【正文】 減少取地規(guī)模 是 resort模式 案例 33 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 項(xiàng)目核心問題 項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略 項(xiàng)目定位 供需分析 供應(yīng)分析 案例分析 宏觀背景分析 SR1R2分析 找到核心問題，如何解決？ 解決方向或方案 比如市場機(jī)會(huì)判斷 34 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。它可以是具體的數(shù)字，也可以是具體的最終結(jié)果 1差距工具 36 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 非期望結(jié)果 R1， 由基本事實(shí)導(dǎo)致的項(xiàng)目結(jié)果 R1 ?小區(qū)域市場、中檔消費(fèi)者 ?區(qū)域規(guī)劃為城市邊緣的產(chǎn)業(yè)區(qū)； ?政府定義為高新區(qū)的配套 現(xiàn)實(shí) 1差距工具 40 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 項(xiàng)目目標(biāo)分析 —— 成功的定義：意味著強(qiáng)勢(shì)流量成為必然，住宅必須迅速進(jìn)入并打開主流市場 20231：開工、 秋交會(huì) 儲(chǔ)客 20236： 商業(yè)區(qū)竣工、 售樓處裝修 小高層封頂、 聯(lián)排竣工 202312： 二期住宅封頂 202312： 202312： 202312： 開盤 開工 投入約 2億地價(jià)款 啟動(dòng)期投入至少 1億； （見后表） 半年銷售期： 要求：聯(lián)排90%+約 5萬平住宅 售價(jià)5000/2700計(jì) 目標(biāo)： 回款 1年銷售期： 銷售約 7萬平住宅 /2023平商業(yè)： 售價(jià)3000/6000計(jì)； 二期 三期 四期 目標(biāo)： 回款 2億 目標(biāo)： 回款 4億 目標(biāo)： 回款 5億 10萬平住宅/5000平商業(yè)： 售價(jià)3500/10000計(jì)； 銷售 12萬平住宅、公寓： 售價(jià) 4000計(jì)； 五期 銷售 別墅；售價(jià)10000計(jì)； 保留 5000平集中商業(yè)/2023平會(huì)所； 目標(biāo)： 回款 5億 開始自我滾動(dòng)和贏利 1億抵成本； 1億投入 3期工程； 2億抵成本； 2023年： 非確定節(jié)奏，僅為便利計(jì)算的示意節(jié)奏。 ?實(shí)現(xiàn)企業(yè)的戰(zhàn)略布局 客戶目標(biāo)及困惑 ?項(xiàng)目如何才能開發(fā)成功 市場分析得出項(xiàng)目需要解決的核心問題 ?郊區(qū)房地產(chǎn)板塊分析，本項(xiàng)目在板塊之外，得出 “如何通過項(xiàng)目 1015年的開發(fā)，完成戰(zhàn)略布局？ ”核心問題 ?成熟板塊市場供應(yīng)消化量分析，城市發(fā)展方向分析，得出“ 不在城市發(fā)展方向上，如何突破競爭，建立項(xiàng)目的市場地位” 的核心問題 ?分析當(dāng)?shù)仡愃祈?xiàng)目的開發(fā)模式成功的關(guān)鍵因素，劣勢(shì)是什么，得出“ 根據(jù)項(xiàng)目條件以及 企業(yè)的需求，如何選擇項(xiàng)目的開發(fā)模式” 的核心問題？ ?項(xiàng)目影響力的建立 ?資源整合 ?分析區(qū) 域價(jià)值，“ 如何發(fā)揮項(xiàng)目規(guī)模，區(qū)位利好，將資源系統(tǒng)整合，在區(qū)域增值的條件下實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化？” 的核心問題？ 3市場分析法： 以某區(qū)域開發(fā)為例：問題比較明顯，或企業(yè)已經(jīng)把核心問題相得比較明白了 47 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 什么叫結(jié)構(gòu)化？基本邏輯 分類分級(jí) 以核心問題為主線 +分支問題 幾個(gè)主要問題的前后關(guān)系 每個(gè)問題研究路徑； 1企業(yè)如何在當(dāng)?shù)剡M(jìn)入一線品牌？ 2項(xiàng)目以何種核心優(yōu)勢(shì)和發(fā)展模式才能達(dá)成目標(biāo)？ 3鎖定哪些客戶獲得最大價(jià)值？ 4如何啟動(dòng)才能配合到整體戰(zhàn)略？ 5啟動(dòng)期選擇哪一塊？ 大 小 “新進(jìn)城市，如何建立企業(yè)品牌，與傳統(tǒng)領(lǐng)先企業(yè)競爭” 研究路徑基本可用 3C+案例解決。 核心問題的分類組合一般按照戰(zhàn)略層面和策略層面進(jìn)行 ?戰(zhàn)略偏向宏觀；策略偏向微觀 ?戰(zhàn)略的選擇；而策略是落實(shí) 戰(zhàn) 略 – 定位 – 愿景 – 生活方式的打造 – 占位 – 話語權(quán) – 資源整合 策 略 – 功能布局 – 項(xiàng)目分期 – 開發(fā)次序 – 產(chǎn)品風(fēng)格 – 產(chǎn)品配比 – 價(jià)格策略 核心問題 分類分級(jí) 52 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 廈門西岸的規(guī)劃定位具備成為新市鎮(zhèn)的條件，形成大量人口轉(zhuǎn)移產(chǎn)生的需求。 沈陽大東區(qū)項(xiàng)目 —— 評(píng)審稿邏輯圖 市場研究 宏觀市場 區(qū)域市場 客戶解釋 區(qū)域經(jīng)濟(jì) 土地市場 房產(chǎn)市場 區(qū)域格局 典型個(gè)案 一環(huán)內(nèi) 二環(huán)內(nèi) 問題界定 目標(biāo)分析 15%利潤 自然增長能否實(shí)現(xiàn)？ 基準(zhǔn)價(jià)確定 增長率確定 沈陽增長率 區(qū)域增長率 個(gè)案增長率 結(jié)論：能實(shí)現(xiàn) 面臨矛盾 市場價(jià)格水平與目標(biāo)價(jià)格的矛盾 現(xiàn)有與未來不確定因素的矛盾 與東方儷城客戶、資金、時(shí)間的矛盾 核心問題 開發(fā)時(shí)間的選擇？ 利潤目標(biāo)下項(xiàng)目如何成功？ 與東方儷城的關(guān)系？ 發(fā)展戰(zhàn)略 開發(fā)時(shí)機(jī) 發(fā)展戰(zhàn)略 企業(yè)層面 項(xiàng)目層面 品牌貢獻(xiàn) 資金運(yùn)作 團(tuán)隊(duì)建設(shè) 基于項(xiàng)目目標(biāo)和企業(yè)戰(zhàn)略下 市場競爭 可實(shí)現(xiàn)性 0 08競爭對(duì)比分析 獨(dú)立還是合并的分析 同區(qū)域同時(shí)期多項(xiàng)目開發(fā)案例借鑒 增值模式案例借鑒 市場競爭分析 戰(zhàn)略：戶型、園林、配套 項(xiàng)目界定 項(xiàng)目目標(biāo) 結(jié)論：總體市場形勢(shì)看好 問題前后 邏輯關(guān)系 56 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 , March 14, 2023 ?雨中黃葉樹，燈下白頭人。 :18:3503:18:35March 14, 2023 ?1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 2023年 3月 14日星期二 3時(shí) 18分 35秒 03:18:3514 March 2023 ?1做前，能夠環(huán)視四周；做時(shí)，你只能或者最好沿著以腳為起點(diǎn)的射線向前。 :18:3503:18Mar2314Mar23 ?1世間成事，不求其絕對(duì)圓滿，留一份不足，可得無限完美。 。 , March 14, 2023 ?閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 2023年 3月 14日星期二 3時(shí) 18分 35秒 03:18:3514 March 2023 ?1一個(gè)人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。 2023年 3月 14日星期二 上午 3時(shí) 18分 35秒 03:18: ?1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。 :18:3503:18Mar2314Mar23 ?1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯(cuò)兒。 2023年 3月 14日星期二 3時(shí) 18分 35秒 03:18:3514 March 2023 ?1空山新雨后，天氣晚來秋。 :18:3503:18:35March 14, 2023 ?1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 , March 14, 2023 ?很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。 。 :18:3503:18Mar2314Mar23 ?1故人江海別，幾度隔山川。 Thanks! 58 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 廈門西岸，龍頭企業(yè)的入駐，產(chǎn)生集聚效應(yīng)，進(jìn)而形成的臵業(yè)需求，以及在此基礎(chǔ)上的投資需求。 找到核心問題 廈門圣地亞哥 :本階段要解決的四大問題 如何成功啟動(dòng)？如何持續(xù)發(fā)展？ 問題 3 問題 1 抓什么市場大機(jī)會(huì) —— 尋找主流客戶？ 問題 4 啟動(dòng)期規(guī)劃評(píng)價(jià)及物業(yè)發(fā)展建議？ 問題 2 發(fā)展戰(zhàn)略 —— 憑借什么打動(dòng)這撥客戶？ 問題的 前后邏輯關(guān)系 54 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 與核心問題內(nèi)在聯(lián)系 ：“項(xiàng)目要成功，首先要打贏當(dāng)?shù)仄放频母偁帯? 詳細(xì)研究作為專題，抽煉關(guān)鍵點(diǎn)納入主報(bào)告 ① ② 戰(zhàn)略問題 取勢(shì)問題 策略問題 明道問題 戰(zhàn)術(shù)問題 優(yōu)術(shù)問題 ④ 50 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 核心問題 ? 什么是一流的溫泉度假區(qū)？自身資源稟賦是什么？ ? 一流溫泉度假區(qū)的發(fā)展模式有哪些？如何選擇？ 發(fā)展方向的戰(zhàn)略選擇 ?基于現(xiàn)實(shí)需要解決那些問題才能達(dá)成企業(yè)目標(biāo)，形成不可復(fù)制的核心競爭力，實(shí)現(xiàn)永續(xù)經(jīng)營？ 一流溫泉度假區(qū)特性 開發(fā)模式 ?基于企業(yè)戰(zhàn)略及市場的房地產(chǎn)開發(fā)介入的時(shí)機(jī)判定 3案例模型理論 48 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 項(xiàng)目目標(biāo)分析：適當(dāng)?shù)睦麧櫼蟾黝愇飿I(yè)售價(jià)不能低 ? 示意性測算，非最后實(shí)現(xiàn)值，僅為反算利潤目標(biāo)時(shí)，需要的售價(jià)組合 序號(hào) 內(nèi) 容 計(jì)算公式 正常 售價(jià) 元 /㎡ 萬元 一 銷售收入 3,874 157,977 TOWNHOUSE 5,000 8,875 別墅 7,000 37,506 住宅 3,000 101,196 商業(yè) 8,000 10,400 二 總成本費(fèi)用 3,051 130,166 1 土地費(fèi)用 按