【正文】 理部門受理申請后，應(yīng)當(dāng)依據(jù)相關(guān)規(guī)定對申請人提交的申請材料進行審查，并就申請地塊的土地用途等征詢規(guī)劃管理部門意見。6．3．3 核定出讓金額，擬訂出讓方案市、縣國土資源管理部門或國有土地使用權(quán)出讓協(xié)調(diào)決策機構(gòu)應(yīng)當(dāng)根據(jù)土地估價結(jié)果、產(chǎn)業(yè)政策和土地市場情況等，集體決策、綜合確定協(xié)議出讓金額，并擬訂協(xié)議出讓方案。《國有土地使用權(quán)出讓合同》簽訂后，市、縣國土資源管理部門應(yīng)當(dāng)按照5．8的規(guī)定公布協(xié)議出讓結(jié)果。劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓中的協(xié)議出讓7．1 劃撥土地使用權(quán)申請轉(zhuǎn)讓，經(jīng)市、縣人民政府批準，可以由受讓人辦理協(xié)議出讓，但《國有土地劃撥決定書》、法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應(yīng)當(dāng)收回劃撥土地使用權(quán)重新公開出讓的除外。經(jīng)審查，申請地塊用途符合規(guī)劃，并且符合辦理協(xié)議出讓手續(xù)條件的，市、縣國土資源管理部門應(yīng)當(dāng)組織地價評估，確定應(yīng)繳納的土地出讓金額，擬訂協(xié)議出讓方案。7．4 出讓方案報批 市、縣國土資源管理部門應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定，將協(xié)議出讓方案報市、縣人民政府審批。7．6 簽訂出讓合同，公布出讓結(jié)果通過公開交易確定受讓方和成交價款后，轉(zhuǎn)讓人應(yīng)當(dāng)與受讓人簽訂轉(zhuǎn)讓合同，約定雙方的權(quán)利和義務(wù)，明確劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價款。7．7 辦理土地登記按5．10規(guī)定辦理。原土地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)按照國有土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或重新簽訂的國有土地使用權(quán)出讓合同約定，及時補繳土地使用權(quán)出讓金額，并按規(guī)定辦理土地登記。第二條 本用地意向書項下擬出讓宗地的用途為＿＿＿＿＿＿＿＿，土地使用權(quán)出讓年期為＿＿＿＿年。第四條 本用地意向書項下的土地使用權(quán)出讓價款為每平方米人民幣＿＿＿＿元（大寫）(￥＿＿＿＿)；總額為人民幣＿＿＿＿（大寫）萬元(￥＿＿＿＿)，其中，國有土地使用權(quán)出讓金為每平方米人民幣＿＿＿＿元（大寫）(￥＿＿＿＿)；總額為人民幣＿＿＿＿（大寫）萬元(￥＿＿＿＿)，付款方式為＿＿＿＿＿＿＿＿。第八條 符合本意向書第七條第二項規(guī)定條件的，雙方同意于＿＿＿年＿＿月＿＿日在＿＿＿＿＿＿＿＿簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同》。之所以稱評估和補繳差價是可操作性較強的處置方式，主要理由是：第一，評估和補繳差價，與地方政府積極扶持企業(yè)發(fā)展的實際相適應(yīng)。所以，筆者認為，按評估和補繳差價方式處置出讓土地改變用途，雖應(yīng)力求將價格評估得公正、準確，應(yīng)嚴格防范處置人以權(quán)謀私，但沒必要錙銖必較，因為地方政府對企業(yè)的基本態(tài)度仍然是積極扶持其做大做強，而且最重要的扶持措施是讓企業(yè)合法地少繳稅費、多拿補貼。按招拍掛《規(guī)范》所規(guī)定的在某些條件下的改變用途按招拍掛方式處置，在具體實施時，實際上還是要經(jīng)過手續(xù)繁瑣的多項評估——評估其工業(yè)用地的現(xiàn)行價，評估地上建筑物及其裝修的重置價及折舊，評估其動產(chǎn)的搬運費等，不然，沒法收回其土地使用權(quán)，沒法進行招拍掛。第三，評估和補繳差價，可將改為房地產(chǎn)用地剔除于外。即對于將協(xié)議出讓土地改為房地產(chǎn)開發(fā)用地者，經(jīng)審批、評估和補償后收回其土地使用權(quán)，然后再公開招拍掛出讓?！币?guī)章依據(jù)：國土資源部21號令第十六條規(guī)定：“以協(xié)議出讓方式取得國有土地使用權(quán)的土地使用者，需要將土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途改變?yōu)樯虡I(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用途的，應(yīng)當(dāng)取得出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃部門的同意，簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，按變更后的土地用途，以變更時的土地市場價格補交相應(yīng)的土地使用權(quán)出讓金，并依法辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)。筆者近日讀到由中國社會科學(xué)院法學(xué)研究所研究員、博導(dǎo)梁慧星主編的《中國民法典草案建議稿附理由》一書（2005年出版），該書第二編“物權(quán)”第十一章“基地使用權(quán)”第四百二十九條建議稿中表述：“在基地（主要指有償出讓土地）使用權(quán)存續(xù)期間，經(jīng)縣級以上人民政府依法批準，可以變更土地的登記用途；經(jīng)土地所有人同意，可以變更土地的約定用途。（光明網(wǎng)）第五篇：國有土地使用權(quán)出讓協(xié)議國有土地使用權(quán)出讓協(xié)議出讓方（甲方）：受讓方（乙方）：根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》和《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》及有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，甲、乙雙方本著平等、自愿、有償?shù)脑瓌t訂立本協(xié)議，以便共同遵守。乙方取得該宗土地開發(fā)權(quán)后，在開發(fā)利用時，可完全享受寶雞市人民政府關(guān)于北坡地質(zhì)災(zāi)害防治搬遷建設(shè)安置優(yōu)惠政策，即寶政發(fā)[2005]23號文件（作為本協(xié)議附件一）并向金臺區(qū)稅務(wù)機關(guān)納稅。第三階段：付款前，甲方應(yīng)將第二階段乙方辦理的相關(guān)出讓土地前期手續(xù)復(fù)印件等資料提供給乙方，并負責(zé)協(xié)調(diào)乙方圈定位于市熱力公司用土以西，新福路以北，北側(cè)自然土坎及城市規(guī)劃路以南，在乙方直接參與下待甲方與該宗用地的農(nóng)民敲定解決其土地問題的解決方案后，乙方方可付給甲方1000萬元以解決甲方對該圈定土地農(nóng)民問題的承諾。三、甲方的工作、權(quán)利和義務(wù)協(xié)助乙方辦理該宗用地的總體規(guī)劃報批手續(xù)。四、乙方的工作、權(quán)利及義務(wù)負責(zé)該宗地的總體規(guī)劃方案及環(huán)境規(guī)劃方案的設(shè)計。七、協(xié)議的生效和終止本協(xié)議自甲方按期足額收到乙方第一階段土地預(yù)付金后自行生效，雙方間的權(quán)利和義務(wù)履行完畢后自行終止。甲方：乙方：年月日。九、本協(xié)議附件作為協(xié)議的補充內(nèi)容，與本協(xié)議具有同等法律效力。五、違約責(zé)任本協(xié)議簽訂后，任何一方違約，應(yīng)向?qū)Ψ街Ц侗緟f(xié)議的總價的5%的違約金。協(xié)助乙方辦理前期報建和建設(shè)過程中的有關(guān)手續(xù)。至此，在該項目開工建設(shè)之前，乙方不再付給甲方任何款項。本協(xié)議簽訂生效后，土地款分階段按用途支付第一階段：協(xié)議簽訂生效后一月內(nèi)乙方予付甲方土地款1000萬元。（詳見國有土地使用權(quán)屬界線認定書）甲方依據(jù)本協(xié)議出讓該宗國有土地使用權(quán)，地下資源、埋藏物和市政公用設(shè)施均不在出讓范圍，甲方出讓給乙方的宗地使用年限為70年，按照批準的總體規(guī)劃是建設(shè)普通住宅和商業(yè)服務(wù)業(yè)建設(shè)用地?！边@一章由中國社會科學(xué)院法學(xué)研究所研究員、博導(dǎo)陳甦執(zhí)筆、并經(jīng)梁慧星審稿，這一條中寫明了變更的條件是“在基地使用權(quán)存續(xù)期間”。2005年8月1日起施行的《最高人民法院關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第五條規(guī)定：“受讓方經(jīng)出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門同意，改變土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途，當(dāng)事人請求按照起訴時同種用途的土地出讓金標準調(diào)整土地出讓金的，應(yīng)予支持。相關(guān)鏈接——補充及旁證關(guān)于評估和補繳差價為現(xiàn)行法定主要處置方式，相關(guān)論據(jù)及旁證材料有：法律依據(jù)：其一，《城市房地產(chǎn)管理法》第十七條規(guī)定：“土地使用者需要改變土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途的，必須取得出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓金。在競爭較充分的現(xiàn)在，商業(yè)、娛樂業(yè)、服務(wù)業(yè)的利潤率已接近于制造業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)的利潤率仍然較高；而且在為數(shù)較多的城鎮(zhèn)中一般性的商業(yè)企業(yè)已供大于求，而新型娛樂業(yè)、服務(wù)業(yè)是政府還需要積極扶持發(fā)展的產(chǎn)業(yè)。因此，筆者認為處置出讓土地改變用途，關(guān)鍵是要在土地使用權(quán)評估中嚴格實行國土部于2002年頒行的《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》等一系列防止評估出現(xiàn)偏差的規(guī)定，并設(shè)法通過提高評估的公開透明度、民主參與度和加強民主監(jiān)督行政監(jiān)督等措施，力求使工業(yè)用地使用權(quán)的現(xiàn)行價、經(jīng)營性用地使用權(quán)的當(dāng)前市場價評估得準確。根據(jù)上述分析，筆者認為：凡是政府財力比較寬裕、近幾年確實給企業(yè)以諸多扶持性補貼的縣、市、區(qū)，在施行《規(guī)范》中，對出讓土地改變用途還是選用評估和補繳差價方式為好。所以，據(jù)此實際情況看，在處置出讓土地改變用途時讓企業(yè)多繳一些出讓金與少繳一些出讓金，公眾沒多大的利害損益，因為土地出讓金收益的極大部分歸縣、市、區(qū)財政，地方政府在處置土地改變用途時對企業(yè)扣得緊了一些、投資環(huán)境“差”了一些，有可能在稅收地方留成中給企業(yè)再多返還一些、投資環(huán)境再改善一些，因而在處置出讓土地改變用途時緊扣細算沒多大的意義，只不過落實到具體企業(yè)上的利害損益可能會有一些不同而已。出讓人（甲方）： 擬受讓人（乙方）： 地址： 法定代表人（委托代理人）（簽字）：電話： 郵政編碼：地址：法定代表人（委托代理人）（簽字）： 電話： 郵政編碼： 年 月 日718第四篇：《協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范》點評《協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范》點評評估和補繳差價是可操作性較強的處置方式對于已經(jīng)依法協(xié)議出讓的國有土地改變用途的政策性處置，國土部制訂并自8月1日起施行的《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范》和《協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范》將之區(qū)分為兩種不同的方式：原出讓合同約定或行政規(guī)定必須收回其土地使用權(quán)的，采取招拍掛方式處置；原出讓合同或行政規(guī)定未限定收回使用權(quán)的，仍可以通過評估市場價和按市場價補繳差價的方式處置。第六條 乙方同意在本用地意向書項下的宗地范圍內(nèi)一并修建下列工程，并在建成后，無償移交給政府：（1）＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；（2）＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿； ……第七條 乙方知悉本《國有土地使用權(quán)出讓意向書》的內(nèi)容需要在土地交易場所和中國土地市場網(wǎng)上公示＿＿＿＿日，并根據(jù)公示期滿的反饋情況，按以下情況處理：（一）公示期間，有異議且經(jīng)甲方審查發(fā)現(xiàn)確實存在違反法律法規(guī)行為的，協(xié)議出讓程序終止。（二）周圍基礎(chǔ)設(shè)施達到＿＿＿＿通，即＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿，但場地尚未拆遷和平整，建筑物和其他地上物狀況如下：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。甲方與乙方本著平等、自愿、有償、誠實信用的原則，經(jīng)過雙方協(xié)商一致，達成以下用地意向：第一條 甲方將位于＿＿＿＿＿＿＿＿的宗地使用權(quán)出讓給乙方,宗地編號為＿＿，宗地面積（大寫）＿＿＿＿平方米(小寫＿＿＿＿平方米)。應(yīng)歸檔的宗地出讓資料包括：（1）申請人的申請材料；（2）宗地條件及相關(guān)資料；（3）土地評估資料；（4）出讓金額確定資料；（5）協(xié)議出讓方案；（6）出讓方案批復(fù)文件；（7）《劃撥土地使用權(quán)準予轉(zhuǎn)讓通知書》等相關(guān)資料；（8）公開交易資料及轉(zhuǎn)讓合同等資料；（9）《國有土地使用權(quán)出讓合同》；（10）協(xié)議出讓公告資料；（11）其他應(yīng)歸檔的材料。市、縣國土資源管理部門應(yīng)當(dāng)按照批準的協(xié)議出讓方案、公開交易情況等，依法收回原土地使用權(quán)人的《國有土地劃撥決定書》，注銷土地登記，收回原土地證書，與受讓方簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同》?！秳潛芡恋厥褂脵?quán)準予轉(zhuǎn)讓通知書》應(yīng)當(dāng)包括準予轉(zhuǎn)讓的標的、原土地使用權(quán)人、轉(zhuǎn)讓確定受讓人的要求、受讓人的權(quán)利、義務(wù)、應(yīng)繳納的土地出讓金等。7．3．3 核定出讓金額，擬訂出讓方案市、縣國土資源管理部門或國有土地使用權(quán)出讓協(xié)調(diào)決策機構(gòu)應(yīng)當(dāng)根據(jù)土地估價結(jié)果、產(chǎn)業(yè)政策和土地市場情況等，集體決策、綜合確定辦理出讓手續(xù)時應(yīng)繳納土地使用權(quán)出讓金額，并擬訂協(xié)議出讓方案。7．2．2 市、縣國土資源管理部門接到申請后，應(yīng)當(dāng)對申請人提交的申請材料進行初審，決定是否受理。6．7 資料歸檔協(xié)議出讓手續(xù)全部辦結(jié)后，市、縣國土資源管理部門應(yīng)當(dāng)對宗地出讓過程中的用地申請、審批、簽訂合同等各環(huán)節(jié)相關(guān)資料、文件進行整理，并按規(guī)定歸檔。6．4 出讓方案報批市、縣國土資源管理部門應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定，將協(xié)議出讓方案報市、縣人民政府審批。6．3．2 地價評估市、縣國土資源管理部門應(yīng)當(dāng)組織對申請地塊的出讓土地使用權(quán)市場價格和劃撥土地使用權(quán)權(quán)益價格或承租土地使用權(quán)市場價格進行評估，估價基準期日為擬出讓時點。6．2 申請與受理6．2．1 原劃撥、承租土地使用權(quán)擬申請辦理出讓手續(xù)的，應(yīng)由原土地使用權(quán)人持下列有關(guān)材料，向市、縣國土資源管理部門提出申請：（1）申請書；（2）《國有土地使用證》、《國有土地劃撥決定書》或《國有土地租賃合同》；（3）地上建筑物、構(gòu)筑物及其他附著物的產(chǎn)權(quán)證明；（4）原土地使用權(quán)人有效身份證明文件；（5）改變用途的應(yīng)當(dāng)提交規(guī)劃管理部門的批準文件；（6）法律、法規(guī)、行政規(guī)定明確應(yīng)提交的其他相關(guān)材料。5．10 辦理土地登記受讓人按照《國有土地使用權(quán)出讓合同》約定付清全部國有土地使用權(quán)出讓金，依法申請辦理土地登記手續(xù)，領(lǐng)取《國有土地使用證》，取得土地使用權(quán)。5．8 簽訂出讓合同，公布出讓結(jié)果公示期滿，無異議或雖有異議但經(jīng)市、縣國土資源管理部門審查沒有發(fā)現(xiàn)存在違反法律法規(guī)行為的，市、縣國土資源管理部門應(yīng)當(dāng)按照《國有土地使用權(quán)出讓意向書》約定，與意向用地者簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同》。雙方協(xié)商、談判達成一致，并且議定的出讓價格不低于底價的，市、縣國土資源管理部門應(yīng)當(dāng)與意向用地者簽訂《國有土地使用權(quán)出讓意向書》。出讓底價確定后，在出讓活動結(jié)束之前應(yīng)當(dāng)保密，任何單位和個人不得泄露。5．4 地價評估，確定底價 5．4．1 地價評估市、縣國土資源管理部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)擬出讓地塊的條件和土地市場情況，按照《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》，組織對擬出讓地塊的正常土地市場價格進行評估。5．2．4 在規(guī)定時間內(nèi)，同一地塊只有一個意向用地者的，市、縣國土資源管理部門方可采取協(xié)議方式出讓，但屬于商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地除外。有條件的地方可以根據(jù)供地進度安排，分階段將國有土地使用權(quán)出讓計劃細化落實到地段、地塊，并將相關(guān)信息及時向社會公布。此類用地協(xié)議出讓過程中，意向用地者與出讓方在出讓價格方面有爭議難以達成一致，意向用地者認為出讓方提出的出讓價格明顯高于土地市場價格的，可提請出讓方的上一級國土資源管理部門進行出讓價格爭議裁決。4．4 協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)組織管理國有土地使用權(quán)協(xié)議出讓由市、縣國土資源管理部門組織實施。使用本規(guī)范的各方應(yīng)使用下列各標準和文件的最新版本。本規(guī)范由國土資源部負責(zé)解釋。本規(guī)范由國土資源部提出并歸口。8 出讓土地改變用途等土地使用條件的處理 應(yīng)歸檔的宗地出讓資料包括：（1）申請人的申請材料