【正文】 業(yè) 和創(chuàng)業(yè)者創(chuàng)業(yè)提供管理支持、資源網(wǎng)絡(luò) ， 幫助和促進(jìn)創(chuàng)業(yè)企業(yè)成 長，使創(chuàng)業(yè)企業(yè)能夠在市場(chǎng)上生存與發(fā)展， 孵化出具有特色和一定規(guī)模的龍頭企業(yè)和企業(yè)家隊(duì)伍，以促進(jìn) 東湖新技術(shù) 工業(yè)經(jīng)濟(jì) 又好又快 的發(fā)展。 本項(xiàng)目建設(shè)是落實(shí)產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策的需要 國家發(fā)布的《產(chǎn) 業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄》和《 武漢東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)關(guān)于促進(jìn)科技企業(yè)孵化器建設(shè)與發(fā)展的實(shí)施辦法 》對(duì)中小企業(yè)孵化器平臺(tái)建設(shè)予以鼓勵(lì)。本項(xiàng)目建設(shè)均按照上述產(chǎn)業(yè)政策的要求，設(shè)計(jì)的方案適應(yīng)范圍廣，市場(chǎng)容量大，前景廣闊。同時(shí)，項(xiàng)目建成后，入園的中小企業(yè) ，特別是科技型中小企業(yè)在 基礎(chǔ)設(shè)施上不需要增加過多投資，把有限的資金全部用于企業(yè)的科研、生產(chǎn)和發(fā)展上，增強(qiáng)企業(yè)的生存能力，促進(jìn)企業(yè)的快速成長和發(fā)展壯大。同時(shí) 可以進(jìn)一步增強(qiáng) 產(chǎn)業(yè)園區(qū)的吸引力、競爭力，引進(jìn)更多投資者和企業(yè) 入 駐，創(chuàng)造更多的就業(yè)崗位和發(fā)展機(jī)會(huì) 。 項(xiàng)目建設(shè)標(biāo)準(zhǔn) 項(xiàng)目設(shè)計(jì)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格執(zhí)行相關(guān)設(shè)計(jì)規(guī)范。場(chǎng)區(qū)所處位置為一相對(duì)穩(wěn)定 地 塊，擬建場(chǎng)地內(nèi)無構(gòu)造斷裂通過，并無其它影響場(chǎng)地穩(wěn)定性的不良地質(zhì)現(xiàn)象，場(chǎng)地穩(wěn)定；該場(chǎng)地用地條件較好，適宜建設(shè)。中國光谷”的重大決策，同年 7月東湖高新區(qū)被科技部、外交部批準(zhǔn)為 APEC 科技產(chǎn)業(yè)園， 2020 年被國家發(fā)改委、科技部批準(zhǔn)為 國家光電子信息產(chǎn)業(yè)基地，即“武漢 經(jīng)過多年建設(shè)，東湖高新區(qū)形成了以電子信息為龍頭，生物工程、新醫(yī)藥、環(huán)保、機(jī)電一體化等高新技術(shù)競相發(fā)展的產(chǎn)業(yè)格局。“十一五”期間，高新區(qū)產(chǎn)業(yè)規(guī)模不斷擴(kuò)大，創(chuàng)新能力快速提升，機(jī)制創(chuàng)新進(jìn)一步深化，開放水平得到提高，產(chǎn)業(yè)空間不斷拓展，城市功能日臻完善，被國務(wù)院批準(zhǔn)為國家自主創(chuàng)新示范區(qū)，高新區(qū)的發(fā)展上升為國家戰(zhàn)略。擬建場(chǎng)地內(nèi)地形平坦，地貌較簡單，場(chǎng)地地基土主要為河流相沖洪積卵石土，局部地段夾礫砂透鏡體，場(chǎng)地土和地下水對(duì)混凝土具微腐蝕性，且場(chǎng)區(qū)無影響工程建設(shè)的地下埋藏物，適宜建筑?？拐鹪O(shè)防分類為丙類。 用地：開發(fā)區(qū)規(guī)劃有光電子信息、汽車電子、機(jī)電一體化、生物醫(yī)藥、新材料、環(huán)?？萍己同F(xiàn)代農(nóng)業(yè) 6個(gè)園區(qū)，各大園區(qū)均已具備了六通一平（水、電、電信、道路、 雨水、污水、平整場(chǎng)地）的基本條件。 供電：開發(fā)區(qū)擁有關(guān)山 (220 KV )、魯巷、光華、卓刀泉 (均為 110KV)等四座大型變電站，變電站規(guī)劃為 2020MW， 另外，廠區(qū)西側(cè)隔佛祖嶺二路即為新建成的 110kV佛祖嶺變電站，目前已處于試運(yùn)行階段，容量為 2 6兆伏安，保證其電力供應(yīng) 。 第五章 項(xiàng)目建設(shè) 方案 根據(jù)項(xiàng)目定位和公司情況，項(xiàng)目孵化器 計(jì)劃 按如下部門組建 如下： （ 1）項(xiàng)目招商部：招商引資，項(xiàng)目洽談，企業(yè)進(jìn)駐審批，收集各類科技、經(jīng)濟(jì)信息和市場(chǎng)情報(bào)，推薦投資合作項(xiàng)目，文件翻譯，企業(yè)工商注冊(cè)服務(wù)等。 （ 5）信息部：孵化基地 計(jì)算 機(jī)網(wǎng)絡(luò)管理 及相關(guān)專業(yè)技術(shù)信 息服務(wù)等。 平面布置 新建中小企業(yè)孵化器 辦公樓 位于整個(gè)地塊中心，與相鄰建筑物的間距符合《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》的規(guī)定，外部有環(huán)形消防通道，建筑平面呈街道形。 設(shè)計(jì) 方案 本項(xiàng)目整體建筑造型設(shè)計(jì)遵循現(xiàn)代、文明、簡潔、動(dòng)態(tài)、流暢的原則，注重建筑的時(shí)代性，做到功能布置合理，建筑立面簡潔大方，運(yùn)用現(xiàn)代材料特性，在建筑風(fēng)格上，將城市文明、 現(xiàn)代 精神、材料、肌理等建筑語言，整合到建筑之中，形成現(xiàn)代的建筑風(fēng)格。 2）《室外給水設(shè)計(jì)規(guī)范》（ GB 500132020） 。由地塊周邊現(xiàn)有市政給水管接出一根 DN150 給水管。在室外給水管道上設(shè)室外消火栓以及澆灑綠化和道路灑水栓。 污水排水系統(tǒng) 本工程生活污水最高日排水量為 8m3/d。室外給水主管采用埋地 PE 塑料給水管。為節(jié)約用水，可根據(jù)入孵單位的要求，采用分部門 、分單位 設(shè)水表計(jì)量。 對(duì)生活給水系統(tǒng)，采用安全衛(wèi)生的管材、銅質(zhì)閥門、陶瓷閥芯龍頭等，以避免因管道、閥門對(duì)水質(zhì)的污染。負(fù)荷等級(jí)除應(yīng) 急照明及通信設(shè)備為二級(jí)負(fù)荷外，其余為三級(jí)負(fù)荷。在服務(wù)中心內(nèi)設(shè)低壓配電總箱 ,在各樓層設(shè)分配電箱。應(yīng)急照明燈選用自帶蓄電池的燈具。 通風(fēng)設(shè)計(jì) 辦公室采用自然通風(fēng)，對(duì)通風(fēng)需求量大的會(huì)議室和 酒店廚房 采用機(jī)械排風(fēng)，自然進(jìn)風(fēng)的通風(fēng)方式，換氣次數(shù)取 10 次 /時(shí)。項(xiàng)目 區(qū)范圍內(nèi)的環(huán)境污染主要是廢水、生活垃圾等，通過項(xiàng)目實(shí)施過程中采用成熟可行的治污技術(shù)，完全能達(dá)到環(huán)保部門的排放要求，顯著改善孵化器內(nèi)的生態(tài)環(huán)境。 施工噪聲：施工期間各類機(jī)械、運(yùn)輸車輛和高噪聲設(shè)備使用產(chǎn)生的噪聲將對(duì)局部地區(qū)聲環(huán)境產(chǎn)生較大影響，主要噪聲源有土石方工程施工用的推土機(jī)、空壓機(jī)、挖掘機(jī)、裝載機(jī)、載重汽車、混凝土攪拌機(jī)、鉆井機(jī)、振搗機(jī)、電鋸、吊車、升降機(jī)等。 固體廢物：施工過程中產(chǎn)生的廢棄材料和廢土將引起局部水土流失加劇，項(xiàng)目施工中產(chǎn)生的固體廢物進(jìn)行及時(shí)回填或運(yùn)至其他地方妥善處置，因此不設(shè)永久性的碴場(chǎng)。 粉塵：施工中產(chǎn)生的粉塵，采用除塵裝置（除塵網(wǎng)）以降低粉塵污染。 運(yùn)行過程中環(huán)保處理 設(shè)計(jì)依據(jù) 《建筑給水排水設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》 GBJ15—88（ 1997 年版） 《民用建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》 GBJ26—95 《環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》 GBJ3095—1996 綜合 研發(fā) 用房環(huán)境污染源：主要為日常產(chǎn)生的一定生活廢水 和科研廢水 。 環(huán)境影響評(píng)價(jià) 項(xiàng)目在建設(shè)和營運(yùn)過程中，根據(jù)國家環(huán)境保護(hù)法的有關(guān)規(guī)定，項(xiàng)目實(shí)施單位將嚴(yán)格執(zhí)行防治污染設(shè)施與主體工程同時(shí)設(shè)計(jì)、同時(shí)施工、同時(shí)投入使用的 “三同時(shí) ”制度，嚴(yán)格按照 “三同時(shí) ”的要求和原則進(jìn)行環(huán)境設(shè)施建設(shè)，認(rèn)真落實(shí)各項(xiàng)污染治理措施，以確保項(xiàng)目區(qū)內(nèi)不會(huì)對(duì)環(huán)境造成影響。 應(yīng)設(shè)專人負(fù)責(zé)辦公用房的消防安全工作。 第七章 項(xiàng)目建設(shè)管理 項(xiàng)目建設(shè)管理 為確保工程質(zhì)量和施工進(jìn)度按要求進(jìn)行，使工程如期竣工投入使用，武漢高科控 股 集團(tuán) 成立 “東湖新技術(shù) 經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)中小企業(yè)孵化器建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組 ”，專門負(fù)責(zé)項(xiàng)目組織管理工作，對(duì)工程質(zhì)量、施工進(jìn)度進(jìn)行監(jiān)督檢查，實(shí)行項(xiàng)目法人責(zé)任制管理。 管理制度 按照國家發(fā)改委、財(cái)政部、建設(shè)部和省、市有關(guān)規(guī)定，制定項(xiàng)目管理辦法。 監(jiān)控的主要任務(wù)包括：項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃，項(xiàng)目執(zhí)行機(jī)構(gòu)的人員配備，工作質(zhì)量和進(jìn)度是否符合要求，財(cái)務(wù)管理體制是否符合規(guī)定程序，土建施工和安裝工程是否符合標(biāo)準(zhǔn)和合同。 項(xiàng)目執(zhí)行機(jī) 構(gòu)派出監(jiān)理代表，與工程監(jiān)理單位一道，做好各子項(xiàng)基建工程進(jìn)度、質(zhì)量和費(fèi)用控制。 招標(biāo)組織形式 本項(xiàng)目主要設(shè)備、重要材料、建筑工程、安裝工程 、 勘察、設(shè)計(jì)、監(jiān)理采用 委托 招標(biāo)。 工程招標(biāo)基本情況 本工程招標(biāo)基本情況見下表。項(xiàng)目建設(shè)場(chǎng)地為 東湖新技術(shù) 開發(fā)區(qū) ，建設(shè)條件完備。 2020 年 01 月 —2020 年 04 月，完成室外總圖布置 、道路及綠化工程。 第十章 投資估算與資金籌措 投資估算 投資估算范圍 本項(xiàng)目總投資包括開發(fā)建設(shè)投資和經(jīng)營資金 2 部分， 其中，開發(fā)建設(shè)投資包括土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)、管理費(fèi)、銷售費(fèi)用、開發(fā)期稅費(fèi)、其他費(fèi)用、不可預(yù)見費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)用等 12 項(xiàng)。 前期工程費(fèi)用 前期工程費(fèi)用主要包括地質(zhì)勘察費(fèi)、設(shè)計(jì)費(fèi)、手續(xù)費(fèi)、審圖費(fèi)、防雷審查費(fèi)、單體定位放線費(fèi)、臨時(shí)工程、建設(shè)工程監(jiān)理費(fèi)、環(huán)境影響咨詢服務(wù)費(fèi)等前期工程費(fèi)用，費(fèi)用合計(jì)為 473 萬元。 建筑安裝工程費(fèi) 建筑安裝工程費(fèi)主要包括建筑物（地上建筑及地下室）的土建及安裝工程，費(fèi)用合計(jì)為 34983 萬元，詳見：投資明細(xì)分項(xiàng)表。詳見：投資明細(xì)分項(xiàng)表。 開發(fā)期稅費(fèi) 開發(fā)期稅費(fèi)按本項(xiàng)目按建筑安裝工程費(fèi)用 1%暫估，費(fèi)用合計(jì)為 350 萬元。 1財(cái)務(wù)費(fèi)用 本項(xiàng)目擬申請(qǐng)銀行貸款 20200 萬元，分兩筆貸款，每筆貸款金額10000 萬元，貸款期 限均為 3 年，年利率均為 %，均采用到期一次性還本付息方式，建設(shè)期財(cái)務(wù)費(fèi)用合計(jì)為 1230 萬元。 資金來源與籌措 本項(xiàng)目需籌措資金 42176 萬元，其中，擬申請(qǐng)銀行貸款 20200 萬元，建設(shè)單位自籌 22176 萬元 。 （ 4）本項(xiàng)目參照行業(yè)項(xiàng)目特點(diǎn)，基準(zhǔn)收益率取 12%。 銷售期限暫定三年，此三年的銷售比率分別為 40%、 30%、 30%， 于項(xiàng)目建成后開始銷售。 ） 101414 40566 30424 30424 3 平均售價(jià)（元 /m178。月。/月） 100 100 100 停車位出租收入 本項(xiàng)目新建停車位 591 個(gè)，全部用于出租。停車位前 3 年的出租收入合計(jì)為 591 萬元，詳見，出租收入與經(jīng)營稅金及附加估算表。 銷售收入與經(jīng)營稅金及附加估算表 序號(hào) 項(xiàng)目 合計(jì) 經(jīng)營期 備注 4 5 6 一 孵化器銷售收入 58617 22717 17646 18255 可銷售比例為70% 二 經(jīng)營稅金及附加 3285 1273 989 1023 1 營業(yè)稅（ 5%) 2931 1136 882 913 營業(yè)稅暫行條例（ 1993） 2 城市維護(hù)建設(shè)稅（ 7%) 205 80 62 64 國發(fā) [1985]19號(hào) 3 教育費(fèi)附加（ 3%) 88 34 26 27 國務(wù)院令 448 號(hào) 4 堤防費(fèi)（ 2%) 59 23 18 18 按流轉(zhuǎn)稅的 2％計(jì)算 5 地方教育費(fèi)附加（ %) 3 1 1 1 按流轉(zhuǎn)稅的％計(jì)算 三 土地增值稅 879 341 265 274 按轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)收入 *%預(yù)征 四 銷售凈收入 54452 21103 16392 16958 出租收入與經(jīng)營稅金及附加估算表 序號(hào) 項(xiàng)目 合計(jì) 經(jīng) 營期 備注 4 5 6 一 出租收入 11023 1956 3538 5529 二 經(jīng)營稅金及附加 606 108 195 304 1 營業(yè)稅（ 5%) 551 98 177 276 營業(yè)稅暫行條例（ 1993） 2 城市維護(hù)建設(shè)稅（ 7%) 7 12 19 國發(fā)[1985]19 號(hào) 3 教育費(fèi)附加（ 3%) 3 5 8 國務(wù)院令 448號(hào) 四 租金凈收入 10416 1848 3344 5224 總成本費(fèi)用 、 經(jīng)營成本 本項(xiàng)目總成本費(fèi)用包括土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)、管理費(fèi)、銷售費(fèi)用、開發(fā)期稅費(fèi)、其他費(fèi)用、不可預(yù)見費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)用、經(jīng)營資金等 13 項(xiàng)，費(fèi)用合計(jì)為 42176 萬元。 經(jīng)營稅金及附加前 3 年合計(jì)為 15672 萬元，其中，銷售產(chǎn)生的經(jīng)營稅金 及附加為 3285 萬元，出租產(chǎn)生的經(jīng)營稅金及附加為 606萬元。參考當(dāng)?shù)赝愅＼囄坏某鲎鈨r(jià)格，本項(xiàng)目出租價(jià)格暫定為 300 元 /個(gè) 孵化器出租收入與經(jīng)營稅金及附加估算表 序號(hào) 項(xiàng)目 合計(jì) 經(jīng)營期 備注 4 5 6 一 孵化器出租收入 10431 1878 3338 5216 可出租比例為 30% 1 出租比例（ %） 60% 80% 100% 累計(jì)出租比例 2 可租面積（ m178。 出租期限暫定二十年，前三年的出租率分別為 60%、 80%、 100%，于項(xiàng)目建成后開始出租。 孵化器的銷售收入合計(jì)為 58617 萬元，詳見：銷售收入與經(jīng)營稅金及附加估算表。 其中，孵化器（ 70%用于出售）的銷售收入為 58617 萬元，孵化器（ 30%用于出租）的前 3 年出租收入為 10431 萬元，停車位前 3 年的出租 收入為 591 萬元。 營業(yè)收入和銷售稅金及附加估算 基礎(chǔ)數(shù)據(jù) （ 1）項(xiàng)目計(jì)算期及生產(chǎn)負(fù)荷安排 根據(jù)產(chǎn)品生產(chǎn)期和市場(chǎng)情況，本項(xiàng)目計(jì)算期及生產(chǎn)負(fù)荷 安排如下： 建設(shè)期： 3 年 經(jīng)營期： 3 年 （ 2） 稅率：營業(yè)稅 5%；企業(yè)所得稅 25%；城市建設(shè)維護(hù)稅 7%；教育費(fèi)附加 3％。詳見附表：借款還本付息計(jì)劃表 投資估算匯總表 單位：萬元 序號(hào) 項(xiàng)目 開發(fā)產(chǎn)品成本 分期計(jì)劃進(jìn)度 1 2 3 4 一 土地費(fèi)用 1753 1753 0 0 0 二 前期工程費(fèi)用 473 378 95 0 0 三 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 264 106 79 79 0 四 建筑安裝工程費(fèi) 34983 10495 13993 10495 0 五 公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) 160 64 48 48 0 六 開發(fā)間接費(fèi) 284 114 85 85 0 七 管理費(fèi) 190 19 76 95 0 八 銷售費(fèi)用 293 0 147 147 0 九 開發(fā)期稅費(fèi) 3