【正文】 0 156161 198999 成交單價 (萬元 /畝 ) 384 475 302 453 樓面地價 (元 /㎡ ) 6407 3920 5658 7549 出讓時間 202306 202312 202301 202308 本報告是嚴格保密的。 估價對象與比較案例 估計對象 案例一 案例二 案例三 案例四 比較因素 地塊名稱 本地塊 仁恒地塊 中銳地塊 中海地塊 保利地塊 交易日期 100 80 85 85 95 交易情況 100 100 100 100 100 交易方式 100 100 100 100 100 土地使用年限 100 100 100 100 100 土地用途 100 100 100 100 100 地塊環(huán)境因素 區(qū)域規(guī)劃因素 100 110 105 110 110 基礎設施狀況 100 108 106 102 102 資源環(huán)境條件 100 105 90 108 108 區(qū)域配套成熟度 100 110 110 105 102 區(qū)域道路通達度 100 92 97 84 82 公共交通便利度 100 107 105 102 102 地塊自身因素 宗地面積 100 107 88 105 102 宗地形狀 100 92 95 92 92 相鄰土地利用狀況 100 108 103 96 97 臨路狀況 100 93 93 85 82 宗地拆遷狀況 100 100 95 100 100 步驟三：制作地塊比較因素條件指數(shù)表 本報告是嚴格保密的。 ? 本地塊的評估總價為 168300萬元 。 分期開發(fā)策略 參照蘇州市獨墅湖周邊項目的年度開發(fā)量，結合自身地塊規(guī)模及取地時間，本次方案從 2023年 7月開始計算，分三期共六年開發(fā)，年度開發(fā)量為 8萬㎡左右： 分期時間節(jié)點： 共分三期，每期兩年時間； 分期開發(fā)量： 將總開發(fā)量平均到三期之中按 35%： 35%： 30%的比例進行開發(fā)； 開發(fā)產品： 按照地塊規(guī)劃容積率，開發(fā)產品為小高層普通公寓和聯(lián)排別墅組合，容積率分別為 。 建安成本根據(jù)蘇州市普通小高層公寓和聯(lián)排別墅經驗數(shù)據(jù)取值分別為 1500元 /平米和800元 /平米。 經濟測算 —— 現(xiàn)金流量 項目累計凈現(xiàn)金流量和累計凈現(xiàn)值分別從第三年和第四年“轉正”，項目開始盈利。 因素變化情況 部分指標變化 敏感性分析結果 租售收入 （萬元） 總投資 （萬元） 稅后利潤 （萬元） 稅后成本 利潤率 財務凈現(xiàn)值 （萬元） 內部 收益率 動態(tài)投資 回收期（年） 基本方案 449,296 206,099 112,342 % 54,940 % 銷售收入變化 銷售收入下降 10% 404,366 206,099 93,997 % 39,853 % 變動率 % % % % % % % 銷售收入上升 10% 494,225 206,099 130,686 % 70,027 % 變動率 % % % % % % % 工程成本變化 工程成本增加 10% 449,296 209,877 111,038 % 53,639 % 變動率 % % % % % % % 工程成本減少 10% 449,296 202,320 113,645 % 56,241 % 變動率 % % % % % % % ? 不確定性因素主要來自以下幾個方面：開發(fā)成本、售價、開發(fā)周期、貸款利率等。 本報告是嚴格保密的。 ?當?shù)貎r達到 434萬元 /畝時，財務內部收益率將接近 40%，為了更好的控制風險，實現(xiàn)更高的利潤，應盡可能的爭取434萬元 /畝以內的價格。 本報告是嚴格保密的。 11:06:3111:06:3111:063/14/2023 11:06:31 AM ? 1以我獨沈久，愧君相見頻。 2023年 3月 14日星期二 上午 11時 6分 31秒 11:06: ? 1比不了得就不比，得不到的就不要。 上午 11時 6分 31秒 上午 11時 6分 11:06: ? 沒有失敗，只有暫時停止成功！。 11:06:3111:06:3111:06Tuesday, March 14, 2023 ? 1不知香積寺，數(shù)里入云峰。 2023年 3月 上午 11時 6分 :06March 14, 2023 ? 1少年十五二十時，步行奪得胡馬騎。 11:06:3111:06:3111:063/14/2023 11:06:31 AM ? 1越是沒有本領的就越加自命不凡。 :06:3111:06:31March 14, 2023 ? 1意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 上午 11時 6分 31秒 上午 11時 6分 11:06: MOMODA POWERPOINT Lorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipiscing elit. Fusce id urna blandit, eleifend nulla ac, fringilla purus. Nulla iaculis tempor felis ut cursus. 感 謝 您 的 下 載 觀 看 專家告訴 。 2023年 3月 上午 11時 6分 :06March 14, 2023 ? 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 11:06:3111:06:3111:06Tuesday, March 14, 2023 ? 1知人者智，自知者明。 上午 11時 6分 31秒 上午 11時 6分 11:06: ? 楊柳散和風，青山澹吾慮。 2023年 3月 14日星期二 上午 11時 6分 31秒 11:06: ? 1楚塞三湘接，荊門九派通。 11:06:3111:06:3111:063/14/2023 11:06:31 AM ? 1成功就是日復一日那一點點小小努力的積累。 2023年 3月 上午 11時 6分 :06March 14, 2023 ? 1行動出成果，工作出財富。 11:06:3111:06:3111:06Tuesday, March 14, 2023 ? 1乍見翻疑夢，相悲各問年。 ? 靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。 本報告是嚴格保密的。 ?當?shù)貎r達到 500萬元 /畝時，財務內部收益率將低于 30%，此時項目成本利潤率過低，所以建議取地價格保證在 500萬元 /畝以下，以合理規(guī)避風險，保證項目的基本利潤。為此，借助盈虧平衡分析與敏感性分析來進一步了解投資的可靠程度。 序號 項 目 金額 (萬元 ) 1 房地產銷售收入 449,296 2 總經營成本 (開發(fā)成本及經營、銷售成本 ) 299,507 3 利潤總額 149,789 4 所得稅 37,447 5 凈利潤 112,342 6 凈現(xiàn)值 54, 7 成本利潤率 (稅前 ) % 8 成本利潤率 (稅后 ) % 9 內部收益率 % 10 動態(tài)回收周期 (年 ) ? 從本項目的財務分析結果來看，項目的投資凈現(xiàn)值大于 0；內部收益率大于基準收益率 10%；累計盈余資金大于 0；故從盈利能力和償債能力分析來看，該項目是可行的。 經濟測算 —— 銷售收入 一期 二期 三期 序號 項目 合計 2023年 72023年 6月 2023年 72023年 6月 2023年 72023年 6月 2023年 72023年 6月 2023年 72023年 6月 2023年 72023年 6月 1 銷售收入合計 449, 41, 88, 86, 62, 99, 71, 普通公寓銷售收入(萬元 ) 271, 23, 57, 52, 37, 58, 41, 可銷售面積 (㎡ ) 60, 60, 60, 60, 58, 58, 銷售面積 (㎡ ) 178, 18, 42, 36, 24, 34, 23, 平均售價 (元 /㎡ ) 12, 12, 13, 14, 15, 16, 18, 銷售率 (%) 30% 70% 60% 40% 60% 40% 聯(lián)排別墅銷售收入(萬元 ) 177, 18, 30, 33, 24, 40, 29, 可銷售面積 (㎡ ) 20, 20, 20, 20, 20, 20, 銷售面積 (㎡ ) 60, 8, 12, 12, 8, 12, 8, 平均售價 (元 /㎡ ) 21, 23, 25, 27, 30, 33, 37, 銷售率 (%) 40% 60% 60% 40% 60% 40% ? 一期由于受小高層建造周期影響，第一年銷售率為 30%，第二年銷售率為 70%； ? 二期和三期按正常銷售周期測算，第一年和第二年的銷售率均分別為 60%和 40%； ? 參照目前周邊區(qū)域普通公寓和聯(lián)排別墅銷售價格分別為 12023元 /平米和 21000元 /平米，價格按照年均增長率 7%和 10%計算； ? 當年度銷售率均按照 100%全部清盤計算。 序號 項目名稱 單價 (元 /㎡ ) 金額 (萬元） 2 前期費 100 2380 勘察測量費 238 規(guī)劃設計費 952 水電增容費 476 三通一平 238 其他籌建開辦費 476 3 建筑安裝工程費 1324 31500 普通電梯公寓 1500 26700 聯(lián)排別墅 800 4800 4 園林 330 5 室外配套 476 6 管理費用 85 2023 7 財務費用 —— —— 8 不可預見費 45 1077 9 開發(fā)成本合計 (不含地價 ) 1588 37785 經濟測算 —— 開發(fā)成本 ? 在不計算地價的情況下，項目總開發(fā)成本約 。 吳中區(qū)尹山湖地塊 項目經濟測算及可行性分