際一流的度假設(shè)施來吸引高端客源獲取較高利潤的一種產(chǎn)品。比較有名的是武漢湯池西街和陽朔西街。周莊的出名最先還是靠畫出名，畫在周莊有很大的影響。（十一）主題式商業(yè)中心。旅游新區(qū)實質(zhì)是超級社區(qū)旅游地產(chǎn)，面積一般超過一平方公里。目前在國內(nèi)比較突出的是海邊帳篷住宿、草原蒙古包、拓展訓(xùn)練配套營地和汽車營地等。民族特色小鎮(zhèn)有陽朔和湖南的鳳凰。一些知名的大的漂流如玄真洞漂流、碧水灘漂流等都有自己的度假酒店。參與性、體驗型旅游是今年來熱點，哈爾濱的滑雪每年吸引了數(shù)百萬人蜂擁而至，由滑雪、沖浪和漂流等運動形成了運動型度假村。而度假酒店雖然硬件和軟件設(shè)施具有保障，但是有點接近于大都市的感覺，游客同樣感到不滿意。產(chǎn)權(quán)式客棧一般在在民族氣息濃厚的旅游目的地內(nèi)，以中西部為多，如云南麗江和湖南鳳凰等。目前在上海等大城市就高端“銀發(fā)市場”已經(jīng)開發(fā)出了部分產(chǎn)品，眾多的距離中心城市較近的旅游區(qū)也在加大養(yǎng)老公寓產(chǎn)品的開發(fā)力度。功能（1）養(yǎng)老功能養(yǎng)老公寓不僅可以解決老人的生理問題，也能解決老人的心理問題，而且由于地處郊區(qū)，價格不貴。我國傳統(tǒng)的養(yǎng)老是家庭式的養(yǎng)老，城市的福利院主要針對的是沒有子女的老人。（三）時權(quán)酒店時權(quán)酒店就是分時度假，消費者通過比較低的價格獲得酒店的一段時間的消費權(quán)利。（3）完善的配套土地的價值與周邊的配套緊密相連，而郵政、電信、銀行、學(xué)校等配套的完善需要一定的人口做基礎(chǔ)，這些人口包括流動人口和常住人口，旅游的開發(fā)可以快速形成一定的人口，在利益的驅(qū)動下，配套會加速完善，從而帶來土地的升值。復(fù)合型社區(qū)產(chǎn)品價值提升的原因。南京周邊的香泉湖和白鷺島是經(jīng)營比較成功的例子。（2）投資功能由于產(chǎn)權(quán)式酒店本質(zhì)上還是一個旅游產(chǎn)品，通過度假酒店的經(jīng)營可以獲得收益，投資者可以獲得一定的回報，因而具有投資功能。但是，因為目前中國的房地產(chǎn)業(yè)和酒店業(yè)都尚不很規(guī)范，產(chǎn)權(quán)酒店作為二者的結(jié)合產(chǎn)物更是處于發(fā)展初期，相應(yīng)的法律、法規(guī)尚不明確。產(chǎn)權(quán)式酒店作為產(chǎn)權(quán)式地產(chǎn)項目與商業(yè)性酒店的結(jié)合，整合了多種資源優(yōu)勢，是房地產(chǎn)和酒店的創(chuàng)新經(jīng)營模式。四、旅游地產(chǎn)的產(chǎn)品類型分析（一）產(chǎn)權(quán)式酒店、別墅。單一賣點營銷是指抓住某一個消費者關(guān)注的核心賣點，以較低成本的方式向消費者進(jìn)行持續(xù)推介，達(dá)到銷售的目的。所謂精細(xì)化營銷是企業(yè)恰當(dāng)而貼切地對市場進(jìn)行細(xì)分，并采取精耕細(xì)作式的營銷操作方式，將自己的市場做深做透，進(jìn)而獲得預(yù)期效益，既是一種戰(zhàn)略導(dǎo)向又是一種策略推進(jìn)。如海南某旅游地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)的老年公寓開始只是關(guān)注老年的每一個細(xì)節(jié)，后來經(jīng)過網(wǎng)上大規(guī)模調(diào)查，許多老人希望將考慮短暫的小孩和中年人需求。旅游地產(chǎn)發(fā)展商開發(fā)商品的全過程與消費者進(jìn)行互動成為部分品牌開發(fā)商的重要研究課題。（三）營銷中出現(xiàn)的幾個亮點深度營銷深度營銷，就是建立在互聯(lián)網(wǎng)基礎(chǔ)上，以企業(yè)和顧客之間的深度溝通、認(rèn)同為目標(biāo)，從關(guān)心人的顯性需求轉(zhuǎn)向關(guān)心人的隱性需求的一種新型的、互動的、更加人性化的營銷新模式、新觀念。同時商務(wù)談判如果放在風(fēng)景優(yōu)美的別墅更能使談判雙方放松，達(dá)到增加成功機遇的目的。但退休后居住在風(fēng)景優(yōu)美的小鎮(zhèn)比大都市更能保證健康。普通大眾可能通過分時度假獲得相對低廉的度假需求，而一些社會金字塔頂尖的人士將選擇豪華的超五星級設(shè)施，如阿聯(lián)酋迪拜的七星級帆船酒店，每個入住的客人都會感到是一種榮耀。另一個是資源的不可再生性。因此經(jīng)濟發(fā)展到一定程度，休閑度假將成為一種基本點的需求。所以要說中國旅游產(chǎn)地的市場蛋糕，6。但如果一個中產(chǎn)階層在旅游房產(chǎn)上是5萬元有點偏高，因為旅游度假不僅僅是房產(chǎn)，還有交通、餐飲等消費。25億人，每人按2萬元消費計算，那么總的市場蛋糕是6。未來十年后的市場蛋糕：6。7萬億元國家統(tǒng)計局2004年指出，21世紀(jì)前10年到20年間，將是中國中產(chǎn)階層形成的重要時期。未來十年按家庭計算：2500億元2006年，中國的旅游地產(chǎn)發(fā)展迅速，各色山水景觀地產(chǎn)、休閑度假房產(chǎn)、產(chǎn)權(quán)酒店等產(chǎn)品開始興起。而一些產(chǎn)權(quán)式酒店，品牌的形成還處于緩慢的積累，還需要很長的時間。總體上說目前國內(nèi)的旅游地產(chǎn)公司還沒有形成強施的品牌，基本處在項目階段。海南的旅游地產(chǎn)發(fā)展非常成熟，但是旅游地產(chǎn)的價格以知名度最高的三亞為最，均價達(dá)到6000元/平方米，文昌等地價格在4000元/平方米左右。海南的大部分旅游房產(chǎn)都是針對全國的客源，包括內(nèi)蒙古的部分高收入階層都在海南購買房屋。北京、上海和廣州等經(jīng)濟發(fā)達(dá)城市是重點銷售對象。海南的許多地產(chǎn)項目將陽光、沙灘、海水和游艇以及軍事等主題進(jìn)行相連。旅游地產(chǎn)屬于大宗的非必需品消費，客戶購買非常理性，因此如果不針對客戶在做獨到的策劃，將很難引起消費者的興趣，