房地產(chǎn)全程營銷方案寫作標(biāo)準(zhǔn)(文件)
【正文】 法，結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)的運作流程，逐步實施。 一項目用地周邊環(huán)境分析 項目土地性質(zhì)調(diào)查 .地理位置 .地質(zhì)地貌狀況 .土地面積及紅線圖 .土地規(guī)劃使用性質(zhì) .七通一平現(xiàn)狀 項目用地周邊環(huán)境調(diào)查 .地塊周邊的建筑物 .綠化景觀 .自然景觀 .歷史人文景觀 .環(huán)境污染狀況 地塊交通條件調(diào)查 .地塊周邊的市政路網(wǎng)以其公交現(xiàn)狀、遠(yuǎn)景規(guī)劃 .項目的水、路、空交通狀況 .地塊周邊的市政道路進(jìn)入項目地塊的直入交通網(wǎng)現(xiàn)狀 周邊市政配套設(shè)施調(diào)查 .購物場所 .文化教育 .醫(yī)療衛(wèi)生 .金融服務(wù) .郵政服務(wù) .娛樂、餐飲、 . 二區(qū)域市場現(xiàn)狀及其趨勢判斷 ：第一產(chǎn)業(yè)數(shù)量第二產(chǎn)業(yè)數(shù)量第三產(chǎn)業(yè)數(shù)量 ：貨幣政策利率 房地產(chǎn)按揭政策 .固定資產(chǎn)投資總額：：居民消費價格指數(shù)商品住宅價格指數(shù) .中國城市房地產(chǎn)協(xié)作網(wǎng)絡(luò)信息資源利用 .政府對各類住宅的開發(fā)和流通方面的政策法規(guī) .政府關(guān)于商品住宅在金融、 項目所在地房地產(chǎn)市場總體供求現(xiàn)狀 項目所在地商品住宅市場板塊的劃分及其差異 項目所在地商品住宅平均價格走勢及市場價值發(fā)現(xiàn) 三土地swot（深層次）分析 項目地塊的優(yōu)勢 項目地塊的劣勢 項目地塊的機(jī)會點 項目地塊的威脅及困難點 四項目市場定位 . ：區(qū)域定位 .建筑風(fēng)格定位 五項目價值分析 （類比可實現(xiàn)價值分析法）：選擇可類比項目 確定該類樓盤價值實現(xiàn)的各要素及其價值實現(xiàn)中的權(quán)重分析可類比項目價值實現(xiàn)的各要素之特征 ：類比土地價值a市政交通及直入交通的便利性的差異 b項目周邊環(huán)境的差異：自然和綠化景觀的差異教育和人文景觀的差異各種污染程度的差異社區(qū)素質(zhì)的差異 c周邊市政配套便利性的差異項目可提升價值判斷 a建筑風(fēng)格和立面的設(shè)計、材質(zhì)b單體戶型設(shè)計 c建筑空間布局和環(huán)藝設(shè)計d小區(qū)配套和物業(yè)管理e形象包裝和營銷策劃f發(fā)展商品牌和實力價值實現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)因素a經(jīng)濟(jì)因素b政策因素 .項目價值類比分析： 價值提升和實現(xiàn)要素對比分析 項目類比價值計算 六項目定價模擬 均價的確定 .住宅項目均價確定的主要方法：類比價值算術(shù)平均法 有效需求成本加價法 a分析有效市場價格范圍 b確保合理利潤率，追加有效需求價格 運用以上兩種方法綜合分析確定均價 項目中具體單位的定價模擬 .商品住宅定價法： 差異性價格系數(shù)定價法（日照采光系數(shù)、景觀朝向系數(shù)、戶型系數(shù)、樓層系數(shù)、隨機(jī)系數(shù)） .各種差異性價格系數(shù)的確定： 確定基礎(chǔ)均價 確定系數(shù) 確定幅度 .具體單位
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