【正文】 ；；；；。管理措施：（1）實(shí)行半軍事化管理，制訂各項(xiàng)保安管理制度和獎(jiǎng)懲措施，并嚴(yán)格付諸實(shí)施，以增強(qiáng)保安人員的工作責(zé)任心。（5）監(jiān)控中心設(shè)備每天檢查、保養(yǎng)，監(jiān)控系統(tǒng)沿線影響監(jiān)控效果的雜物及時(shí)清除。六、清潔綠化方案清潔綠化作為物業(yè)管理的重頭戲，是商業(yè)街區(qū)內(nèi)不可缺少的部分，關(guān)系到整個(gè)商業(yè)街區(qū)的形象，也是測(cè)定環(huán)境質(zhì)量的一個(gè)重要指標(biāo)，故擬訂以下管理方案：管理內(nèi)容：（1）綠化養(yǎng)護(hù)：綠化工應(yīng)做到管理日?；B(yǎng)護(hù)科學(xué)化。綠化區(qū)域：每天打掃一次、撿拾綠化帶內(nèi)雜物，清潔商業(yè)街區(qū)所有設(shè)施（含各種標(biāo)志牌），隨時(shí)清除各類(lèi)污漬，清掃積水，每周對(duì)垃圾桶進(jìn)行清潔、消毒；每月對(duì)照明設(shè)施進(jìn)行擦拭，定期清洗外墻面。樓層：商業(yè)街區(qū)各樓層過(guò)道每天保潔一次，電表箱蓋、樓梯扶手、欄桿、臺(tái)階（含踢腳線）每天保潔一次，樓梯燈開(kāi)關(guān)、樓道應(yīng)急燈燈罩每周保潔二次。各功能房：半月拖抹、清掃水泵房、鍋爐房、中央空調(diào)機(jī)房、電梯機(jī)房、消監(jiān)控中心、供配電房、設(shè)備維修房等地面（日常清潔由各功能房工作人員負(fù)責(zé)）。房屋、設(shè)施設(shè)備管理方案和財(cái)務(wù)管理方案（6）七、房屋、設(shè)施設(shè)備管理方案 房屋特別是共用設(shè)施設(shè)備的管理，直接影響到商業(yè)街區(qū)的形象、租戶(hù)的使用效果和物業(yè)的使用年限，其重要性是不言而喻的。裝修垃圾實(shí)行袋裝化管理，統(tǒng)一時(shí)間、統(tǒng)一地點(diǎn)、統(tǒng)一收集清運(yùn)，嚴(yán)禁高空拋物。：空關(guān)房（含租戶(hù)托管房）移交后，管理部應(yīng)每月通風(fēng)打掃一次，并對(duì)房屋和設(shè)施全面檢查（包括墻面、管道、門(mén)窗、電源線路、電表），對(duì)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，或盡快處理，或及時(shí)報(bào)告開(kāi)發(fā)商，并督促其予以解決。管理內(nèi)容：（1）加強(qiáng)現(xiàn)金收支管理；（2）搞好財(cái)務(wù)核算；（3）財(cái)務(wù)收支狀況每年公布一次；（4）做好預(yù)算和決算工作；（5）認(rèn)真審核報(bào)銷(xiāo)票據(jù)，嚴(yán)格控制費(fèi)用報(bào)銷(xiāo)；（6）及時(shí)掌握財(cái)務(wù)收 支狀況，做好財(cái)務(wù)分析，為領(lǐng)導(dǎo)決策提供依據(jù)。管理措施：（1）抓好管理人員的質(zhì)量學(xué)習(xí)，開(kāi)展質(zhì)量管理培訓(xùn)教育工作；（2）制訂質(zhì)量責(zé)任制，保證質(zhì)量管理工作落到實(shí)處；十、人力資源管理方案一流的物業(yè)必需一流的管理，一流的管理必需一大批高素質(zhì)的管理人才和專(zhuān)業(yè)技術(shù)人才，而人才的管理與培訓(xùn)，對(duì)于保持員工隊(duì)伍的高質(zhì)量，提高物業(yè)管理的水平，具有十分重要的意義。管理措施：（1）制定檔案管理制度，并嚴(yán)格執(zhí)行；（2）按照檔案管理要求，分門(mén)別類(lèi)，編目造冊(cè)，方便查閱，利于管理；（3）專(zhuān)人管理，責(zé)任到人，存放有序，管理規(guī)范；（4）配置專(zhuān)門(mén)的檔案管理用房和必要的設(shè)施設(shè)備，以滿(mǎn)足檔案管理要求；（5）根據(jù)檔案資料的形式、性質(zhì)，采用不同的管理手段，科學(xué)管理，確保檔案資料完整、安全；（6）實(shí)現(xiàn)電腦化管理，提高管理水平。㎡，具體初步測(cè)算如下：物業(yè)公司配備人員約100～120人（則物業(yè)只負(fù)責(zé)上述約100人的工程、保安工資費(fèi)用，人均工資福利保險(xiǎn)等4000元（月），則月費(fèi)用約40萬(wàn)～50萬(wàn)，沈陽(yáng)信基城（一期）16～20萬(wàn)㎡計(jì)算（地下車(chē)庫(kù)約4萬(wàn)㎡是否分?jǐn)偟阶鈶?hù)故有不同面積）。電梯每臺(tái)月保500元（半包）、消防系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)維保、智能化系統(tǒng)維保等這一部分費(fèi)用約3元/月如收取管理費(fèi)、公共水電費(fèi)及商家自用水電費(fèi)。還有參考、類(lèi)比原則。㎡，如果小物業(yè)模式，按上述僅為5元/月在眾多的商業(yè)物業(yè)管理中，要數(shù)購(gòu)物中心的管理和操作難度為最大。按照慣例，物業(yè)費(fèi)的高低與物業(yè)服務(wù)質(zhì)量以及服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)成正比。現(xiàn)在，很多新建的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在建設(shè)中都會(huì)選擇大量運(yùn)用石材、大理石等建材。即使有些項(xiàng)目采用了節(jié)能空調(diào)，結(jié)果仍然如此。一方面，可能因定價(jià)不準(zhǔn)（太低）輕易造成日后管理費(fèi)不足，引發(fā)操作困難的危機(jī)；另一方面，若定價(jià)不準(zhǔn)（太高）導(dǎo)致脫離市場(chǎng)，降低了商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力令招商失敗。數(shù)據(jù)可來(lái)自調(diào)查、市場(chǎng)實(shí)驗(yàn)或各種現(xiàn)成的來(lái)源，如企業(yè)的歷史記錄或政府的出版物）資料分析評(píng)估（可用最小二乘回歸估計(jì)技術(shù)），而后按不同的權(quán)重估算出調(diào)整系數(shù)，最終定出管理費(fèi)的執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)。我個(gè)人認(rèn)為物業(yè)管理成本可以衡量，而物業(yè)管理收益不容易計(jì)量。二、客戶(hù)的需求層面。綜上所述為“3+X”服務(wù)的需求。我個(gè)人認(rèn)為應(yīng)從“資產(chǎn)管理者，品牌塑造者，價(jià)值體現(xiàn)者”這幾個(gè)方面進(jìn)行定位。第三如何理解價(jià)值體現(xiàn)者？（租金穩(wěn)定提升才是硬道理）。而且管理成本也相對(duì)較低，雖然個(gè)別管理處我們預(yù)算在2012年年初預(yù)算時(shí)需要集團(tuán)彌補(bǔ)每月5元/㎡，但實(shí)際運(yùn)營(yíng)情況來(lái)看，即使今年集團(tuán)不予彌補(bǔ)，也不會(huì)虧損，截止6月份物業(yè)公司利潤(rùn)300萬(wàn)。為此我調(diào)研了萬(wàn)達(dá)、華潤(rùn)、中糧等零售為主的商業(yè)物業(yè)管理模式，也是百花齊放，各有各的滋味。物業(yè)管理模式不是固定的，反觀許多同行也在選擇物業(yè)管理模式時(shí)因時(shí)而變，如本人之前呆過(guò)的金鷹在2009年之前由于百貨公司上市等原因，物業(yè)費(fèi)定的就很低，2009年后準(zhǔn)備地產(chǎn)和物業(yè)版塊另行上市，物業(yè)公司又從百貨公司接收了原來(lái)的小物業(yè)，而且物業(yè)費(fèi)也開(kāi)始剝離提升。㎡,60%的經(jīng)營(yíng)戶(hù)在前3年是虧損的，所有租金僅能支付銀行貸款利息，物業(yè)費(fèi)平均在55/月紅星、吉盛等模式現(xiàn)在成為家具行業(yè)一直爭(zhēng)議所在，采取的是固定租金模式，而非百貨類(lèi)按銷(xiāo)售額扣點(diǎn)，60%的經(jīng)營(yíng)戶(hù)是虧損的，一開(kāi)始就收取約200元/月不管采取何種運(yùn)作管理模式，都有各自的合理性和現(xiàn)實(shí)性，都有利和弊，而我們信基集團(tuán)走的是專(zhuān)業(yè)MILL商業(yè)物業(yè)的業(yè)態(tài)，關(guān)鍵落腳點(diǎn)還是要看管理的有效性和租戶(hù)的認(rèn)知度（滿(mǎn)意度）。弊端在于相互間協(xié)作有灰色地帶，機(jī)構(gòu)和人員相對(duì)增加，也會(huì)影響工作效率和客戶(hù)滿(mǎn)意度。最終要以客戶(hù)需求為出發(fā)點(diǎn)，以客戶(hù)滿(mǎn)意度為目標(biāo)。還有一個(gè)原則也必須遵守：“管理收益大于管理成本”，這也是張總裁經(jīng)常提到：“做一件花多少錢(qián)？能否不花錢(qián)或者少花錢(qián)？……管理人員要有成本意識(shí)”。沈陽(yáng)物業(yè)公司戰(zhàn)略必須服從集團(tuán)戰(zhàn)略要求，物業(yè)費(fèi)定價(jià)多少是服務(wù)戰(zhàn)略的具體體現(xiàn)。第六還有從消費(fèi)者（采購(gòu)商）的購(gòu)物環(huán)境方面等需求。四是集團(tuán)對(duì)物業(yè)公司的定位。要打造一批專(zhuān)業(yè)、敬業(yè)、穩(wěn)定的物業(yè)團(tuán)隊(duì)是我認(rèn)為必要的工作，而打造這樣一個(gè)團(tuán)隊(duì)?wèi)?yīng)從人才培養(yǎng)、薪酬待遇應(yīng)給予一定的平臺(tái)。已經(jīng)取得租戶(hù)（經(jīng)營(yíng)者）、社會(huì)的認(rèn)同，實(shí)現(xiàn)了信基與商家、消費(fèi)者、社會(huì)的多贏。五是可借鑒的行業(yè)商業(yè)物業(yè)管理模式。紅星美凱龍等家具賣(mài)場(chǎng)由于過(guò)往往發(fā)展多是租賃形式，店長(zhǎng)（項(xiàng)目總）下面有物業(yè)部多是小物業(yè)模式。如萬(wàn)達(dá)既有商業(yè)管理公司，又有物業(yè)管理公司，商業(yè)公司以租務(wù)（招租）、推廣（策劃推廣市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)）、收租、運(yùn)營(yíng)為主，物業(yè)公司主要負(fù)責(zé)商場(chǎng)小物業(yè)（保安、保潔、工程維護(hù)）以及住宅、寫(xiě)字樓的大物業(yè)的管理。在沈陽(yáng)仍實(shí)施大物業(yè)統(tǒng)一管理服務(wù)？還是實(shí)施“小物業(yè)”管理模式？即上述的保安、保養(yǎng)、保潔的三保服務(wù)，3是物業(yè)管理相對(duì)常規(guī)不變動(dòng)的業(yè)務(wù)，而X由誰(shuí)來(lái)提供服務(wù)可視情況而定值得我們思考。物業(yè)公司作為信基集團(tuán)商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值鏈上的終端，也是租金收益水平的最終體現(xiàn)者，在商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)大規(guī)模擴(kuò)張的今天，租金收益水平才能真正體現(xiàn)管理水平與核心競(jìng)爭(zhēng)力。首先我談?wù)勈裁词琴Y產(chǎn)管理者？是對(duì)信基集團(tuán)自持物業(yè)的資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理，物業(yè)公司首先是集團(tuán)龐大資產(chǎn)的管理者，物管公司目前管轄的商業(yè)面積超過(guò)50萬(wàn)平方米，沈陽(yáng)一期20萬(wàn)平方米及九江20萬(wàn)平米即將托管，武漢1000畝、成都500畝、鄭州300畝等已經(jīng)規(guī)劃設(shè)計(jì)，面對(duì)集團(tuán)的重托，我個(gè)人認(rèn)為：“保值方能增值，安全是絕對(duì)核心”，正如張總裁一直對(duì)保安工作很重視（以前是集團(tuán)直屬保安部），要讓安全成為物業(yè)公司的主流文化，必須強(qiáng)化“安全，服務(wù)，增值”的觀念，轉(zhuǎn)變以往受限于各種原因，側(cè)重于關(guān)注專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)商戶(hù)安全和運(yùn)營(yíng)的狀況，全方位、全系統(tǒng)、全流程的加強(qiáng)對(duì)整個(gè)市場(chǎng)的安全管控，不留缺項(xiàng)，不留死角，指的不僅是保安，還包括設(shè)備設(shè)施的完好等各個(gè)方面。三要考慮沈陽(yáng)賣(mài)場(chǎng)的性質(zhì)，沈陽(yáng)信基城一期走的是1+1，即批發(fā)（酒店用品博覽城）+零售（家具博覽城），物業(yè)管理模式要因應(yīng)商業(yè)經(jīng)營(yíng)模式而變化。商業(yè)物業(yè)客戶(hù)首先對(duì)基礎(chǔ)共性服務(wù)的需求（安全、清潔的需求），以保安、工程設(shè)備設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)、保潔簡(jiǎn)稱(chēng)“三?！钡膫鹘y(tǒng)公共服務(wù)；其次客戶(hù)對(duì)一對(duì)一的個(gè)性服務(wù)的需求（尊重的需求）如處理客戶(hù)投訴服務(wù)、報(bào)修、辦理業(yè)務(wù)過(guò)程中的專(zhuān)業(yè)規(guī)范、禮貌的服務(wù)需求；第三是商務(wù)需求（統(tǒng)一市場(chǎng)管理服務(wù)），主要是市場(chǎng)管理的增值服務(wù)，如代辦工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照，提供資金貸款信息中介、市場(chǎng)行業(yè)信息、行業(yè)交流（以市場(chǎng)名義加入某專(zhuān)業(yè)協(xié)會(huì)、行業(yè)參觀、組織商家參加專(zhuān)業(yè)會(huì)展）、促銷(xiāo)活動(dòng)、市場(chǎng)管理、處理商家糾紛、政府12315的投訴協(xié)調(diào)處理、先行賠付等；第四如租賃事務(wù)，包括公共場(chǎng)地臨時(shí)租賃、廣告宣傳位租賃、收取租金、收取物業(yè)管理費(fèi)、公共水電費(fèi)及商家自用水電費(fèi)、零星租賃、續(xù)約、倉(cāng)庫(kù)租賃、入場(chǎng)、合同備案、退場(chǎng)等服務(wù)需求。物業(yè)管理公司是信基集團(tuán)的下屬機(jī)構(gòu)，是“成為商業(yè)地產(chǎn)的標(biāo)桿企業(yè)”戰(zhàn)略的執(zhí)行實(shí)施單位，商業(yè)物業(yè)服務(wù)的收益衡量我個(gè)人認(rèn)為：首先是看租金的提升情況如何？租金的收繳率如何？管理費(fèi)收繳率如何？等財(cái)務(wù)狀況。一是集團(tuán)的戰(zhàn)略層面。集團(tuán)戰(zhàn)略是商業(yè)地產(chǎn)的標(biāo)桿企業(yè)，物業(yè)公司在這一目標(biāo)中要如何定位？如何做？做多少？還取決于管理者人力、物力條件和管理水平。不利的是經(jīng)營(yíng)性公司往往側(cè)重于經(jīng)營(yíng)，忽視管理和服務(wù)，當(dāng)經(jīng)營(yíng)與服務(wù)有矛盾時(shí)，要服務(wù)為經(jīng)營(yíng)讓路，加上對(duì)物業(yè)管理缺乏一定專(zhuān)業(yè)知識(shí)和人才，容易造成重經(jīng)營(yíng)、輕管理、強(qiáng)經(jīng)營(yíng)，弱管理，增了效益，減少了租戶(hù)的滿(mǎn)意度。至于借鑒的公司的商業(yè)物業(yè)管理模式是否適合信基現(xiàn)在及未來(lái)發(fā)展要我們自己判斷，所謂“別人的鞋好看自己穿不一定合腳”。而華潤(rùn)僅深圳萬(wàn)象城一店就年銷(xiāo)售額50億，坪效相當(dāng)高，超過(guò)2000元/月零售均以抽成形式，取較高的租金。而華潤(rùn)（萬(wàn)象城）則是把物業(yè)管理做的大而全，物業(yè)涵蓋的經(jīng)營(yíng)和物業(yè)管理兩大方面。只有物業(yè)公司定位了，才能解決我們?yōu)榭蛻?hù)提供什么內(nèi)容的服務(wù)？提供什么標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)？誰(shuí)來(lái)提供？需要什么器材、物資？與客戶(hù)間服務(wù)的信息平臺(tái)搭建是如何的，何種方式？物業(yè)公司與商業(yè)運(yùn)營(yíng)中心的分工如何？假設(shè)以小物業(yè)模式運(yùn)營(yíng)成本如何？等等一系列問(wèn)題。租金收益的穩(wěn)定增長(zhǎng)正如張總裁所說(shuō)：“不是殺雞取卵式，而是放水養(yǎng)漁”的商業(yè)經(jīng)營(yíng)理念體現(xiàn)，過(guò)去物業(yè)公司按照張總裁指示實(shí)施的華南區(qū)幾個(gè)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)賣(mài)場(chǎng)的“大物業(yè)”管理模式已經(jīng)取得一定業(yè)績(jī)，物業(yè)公司通過(guò)服務(wù)體現(xiàn)了①租金及管理費(fèi)的穩(wěn)定提升②出租率穩(wěn)定在99%，大部分市場(chǎng)場(chǎng)已經(jīng)100%出租③收租率保持在98%以上④周邊社會(huì)政府部門(mén)的認(rèn)同等等。其次怎么理解品牌塑造者？物業(yè)公司掌控著信基集團(tuán)下屬多個(gè)商業(yè)地產(chǎn)（專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)）并直接在終端面對(duì)著商家與消費(fèi)者的是物業(yè)管理公司，我們的服務(wù)就是代表信基集團(tuán)的“與客戶(hù)分享價(jià)值，與員工分享成就，與社會(huì)分享榮譽(yù)”，物業(yè)公司也應(yīng)該是所在區(qū)域信基的形象代言人，在商業(yè)地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，酒店用品專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)在全國(guó)越開(kāi)越多的今天，我們也應(yīng)有信心信基物業(yè)的服務(wù)成為集團(tuán)新的核心競(jìng)爭(zhēng)力，通過(guò)服務(wù)為信基的品牌塑造貢獻(xiàn)自己的力量。零售家具賣(mài)場(chǎng)如果需要統(tǒng)一收銀（財(cái)務(wù)管理）、會(huì)員中心（經(jīng)營(yíng)模式）、統(tǒng)一配送等而引起一系列經(jīng)營(yíng)模式的變化。第五還有如裝修管理服務(wù)、營(yíng)業(yè)人員管理等其他服務(wù)。其次是看客戶(hù)的認(rèn)同（滿(mǎn)意度）如何？第二點(diǎn)屬于“軟件”不好計(jì)量。戰(zhàn)略決定集團(tuán)的組織架構(gòu)、運(yùn)作模式、管理手段和控制方法。上述操作雖然簡(jiǎn)單，但可能會(huì)因?yàn)楦鞣N原因在環(huán)節(jié)中引入了系統(tǒng)誤差，使計(jì)算結(jié)果的準(zhǔn)確度受到不同程度的影響。如此一來(lái)，反映到物業(yè)費(fèi)上可能會(huì)不降反升。保養(yǎng)方面的難度直接增加了環(huán)境養(yǎng)護(hù)的成本。根據(jù)商業(yè)項(xiàng)目建筑標(biāo)準(zhǔn)的不同，物業(yè)費(fèi)可能會(huì)發(fā)生相當(dāng)大的變化。一、物業(yè)費(fèi)的高低取決于市場(chǎng)的需求同樣的商圈，同樣性質(zhì)的商業(yè)物業(yè)在物業(yè)費(fèi)上卻有著差距，這樣的情況確實(shí)存在。當(dāng)然，選擇新的商業(yè)管理模式與任何一個(gè)商業(yè)活動(dòng)一樣，還有簡(jiǎn)單的原則仍需一再提醒管理收益大于管理成本要納入思考范疇，租戶(hù)接受度、集團(tuán)管控能力等風(fēng)險(xiǎn)也需專(zhuān)題論證。所以綜上所述，沈陽(yáng)物業(yè)費(fèi)定多少合適首先應(yīng)解決物業(yè)公司在經(jīng)營(yíng)管理與物業(yè)管理服務(wù)中的“定向”、“定位”、“定事”，才能解決“定費(fèi)”的困惑。（續(xù)約、租賃合同管理、收取租金、代辦工商執(zhí)照等）員工飯?zhí)萌粘９芾?。客?hù)服務(wù)。公共面積約10萬(wàn)，需2000平方配備一人，約50人，人均1800元/月，保潔月費(fèi)用約10～15萬(wàn)（保潔、消殺、地面石材養(yǎng)護(hù)、垃圾清運(yùn)），～1元；室內(nèi)綠化租擺及養(yǎng)護(hù)費(fèi)用。集團(tuán)內(nèi)部實(shí)施物業(yè)管理市場(chǎng)化，即以合同委托方式明確物業(yè)公司做什么事？做事到何種程度？ 假設(shè)集團(tuán)確定僅委托物業(yè)公司負(fù)責(zé)日常工程保養(yǎng)維護(hù)、保安、保潔等簡(jiǎn)單基礎(chǔ)性工作（即小物業(yè)模式），物業(yè)公司與出租主體簽署合同，不與租戶(hù)直接收物業(yè)費(fèi)。管理措施：（1）制定崗位職責(zé)，做到責(zé)、權(quán)、利分明；（2）建立約束與激勵(lì)相結(jié)合的運(yùn)行機(jī)制，充分調(diào)動(dòng)工作積極性；（3）加強(qiáng)思想作風(fēng)建設(shè)，樹(shù)立全心全意為租戶(hù)服務(wù)的觀念和企業(yè)的品牌意識(shí)；（4）崗前培訓(xùn)與在崗培訓(xùn)相結(jié)合，走出去培訓(xùn)與請(qǐng)進(jìn)來(lái)培訓(xùn)相結(jié)合：（5）全面考核，做到公開(kāi)、公平、公正。質(zhì)量管理方案和人力資源管理方案九、質(zhì)量管理方案導(dǎo)入ISO9000質(zhì)量體系標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)施全面質(zhì)量管理，有助于實(shí)現(xiàn)“以人為本”的管理理念，有助于實(shí)現(xiàn)決策、計(jì)劃與控制、協(xié)調(diào)的結(jié)合，有助于實(shí)現(xiàn)既定的質(zhì)量目標(biāo)。管理措施：（1）制訂房屋及共用設(shè)施設(shè)備管理制度和操作規(guī)程；（2）維修人員持證上崗，操作規(guī)范，維修及時(shí)；（3）抓好維修人員技術(shù)培訓(xùn)，提高業(yè)務(wù)素質(zhì)；（4）建立維修人員值班制度，確保維修及時(shí)率與合格率；（5）加強(qiáng)裝修管理，督促做好裝修前期申報(bào)工作，并經(jīng)常進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)檢查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)制止；（6）加強(qiáng)共用設(shè)施設(shè)備的巡查，將故障消滅在萌芽狀態(tài)。：裝修期間按商場(chǎng)裝修管理規(guī)定操作，重點(diǎn)管理防火材料的使用、電氣線路接口的處理和隱蔽管線的施工。租戶(hù)已領(lǐng)房： ：房屋交付時(shí)，管理處應(yīng)及時(shí)與租戶(hù)簽訂物業(yè)管理公約，書(shū)面告知裝修管理規(guī)定，督促租戶(hù)按規(guī)定辦理裝修申請(qǐng)手續(xù)，并建立租戶(hù)檔案。外墻：定期清洗。電梯：每天擦拭不銹鋼表面，玻璃及玻璃嵌板、按鈕、顯示板、扶手等，每天清潔轎廂地面；每周擦拭照明燈座以及金屬部件上油、擦亮；每月對(duì)電梯門(mén)槽進(jìn)行清潔。垃圾房：每天收集一次各樓層的垃圾，清運(yùn)到垃圾房，并清洗垃圾房?jī)?nèi)外墻壁及地面；每月對(duì)垃圾房消毒二次。根據(jù)花木長(zhǎng)勢(shì)，給花木適量施肥，適當(dāng)松土； 及時(shí)清除雜草、枯枝，春秋兩季定期修剪花木，對(duì)遭受損壞的花木及時(shí)扶正、整修或補(bǔ)苗； 制定預(yù)防措施，防治病蟲(chóng)害； 做好惡劣天氣花草樹(shù)木的保護(hù)工作； 定期（每年8月、11月）修剪草坪，使其生長(zhǎng)茂盛，平整美觀。管理內(nèi)容：