【正文】 規(guī) 模 ， 按照開發(fā)商的價(jià)格策略設(shè)想 ， 在區(qū)域市場中應(yīng)屬于高端產(chǎn)品 。 小區(qū)的規(guī)劃和戶型設(shè)計(jì)都還大有潛力可挖，為配合預(yù)想中的 產(chǎn)品開發(fā)和銷售理念，建議將小區(qū)設(shè)計(jì)為具有現(xiàn)代感強(qiáng)烈的產(chǎn)品， 并輔之以相應(yīng)的日式景觀和現(xiàn)代感強(qiáng)烈建筑外觀設(shè)計(jì)。 客戶購買產(chǎn)品的終極原因是為了居住 ， 而媒體宣傳 ，概念塑造離不開產(chǎn)品本身的特性 ， 如果產(chǎn)品無法滿足客戶最基本的居住需求 ， 我們就需要對產(chǎn)品進(jìn)行修改和調(diào)整 ， 以避免在銷售過程中出現(xiàn)低價(jià)銷售或是滯銷的狀況發(fā)生 ， 避免因前期工作而造成的經(jīng)濟(jì)損失 ， 為了項(xiàng)目和企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展 ， 為了減少在業(yè)主入住時(shí)糾紛的產(chǎn)生 ， 我們就要在前期的工作中 ， 努力完善產(chǎn)品細(xì)節(jié) ， 減少產(chǎn)品硬件問題的產(chǎn)生 ， 在產(chǎn)品設(shè)計(jì)階段進(jìn)行調(diào)整 ， 補(bǔ)充使產(chǎn)品更加符合目標(biāo)客戶需求 ， 更加符合項(xiàng)目的產(chǎn)品定位 。 飄窗可增加采光面積 ， 視野角度 ， 通風(fēng)性 。 推拉窗使用方便 ， 造價(jià)低適用于側(cè)向居室窗戶；平開窗易于安裝空調(diào) ， 適用于衛(wèi)生間廚房；上旋窗通風(fēng)量大 ， 造型美觀富有現(xiàn)代感 ， 體現(xiàn)住宅檔次 ， 適用于主采光面和客廳 。 （ 3）提高使用舒適度 可采用無機(jī)房電梯 ， 順應(yīng)歐洲流行趨勢 ， 與項(xiàng)目宣傳主旨統(tǒng)一 ， 減少機(jī)房提高使用率并作為賣點(diǎn)推出 ， 沒有電梯機(jī)房也可開發(fā)利用樓頂資源 ， 屋頂觀景休閑場所 。 （ 5）園林規(guī)劃 外立面與項(xiàng)目主旨的統(tǒng)一 ， 有力度 、 現(xiàn)代感強(qiáng)烈符合現(xiàn)代審美觀點(diǎn)的建筑外觀曲線 ， 有檔次 、 有領(lǐng)先區(qū)域項(xiàng)目的外立面色彩 ， 建議采用外貼面磚 ， 商業(yè)部分石材 夜間燈光是項(xiàng)目突出檔次的重要手段之一 ， 應(yīng)在項(xiàng)目設(shè)計(jì)過程中重點(diǎn)考慮 ， 在項(xiàng)目的前期渲染圖中重點(diǎn)表現(xiàn) 。 （ 8） 24小時(shí)熱水 （ 9） 品牌物業(yè)公司提供服務(wù) 好的物業(yè)管理公司對于項(xiàng)目的品質(zhì)提升和售價(jià)支撐的作用是顯著的，隨著房產(chǎn)消費(fèi)觀念的日益成熟，物業(yè)管理公司的品牌對于消費(fèi)者的決策也起到很重要的作用。 健身和多樣的運(yùn)動(dòng)設(shè)施可大幅提升項(xiàng)目的品質(zhì)感 ， 成為周邊競爭項(xiàng)目所沒有的賣點(diǎn) 。 產(chǎn)品定位銷售階段需突出 高品位 / 高品質(zhì) / 頂級社區(qū) 銷售定位 物業(yè)服務(wù)與銷售結(jié)合互動(dòng) 本項(xiàng)目由于硬件設(shè)施沒有強(qiáng)勢的賣點(diǎn)，所以應(yīng)該從軟性服務(wù)加以彌補(bǔ)，在銷售過程中就提供完善而細(xì)致的服務(wù)，從而使業(yè)主在接觸到此項(xiàng)目的同時(shí)，就體會(huì)到入住會(huì)享受的尊貴服務(wù)，例如：售樓處裝修為酒店式，有專職接待、倒水服務(wù)，將來要為客戶提供服務(wù)的車輛現(xiàn)在就可以提供服務(wù)等，從細(xì)節(jié)出發(fā)讓客戶理解地產(chǎn)服務(wù)的全新理念。我們尊貴不是喊出來的，我們的尊貴體現(xiàn)在我們的格調(diào)，我們的生活方式上。 建議方式 方式 2 大眾媒體 開盤 7月 9月 10月 11月 12月 認(rèn)購 準(zhǔn)備期 迅速熱炒期 調(diào)整消化期 奧運(yùn) 中秋節(jié) 新年答謝會(huì) 8月 銷 售 期 媒體強(qiáng)度 活動(dòng)節(jié)點(diǎn) 廣告推廣的階段性及實(shí)施細(xì)則 （周期 :6個(gè)月） 較一期更得天獨(dú)厚。 沙盤模型 根據(jù)本案銷售進(jìn)程及售樓場所分布，擬制作項(xiàng)目整體沙盤 1個(gè)。 伴隨工程的進(jìn)展 ， 盡快開發(fā)出實(shí)樓里的樣板間 ， 給消費(fèi)者以信心和親身體驗(yàn)的現(xiàn)場感受 。 c. 市場比較法 此方法是選擇周邊對比樓盤利用它們各方面 與本項(xiàng)目的對比 ， 參考其售價(jià) ， 從而定出該樓盤均價(jià) 。在優(yōu)惠幅度上作出差別有利于客戶選擇付款方式也利于開發(fā)商減少資金成本。 但是形象進(jìn)度 ， 銷售季節(jié) 、 成交量 、 項(xiàng)目手續(xù) 、 銷售速度均可作為價(jià)格調(diào)控的參考因素 ， 建議價(jià)格策略為： c. 銷售階段時(shí)間安排 ， 以及回款預(yù)計(jì) 住宅面積約 19000平米 ， 實(shí)現(xiàn)銷售均價(jià)約 3500元計(jì)：住宅部分可銷售額約為66500000元 。 地下商業(yè)面積約 10000平米 ， 實(shí)現(xiàn)銷售均價(jià)約3500元計(jì) 。 通過本公司專業(yè)營銷方案的實(shí)施 ， 結(jié)合各專業(yè)部門的精誠合作 ，及時(shí)完成銷售任務(wù)快速回收資金 ， 以上銷售金額僅為估算 。 恭祝本項(xiàng)目銷售順利 。 總結(jié) 以上是均一行公司針對本項(xiàng)目所做的總體策劃建議簡 述 ， 還有許多細(xì)節(jié)問題有待與雙方進(jìn)行充分的溝通后 才能完成 。 合計(jì)銷售額：151000000元 銷售各期預(yù)計(jì)回款情況如下： l 銷售準(zhǔn)備期 3個(gè)月 內(nèi)部認(rèn)購期 2個(gè)月 6000平米 *3500元 /平米 ＝ 21， 000,000元 合計(jì)： 21,000,000元 l 開盤強(qiáng)銷期 4 個(gè)月 8000平米 *3500元 /平米＝ 28,000,000元 5000平米 *3500元 /平米＝ 17,500,000元 4000平米 *5500元 /平米＝ 22， 000,000元 合計(jì)： 67,500,000元 l 銷售調(diào)整期 6個(gè)月 5000平米 *5500元 /平米＝ 27,500,000元 5000平米 *3500元 /平米＝ 17,500,000元 5000平米 *5500元 /平米＝ 17， 500,000元 合計(jì)： 62,500,000元 銷售總額共計(jì) 151,000,000元 ， 總可售金額的 85％ 計(jì)為 128350000。 實(shí)現(xiàn)銷售均價(jià)約 5500元計(jì) 。 而開盤價(jià)格在 3400元左右則會(huì)對絕大多數(shù)的買家形成較強(qiáng)的吸引力 。 而是經(jīng)常采用較準(zhǔn)確的市場比較法來確定樓盤的均價(jià) 。 即： a、 成本法 利用該樓盤開發(fā)成本在加上合理的利潤來得出樓盤 的價(jià)格 。 銷售中心內(nèi) 、 外環(huán)境設(shè)計(jì) 主題鮮明 、 讓人記憶深刻的銷售中心現(xiàn)場將給到訪的客戶以強(qiáng)烈的視覺沖擊 ， 加以完善的 客戶服務(wù) ， 提升項(xiàng)目的品質(zhì)感 ， 在潛意識(shí)中接受項(xiàng)目 ， 為消費(fèi)者接受項(xiàng)目的價(jià)格做好鋪墊 。 產(chǎn)品樓書： 賣點(diǎn)訴求理性為主 ， 建議在銷售期將項(xiàng)目實(shí)體賣點(diǎn)落實(shí) ， 以功能手冊 ， 產(chǎn)品介紹為主 ， 突出項(xiàng)目優(yōu)勢賣點(diǎn) ， 打動(dòng)受眾 。 ?以熱銷期銷售節(jié)點(diǎn)為緯線，選擇針對性專業(yè)媒體集中 投放，加強(qiáng)新客戶的購買信心。他們的生活圈子和生活品位， 決定了他們能明白我們希冀從案名中傳遞給消費(fèi)者的信息。所以建議在產(chǎn)品其物理屬性，尤其是消費(fèi)者最直觀的建筑外立面設(shè)計(jì)上，為顯著從周邊跳出來而采用歐式現(xiàn)代感強(qiáng)烈的建筑形態(tài)，讓項(xiàng)目無論是園林還是建筑形態(tài)，在昌平甚至北部區(qū)域都是獨(dú)一無二的。 物業(yè)管理將是本項(xiàng)目重要的賣點(diǎn)之一，建議提出、強(qiáng)化英式