【正文】 直接接受總經(jīng)理領導。 一定數(shù)量的啟動資金 。 二、本項目物業(yè)管理介入方式 物業(yè)管理在項目開發(fā)前期介入，介入方式大致分為以下幾種： 在現(xiàn)場銷售中，銷售人員對客戶的接待服務 。 安全保衛(wèi) 。 報刊發(fā)放，文件傳遞 。 裝修 。 產(chǎn)權式酒店按三星級酒店標準間 100元 /天的價格執(zhí)行，每年出租率按總數(shù)的 40%計算，與客戶按6:4 分紅，客戶占 60%，出租率超過 40%的部分由物管全 部收入。 月收取 車位出租費 126000總車位 75個，按 60%出租，按 200 元 /月 并使物業(yè)功能發(fā)揮，力促某小區(qū)物業(yè)保值增值。預計 16 名員工 (按整個小區(qū)交付時設計 )。財會要持證 4物業(yè)管理員 1具體物業(yè)管理、裝修監(jiān)管、收費、維保服務等。員工招聘后即由公司聘請的物業(yè)管理顧問公司進行培訓，骨干員工將送市主管部門的崗位培訓結(jié)構培訓。 34萬元應收 12。 5萬元 l特約服務： 5。 5萬元 (辦公、安全護衛(wèi)、綠化、保潔、消殺等 )l維修保養(yǎng)費用： 1。 11萬元d)物業(yè)接管期間前期投入： 10 萬元 (辦公設施購置費、通訊器材、員工服裝配置費、安全護衛(wèi)用品、綠化等 )e)公共性服務費構成測算： 21。 17萬元 /年 (2)公用設施設備維修及保養(yǎng)費： 1。 192 萬元 (5)安全護衛(wèi)費： 7人乘 200 元 /年乘人 =0。 5%繳納即 1。 六、前期物業(yè)接管 a)派物業(yè)管理員、水電工等工程技術人員參與工程驗收 (無驗收權，僅可從物業(yè)管理角度向開發(fā)商提出建議 )。l 房屋幢、戶編號已經(jīng)有關部門確認 。 l接管小組按《設備移交清單》，對各類設備按數(shù)量、規(guī)格、性能、容量等進行對照檢查，發(fā)現(xiàn)接管設備 (設施 )與移交清單不符或有缺漏的，應以書面形式上報開發(fā)商，請求給予協(xié)助解決。 l 接管驗收中若發(fā)現(xiàn)問題，應明確記錄在案，約定期限督促開發(fā)商督促建筑商對存在的問題加固補強、整修，直至完全合格。增設報警系統(tǒng) 。增設自行車棚 。l印刷入住表格 。 入伙現(xiàn)場入伙準備、協(xié)調(diào)工作到位后，要部署入伙現(xiàn)場，彩旗、橫幅、花卉、背景音樂，安全護衛(wèi)立崗、巡更，迎接業(yè)主入伙。其有關規(guī)定包括：國家建設部發(fā)布的《建筑裝飾裝修管理規(guī)定》和物業(yè)管理企業(yè)制定的《住戶裝修管理規(guī)定》。 九、物業(yè)檔案的建立物業(yè)檔案資料的建立是對前期建設開發(fā)成果的記錄，是以后實施物業(yè)管理時對工程維修、配套、改造必不可少的依據(jù)，也是更換物業(yè)管理企業(yè)時必須移交的內(nèi)容之一。從空間上講是指物業(yè)構成的 方方面面，從地下到樓頂、從主體到配套、從建筑物到環(huán)境，整理的重點是去偽存真、留下有用的，歸檔就是按照資料本身的內(nèi)在規(guī)律、聯(lián)系進行科學地分類與保存，利用即是在日后的管理過程中使用并加以充實。夏秋季每天二次，時間近早晚為宜春秋季一遍，根據(jù)長勢局部加施灌木和粗生喬木春秋季 多遍 。15： 30~17：00 澆水、施肥 (三 )房屋及公用設施維修、養(yǎng)護運作一覽表工作內(nèi)容裝修審查、監(jiān)督巡視清理室內(nèi)維修 室外維修及養(yǎng)護道路停車場天面樓梯及墻面明溝暗溝外墻供水供電供氣路燈頻度 8h內(nèi)隨來隨辦，隨進度進行每天一遍污水井、雨水井一遍 /月，化糞池一遍 /半年，污水管二遍 /季急修不過夜，小修補 24h內(nèi)，中修二天，大修二天內(nèi)有回音檢查二遍 /天，及時維修每月檢查一遍每二年漆刷一遍，每周查換梯燈一遍，隨壞隨修每周檢查一遍，即壞即修每月檢查一遍，即壞即修每月檢查一遍，責任范圍內(nèi)即壞即修，責任區(qū)外及時報告有關部門每月檢查一遍，即壞即修標準符合規(guī)定，無危及安全、外觀，無改變用途熟悉房屋公用設施、種類、位置、分布、安全要求、開關位置， 公用設施完好率 90%以上無堵、少污積、無缺損、井蓋完好率 100%憑票收費不索要小費、好處，回訪率 100%，業(yè)主滿意率 90%以上平整率無積水，缺損，完好率 90%以上無積水，無漏隔熱層完好整潔無缺，扶手完好，梯燈正常，無張貼痕跡暢通無積水、無塌陷無鼠洞無脫無鼓、無滲水、無違章、整齊統(tǒng)一運作正常，無亂搭亂接，無泄漏燈泡正常，燈罩完好率 90%以上程序 8： 00~8： 30向總值班了解和處理業(yè)主保修、投訴。7： 00~8： 00清運垃圾 。 一、物業(yè)管理企業(yè) 本辦法中的物業(yè)管理，是指物業(yè)管理企業(yè)受業(yè)主、使用人的委托，依據(jù)物業(yè)管理委托合同，對物業(yè)的房屋建筑及其配套設施、設備、綠化、衛(wèi)生、治安和環(huán)境容貌等管理項目進行維護，修繕和整治，并向業(yè)主和使用人提供綜合性的有償服務。 物業(yè)企業(yè)應按等級收費，并由物價部門統(tǒng)一定價，設 “ 公示板 ” 公開收費標準，便于業(yè)主和使用人監(jiān)督。 (3)對二次供水水箱，應一個季度或在重大節(jié)日前徹底清洗一次，日常派專人看管，確保水質(zhì)安全使用。 小區(qū)衛(wèi)生管理。路面凈、路沿凈、人行道凈、雨水口凈、樹坑墻根凈、果皮箱凈。要加大宣傳力度，增強消防意識，警鐘長鳴，常抓不懈，因此消防工作應提 高到管理的重要日程。與物業(yè)管理企業(yè)簽訂服務合同，并監(jiān)督物業(yè)管理活動。不準損壞花草樹木、小品、健身器材 。 。不準私自存放易燃、易爆、有放射性的物品，排放有毒、有害物質(zhì) 。 業(yè)主、使用人應按時交納物業(yè)管理費、環(huán)境衛(wèi)生費、經(jīng)營性房屋的業(yè)主或使用人應積極配合物業(yè)管理部門和環(huán)境衛(wèi)生管理部門，按規(guī)定主動交納各種費用。小區(qū)內(nèi)的機動車，摩托車，自行車應在指定位置存放，由物業(yè)管理企業(yè)統(tǒng)一管理。物業(yè)管理企業(yè)應與當?shù)毓膊块T建立良好的工作關系，接受指導，爭取配合，做好小區(qū)治安管理工作。每天清掃一遍，全日保潔，質(zhì)量應達到 “ 六不 ” 、 “ 六凈 ” 。小區(qū)綠化要與周圍建筑風格渾然一體，既要注意根據(jù)不同的功效進行適宜的綠化和小品布置，重點美化部分應放在小區(qū)出入口等引人注目的地方。 (1)物業(yè)管理企業(yè)應對房屋主體，水電設施，排水設施，消防 設備共用部位和供用設備進行日常養(yǎng)護和維修，確保設備運行正常，居住安全。 物業(yè)管理企業(yè)接受委托應與業(yè)主、使用人簽訂物業(yè)服務合同，其內(nèi)容應包括服務范圍、管理標準、權限、期限、費用收支監(jiān)督檢查和違約責任等，并報送區(qū)物業(yè)主管部門備案。13： 30~15： 00清運垃圾 。完好率 100%被盜、刑事、火災、治安案件發(fā)生率 2‰ 違章率 5%以下無違章、無鳴笛叫人 100%無違章采取正確、恰當措施國家和地方法規(guī)、業(yè)主公約等遵紀守法、嚴明安全護衛(wèi)紀律健身、隊列等常規(guī)訓練 (四 )安全護衛(wèi)、停車管理 (五 )保潔管理工作項目地面清潔保潔樓梯道垃圾清運消殺滅鼠、蟑螂頻度二遍 /天 14h/天掃二遍 /周洗一遍 /月二遍 /天一遍 /天二遍 /月，向業(yè)主發(fā)藥一次 /年標準地面無雜物、垃圾、道路無泥沙，無雜草、積水，單車棚、樓梯口無雜物和蜘蛛網(wǎng)，清潔率 95%以上所有公共區(qū)域無雜物、垃圾，保潔率 95%以上無雜物和蜘蛛網(wǎng)，無張貼、亂堆，扶手無塵，清潔率 95%以上日產(chǎn)日清，整潔無味無污積，垃圾清運率 100%無蠅、少蚊、少蟲鼠密度 1%以下 (夜夾法 )。9： 30~11： 30 除雜草、整形、保潔 。無違章裝修及時聽取業(yè)主意見、滿足 業(yè)主合理要求，業(yè)主滿意率 99%以上對小區(qū)幢數(shù)、套數(shù)、面積、公共實施、管線、開關、業(yè)主幢號、房號、姓名、單位、電話以及家庭情況等隨問隨答，正確率 90%以上收繳率 90%以上日清月結(jié)，帳表相符，每六個月帳目向業(yè)主公開一次工作程序 8： 00~8： 30向總值班了解和處理業(yè)主保修、投訴。物業(yè)檔案資料的建立主要抓收集、整理、歸案、利用四個環(huán)節(jié)。業(yè)主在裝修完成以后，物業(yè)管理企業(yè)應組織驗收，合格后即退還裝修押金及保證金。注意事項：避免后期工地的灰塵、噪音等不和諧的現(xiàn)象。 l代業(yè)主與電話公司聯(lián)系電話安裝事宜，爭取現(xiàn)場放號，方便業(yè)主。l垃圾清運：增設垃圾池 (屋 )或垃圾清運站等 l樓道燈：改用節(jié)能燈 (如：溫感、聲控或角摸式等 )l分步購置辦公、護衛(wèi)、保潔、水電工等設備及工屬具和員工工作服等 。l 車輛管理：增設區(qū)間道路標志 。l當物業(yè)管理企 業(yè)簽發(fā)了接管文件，辦理了必要的手續(xù)以后，整個物業(yè)驗收與接管工作即完成。 l在保修期內(nèi)，因施工、安裝、設備等因素產(chǎn)生的質(zhì)量問題，公司應查明原因，及時上報開發(fā)商，請求盡快解決。確保保修項目、期限、標準、責任、方式的落實，重大保修項目細則與圖紙校驗到位 。 l是物業(yè)通過竣工驗收后，對物業(yè)主體結(jié)構安全和使用功能的再驗收 。 36 萬元但為減輕業(yè)主負擔，我司將通過多元化經(jīng)營、特約服務，嚴控經(jīng)營成本等多項措施增加收入，減少支出，從而降低公共性服務費價格，擬向政府物價主管部門申報本小區(qū)公共性服務費價格指導價格為 0。 52萬元乘 25%=1。 04 萬 m2乘 1元 /年乘 m2=1。 61元 /月乘 m2 (1)員工的工資和按規(guī)定提取的福利費序號崗位人數(shù)工資標準工資合計 1經(jīng)理 1120242024 經(jīng)營部主任18008003辦事員 360018004物業(yè)管理員 18008005安全護衛(wèi)員 750035006水電工 17007007 保潔員 2400800工資總額合計 9600 工資總額合計： 9600元 /月 。 05萬元 l不可預見費用： 1。 5萬元 b)支出： 20。 35=126000(元 ) 預計收入 11。 五、經(jīng)營預測 a)經(jīng)營收入： 19。 6 水電工 1公共區(qū)域水電設施維護、水電維修服務等。 2經(jīng)營部主任 1具體經(jīng)營事務、人事等。因此，物業(yè)管理企業(yè)的組織要更加簡潔、實用，降低組織內(nèi)耗及勞資成本等。由此良好的物業(yè)背景，