【正文】 10月 11月 疊墅開盤 高層開盤 景觀區(qū)呈現(xiàn) 現(xiàn)場接待處啟用 市區(qū)接待處啟用 媒體 公關 主題 企劃 支持 銷售 任務目標 完成 90套銷售任務 完成 160套銷售任務 積累 400組客戶認籌 完成 202300人覆蓋 國際化社區(qū)的中糧新標準 國際化生活區(qū)落戶成都 國際資源整合打造中糧祥云系 祥云 +大悅城 媒體下午茶，業(yè)內(nèi)傳播 專項主題報道 立體式媒介推廣 專題全面解析 中糧 /易居 /媒介資源整合 英國街開街活動 國際兒童攝影大賽 圈層營銷 企劃各專案確認 銷售系統(tǒng)標準化制度確定 臨時接待中心啟用，準備開盤 客戶登記，誠意金收取 10月 16日疊墅 集中開盤 ， 搖號選房 關系客戶提前選購特別通道 /特定樓層 11月 7日高層公寓開盤 企業(yè)直通車 /老帶新 各種介質(zhì)人群導入 項目系統(tǒng)宣傳 /媒體觀點匯編冊 客戶優(yōu)惠策略 /積分計劃 現(xiàn)場包裝呈現(xiàn) /品牌館呈現(xiàn) 中糧客戶資源整合 /北京推介會 樣板示范段呈現(xiàn) /預售證獲取 客戶優(yōu)惠政策 預計費用： 20%【 約 150萬 】 12月 {品牌期 5— 8月 }—— 販賣期待與產(chǎn)品表現(xiàn) Phase i for sale of expectations and product performance 一場媒體招標新聞發(fā)布會 —— 成都祥云與御嶺灣聯(lián)合； 一系列的規(guī)劃理念發(fā)布與推介會 —— 易居地產(chǎn)研究所高端論壇、媒體軟文 一場令人艷羨的“國際化兒童攝影展” —— 360度全球兒童視角生活寫意，通過網(wǎng)絡征集及傳播； 一部令人震撼的產(chǎn)品預告片 —— “國際化生活”預演； 一個全球人網(wǎng)上的精神家園、產(chǎn)品梗概 —— 項目網(wǎng)站，生活理念宣導； 一部中國進入全球化生活時代的宣言讀本： 《 中國 祥云項目媒體戰(zhàn)略合作啟動儀式 活動形式： 媒體見面會形式（組織各類媒體一起座談，通過介紹項目理念 及國際化生活方式，在媒體中形成討論話題，并同時商討達成 合作模式。并對國際化生活的標準與發(fā)展做討論。 全面推廣，凸顯產(chǎn)品 新標準精品城市別墅 3 廣告擴容 市區(qū)戶外 廣告陣地 A 航空媒體 廣告陣地 B 道路標識及 引導系統(tǒng) C 階段營銷目標審視 完成積累 400組客戶認籌 時間階段： 2023年 10月初至 10月下旬 主要執(zhí)行動作： 主要配合工作： 供應商體系聯(lián)合推廣 現(xiàn)場包裝軟裝到位 解讀國際化標準 全國頂級私人收藏展 10月 18日疊墅開盤 + + + 組團外立面呈現(xiàn) 景觀街區(qū)呈現(xiàn) 體驗區(qū)開放 + + + 階段性推廣主題 國際化社區(qū)什么樣 ?成都最后的城市別墅區(qū) ?國際資源集合打造中糧精品城墅 ?國際居住標準下的別墅革命 ?中糧祥云：空間藝術(shù)的極致 ?媒體全面解析祥云國際社區(qū) 國際城市精英專項推介會 暨疊墅產(chǎn)品業(yè)內(nèi)發(fā)布會 媒體專題報道 全面解析中糧 強勢開盤，連貫蓄水 中糧祥云全城熱銷 4 開盤熱銷 強勢開盤動作 引發(fā)關注 A 后續(xù)連貫蓄水 防止流失 B 全國影響力 聯(lián)合推廣 C 階段營銷目標審視 完成全部 90套疊墅銷售任務 并轉(zhuǎn)入后續(xù)高層產(chǎn)品銷售工作中 時間階段： 2023年 10月下旬至 11月下旬 主要執(zhí)行動作： 主要配合工作： 全面解析國際化生活 售樓中心交付使用 后續(xù)產(chǎn)品物料 圈層活動 10月 23日高層公寓開盤 + + + 樣板間展示 示范區(qū)展示 10月 15日前預售證取得 + + + 階段性推廣主題 國際化社區(qū)的未來 ?祥云國際社區(qū) 成都的新面孔 ?祥云國際社區(qū)與大悅城 ?下一個國際社區(qū)在哪里 ?三地聯(lián)合關注中糧祥云啟動 高層產(chǎn)品開盤動作： 國際收藏品大展（政府）暨準業(yè)主交流酒會 會所系列活動 跨界資源聯(lián)動推廣聚集現(xiàn)場人氣 給兩到三個示意圖 國際 VIP客戶紅酒原產(chǎn)地品鑒之旅 【 】 營銷費用鋪排 階段性鋪排 項目推案及定價策略 第六部分 ?推盤及定價原則 ?價格策略 ?推售策略 ? 穩(wěn)步快跑，以銷定價； ? 以遞增的形式逐步高推。 整盤考慮 進行通盤考慮．一批次全疊墅入市，提升項目形象，分步驟逐步打開價格空間，通過價格拉升，造成項目升值印象，其后價格持續(xù)提升，創(chuàng)造利潤最大化。 , March 27, 2023 ? 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 :44:4809:44:48March 27, 2023 ? 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 2023年 3月 27日星期一 9時 44分 48秒 09:44:4827 March 2023 ? 1做前，能夠環(huán)視四周；做時，你只能或者最好沿著以腳為起點的射線向前。 :44:4809:44Mar2327Mar23 ? 1世間成事，不求其絕對圓滿，留一份不足，可得無限完美。 。 , March 27, 2023 ? 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。勝人者有力，自勝者強。 2023年 3月 27日星期一 9時 44分 48秒 09:44:4827 March 2023 ? 1一個人即使已登上頂峰，也仍要自強不息。 2023年 3月 27日星期一 上午 9時 44分 48秒 09:44: ? 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。 :44:4809:44Mar2327Mar23 ? 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯兒。 2023年 3月 27日星期一 9時 44分 48秒 09:44:4827 March 2023 ? 1空山新雨后，天氣晚來秋。 :44:4809:44:48March 27, 2023 ? 1意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 , March 27, 2023 ? 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。 。 :44:4809:44Mar2327Mar23 ? 1故人江海別，幾度隔山川。 【 】 價格策略 產(chǎn)品差異化定價 A戶型 C戶型 B戶型 總價 450萬 — 500萬 總價 250萬 — 300萬 總價 400萬 — 450萬 疊墅價格思考： 1. 疊墅戶型屬于稀缺產(chǎn)品，定價原則按一房一價制定； 2. A戶型由于贈送面積最大等各種優(yōu)勢， 故價格最高，屬于小區(qū)內(nèi)的頂級住宅； 3. B戶型屬于舒適性住宅，贈送面積最小，且考 慮到樓層原因總價相對較低，同時，可利用此房 源去化高層戶型； ? C戶型屬于享受性住宅，總價基本控制在 400萬左右，個別戶型由于樓棟的位置及景觀的 不同，總價在 450萬左右。 科學合理 項目內(nèi)自身產(chǎn)品綜合比較，通過對位置、景觀、視野、標準層設計等因素的權(quán)重分析，采用加權(quán)方式制定完成各樓棟及各戶型、各戶均價。 現(xiàn)場直播：新浪網(wǎng)將在活動現(xiàn)場進行網(wǎng)絡現(xiàn)場直播，第一時間傳遞活動訊息和項目美景。 媒體下午茶 定期舉行的小規(guī)模業(yè)內(nèi)人士茶會 ?擬由新浪樂居統(tǒng)籌，中糧負責提供場地及茶點 ?隔周丼行，每次邀請嘉賓規(guī)模在 10人左右 ?面向蓉城知名的主流媒體及房地產(chǎn)營銷機構(gòu) ?就中糧祥云項目有關的話題持續(xù)關注 ?每次提前設置主題議題 ?與學術(shù)單位聯(lián)合丼辦 ?每次議程由新浪網(wǎng)直播 ?嘉賓發(fā)言觀點將被整理成冊，集中出版 ?聯(lián)合單位： 易居研究院 上海大學 /同濟大學 /復旦大學 第一財經(jīng)日報 /頻道 新浪網(wǎng) 第一地產(chǎn) 企劃執(zhí)行工作： 項目形象基礎要素準備 要素一：傳播策略提交與確認 —— 確認時間： 戶外廣告大牌：機場 /市區(qū)及案場選點 /設計完成 現(xiàn)場整體包裝方案：圍擋 /道路指引 /標識 /售樓處 品牌館整體包裝方案：展板 /交通指引 /標識 /物料 要素二： 案名系統(tǒng) /Logo/SloganVI應用 /Key vision—— 確認時間： 30日前 要素三：媒體話題稿件確認 —— 確認時間： 30日前 媒體話題包括： 中糧地產(chǎn)形象稿 祥云項目形象稿 祥云項目產(chǎn)品稿 精英招聘廣告稿 要素四：外包裝及形象包裝方案確認 —— 確認時間： 20日前 包括： 企劃執(zhí)行工作： 戶外廣告陣地的選點及確認 ? 戶外選點原則：離項目現(xiàn)場 12公里范圍內(nèi)選擇十字路口或三岔口位置選點， 設立戶外路標指示牌或?qū)九七M行路標指引 ? 戶外選點建議： A、三環(huán)武侯立交 B、武侯大道 ? 戶外選點作用：加強引導 ? 戶外選點鋪排： ? 2023年 6月前完成路牌的選擇并簽定合同 ? 2023年 6月前完成平面設計 ? 2023年 7月發(fā)布 ?2023年 9月前更換畫面，配合項目開盤 企劃執(zhí)行工作： 現(xiàn)場整體包裝方案 一、中糧大道包裝，純粹英倫風 二、 10畝的公園打造，皇家私密性 三、火車隔音，英式玫瑰墻 四、疊墅實體示范區(qū)打造 疊墅實體樣板示范區(qū)，提升社區(qū)價值，利于高層銷售 銷售層面工作： 銷售準備期 以具備明確指向性的公關活動，為案場持續(xù)帶來人氣，既為項目銷售工作創(chuàng)造直接的機會，更可以利用活動的組織工作以及現(xiàn)場的氛圍，使邀約嘉賓成為項目信息的重要傳播者，這將成為項目在前期的主要蓄客途徑。 需準備物料： 媒體邀請函、項目概念資料、項目新聞通稿、中糧 祥云媒體合作意向書等。 概念炒作，媒體造勢 國際化社區(qū)概念推廣 1 輿論造勢 階段營銷目標審視 完成 202300人覆蓋（媒體到達率） 時間階段： 2023年 6月初至 7月底 主要執(zhí)行動作： 主要配合工作： 成都媒體資源整合 樣板間風格 公關資源整合 基礎要素準備 銷售準備 + + + 實體示范區(qū) 品牌館建立 材料工藝展示區(qū) + + + 階段性推廣主題 ?國際化的成都需要國際化社區(qū) ?國際化社區(qū)是城市發(fā)展趨勢 ?成都的國際化生活新標準 ?國際化社區(qū)的概念與標準 國際化社區(qū)的意義 媒體資源整合 以及外圍執(zhí)行團隊構(gòu)架完成 媒體資源整合的工作分為平面、網(wǎng)絡及電波三部分； 其中網(wǎng)絡媒體的部分將率先啟動，擬由新浪樂居負責統(tǒng)籌； 平面媒體的部分由包括（商報、華西都市報）組成平面媒體聯(lián)盟工作組，由項目工作組負責統(tǒng)籌； 電波媒體即電視 /廣播媒體亦由項目工作組統(tǒng)籌。 高端不動產(chǎn)的購買行為本身即是購買資產(chǎn)，一定帶有投資屬性； 但促成客戶做出購買決策的卻一定帶有自住需求的認可。 08年以后的國家投資使成都的發(fā)展日新月異，這里應該會是下一個黃金之城。在 07年以前，他已經(jīng)先后在中環(huán)旁買下了兩套房子，一套給父母住，一套自己住。 【 】 典型客戶樣本描摹（三） 一線城市投資客戶 背景：隨著一線城市房價不斷走高，供應量持續(xù)不足，置業(yè)門檻越來越高；另一方面，租售價比的長期不平衡也降低了資產(chǎn)回報的效率；因此已經(jīng)有相當一部分敏感的消費者開始進入二三線城市的地產(chǎn)市場，這其中也有隨著國內(nèi)經(jīng)濟不斷成熟，區(qū)域生活概念開始被“全國生活”概念取代的因素。落葉歸根，說到底，自己還是四川人，大概總要回四川吧。這些客戶的回鄉(xiāng)置業(yè)選擇往往是本地消費者的風向標。最近在成都讀大學的孩子畢業(yè)了，