【正文】 業(yè) 和創(chuàng)業(yè)者創(chuàng)業(yè)提供管理支持、資源網絡 ， 幫助和促進創(chuàng)業(yè)企業(yè)成 長，使創(chuàng)業(yè)企業(yè)能夠在市場上生存與發(fā)展， 孵化出具有特色和一定規(guī)模的龍頭企業(yè)和企業(yè)家隊伍，以促進 東湖新技術 工業(yè)經濟 又好又快 的發(fā)展。 本項目建設是落實產業(yè)發(fā)展政策的需要 國家發(fā)布的《產 業(yè)結構調整指導目錄》和《 武漢東湖新技術開發(fā)區(qū)關于促進科技企業(yè)孵化器建設與發(fā)展的實施辦法 》對中小企業(yè)孵化器平臺建設予以鼓勵。本項目建設均按照上述產業(yè)政策的要求，設計的方案適應范圍廣，市場容量大，前景廣闊。同時，項目建成后，入園的中小企業(yè) ，特別是科技型中小企業(yè)在 基礎設施上不需要增加過多投資，把有限的資金全部用于企業(yè)的科研、生產和發(fā)展上，增強企業(yè)的生存能力，促進企業(yè)的快速成長和發(fā)展壯大。同時 可以進一步增強 產業(yè)園區(qū)的吸引力、競爭力，引進更多投資者和企業(yè) 入 駐，創(chuàng)造更多的就業(yè)崗位和發(fā)展機會 。 項目建設標準 項目設計建設標準嚴格執(zhí)行相關設計規(guī)范。場區(qū)所處位置為一相對穩(wěn)定 地 塊，擬建場地內無構造斷裂通過，并無其它影響場地穩(wěn)定性的不良地質現象，場地穩(wěn)定；該場地用地條件較好，適宜建設。中國光谷”的重大決策，同年 7月東湖高新區(qū)被科技部、外交部批準為 APEC 科技產業(yè)園， 2020 年被國家發(fā)改委、科技部批準為 國家光電子信息產業(yè)基地，即“武漢 經過多年建設，東湖高新區(qū)形成了以電子信息為龍頭，生物工程、新醫(yī)藥、環(huán)保、機電一體化等高新技術競相發(fā)展的產業(yè)格局?！笆晃濉逼陂g，高新區(qū)產業(yè)規(guī)模不斷擴大，創(chuàng)新能力快速提升，機制創(chuàng)新進一步深化，開放水平得到提高，產業(yè)空間不斷拓展，城市功能日臻完善，被國務院批準為國家自主創(chuàng)新示范區(qū)，高新區(qū)的發(fā)展上升為國家戰(zhàn)略。擬建場地內地形平坦，地貌較簡單，場地地基土主要為河流相沖洪積卵石土，局部地段夾礫砂透鏡體，場地土和地下水對混凝土具微腐蝕性，且場區(qū)無影響工程建設的地下埋藏物，適宜建筑?？拐鹪O防分類為丙類。 用地：開發(fā)區(qū)規(guī)劃有光電子信息、汽車電子、機電一體化、生物醫(yī)藥、新材料、環(huán)?？萍己同F代農業(yè) 6個園區(qū)，各大園區(qū)均已具備了六通一平（水、電、電信、道路、 雨水、污水、平整場地）的基本條件。 供電：開發(fā)區(qū)擁有關山 (220 KV )、魯巷、光華、卓刀泉 (均為 110KV)等四座大型變電站，變電站規(guī)劃為 2020MW， 另外，廠區(qū)西側隔佛祖嶺二路即為新建成的 110kV佛祖嶺變電站，目前已處于試運行階段，容量為 2 6兆伏安，保證其電力供應 。 第五章 項目建設 方案 根據項目定位和公司情況，項目孵化器 計劃 按如下部門組建 如下： （ 1）項目招商部：招商引資，項目洽談，企業(yè)進駐審批，收集各類科技、經濟信息和市場情報，推薦投資合作項目，文件翻譯，企業(yè)工商注冊服務等。 （ 5）信息部：孵化基地 計算 機網絡管理 及相關專業(yè)技術信 息服務等。 平面布置 新建中小企業(yè)孵化器 辦公樓 位于整個地塊中心，與相鄰建筑物的間距符合《建筑設計防火規(guī)范》的規(guī)定，外部有環(huán)形消防通道，建筑平面呈街道形。 設計 方案 本項目整體建筑造型設計遵循現代、文明、簡潔、動態(tài)、流暢的原則，注重建筑的時代性，做到功能布置合理，建筑立面簡潔大方，運用現代材料特性，在建筑風格上，將城市文明、 現代 精神、材料、肌理等建筑語言，整合到建筑之中，形成現代的建筑風格。 2）《室外給水設計規(guī)范》（ GB 500132020） 。由地塊周邊現有市政給水管接出一根 DN150 給水管。在室外給水管道上設室外消火栓以及澆灑綠化和道路灑水栓。 污水排水系統(tǒng) 本工程生活污水最高日排水量為 8m3/d。室外給水主管采用埋地 PE 塑料給水管。為節(jié)約用水，可根據入孵單位的要求，采用分部門 、分單位 設水表計量。 對生活給水系統(tǒng)，采用安全衛(wèi)生的管材、銅質閥門、陶瓷閥芯龍頭等，以避免因管道、閥門對水質的污染。負荷等級除應 急照明及通信設備為二級負荷外，其余為三級負荷。在服務中心內設低壓配電總箱 ,在各樓層設分配電箱。應急照明燈選用自帶蓄電池的燈具。 通風設計 辦公室采用自然通風，對通風需求量大的會議室和 酒店廚房 采用機械排風，自然進風的通風方式，換氣次數取 10 次 /時。項目 區(qū)范圍內的環(huán)境污染主要是廢水、生活垃圾等，通過項目實施過程中采用成熟可行的治污技術，完全能達到環(huán)保部門的排放要求，顯著改善孵化器內的生態(tài)環(huán)境。 施工噪聲：施工期間各類機械、運輸車輛和高噪聲設備使用產生的噪聲將對局部地區(qū)聲環(huán)境產生較大影響，主要噪聲源有土石方工程施工用的推土機、空壓機、挖掘機、裝載機、載重汽車、混凝土攪拌機、鉆井機、振搗機、電鋸、吊車、升降機等。 固體廢物：施工過程中產生的廢棄材料和廢土將引起局部水土流失加劇，項目施工中產生的固體廢物進行及時回填或運至其他地方妥善處置，因此不設永久性的碴場。 粉塵：施工中產生的粉塵，采用除塵裝置（除塵網）以降低粉塵污染。 運行過程中環(huán)保處理 設計依據 《建筑給水排水設計標準》 GBJ15—88（ 1997 年版） 《民用建筑節(jié)能設計標準》 GBJ26—95 《環(huán)境空氣質量標準》 GBJ3095—1996 綜合 研發(fā) 用房環(huán)境污染源：主要為日常產生的一定生活廢水 和科研廢水 。 環(huán)境影響評價 項目在建設和營運過程中，根據國家環(huán)境保護法的有關規(guī)定，項目實施單位將嚴格執(zhí)行防治污染設施與主體工程同時設計、同時施工、同時投入使用的 “三同時 ”制度，嚴格按照 “三同時 ”的要求和原則進行環(huán)境設施建設，認真落實各項污染治理措施，以確保項目區(qū)內不會對環(huán)境造成影響。 應設專人負責辦公用房的消防安全工作。 第七章 項目建設管理 項目建設管理 為確保工程質量和施工進度按要求進行，使工程如期竣工投入使用，武漢高科控 股 集團 成立 “東湖新技術 經濟開發(fā)區(qū)中小企業(yè)孵化器建設領導小組 ”，專門負責項目組織管理工作，對工程質量、施工進度進行監(jiān)督檢查，實行項目法人責任制管理。 管理制度 按照國家發(fā)改委、財政部、建設部和省、市有關規(guī)定，制定項目管理辦法。 監(jiān)控的主要任務包括：項目實施計劃，項目執(zhí)行機構的人員配備，工作質量和進度是否符合要求，財務管理體制是否符合規(guī)定程序，土建施工和安裝工程是否符合標準和合同。 項目執(zhí)行機 構派出監(jiān)理代表，與工程監(jiān)理單位一道，做好各子項基建工程進度、質量和費用控制。 招標組織形式 本項目主要設備、重要材料、建筑工程、安裝工程 、 勘察、設計、監(jiān)理采用 委托 招標。 工程招標基本情況 本工程招標基本情況見下表。項目建設場地為 東湖新技術 開發(fā)區(qū) ，建設條件完備。 2020 年 01 月 —2020 年 04 月，完成室外總圖布置 、道路及綠化工程。 第十章 投資估算與資金籌措 投資估算 投資估算范圍 本項目總投資包括開發(fā)建設投資和經營資金 2 部分， 其中，開發(fā)建設投資包括土地費用、前期工程費用、基礎設施建設費、建筑安裝工程費、公共配套設施建設費、開發(fā)間接費、管理費、銷售費用、開發(fā)期稅費、其他費用、不可預見費、財務費用等 12 項。 前期工程費用 前期工程費用主要包括地質勘察費、設計費、手續(xù)費、審圖費、防雷審查費、單體定位放線費、臨時工程、建設工程監(jiān)理費、環(huán)境影響咨詢服務費等前期工程費用，費用合計為 473 萬元。 建筑安裝工程費 建筑安裝工程費主要包括建筑物（地上建筑及地下室）的土建及安裝工程，費用合計為 34983 萬元，詳見：投資明細分項表。詳見：投資明細分項表。 開發(fā)期稅費 開發(fā)期稅費按本項目按建筑安裝工程費用 1%暫估，費用合計為 350 萬元。 1財務費用 本項目擬申請銀行貸款 20200 萬元，分兩筆貸款，每筆貸款金額10000 萬元，貸款期 限均為 3 年，年利率均為 %，均采用到期一次性還本付息方式，建設期財務費用合計為 1230 萬元。 資金來源與籌措 本項目需籌措資金 42176 萬元，其中，擬申請銀行貸款 20200 萬元，建設單位自籌 22176 萬元 。 （ 4）本項目參照行業(yè)項目特點，基準收益率取 12%。 銷售期限暫定三年，此三年的銷售比率分別為 40%、 30%、 30%， 于項目建成后開始銷售。 ） 101414 40566 30424 30424 3 平均售價（元 /m178。月。/月） 100 100 100 停車位出租收入 本項目新建停車位 591 個，全部用于出租。停車位前 3 年的出租收入合計為 591 萬元，詳見，出租收入與經營稅金及附加估算表。 銷售收入與經營稅金及附加估算表 序號 項目 合計 經營期 備注 4 5 6 一 孵化器銷售收入 58617 22717 17646 18255 可銷售比例為70% 二 經營稅金及附加 3285 1273 989 1023 1 營業(yè)稅（ 5%) 2931 1136 882 913 營業(yè)稅暫行條例（ 1993） 2 城市維護建設稅（ 7%) 205 80 62 64 國發(fā) [1985]19號 3 教育費附加（ 3%) 88 34 26 27 國務院令 448 號 4 堤防費（ 2%) 59 23 18 18 按流轉稅的 2％計算 5 地方教育費附加（ %) 3 1 1 1 按流轉稅的％計算 三 土地增值稅 879 341 265 274 按轉讓房產收入 *%預征 四 銷售凈收入 54452 21103 16392 16958 出租收入與經營稅金及附加估算表 序號 項目 合計 經 營期 備注 4 5 6 一 出租收入 11023 1956 3538 5529 二 經營稅金及附加 606 108 195 304 1 營業(yè)稅（ 5%) 551 98 177 276 營業(yè)稅暫行條例（ 1993） 2 城市維護建設稅（ 7%) 7 12 19 國發(fā)[1985]19 號 3 教育費附加（ 3%) 3 5 8 國務院令 448號 四 租金凈收入 10416 1848 3344 5224 總成本費用 、 經營成本 本項目總成本費用包括土地費用、前期工程費用、基礎設施建設費、建筑安裝工程費、公共配套設施建設費、開發(fā)間接費、管理費、銷售費用、開發(fā)期稅費、其他費用、不可預見費、財務費用、經營資金等 13 項，費用合計為 42176 萬元。 經營稅金及附加前 3 年合計為 15672 萬元，其中，銷售產生的經營稅金 及附加為 3285 萬元，出租產生的經營稅金及附加為 606萬元。參考當地同類停車位的出租價格，本項目出租價格暫定為 300 元 /個 孵化器出租收入與經營稅金及附加估算表 序號 項目 合計 經營期 備注 4 5 6 一 孵化器出租收入 10431 1878 3338 5216 可出租比例為 30% 1 出租比例（ %） 60% 80% 100% 累計出租比例 2 可租面積（ m178。 出租期限暫定二十年，前三年的出租率分別為 60%、 80%、 100%，于項目建成后開始出租。 孵化器的銷售收入合計為 58617 萬元，詳見：銷售收入與經營稅金及附加估算表。 其中，孵化器（ 70%用于出售）的銷售收入為 58617 萬元，孵化器（ 30%用于出租）的前 3 年出租收入為 10431 萬元，停車位前 3 年的出租 收入為 591 萬元。 營業(yè)收入和銷售稅金及附加估算 基礎數據 （ 1）項目計算期及生產負荷安排 根據產品生產期和市場情況，本項目計算期及生產負荷 安排如下： 建設期： 3 年 經營期： 3 年 （ 2） 稅率：營業(yè)稅 5%；企業(yè)所得稅 25%；城市建設維護稅 7%；教育費附加 3％。詳見附表：借款還本付息計劃表 投資估算匯總表 單位：萬元 序號 項目 開發(fā)產品成本 分期計劃進度 1 2 3 4 一 土地費用 1753 1753 0 0 0 二 前期工程費用 473 378 95 0 0 三 基礎設施建設費 264 106 79 79 0 四 建筑安裝工程費 34983 10495 13993 10495 0 五 公共配套設施建設費 160 64 48 48 0 六 開發(fā)間接費 284 114 85 85 0 七 管理費 190 19 76 95 0 八 銷售費用 293 0 147 147 0 九 開發(fā)期稅費 3