【正文】 年 6月 ， 基地被國務(wù)院正式批復(fù)為國家級陜西航天經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū) ， 成為 我國唯一的國家級航天與業(yè)化經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū) 。 本案 二、城市分析－國家民用航天產(chǎn)業(yè)基地 航天基地二期觃劃圖 二期觃劃區(qū) 觃劃面積 ，主要延伸一期觃劃產(chǎn)業(yè)承載功能，觃劃包括： ? 航天特種產(chǎn)業(yè)應(yīng)用產(chǎn)業(yè)園； ? 衛(wèi)星測控產(chǎn)業(yè)園； ? 新能源及新材料產(chǎn)業(yè)園； ? 航天空間信息產(chǎn)業(yè)園等。 區(qū)域代表項目客戶來源一覓表 項目 客戶來源及特征 航天城項目 客戶主要來源為曲江區(qū)域、航天城、南郊及部分高新區(qū)客戶。 曲江新區(qū)代表項目 主要為城南、高新區(qū)私企老板、高級白領(lǐng)及政界人士，輔劣為陜北煤、油、氣老板及周邊縣市實力型私企老板；他們對曲江環(huán)境較為認(rèn)可，購買曲江項目成為身份的標(biāo)簽。 ： ?曲江新區(qū)、高新區(qū)等城市核心區(qū)高房價下的外溢客戶； ?城南范圍內(nèi)需求客戶； ?區(qū)域內(nèi)居住品質(zhì)改善客戶，距離換產(chǎn)品升級替代； ?良好的發(fā)展前景輻射外圍區(qū)縣。 ?區(qū)域集中的產(chǎn)業(yè)特點，使得客戶更喜歡群居，圈子效應(yīng)明顯。 市場客戶構(gòu)成：區(qū)域客戶面向務(wù)實剛需、品質(zhì)剛需、品質(zhì)改善三類客 客戶背景 —— 區(qū)域客戶 客戶類型 客戶特征 年均收入 置業(yè)區(qū)域 典型項目 置業(yè)關(guān)注點 產(chǎn)品需求 置業(yè)類型 企業(yè)中層管理者 高新區(qū)的國內(nèi)及國際一流企業(yè)的中層管理者，以及政店、國企的中層領(lǐng)導(dǎo)等，準(zhǔn)中產(chǎn)階級 4060萬 高新區(qū)、曲江、 浐灞 高端高層：融僑城、萊安逸琿；低密產(chǎn)品：西西安小鎮(zhèn)、綠地國際生態(tài)城； 品牌、總價及升值潛力 高性價比別墅、躍層洋房 別墅夢想型、休閑度假型、投資型 中端產(chǎn)業(yè)白領(lǐng) 項目中期大量導(dǎo)入的地緣性產(chǎn)業(yè)客戶，產(chǎn)業(yè)園區(qū)各企業(yè)中端白領(lǐng)階層 1540萬 航天城周邊 、秦嶺 智慧谷、富力城、 山水悅庭 產(chǎn)品形式；社區(qū)環(huán)境；性價比 升值潛力； 高層 產(chǎn)品升級型； 剛需置業(yè)型； 高新區(qū)高級白領(lǐng) 高新區(qū)的小私營業(yè)主，大型企業(yè)中等經(jīng)理等；銀行、通訊、公務(wù)員、事業(yè)單位領(lǐng)導(dǎo)等泛中產(chǎn)階級； 1530萬 高新、曲江、航天城 ；西咸新區(qū) 高層產(chǎn)品：萬科城、萬科金域曲江；低密產(chǎn)品：西西安小鎮(zhèn)、林隱天下 總價、品質(zhì)、園林、贈送 經(jīng)濟型別墅、洋房、高品質(zhì)高層 產(chǎn)品升級型、休閑度假型 高新區(qū)普通白領(lǐng) 比亞迪、法士特、中興、華為等企業(yè)的研究人員和技術(shù)類工程師；年齡在 2535歲； 1015萬 地緣性置業(yè)，高新產(chǎn)業(yè)園周邊 萬科城、雅居樂、金地西灃公元、富力城 環(huán)境、價格、配套 低總價洋房、高品質(zhì)高層 剛需置業(yè)型、投資型 大學(xué)城周邊高知人群 大學(xué)城大學(xué)工作的教師，研究所工作的研究人員；年齡在 3050歲之間，收入穩(wěn)定，追求一定品質(zhì)生活 1015萬元 地緣性置業(yè)，大學(xué)城周邊 萬科城、雅居樂 人文環(huán)境、生活配套、性價比 普通高層、小高層 剛需置業(yè)型、投資型 電子城周邊普通收入階層 電子城商圈生意人，周邊機關(guān)單位工作人員，追求性價比； 510萬 地緣性置業(yè)，電子城附近 萬科城、雅居樂、風(fēng)憬天下、悅美國際、時豐姜溪花都 性價比、生活配套 普通高層、小高層 剛需或剛改型 產(chǎn)業(yè)園周邊普通白領(lǐng) 在高新產(chǎn)業(yè)園工作的以中興、華為、三星等企業(yè)員工為代表的普通白領(lǐng)，處在事業(yè)的起步期，追求性價比和實惠，年齡在 2232歲之間 515萬 產(chǎn)業(yè)園地緣型 置業(yè) 萬科城、雅居樂、金地西灃公元、悅美國際 生活配套、低總價 普通高層、小高層 剛需型首次置業(yè) 長安區(qū)原住居民 在長安老城區(qū)居住的有一定經(jīng)濟基 礎(chǔ)想改變居住條件的居民 48萬元 地緣性置業(yè)，長安老城區(qū)附近 風(fēng)憬天下、悅美國際 低總價的 低總價高層、小高層 剛改型、投資型、產(chǎn)品升級型 品質(zhì)改善類客戶 品質(zhì)剛需類客戶 務(wù)實剛需類客戶 A、 區(qū)域周邊低端項目低價形成產(chǎn)品沖擊； B、 區(qū)域內(nèi)未來將直面龍湖 、 綠地的強勢圍攻 ， 如何不品牌開發(fā)商形成差異化競爭是本案的熱銷關(guān)鍵 A、一城三區(qū)的利好規(guī)劃及區(qū)域配套完善，促進項目價值提升； B、區(qū)域產(chǎn)品均無明確的教育配套資源，項目獨有的教育資源優(yōu)勢將會極大提升產(chǎn)品價值； A、處于航天基地新興開發(fā)區(qū)域，客戶認(rèn)知度有待提升 B、距離主城區(qū)較遠，地段比較偏僻； C、項目周邊居住環(huán)境及生活配套尚不成熟。 指標(biāo)特質(zhì) 項目總面積 296畝，中等規(guī)模。 ?不同區(qū)域高層產(chǎn)品， 主打?qū)W區(qū)房概念、突出地鐵、公園優(yōu)勢， 營造高端品質(zhì)大盤，以大贈送空間、景觀規(guī)野、未來成長性等吸引客戶，不其他項目拉開差距。突出空間功能性，利用贈送面積，提升產(chǎn)品競爭力。 豪華型四房二廳二衛(wèi) 160～ 180㎡ 10% 針對經(jīng)濟實力雄厚的改善型居住需求，突出空間的奢華性和舒適性，滿足高端客戶需求。 設(shè)計概念： 高層、小高層以現(xiàn)代簡約的風(fēng)格為主，體現(xiàn)出時尚現(xiàn)代青春元素， 戶型設(shè)計全明布局，突出贈送空間，提升產(chǎn)品價值。 所有成本單方造價均指實際建造面積的單方造價，未考慮贈送面積因素。 ◆ 首期開發(fā)，主要結(jié)合市場總體需求，以剛需產(chǎn)品， 70110平米，高層 T4產(chǎn)品為主，均價 6800元 /平米。 2023/3/262023/3/262023/3/26Mar2326Mar23 1故人江海別，幾度隔山川。 2023年 3月 2023/3/262023/3/262023/3/263/26/2023 1行動出成果，工作出財富。 2023/3/262023/3/262023/3/263/26/2023 5:49:14 PM 1成功就是日復(fù)一日那一點點小小努力的積累。 2023年 3月 26日星期日 2023/3/262023/3/262023/3/26 1楚塞三湘接，荊門九派通。 2023/3/262023/3/26Sunday, March 26, 2023 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。勝人者有力，自勝者強。 2023/3/262023/3/26March 26, 2023 1一個人即使已登上頂峰，也仍要自強不息。 2023年 3月 26日星期日 2023/3/262023/3/262023/3/26 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。 2023/3/262023/3/262023/3/26Mar2326Mar23 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯兒。 2023/3/262023/3/26March 26, 2023 1空山新雨后，天氣晚來秋。 2023/3/262023/3/262023/3/26Sunday, March 26, 2023 1不知香積寺，數(shù)里入云峰。 2023/3/262023/3/262023/3/262023/3/26 沒有失敗，只有暫時停止成功！。 2023/3/262023/3/262023/3/262023/3/263/26/2023 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 2023/3/262023/3/26Sunday, March 26, 2023 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 銷售均價 一、項目概況 二、城市分析 三、市場分析 四、項目定位 五、經(jīng)濟分析 六、開發(fā)計劃 六、開發(fā)計劃 開發(fā)計劃： ◆ 本項目總建面約為 63萬平米（以 ），按照航天基地區(qū)域開發(fā)進度 10萬平米 /年，項目運行約 6年時間。中海城均價為 8300元 /平米，除去精裝修后均價為 6800元 /平米 。 四、項目定位－產(chǎn)品配比表 產(chǎn)品規(guī)劃： 以小高層、高層，二房、三房、四房為主力戶型。 三房兩廳二衛(wèi) 120～ 130㎡ 20% 必配功能： 主臥室（帶衛(wèi)生間、衣帽間）、兩個臥室、客廳、餐廳、分離式衛(wèi)生間、廚房、玄關(guān) 可選擇功能： 儲藏間、贈送空間如露臺、空中花園、保姆間等 針對有一定經(jīng)濟實力的改善型或品質(zhì)剛需居住需求，突出空間功能性，利用贈送面積，吸引客戶。 產(chǎn)品類型及配比建議 ： 以高層和小高層為主流產(chǎn)品，中小戶型為主，輔劣部分大平層產(chǎn)品。 市場特質(zhì) 項目目前處亍航天城泛曲江二期區(qū)域，目前以中高檔產(chǎn)品為主，未來供應(yīng)量較大，多品牌開發(fā)商進駐。 C、東長安街、神舟四路、神舟大道和地鐵四號線等提供便利的交通網(wǎng)絡(luò)； SWOT 優(yōu)勢 項目 SWOT分析 劣勢 威脅 機會 細分產(chǎn)品，在區(qū)域未來的強勢競爭中尋找創(chuàng)新突破，做到適度的市場領(lǐng)先性，尋找高端住宅市場的空白點，在兩極化分化嚴(yán)重的差異化競爭中，以“精致型”產(chǎn)品尋求市場突破點 根據(jù)指標(biāo)特質(zhì)及土地發(fā)展周期，地塊產(chǎn)品開發(fā)為： 公寓產(chǎn)品 +小高層產(chǎn)品 +高層產(chǎn)品 產(chǎn)品定位基準(zhǔn)方向 區(qū)位特質(zhì) 景觀優(yōu)勢突出，中遠期將由環(huán)外陌生區(qū)域轉(zhuǎn)為泛曲江二期核心區(qū)。 ? 項目臨雙地鐵出口，區(qū)域新建道路路況優(yōu)良，未來交通四通八達。 ?對居住環(huán)境和生活配套有較高的期望和要求 。 ? 西安住宅市場近三年來維持在千萬平方成交水平，近三年供需兩旺，相對一線城市受調(diào)控影響較?。? ? 城南住宅成交 09年以來一直量價位居西安第二，曲江、航天基地是全市熱點區(qū)域；通過 2023年入駐航天基地、當(dāng)時全市唯一精裝項目富力城 67年成功銷售，區(qū)域在全市影響力大增； ? 該區(qū)域產(chǎn)業(yè)順勢借航天