【正文】 者需求。 業(yè)態(tài)易于建筑的規(guī)劃設(shè)計(jì)，并能按照商家租金承受能力和所需建筑結(jié)構(gòu)要求、樓層 數(shù)、面積，合理的分配業(yè)態(tài)所處位置。 將“購(gòu)”的概念轉(zhuǎn)化為“游”的概念，商業(yè)建筑的公共部分根據(jù)提煉的不同主題布置成優(yōu)美的觀賞環(huán) 境，從而延長(zhǎng)顧客的滯留時(shí)間。 從實(shí)用角度為商家需求量身定做隔斷、水、電、管道等器材，預(yù)留店外停車及露天經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地。 E1E2E3B43 5 22343 222241 原規(guī)劃樓棟面積E1 E2 E3 B46 0 0 0 1 0 3 0 0 1 1 0 0 8 8 0 0二層一層三層四層2 1 8 1 . 4 71 8 5 7 . 1 89 7 9 . 9 59 7 9 . 9 54 6 6 4 . 0 32 0 5 6 . 21 8 6 36395 5 0 2 9 5 4 . 5 72 9 5 4 . 5 72 0 2 7 . 79 4 9 . 9 4五層 639注 各樓層為大約面 積:5 5 0四層取消，增加三層面積，保證總面積不變 四、五層取消，增加二、三層面積，保證總面積不變 E2E3B432331333 （一）四層取消，損失面積可通過(guò)二層部分增加至三層彌補(bǔ)。 （六）餐飲煤氣容量要求在 30km3以上；電容量要求 30KW以上；上水管直徑需大于兩寸；同時(shí)需排污下水管；需要預(yù)留隔油池位置；需要有排煙通道，并解決好隔音、防火問(wèn)題 四、 B4規(guī)劃建議 B4 3 3 3 美容保健 西餐廳 咖啡酒吧 韓日餐飲 中餐、養(yǎng)生、茶樓 大廳 樓 梯 二樓經(jīng)營(yíng)區(qū) 樓 梯 廚房廁所 三樓雅座區(qū) 樓 梯 次入口 主入口 B4規(guī)劃建議的說(shuō)明 優(yōu)勢(shì)： 、樓層數(shù)、店面寬度， 最適合于經(jīng)營(yíng)及使用 ，無(wú)公共樓梯、走廊的結(jié)構(gòu) 極大提高了得房率 增強(qiáng)店面昭示性 ，方便消費(fèi)者出入 有益于高檔餐飲的形象 ，并方便雙開(kāi)門首層和三層布局 ，營(yíng)造良好的經(jīng)營(yíng)氛圍 ，能更好的發(fā)揮水上運(yùn)動(dòng)中 心及水上大屏幕等景觀資源， 聚集人氣，并增加經(jīng)營(yíng)面積 劣勢(shì)： ，減少了目標(biāo)客戶群。 E2部分短期租金較低，建議持有物業(yè)，獲得長(zhǎng)期的社會(huì)效益，待商業(yè)氛圍成熟后視情況出售。 返租方式（針對(duì)次主力店使用） KTV、品牌折扣店，可部分考慮返租的形式。 考慮到迅速銷售、盡快回籠資金的要求，再結(jié)合推出的貨量，我們?cè)谫?gòu)鋪門檻，拓寬客源 , 銷售策略等方面多下功夫： 使面積適中，把單鋪總價(jià)平衡下來(lái)。（銀座已做） 在銷售過(guò)程中不斷根據(jù)市場(chǎng)反饋信息，調(diào)整價(jià)格策略。 按照商業(yè)年回報(bào)率 8%推算售價(jià) —— 3層售價(jià) =（ 3層日租金 365）247。認(rèn)籌火爆進(jìn)行中 …… 第三次報(bào)廣： 時(shí)期： 8月 08日 主題： 投資銀座高成長(zhǎng)鋪王 －－將您的錢翻上十幾倍 銀座城市廣場(chǎng)認(rèn)籌優(yōu)惠火爆進(jìn)行中 …… 第四次報(bào)廣： 時(shí)期： 8月 19日 主題： 到銀座城市廣場(chǎng)搶鋪去 東營(yíng)財(cái)富重新排名?。y座城市廣場(chǎng) 8月 20日盛大開(kāi)盤 第五次報(bào)廣： 時(shí)期： 8月 25日 主題： 到銀座城市廣場(chǎng)搶鋪去 東營(yíng)財(cái)富重新排名！ 戶外主題策略： ——到銀座城市廣場(chǎng)搶鋪去！ ——銀座城市廣場(chǎng)二期全面升級(jí)，精品街區(qū)、娛樂(lè)中心、特色餐吧區(qū)等您加入 ——銀座遍是黃金鋪！“鯨魚島”特區(qū)，讓東營(yíng)財(cái)富重新排名！ ——國(guó)內(nèi)首家產(chǎn)權(quán)式 KTV，超值回報(bào)、超值娛樂(lè)； ——銀座城市廣場(chǎng)首次推出自助式組合商鋪，可大可小，購(gòu)鋪隨心所欲 ——“網(wǎng)絡(luò)巨頭、餐飲巨頭、娛樂(lè)巨頭”三鋪王期待王者到來(lái)； 手機(jī)短信主題策略 第九部分：如何長(zhǎng)期良性營(yíng)造商業(yè)環(huán)境 （一）一期經(jīng)營(yíng)維護(hù) 一期經(jīng)營(yíng)順利與否勢(shì)必關(guān)系著銀座城市廣場(chǎng)商鋪的美譽(yù)度的提升、形成濃厚的商業(yè)氛圍，影響著后期購(gòu)鋪者的投資信心和搶鋪熱情。美國(guó)佛州的最大，分“動(dòng)物王國(guó) ”、 “魔幻影城 ”、 “科幻天地 ”和 “夢(mèng)幻世界 ”4個(gè)主題樂(lè)園，還有 2個(gè)水上樂(lè)園；位于巴黎馬恩河谷的迪士尼，面積 1951公頃，有 “迪士尼樂(lè)園 ”和 “華特迪士尼影城 ”兩個(gè)主題公園；洛杉磯迪士尼為 206公頃，擁有傳統(tǒng)的 “迪士尼樂(lè)園 ”和 “加州冒險(xiǎn)樂(lè)園 ”；東京迪士尼面積為 201公頃，有 “迪士尼樂(lè)園 ”和 “迪士尼海上樂(lè)園 ”兩個(gè)主題樂(lè)園。若將不同的功能區(qū)按照相同的推廣方式推出，是否不科學(xué)？ 試想： 我們能否根據(jù)不同的功能分區(qū)，將銀座城市廣場(chǎng)劃分為幾個(gè)相對(duì)獨(dú)立的主題區(qū)，在 “銀座城市廣場(chǎng) ——商業(yè) MALL”的大品牌下，賦予每個(gè)主題區(qū)不同的風(fēng)格。項(xiàng)目的設(shè)計(jì)在全省商業(yè)廣場(chǎng)中是獨(dú)一無(wú)二的。 ? 鯨魚傳達(dá)在給客戶的形象： 鯨魚 ——規(guī)模大、精品餐吧街區(qū) +娛樂(lè)、娛樂(lè)航母 廣場(chǎng)其他功能區(qū)： 商務(wù)區(qū) ——寫字樓、酒店式公寓等 ?地塊形狀： 海港（商務(wù)港） ?所傳達(dá)印象： 港口 ——具有開(kāi)拓性的、現(xiàn)代的 五星級(jí)酒店 ?地塊形狀： 海上明珠 ?所傳達(dá)印象： 海上明珠 ——尊貴、舒適、滿意、驚喜 生態(tài)公園： ?地塊形狀： 水上綠島 ?所傳達(dá)印象： 水上綠島 ——樂(lè)園、生態(tài) 演講完畢，謝謝觀看！ 。打造： “水上商業(yè) MALL” 商務(wù)港口 （寫字樓區(qū)） 明珠酒店（酒店區(qū)） 水上島公園 （公益區(qū)） 鯨魚 MALL （精品娛樂(lè)區(qū)） 帆 —— （購(gòu)物區(qū)） “ 水上商業(yè) MALL” 一期：購(gòu)物 ——銀座商城主力店 +環(huán)水步行商業(yè)街 ? 我們的推廣重點(diǎn)：觀景、設(shè)計(jì)、規(guī)模、實(shí)力（銀座品牌實(shí)力） ? 一期地塊形狀： 遠(yuǎn)洋的風(fēng)帆（商船） ? 風(fēng)帆傳達(dá)給客戶的形象： 遠(yuǎn)洋歸來(lái)的商船 ——琳瑯滿目的貨物、頻繁的交易 在歐洲，船是商業(yè)的使者，船源源不斷地將世界各地的珍奇貨物運(yùn)達(dá)，同樣帶來(lái)了財(cái)富。使銀座城市廣場(chǎng)的形象更加多元化。迪士尼樂(lè)園的長(zhǎng)盛不衰，源于整所公園充滿夢(mèng)幻的多元化的魅力，同樣離不開(kāi)每所主題公園的獨(dú)有個(gè)性。策略如下： 整個(gè)廣場(chǎng)多個(gè)功能分區(qū)，若按照不同功能按部就班推廣無(wú)法凸顯項(xiàng)目的規(guī)模和業(yè)態(tài)劃分的科學(xué)性。 8%=1825元 /㎡ 項(xiàng)目分層均價(jià)建議： 建議商業(yè)街一層整體銷售均價(jià)為： 10000元 建議商業(yè)街二層整體銷售均價(jià)為： 6000元 建議商業(yè)街三層整體銷售均價(jià)為： 3650元 建議商業(yè)街四層整體銷售均價(jià)為： 1820元 建議一、二、三層連體銷售均價(jià)為： 6500元 建議一、二層連體銷售均價(jià)為： 8000元 四、主推廣語(yǔ) : 到銀座城市廣場(chǎng)搶鋪去 五、媒體策略執(zhí)行 (在此省略） 六 、 推廣策略執(zhí)行 （ 在此省略 ） 這兩部分將以 word文檔提交 七 、 活動(dòng)營(yíng)銷執(zhí)行： 第一階段：蓄勢(shì)認(rèn)籌期（ —— ） ? 活動(dòng)一： 主題： 一期業(yè)主財(cái)富 PARTY冷餐會(huì)。 34層娛樂(lè)區(qū)售價(jià)可采用租金反推售價(jià)的方法獲得： 經(jīng)訪談 KTV（ 3層 4層）承受租金在 ， 健身運(yùn)動(dòng)中心（ 4層）承受租金在 ， 網(wǎng)吧（ 3層）承受租金在 。 綜合以上諸多因素及分析，通過(guò)一系列的銷售策略去測(cè)試市場(chǎng)的接受價(jià)，力求把銷售單價(jià)推至市場(chǎng)接受價(jià)的頂部，為發(fā)展商創(chuàng)造最多的利潤(rùn) , 具體操作如下： 在正式公開(kāi)發(fā)售前，會(huì)對(duì)所有的目標(biāo)客戶進(jìn)行一次價(jià)格調(diào)查，摸準(zhǔn)目標(biāo)客戶的接受價(jià)。 返租方式建議： 一次性返還第一年租金，年返租率為 8%； 第二、三年按季返還，返租率同為 8%； 三年返租率合計(jì)為 24% 三、價(jià)格策略執(zhí)行 （一）銷售各階段的價(jià)格策略 認(rèn)籌優(yōu)惠價(jià)策略：（導(dǎo)入開(kāi)盤期認(rèn)籌時(shí)采用） 步步高價(jià)格策略：（強(qiáng)銷期價(jià)格調(diào)整時(shí)采用） 節(jié)日優(yōu)惠價(jià)策略：（強(qiáng)銷期旺銷各節(jié)點(diǎn)采用） 客戶競(jìng)拍價(jià)策略：（持續(xù)期競(jìng)拍促銷時(shí)采用） 一口價(jià)銷售策略：（尾盤期短期促銷時(shí)采用 ） （二）市場(chǎng)定價(jià)依據(jù)與劃分 在價(jià)格制定上，依照以下幾個(gè)因素來(lái)制定價(jià)格方案。 （二）銷售模式 精品餐吧街區(qū)，經(jīng)營(yíng)面積較小，以獨(dú)立銷售為主； 1F3F聯(lián)體銷售異國(guó)精品商業(yè)內(nèi)