【正文】 議的，或者被征收房屋所有權(quán)人不明確的，由市房屋征收部門報(bào)請市城市建設(shè)項(xiàng)目審批小組；市城市建設(shè)項(xiàng)目審批小組按照征收補(bǔ)償方案作出補(bǔ)償決定，并在征收范圍內(nèi)予以公告。第二十條本規(guī)定自2011年3月21日施行?！秶型恋厣戏课菡魇张c補(bǔ)償條例》于2011年1月19日經(jīng)國務(wù)院第141次根據(jù)安排，想和大家談一下學(xué)習(xí)《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》的體會(huì)。曾經(jīng)有領(lǐng)導(dǎo)和媒體讓我預(yù)測這部法條何時(shí)出臺(tái)，我的答案是就看溫總理的意愿，因?yàn)榕f條例的廢止與新條例的出臺(tái)可謂箭在弦上不得不發(fā)。會(huì)議認(rèn)為，這個(gè)條例直接關(guān)系人民群眾切身利益，要求有關(guān)部門廣泛聽取意見進(jìn)一步修改后，再次提請國務(wù)院常務(wù)會(huì)議審議，然后公開征求群眾意見，再由國務(wù)院決定公布施行。截至３月３日，共收到意見和建議65601條。行政法規(guī)在制定過程中兩次向社會(huì)公開征求意見，開創(chuàng)了政府立法的先河。問題是第二次征求意見稿公布后，產(chǎn)生了較大的社會(huì)爭議。當(dāng)然，我們看出10年一個(gè)輪回，因?yàn)?991年3月22日的《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》就是實(shí)行的政府拆遷，而2001年11月1日條例修改后才改成了現(xiàn)有商業(yè)拆遷的模式，于是天怨民怒，10年后有了現(xiàn)在的政府征收模式。一是統(tǒng)籌兼顧工業(yè)化、城鎮(zhèn)化建設(shè)和土地房屋被征收群眾的利益，努力把公共利益同被征收人個(gè)人利益統(tǒng)一起來。重點(diǎn)講一下房屋征收的基本程序（23個(gè)步驟）第一步，由用地單位提出用地申請，然后政府負(fù)責(zé)征收。由發(fā)改部門負(fù)責(zé)編制。第三步，是符合土地利用總體規(guī)劃。第五步，是保障性安居工程建設(shè)、舊城區(qū)改建，應(yīng)當(dāng)納入市、縣級(jí)國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展計(jì)劃。第二個(gè)就是資金的保障，因?yàn)檫@么大的工程量，一定要有巨大的資金投入和支持。國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展2011計(jì)劃已經(jīng)在人代會(huì)上通過了，我們不知道是否寫入了上述內(nèi)容，沒有寫入的話怎么辦？我們正在研究?！秶型恋厣戏课菡魇张c補(bǔ)償條例》第十五條，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)對(duì)房屋征收范圍內(nèi)房屋的權(quán)屬、區(qū)位、用途、建筑面積等情況組織調(diào)查登記，被征收人應(yīng)當(dāng)予以配合。這是《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十條的規(guī)定。（一）房屋征收與補(bǔ)償?shù)闹黧w是政府（二）房屋征收與補(bǔ)償?shù)慕M織實(shí)施主體是房屋征收部門（三）政府其他有關(guān)部門依照法定職權(quán)和職責(zé)分工，相互配合，作好工作（四）政府、房屋征收部門以及其他有關(guān)部門的法定職責(zé)分解市、縣級(jí)人民政府的職責(zé)（24項(xiàng)）房屋征收部門的職責(zé)（12項(xiàng)）、市、縣級(jí)人民政府其他有關(guān)部門的職責(zé)（9項(xiàng)）《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第五條 房屋征收部門可以委托房屋征收實(shí)施單位，承擔(dān)房屋征收與補(bǔ)償?shù)木唧w工作。第七步，是房屋征收部門將擬定的征收補(bǔ)償方案報(bào)市、縣級(jí)人民政府。我們假定征收部門效率特別高，當(dāng)天擬就當(dāng)天就報(bào)區(qū)政府，政府收到的時(shí)間是2011年4月1日。我們就算一天不耽誤，剛剛報(bào)給區(qū)政府，政府一邊組織有關(guān)部門對(duì)征收補(bǔ)償方案進(jìn)行論證，一邊著手征求公眾意見，第二天就公布。第九步，是政府公布征求意見情況及根據(jù)公眾意見修改情況。《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十一條規(guī)定：因舊城區(qū)改建需要征收房屋，多數(shù)被征收人認(rèn)為征收補(bǔ)償方案不符合本條例規(guī)定的，市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)組織由被征收人和公眾代表參加的聽證會(huì)，并根據(jù)聽證會(huì)情況修改方案。《行政許可法》第四十六條：法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定實(shí)施行政許可應(yīng)當(dāng)聽證的事項(xiàng)，或者行政機(jī)關(guān)認(rèn)為需要聽證的其他涉及公共利益的重大行政許可事項(xiàng)，行政機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)向社會(huì)公告，并舉行聽證。第十一步，是根據(jù)聽證會(huì)情況修改方案。第十二步，按照有關(guān)規(guī)定進(jìn)行社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估。這個(gè)緊急通知最大的亮點(diǎn)之一就是設(shè)立了社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估程序，把社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估程序放在了取得拆遷許可證的幾大要件之一。其實(shí)，社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估報(bào)告應(yīng)當(dāng)從項(xiàng)目概況、項(xiàng)目合法性、合理性、風(fēng)險(xiǎn)性、安全性、可行性六個(gè)方面對(duì)拆遷過程中可能誘發(fā)的諸多社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)做出評(píng)估，并提出相應(yīng)的解決措施，為即將開始的拆遷工作做好了充分的準(zhǔn)備。當(dāng)然，這只是我個(gè)人的見解。所以以后不存在地的訴訟了。公告應(yīng)當(dāng)載明征收補(bǔ)償方案和行政復(fù)議、行政訴訟權(quán)利等事項(xiàng)。另外,還有個(gè)搬遷期限，一般就是15天。最高人民法院《關(guān)于執(zhí)行若干問題的解釋》第四十二條，公民、法人或者其他組織不知道行政機(jī)關(guān)作出的具體行政行為內(nèi)容的，其起訴期限從知道或者應(yīng)當(dāng)知道該具體行政行為內(nèi)容之日起計(jì)算。后者申請強(qiáng)制執(zhí)行的，應(yīng)當(dāng)提供相應(yīng)的財(cái)產(chǎn)擔(dān)保。理論上講，上述方法不靈了，你不能再趁老百姓起訴之機(jī)強(qiáng)拆了。理論上講，就是從2011年9月11日計(jì)算，180天內(nèi)，最遲約在2012年3月11日之前提出。第十六步，房屋征收部門組織調(diào)查登記。法律中規(guī)定被征收人應(yīng)當(dāng)予以配合，但他不配合怎么辦？法律中沒有明確。房屋征收部門應(yīng)當(dāng)將前款所列事項(xiàng)（不得在房屋征收范圍內(nèi)實(shí)施新建、擴(kuò)建、改建房屋和改變房屋用途等不當(dāng)增加補(bǔ)償費(fèi)用的行為）書面通知有關(guān)部門暫停辦理相關(guān)手續(xù)。2011年6月11日。這是關(guān)鍵，老百姓不滿意，告你程序違法，說來說去都是因?yàn)檠a(bǔ)償不如他老人家的意愿。被征收房屋的價(jià)值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評(píng)估辦法評(píng)估確定。第二十條 房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)由被征收人協(xié)商選定；協(xié)商不成的，通過多數(shù)決定、隨機(jī)選定等方式確定，具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。第二十三條 對(duì)因征收房屋造成停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償，根據(jù)房屋被征收前的效益、停產(chǎn)停業(yè)期限等因素確定。什么叫補(bǔ)助？法律上沒有明確規(guī)定，一般對(duì)于特殊家庭，如孤老、低保、重大病、傷殘軍人等，作為特殊照顧對(duì)象，一般根據(jù)不同困難程度，再另外補(bǔ)償一定的貨幣。獎(jiǎng)勵(lì)不是補(bǔ)償。當(dāng)然，還可以“發(fā)動(dòng)群眾斗群眾”，用連坐的方法。二、對(duì)拆遷居民因拆遷重新購置住房的，對(duì)購房成交價(jià)格中相當(dāng)于拆遷補(bǔ)償款的部分免征契稅，成交價(jià)格超過拆遷補(bǔ)償款的，對(duì)超過部分征收契稅。因舊城區(qū)改建征收個(gè)人住宅，被征收人選擇在改建地段進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)提供改建地段或者就近地段的房屋。最高法院（1999）行終字第20號(hào)判決書首次在司法審查中運(yùn)用了行政法比例原則作出判決。同年12月7日，哈爾濱市規(guī)劃土地管理局頒發(fā)93（地）字246號(hào)建設(shè)用地規(guī)劃許可證，同意同利公司翻建108號(hào)樓。申請?jiān)鼋?層，面積為1200平方米。拆除108號(hào)院內(nèi)地面8至9層，并罰款182400元。最高人民法院經(jīng)審理后認(rèn)為，原審判決認(rèn)定事實(shí)基本清楚，適用法律、法規(guī)正確，駁回上訴，維持原判。原審判決認(rèn)定該處罰決定顯示公正是正確的。比例原則對(duì)我國行政法治建設(shè)具有很強(qiáng)的借鑒意義。補(bǔ)償協(xié)議訂立后，一方當(dāng)事人不履行補(bǔ)償協(xié)議約定的義務(wù)的，另一方當(dāng)事人可以依法提起訴訟。顯而易見，行政機(jī)關(guān)為了公共利益的需要，對(duì)行政征收這種具體行政行為采取了“協(xié)議”的形式，這種協(xié)議符合對(duì)行政合同的定義，即此協(xié)議系行政主體與行政相對(duì)人之間設(shè)立、變更、消滅行政法律關(guān)系的合意。第二十二步，政府作出補(bǔ)償決定。一般來說，簽約期是3個(gè)月。初步算來，最快的可以申請強(qiáng)制執(zhí)行時(shí)間是2011年12月26日。謝謝諸位！。所有這些都對(duì)我們的工作提出了更快、更高、更強(qiáng)的要求。里面又包括一個(gè)搬遷期限15天。補(bǔ)償決定應(yīng)當(dāng)公平，包括本條例第二十五條第一款規(guī)定的有關(guān)補(bǔ)償協(xié)議的事項(xiàng)。結(jié)合上文可以這樣理解“提起訴訟”即提起民事訴訟。政府為了公共利益，可以對(duì)國有土地上單位和個(gè)人的房屋進(jìn)行征收，這里的征收屬于行政法上的行政征收，屬于具體行政行為，可以申請行政復(fù)議，也可以提起行政訴訟。第二十一步，簽訂補(bǔ)償協(xié)議。??”比例原則，亦稱禁止過度原則，必學(xué)界通說認(rèn)為，比例原則包含適當(dāng)性原則、必要性原則和相當(dāng)性原則三個(gè)子原則。規(guī)劃局所作的處罰決定應(yīng)針對(duì)影響的程度，責(zé)令匯豐公司采取相應(yīng)的改正措施，既要保證行政管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，又要兼顧保護(hù)相對(duì)人的權(quán)益，應(yīng)以達(dá)到行政執(zhí)法目的和目標(biāo)為限，盡可能使相對(duì)人的權(quán)益遭受最小的侵害。黑龍江省高級(jí)人民法院經(jīng)審理后認(rèn)定，哈爾濱市規(guī)劃局處罰顯失公正，對(duì)市規(guī)劃局的具體行政行為予以變更，減少了拆除面積，變更了罰款數(shù)量。至哈爾濱市規(guī)劃局作出處罰決定前（1996年8月12日），匯豐公司將中央大街108號(hào)院內(nèi)原有2層建筑（）拆除，建成地下1層、地面9層（建筑面積3800平方米）的建筑物，將中央大街108號(hào)臨街原有3層建筑（）拆除，建成地下1層、地面臨中央大街為6層、8層、（建筑面積6164平方米）的建筑物，兩建筑物連為一體。同年5月9日，哈爾濱市規(guī)劃土地管理局核發(fā)給同利公司94（審）1004號(hào)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》，批準(zhǔn)建筑面積588平方米。（院內(nèi)原有兩棟樓房，其中，臨中央大街一棟為地下1層、地上3層；院內(nèi)一棟為地下1層、地上2層?！秶型恋厣戏课菡魇张c補(bǔ)償條例》第二十四條：市、市、縣級(jí)人民政府作出房屋征收決定前，應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門依法對(duì)征收范圍內(nèi)未經(jīng)登記的建筑進(jìn)行調(diào)查、認(rèn)定和處理。《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二十一條，被征收人可以選擇貨幣補(bǔ)償，也可以選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。還有上海市的全民投票，一人反對(duì)則10年不納入改造。上海為鼓勵(lì)早走早得益，各動(dòng)遷方案一般設(shè)置各個(gè)獎(jiǎng)期，根據(jù)搬遷的早晚，進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定”。目前省里不可能很快出規(guī)定，所以容易發(fā)生腐敗問題。停產(chǎn)停業(yè)損失，《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第三十三條因拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的，拆遷人應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)補(bǔ)償。對(duì)復(fù)核結(jié)果有異議的，可以向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估專家委員會(huì)申請鑒定。搞定就是穩(wěn)定，沒事就是本事，擺平就是水平。一般認(rèn)為這個(gè)一年是除斥期間，不能延長，中斷。暫停期限最長不得超過1年。那么，你的精裝修我不能補(bǔ)償你！當(dāng)然，這只是個(gè)別法官的觀點(diǎn)！現(xiàn)在沒有好辦法，只能想盡千方百計(jì)、費(fèi)盡千言萬語、不畏千難萬險(xiǎn)、踏遍千山萬水讓他配合你。調(diào)查結(jié)果應(yīng)當(dāng)在房屋征收范圍內(nèi)向被征收人公布。粗略計(jì)算，政府最快可以強(qiáng)制執(zhí)行的時(shí)間是2011年9月26日。最高人民法院《關(guān)于執(zhí)行若干問題的解釋》第八十八條，行政機(jī)關(guān)申請人民法院強(qiáng)制執(zhí)行其具體行政行為，應(yīng)當(dāng)自被執(zhí)行人的法定起訴期限屆滿之日起180日內(nèi)提出。當(dāng)然，現(xiàn)在老百姓也聰明了。因此，如果不告知起訴期限，會(huì)很麻煩。最高人民法院《關(guān)于執(zhí)行若干問題的解釋》第四十一條：行政機(jī)關(guān)作出具體行政行為時(shí)，未告知公民、法人或者其他組織訴權(quán)或者起訴期限的，起訴期限從公民、法人或者其他組織知道或者應(yīng)當(dāng)知道訴權(quán)或者起訴期限之日起計(jì)算，但從知道或者應(yīng)當(dāng)知道具體行政行為內(nèi)容之日起最長不得超過2年。2011年6月11日發(fā)出政府公告。我們假設(shè)在2011年的6月9日聽證后，政府常務(wù)會(huì)議2周開一次，你正好趕赴上了，就到了2011年6月10日。第十四步，市、縣級(jí)人民政府作出房屋征收決定。理由是：《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十二條規(guī)定，市、縣級(jí)人民政府作出房屋征收決定前，應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定進(jìn)行社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估；房屋征收決定涉及被征收人數(shù)量較多的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)政府常務(wù)會(huì)議討論決定。當(dāng)前，尚無中介機(jī)構(gòu)可以作社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估報(bào)告，主要就是由土地儲(chǔ)備中心寫一個(gè)證明，就說明做過了。立項(xiàng)前要組織專家論證,廣泛征求社會(huì)各界特別是被拆遷人的意見,并進(jìn)行社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估。這里面是根據(jù)聽證筆錄，所以筆錄很重要。我們知道，現(xiàn)行的聽證會(huì)從報(bào)名到舉行時(shí)間是不少于30日。2004年3月1日實(shí)施的《城市房屋拆遷行政裁決工作規(guī)程》第七條，未達(dá)成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議戶數(shù)較多或比例較高的，房屋拆遷管理部門在受理裁決申請前，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行聽證。我們假設(shè)這個(gè)過程用一周（5個(gè)工作日），不考慮法定節(jié)假日等時(shí)間扣除，時(shí)間是2011年的5月8日?！吨腥A人民共和國行政復(fù)議法實(shí)施條例》第十五條規(guī)定：行政機(jī)關(guān)作出具體行政行為,依法應(yīng)當(dāng)向有關(guān)公民、法人或者其他組織送達(dá)法律文書而未送達(dá)的，視為該公民、法人或者其他組織不知道該具體行政行為。市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門對(duì)征收補(bǔ)償方案進(jìn)行論證并予以公布，征求公眾意見。解決了原來老是吵架的縣市人民政府是否包括區(qū)的問題。房屋征收部門對(duì)房屋征收實(shí)施單位在委托范圍內(nèi)實(shí)施的房屋征收與補(bǔ)償行為負(fù)責(zé)監(jiān)督，并對(duì)其行為后果承擔(dān)法律責(zé)任。房屋征收部門到底是行政機(jī)關(guān)還是事業(yè)單位，到底新設(shè)部門還是在住建局掛牌（禪城區(qū)人民政府征收辦公室），目前都屬于高級(jí)機(jī)密。因?yàn)闆]有調(diào)查就沒有方案的擬定。保障性安居工程建設(shè)、舊城區(qū)改建，應(yīng)當(dāng)納入市、縣級(jí)國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展計(jì)劃。盡管目前我區(qū)具體指標(biāo)還沒下達(dá)，但我原來估算應(yīng)該不少于3000套（現(xiàn)初步指標(biāo)是4000套）。國家發(fā)改委副主任徐憲平表示，未來5年，中國將建設(shè)3600萬套保障性住房，今年1000萬套，明年1000萬套，后三年1600萬套，使保障性住房的覆蓋率達(dá)到20%。第四步，是符合城鄉(xiāng)規(guī)劃和專項(xiàng)規(guī)劃。在人代會(huì)的《國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃》要寫入上述內(nèi)容。國有土地上的房屋征收六要素：只有“為了公共利益的需要”，才能實(shí)施房屋征收；重要適用《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第八條：（四）由政府組織實(shí)施的保障性安居工程建設(shè)的需要；（五）由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實(shí)施的對(duì)危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進(jìn)行舊城區(qū)改建的需要；房屋征收必須依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序進(jìn)行；房屋征收的主體只能是政府；房屋征收應(yīng)當(dāng)依法給予被征收人補(bǔ)償；被征收人的居住條件依法受保障；征收補(bǔ)償費(fèi)用應(yīng)當(dāng)足額到位、專戶存儲(chǔ)、?？顚Ｓ?。三是通過完善征收程序，加大公眾參與，規(guī)定禁止建設(shè)單位參與搬遷，取消行政機(jī)關(guān)自行強(qiáng)制拆遷的規(guī)定，加強(qiáng)和改進(jìn)群眾工作，把強(qiáng)制減到最少?！币宦窋?shù)來，讓我們感慨萬端！盡管正如在廈門的授課老師所講，（拆遷惡性事件）這種事全國各地都有，不過是大多數(shù)媒體沒有曝光而已！但讓我們回想這些慘絕人寰的往事，仍然痛苦不已！我想，在這個(gè)時(shí)候，在這個(gè)場合，我們，這些多多少少都參與過拆遷工作的人（我們法律部是外圍人，不直接從事拆遷），都應(yīng)該向他們，這些“釘子戶們”，說聲對(duì)不起！不管他們的訴求是多么的不合理，不管他們曾經(jīng)采用了多少不合理的手段，但他們都是為了保護(hù)自己的家園，保護(hù)自己的住宅，這是他們生存的依賴！感謝他們的抗?fàn)帲屢徊繍悍ㄏ?，一部新法誕生。近年來，政府“吃力不討好”的現(xiàn)象屢見不鮮；法律政策的出臺(tái)不僅沒有帶來社會(huì)喝彩，反而常常招致罵聲一片。因?yàn)樵械摹冻鞘蟹课莶疬w管理?xiàng)l例