【正文】 房沒有獨(dú)立的房產(chǎn)登記憑證。一般商品房取得的是出讓土地使用權(quán)，而集資房取得的是劃撥土地使用權(quán)。首先，一般商品房是房地產(chǎn)開發(fā)商獨(dú)特開發(fā)的一種產(chǎn)品，再通過市場買賣關(guān)系來實(shí)現(xiàn)其價(jià)值和使用價(jià)值，屬完全的市場經(jīng)營行為。房地產(chǎn)開發(fā)公司，要開發(fā)經(jīng)營一般商品房必須“五證俱全”，即要同時(shí)具備《規(guī)劃用地許可證》、《建設(shè)規(guī)劃許可證》、《開工許可證》、《土地使用證 》、《房屋銷售許可證》。所以，一般商品房和集資房最大的區(qū)別是土地使用權(quán)的區(qū)別。委托代建、定向開發(fā)、團(tuán)購商品房??一股愈演愈烈的集資建房熱開始蔓延全國。針對一些實(shí)際困難，集資建房的“優(yōu)惠”政策仍得以保留，但對于其單位性質(zhì)、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)等進(jìn)行嚴(yán)格界定：住房困難戶較多的工礦區(qū)和困難企業(yè)，經(jīng)批準(zhǔn)，可以在符合土地利用總體規(guī)劃等前提下，利用單位自用土地進(jìn)行集資、合作建房。然而，隨著城市土地資源日益稀缺，市場房價(jià)越來越高，集資建房由當(dāng)初解決困難職工的住房問題逐漸變了味。一方面是一些地方黨政機(jī)關(guān)違背禁令集資建房，且規(guī)模不斷擴(kuò)大，有的甚至占到當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)適用房建設(shè)總量的三分之一；另一方面，政策允許集資建房的一些企業(yè)違規(guī)超標(biāo)建房，住房面積和檔次不斷提高，分配中向領(lǐng)導(dǎo)干部傾斜等問題突出。得到這種“經(jīng)濟(jì)適用房”的，主要是省直機(jī)關(guān)公務(wù)員及異地調(diào)動工作的領(lǐng)導(dǎo)干部。有的面積達(dá)到２００平方米左右，并配有車庫。“一般的單位和企業(yè)要建經(jīng)濟(jì)適用房在審批立項(xiàng)階段就會受阻，但權(quán)力機(jī)關(guān)和壟斷集團(tuán)就不一樣，這類單位的領(lǐng)導(dǎo)也許打個(gè)招呼或稍做‘溝通’，就能拿到許可證。”北京市建設(shè)系統(tǒng)的一名干部告訴記者：“但現(xiàn)在一些單位卻越建越大，裝修越來越豪華，有的廳級干部的住房面積已經(jīng)達(dá)到了１８０平方米。因?yàn)橛袡?quán)有錢的單位建集資房，均以大大低于市場的價(jià)格賣給單位職工，這種準(zhǔn)市場的消費(fèi)行為，使按市場規(guī)則搞建設(shè)的開發(fā)商感到不公平，也違背了房改的初衷，不利于住房商品化、市場化目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)?！伴L三角”某市一名城建干部表示，落實(shí)國家政策嚴(yán)禁的黨政機(jī)關(guān)集資建房難度很大，“許多權(quán)力部門參與其中，既無法調(diào)查，也無法禁止。這就導(dǎo)致土地市場沒有形成有效的價(jià)格與供給機(jī)制。鼓勵(lì)單位自建房，具有病急亂投醫(yī)、逆社會發(fā)展潮流而動的嫌疑，很可能會成為一個(gè)飲鴆止渴、開歷史倒車的昏招。據(jù)介紹，政策實(shí)施需符合三個(gè)前置條件。在他看來，住房市場化是對的，但前提是房價(jià)較低，現(xiàn)在房價(jià)已經(jīng)不是在理性地漲，貨幣政策對房價(jià)已達(dá)不到推動作用。什么是集資建房？答：集資建房是指，利用單位自有土地，按照職工自愿的原則，由職工與單位簽訂集資建房協(xié)議合同，享受國家經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)的各項(xiàng)稅費(fèi)優(yōu)惠政策，按照建房成本價(jià)格向職工出售的政策性住房。對于已享受房改優(yōu)惠售房政策，又參加單位或機(jī)關(guān)事務(wù)管理部門集資建房的，屬于重復(fù)享受房改政策。”規(guī)范清理集資建房的范圍是什么？答：按照自治區(qū)人民政府《轉(zhuǎn)發(fā)自治區(qū)監(jiān)察廳建設(shè)廳國土資源廳關(guān)于規(guī)范清理單位集資建房工作方案的通知》（新政發(fā)〔2008〕114號）文件規(guī)定，具體為：（1）已參加房改優(yōu)惠購房，又參加本單位或其他單位（包括政府統(tǒng)一組織）的集資建房，重復(fù)享受房改政策的；（2）已將房改房或集資建房交易轉(zhuǎn)讓，又參加集資建房，重復(fù)享受房改政策的；（3）原房改房拆遷，已領(lǐng)取拆遷補(bǔ)償費(fèi)或拆遷安置，又參加集資建房，重復(fù)享受房改政策的(不包括將拆遷補(bǔ)償費(fèi)增值部分上繳單位，又參加集資建房的情況)；（4）在原單位參加房改或集資建房，又在異地參加房改或集資建房，重復(fù)享受房改政策的；（5）夫妻雙方參加房改后離異，無房一方又參加集資建房，重復(fù)享受房改政策的；（6）以集資建房名義變相從事房地產(chǎn)開發(fā)的；（7）以委托代建、聯(lián)建等方式集資建房，變相降低集資建房價(jià)格的；（8）將單位集資建房變相轉(zhuǎn)為商品房，以規(guī)避政策審查和相關(guān)稅費(fèi)的；（9）單位在建設(shè)辦公、住房等綜合樓過程中，把部分成本攤?cè)朕k公樓，降低住房價(jià)格的；（10）軍隊(duì)轉(zhuǎn)業(yè)干部已領(lǐng)取住房補(bǔ)貼，本人或配偶又在地方參加集資建房的。涉及按經(jīng)濟(jì)適用住房和普通商品房補(bǔ)足差價(jià)的具體價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，由當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)（房改）部門會同發(fā)改部門選擇資質(zhì)等級高、綜合實(shí)力強(qiáng)、社會信用好的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估后統(tǒng)一確定。對個(gè)別領(lǐng)導(dǎo)干部和相關(guān)人員從中謀取個(gè)人私利的，要按照領(lǐng)導(dǎo)干部廉潔自律有關(guān)規(guī)定予以處理。（5）在單位綜合樓建設(shè)中，把成本攤?cè)朕k公樓，以降低住房價(jià)格的，應(yīng)選擇有資質(zhì)的審價(jià)部門進(jìn)行審查，提出處理意見。這里要求每個(gè)職工都得填寫，包括離退休職工，而調(diào)出的職工在調(diào)入單位填報(bào)。（3）各單位對按規(guī)定需要補(bǔ)交住房的差價(jià)款的在房改辦辦理核算手續(xù)，確定住房補(bǔ)交金額。電話：2318744集資建房與經(jīng)濟(jì)適用住房有何差別？答：按照國家規(guī)定，“經(jīng)市、縣人民政府批準(zhǔn)進(jìn)行集資合作建房的企業(yè)和單位，列入當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)計(jì)劃和土地利用計(jì)劃，其建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、優(yōu)惠政策、供應(yīng)對象的審核等要嚴(yán)格按照經(jīng)濟(jì)適用住房的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行”。二是優(yōu)惠政策不同。三是購房對象不同。按照國家《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》規(guī)定，經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)為60平方米左右（小戶型），自治區(qū)集資建房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)仍然按照39號文件規(guī)定的房改建房建筑面積控制標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，即：一般干部職工75平方米，科級干部85平方米，縣（處）級干部100平方米，地（廳）級干部130平方米。（4）單位完成職工住房審核及補(bǔ)繳手續(xù)后，根據(jù)本單位摸底調(diào)查的情況填寫《行政事業(yè)單位集資建房情況匯總表》《表二》的內(nèi)容，簽署清退結(jié)果，加蓋公章，一并將《表一》、《表二》及個(gè)人補(bǔ)交房款憑證、單位統(tǒng)一上交專戶的憑證、退房證明和規(guī)范清理情況的書面材料報(bào)各級清理糾正違規(guī)集資建房領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室。（2）各單位將《表一》及相關(guān)資料統(tǒng)一報(bào)屬地房改辦進(jìn)行審核，房改辦主要是根據(jù)職工住房檔案記載情況，對職工是否已購買過房改政策住房情況進(jìn)行審核。（6）軍隊(duì)轉(zhuǎn)業(yè)干部已領(lǐng)取住房補(bǔ)貼，本人或配偶又在地方參加集資建房的，按照房改政策規(guī)定，將在部隊(duì)領(lǐng)取的住房補(bǔ)貼交單位住房資金專戶，或按照重復(fù)享受房改房政策的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。在此次規(guī)范清理中，要認(rèn)真自查自糾，按照竣工當(dāng)年相同地段、相同結(jié)構(gòu)商品房價(jià)格由購房者個(gè)人補(bǔ)足差價(jià)。隱瞞不報(bào)、查而不糾的，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，除按規(guī)定沒收非法所得外，還要追究單位主要領(lǐng)導(dǎo)和相關(guān)責(zé)任人的責(zé)任。其中，對集資建房中超出住房建筑面積控制標(biāo)準(zhǔn)的部分按照竣工當(dāng)年同地段相同結(jié)構(gòu)普通商品房價(jià)格補(bǔ)足差價(jià)。已將部隊(duì)領(lǐng)取的住房補(bǔ)貼交單位住房資金專戶的除外；軍隊(duì)轉(zhuǎn)業(yè)干部配偶已在地方享受了房改政策購房，軍隊(duì)干部又在部隊(duì)享受福利租金的住房或退役時(shí)領(lǐng)取住房補(bǔ)貼的，均屬于重復(fù)享受房改政策；通過單位在土地、材料、資金等方面資助自建住房，又享受房改政策住房的，屬于重復(fù)享受房改政策。享受房改優(yōu)惠售房和集資建房政策有哪些具體規(guī)定？答：《國務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》（國發(fā)〔1994〕43號）規(guī)定：“職工按成本價(jià)或標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購買公有住房，每個(gè)家庭只能享受一次，購房的數(shù)量必須嚴(yán)格按照國家和各級人民政府規(guī)定的分配住房的控制標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，超過標(biāo)準(zhǔn)部分一律執(zhí)行市場價(jià)。在房市中牟利了巨額暴利的既得利益者披上公平的外衣，儼然成了弱勢群體的代言人，真是太有才了。單位自建房引爭議 市場化方向應(yīng)堅(jiān)持 今年廣州“兩會”期間，市長張廣寧透露，廣州有地有錢的單位在符合城市建設(shè)規(guī)劃和土地使用規(guī)劃的前提下，可以自行建房解決單位內(nèi)職工的住房問題。“廣州市允許單位利用歷史用地自行建房，主要是出于完善住房保障體系的考慮。廣州市國土房管局有關(guān)人士回應(yīng)稱，明確在單位自建房分配過程不規(guī)范的各責(zé)任方，騙購單位自建房的個(gè)人，要按照購房時(shí)該地段的官方公布均價(jià)、按照朝向、樓層等進(jìn)行細(xì)化的補(bǔ)差價(jià)，并給予行政處分?！北本煼洞髮W(xué)教授董藩認(rèn)為：目前一些單位集資建房帶有嚴(yán)重的權(quán)力色彩，顯然背離了住房制度改革的方向，是新的分配不公和變相瓜分公共資源和國有資產(chǎn)。中國社科院的一位專家指出，目前住房市場存在很大不公平，相當(dāng)多的權(quán)力機(jī)關(guān)享受著優(yōu)惠的集資房，最具購買能力的壟斷集團(tuán)購買的也往往是最便宜的政策房?！笔袌龌庖孪碌摹半p軌制”如今，炙手可熱的土地招標(biāo)拍賣在有的地區(qū)大受冷落。中國房地產(chǎn)及住宅研究會副會長顧云昌指出，單位集資建房必須遵循經(jīng)濟(jì)適用住房的管理辦法，即購買人群以及住宅的套型都要符合經(jīng)濟(jì)適用住房的標(biāo)準(zhǔn)要求。集資房為何這般便宜？究其原因還在于權(quán)力介入市場后，降低了集資房的成本。而有的壟斷集團(tuán)自房改以來，已經(jīng)是第二三輪建房了。違規(guī)集資建房禁而不止在北京一家印刷廠工作的張華認(rèn)為，這樣的集資建房很容易造成新的社會不公：“集資建房對困難職工而言，就是‘解困房’，但現(xiàn)在感覺都是有權(quán)有錢的單位在建，這難道不是福利分房的回潮嗎？”據(jù)記者調(diào)查，近年來，各地違規(guī)集資建房的勢頭有愈演愈烈的趨勢：中部某省政府事務(wù)管理局，在當(dāng)?shù)乩习傩昭壑袃叭怀闪藢?shí)力雄厚的地產(chǎn)開發(fā)商。２００６年８月，建設(shè)部、監(jiān)察部和國土資源部聯(lián)合下發(fā)通知，嚴(yán)禁黨政機(jī)關(guān)以任何名義、任何方式搞集資建房，超標(biāo)準(zhǔn)為本單位職工牟取住房利益。集資建房究竟是什么性質(zhì)？２００３年國務(wù)院下發(fā)的關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知規(guī)定，集資建房是經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)的組成部分，建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、參加對象和優(yōu)惠政策，按照經(jīng)濟(jì)適用房的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。[單位自建房備受質(zhì)疑 究竟是良藥還是開倒車？] 保留集資建房政策旨在“濟(jì)困”“如果沒有集資建房，很多困難企業(yè)的職工恐怕一輩子都住不上自己的房子。因此，集資房上市交易、出租、抵押和繼承時(shí)，應(yīng)該向政府有關(guān)部門補(bǔ)交土地出讓金。集資房的土地主要是通過政府劃撥，并減免了相關(guān)稅費(fèi)。集資房則是通過單位、社會團(tuán)體組織、住宅合作社來組織建設(shè)的，主要是為了解決單位和社會團(tuán)體組織既定范圍的中低收入家庭的住宅問題，采用的是先集資后建房的形式，是一種非市場行為，不存在買賣與經(jīng)營關(guān)系?！凹Y房”，是改變住宅建設(shè)由國家和單位包的傳統(tǒng)制度，實(shí)行政府、單位、職工個(gè)人三方面共同承擔(dān)建房成本，通過多方籌集資金進(jìn)行房屋建設(shè)而不通過市場購買而直接分配的一種房屋。購買集資房實(shí)際上是購買房屋的使用權(quán)，其使用權(quán)保障很大程度上取決于房產(chǎn)所有權(quán)人的資信情況。辦房產(chǎn)證集資房是企事業(yè)單位為了解決內(nèi)部職工的住房問題，企事業(yè)單位以擁有的劃撥的土地使用權(quán)和部分資金將及部分向內(nèi)部職工籌集的資金建成的房產(chǎn)，建成后以較低的價(jià)格轉(zhuǎn)讓給內(nèi)部職工。即使集資者有意完善，結(jié)果往往仍是力不從心。如果資金不能準(zhǔn)確、及時(shí)地到位，工程進(jìn)度便沒有保障，工程進(jìn)度延緩更加劇了資金籌措的困難。與出資方簽定的合同不是國土部門規(guī)定的文本，也不能辦理公證手續(xù)。謹(jǐn)慎購買集資房，原是有關(guān)單位在資金困難的情況下，利用自身閑置用地招集外單位集體或個(gè)人、本單位個(gè)人的資金，共同解決生產(chǎn)、生活用房而出現(xiàn)的。，看市政規(guī)劃，向開發(fā)商詢問是否辦了報(bào)建手續(xù)。但是，房產(chǎn)證是商品房所特有的東西，集資房與商品房畢竟不是同一種產(chǎn)品。從某種意義上講，購買集資房或許是把有限資金發(fā)揮效用的最佳渠道。如何購買集資房集資房的建設(shè)是需要報(bào)建的，且由一家到兩家地產(chǎn)開發(fā)公司負(fù)責(zé)，通過當(dāng)?shù)卣鷾?zhǔn)，在一系列的專業(yè)設(shè)計(jì)公司設(shè)計(jì)、規(guī)劃之下而進(jìn)行的，集資房的開發(fā)是在同一片區(qū)內(nèi)大規(guī)模、大面積地進(jìn)行。凡已經(jīng)享受房改政策購買了經(jīng)濟(jì)適用住房或參加了集資、合作建房的人員，不得再次參加集資、合作建房。集資、合作建房應(yīng)當(dāng)納入當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)計(jì)劃和用地計(jì)劃管理。納入范疇2004年5月13日，由建設(shè)部、國家發(fā)改委、國土資源部、中國人民銀行聯(lián)合頒布的《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》正式施行。產(chǎn)權(quán)也可以歸單位和職工共有，在持續(xù)一段時(shí)間后過渡為職工個(gè)人所有。職工個(gè)人可按房價(jià)全額或部分出資、信貸、建材供應(yīng)、稅費(fèi)等方面給予部分減免。第四十八條 本辦法下發(fā)后尚未銷售的經(jīng)濟(jì)適用住房，執(zhí)