【正文】 段重點吸引 第一階段 重點吸引 第三階段重點吸引 是 否 第一步篩選 第二步篩選 是 否 6 2 4 6 資料來源 : 公司年報； 網(wǎng)址 ；麥肯錫分析 43 制定潛在關(guān)鍵駐商招商文件的第一步：描述 上海國際汽車城的宏觀發(fā)展目標 * 包括零配件生產(chǎn) 資料來源 : 中國汽車年鑒 2023；中國汽車統(tǒng)計 2023；麥肯錫分析 ? 中國汽車工業(yè)具有巨大的增長潛力 ? 上海國際汽車城將成為中國汽車產(chǎn)業(yè)文化新的重要中心 2023 2023 2023 銷售額 十億元（百分比） 220 380 560 2023 2023 2023 客車 卡車 轎車 銷售量 百萬輛（百分比） 29 44 57 37 31 24 19 25 34% CAGR=13% CAGR=9% CAGR=12% CAGR=8% 上海國際汽車城 汽車 貿(mào)易 ? 汽車交易總額 120–200億元，貢獻 GDP9–15億元 汽車 研發(fā) ? 吸引 5–10家汽車整車制造商、一類供應(yīng)商的研發(fā)中心及國際領(lǐng)先的獨立研發(fā)機構(gòu)入駐 汽車 旅游 ? 創(chuàng)造收入 25–35億元，貢獻 GDP7–11億元 ? 吸引人流 600–700萬左右 汽車 物流 ? 第三方物流創(chuàng)造收入 15–30億元，貢獻 GDP 8–18億元 汽車 制造 ? 上海大眾創(chuàng)造產(chǎn)值 400–550億元 * 44 制定潛在關(guān)鍵駐商招商文件第二步：闡述 汽車城對潛在駐商的價值定位 關(guān)建駐商的價值 ?充足的資金 ?具有世界領(lǐng)先水平的技能 ?卓越的品牌 ?眾多的就業(yè)機會 ?強大的社區(qū)發(fā)展動力 上海國際汽車城的價值 ?優(yōu)越的市場環(huán)境 ?低廉的運營成本 ?完善的服務(wù)和配套設(shè)施 ?集中的汽車工業(yè)和汽車消費信息 ?政府的優(yōu)惠政策聚焦支持 ?良好的生活環(huán)境 45 1 . 5 0 . 50 . 51 . 01 . 5 6 . 0 1 . 04 . 07 . 0 8 . 0制定潛在關(guān)鍵駐商招商文件第三步：利用 財務(wù)模型演示業(yè)務(wù)發(fā)展藍圖 汽車經(jīng)銷商舉例 資料來源 : 訪談；文獻檢索；麥肯錫分析 銷售收入 百萬元 090180270 270凈利潤 百萬元 現(xiàn)金流 百萬元 20 0 . 50 . 51 . 52 . 5投資資本回報率 % 02 03 04 05 06 02 03 04 05 06 46 在制定招商方案及文件的基礎(chǔ)上，應(yīng)根據(jù) 重點對潛在關(guān)鍵駐商展開接觸與談判 時間 接觸、溝通 調(diào)整招商優(yōu)先 順序 深入談判 修改招商方案 達成協(xié)議 主要工作 決策者 輔助人員 ? 依據(jù)所確定的潛在關(guān)鍵駐商的優(yōu)先順序和可能的角色分別確定溝通對象和聯(lián)系人 ? 進行初步聯(lián)系和接觸 – 闡述國際汽車城對于目標關(guān)建駐商的價值定位 – 聽取關(guān)鍵駐商的要求和條件 ? 汽車城發(fā)展公司總經(jīng)理 ? 發(fā)展公司招商引資業(yè)務(wù)負責(zé)人 ? 根據(jù)初步接觸結(jié)果調(diào)整原定目標關(guān)鍵駐商的優(yōu)先順序 ? 調(diào)整和細化必要的政府政策 ? 確定下一步談判的時間、地點、主題和參加人員 ? 汽車城發(fā)展公司總經(jīng)理 ? 發(fā)展公司招商引資業(yè)務(wù)負責(zé)人 ? 與目標駐商進行協(xié)商、會談 – 明確雙方的責(zé)任和義務(wù) – 確定具體的財務(wù)安排條款 – 制定項目的具體時間安排 ? 汽車城發(fā)展公司總經(jīng)理或總經(jīng)理指定談判人員 ? 招商引資業(yè)務(wù)負責(zé)人 ? 根據(jù)會談情況修改、調(diào)整招商引資方案和文件 ? 進行新一輪談判 ? 制定合作意向書 ? 汽車城發(fā)展公司總經(jīng)理或總經(jīng)理指定談判人員 ? 招商引資業(yè)務(wù)負責(zé)人 ? 就關(guān)鍵駐商入駐汽車城的方式、條件、利益分配等達成具體協(xié)議 ? 由相關(guān)律師、會計師、公證人等對正式文件進行審議 ? 簽署正式文件 ? 汽車城發(fā)展公司總經(jīng)理 ? 重大項目由發(fā)展公司董事會決策 ? 有關(guān)律師、會計師、公證人 ? 招商引資業(yè)務(wù)負責(zé)人 3–4周 數(shù)周 –數(shù)月 1–4周 1周 47 今天匯報內(nèi)容 182。上海國際汽車城政策分析及要求初探 182。上海國際汽車城關(guān)鍵駐商分析以及招商引資初步方案 182。 福特博物館 ? 彼得森汽車博物館 ? 佛羅汽車博物館 ? 國家汽車博物館 ? 英國公路運輸博物館 ? 傳統(tǒng)汽車中心 ? 黑恩斯汽車博物館 ? 明星名車博物館 ? 法國國家汽車博物館 ? 豐田汽車博物館 ? 本田賽車園汽車博覽館 ? 日本法拉利藝術(shù)博物館 ? Abarth展覽館 ? 是否具有領(lǐng)先的管理水平？ ? 是否在行業(yè)中具有卓越聲譽？ ? 汽車與技術(shù)博物館 ? 奔馳汽車博物館 ? 寶馬汽車博物館 ? 保時捷汽車博物館 ? 亨利 上海國際汽車城政策分析及要求初探 182。 第三階段工作成果 3 根據(jù)第一階段工作的分析討論結(jié)果，上海國際 汽車城遠景與功能布局設(shè)想平面圖將是如下 人工湖 研發(fā)、管理、培訓(xùn)區(qū) 滬 寧 高 速 曹 安 路 吳 淞 江 顧 河 墨 玉 路 顧 河 城 區(qū) 干 道 浦 安 亭 涇 浦 蘊 藻 浜 綠化 ? 消費者汽車貿(mào)易將主要沿墨玉路及城區(qū)干道展開 ? 工業(yè)用卡車將沿新開辟的輔路連接同三國道繞道行駛 安亭新鎮(zhèn)區(qū) 備用 地 N 4 模式一：汽車城公園 模式三：汽車第三方物流服務(wù)區(qū) 模式三：研發(fā)、管理、培訓(xùn)區(qū) 安亭新鎮(zhèn)區(qū) 上海國際汽車城遠景功能布局的總體設(shè)想立體圖將是如下 模式二：汽車貿(mào)易展示及辦公區(qū) 新鎮(zhèn)公共活動中心 體育館中心 5 在已經(jīng)確立的功能區(qū)劃分基礎(chǔ)上，我們對每一區(qū)塊內(nèi)的功能定位和布局進行了細化分析 功能區(qū)塊 1. 汽車貿(mào)易展示區(qū) 2. 新鎮(zhèn)公共活動中心（包括辦公） 3. 研發(fā)管理培訓(xùn)區(qū) 4. 第三方物流區(qū) 5. 汽車城公園 根據(jù)不同模式的關(guān)鍵成功因素 ? 有哪些功能 /設(shè)施是一般情況下成功所必需的？ ? 有哪些額外功能 /設(shè)施是在安亭取得成功所必需的？ 一般情況下成功所需要的項目數(shù)量 * 18 22 17 6 1 按現(xiàn)有規(guī)劃，上海國際汽車城要實現(xiàn)其遠景目標及其功能，需要成功實施90–100個項目 在安亭取得成功所需要的額外項目數(shù)量 * 15 9 6 2 0 總計 33 31 23 8 1 * 有多個同一種項目時每一個單獨計入項目總數(shù) 資料來源：麥肯錫分析 要回答的問題 : 6 建設(shè)這些項目需要占用約 220萬平方米土地的土地 占用土地面積 萬平方米 汽車貿(mào)易、辦公、展示區(qū) 新鎮(zhèn)公共活動中心 汽車研發(fā)教育培訓(xùn)區(qū) 汽車第三方物流區(qū) 汽車城公園 未占用 土地面積 75 12 59 7 458 67 核心貿(mào)易區(qū)總土地面積 238 用于園區(qū)內(nèi)綠化、道路、廣場及發(fā)展備用 資料來源 : 麥肯錫分析 220 項目總共占有土地面積 7 1. 汽車貿(mào)易展示區(qū)的功能定位細化分析 汽車貿(mào)易展示區(qū)一般情況所必須具備的功能 /設(shè)施 對于在安亭地區(qū)獲得成功所需的額外功能 /設(shè)施 ? 為汽車消費者提供可選擇的多種品牌 ? 為汽車消費者提供舒適的購車環(huán)境 ? 為汽車參展商提供足夠大的展出場地 ? 為汽車消費者提供購車一站式服務(wù) ? 為汽車消費者提供一流的試駕體驗 ? 讓汽車消費者看車買車時感受到不同品牌的獨特文化及其魅力 ? 讓汽車愛好者隨時能看到有獨特內(nèi)容的汽車展示，而不用去等汽車展 市場服務(wù)需求 經(jīng)銷商 3S店 汽車集中貿(mào)易市場（輕型客車、輕型卡車等） 二手車市場 會展中心 購車配套政府機構(gòu)（車管所，工商，稅務(wù)，養(yǎng)路費） 購車配套非政府機構(gòu)（銀行，保險） 汽車體驗園 品牌中心 汽車博物館 所對應(yīng)的功能項目 8 汽車貿(mào)易展示區(qū)的功能定位細化分析（續(xù)） – 占用土地面積，建筑面積 總建筑面積 萬平方米 經(jīng)銷商3S店 * 汽車集中貿(mào)易市場 ** 二手車 市場 會展 中心 一般功能項目合計 汽車體驗園 **** 品牌中心 –高檔 品牌中心 –特種 汽車 博物館 總占地面積 萬平方米 15 1 1 1 1 – 8 2 3 ? 總建筑面積將為 36萬平方米 ? 總占地面積將為 59萬平方米 數(shù)量 單一占地面積 （萬平方米） 單一建筑面積 （萬平方米） 12 21 10 36 0 18 8 8 38 4 8 59 6 所有功能項目合計 商貿(mào)服務(wù)中心 *** 1 * 經(jīng)銷商 3S店參照現(xiàn)有別克、 奧迪及國外 3S店 ** 汽車集中貿(mào)易市場可以和二手車市場相結(jié)合 *** 商貿(mào)服務(wù)中心內(nèi)主要駐商為與購車相關(guān)的政府及非政府機構(gòu) **** 汽車體驗園參照日本 Motegi賽車場 資料來源 : 文獻檢索；國內(nèi)外汽車制造商、經(jīng)銷商訪談；麥肯錫分析 9 汽車貿(mào)易展示區(qū)的功能定位細化分析（續(xù)） – 就業(yè)人數(shù)，消費者人流，交易車輛數(shù) 675 15 45 1 400** 1 400** 1 200 1 1,100 1 20 8 30 2 10 3 40 數(shù)量 每一項目就業(yè)人數(shù) 400 400 200 1,900 20 240 120 3,200 預(yù)計： 1,100 經(jīng)銷商3S店 汽車集中貿(mào)易市場 二手車 市場 會展 中心 一般功能項目合計 汽車體驗園 品牌中心 –高檔 品牌中心 –特種 汽車博物館 所有功能項目合計 商貿(mào)服務(wù)中心 * 20 * 商貿(mào)服務(wù)中心內(nèi)主要駐商與購車相關(guān)的政府及非政府機構(gòu) ** 包括市場內(nèi)經(jīng)銷人員 資料來源 : 文獻檢索；國內(nèi)外汽車制造商、經(jīng)銷商訪談；麥肯錫分析 ? 消費者人流15,000人 /天 ? 年汽車貿(mào)易量80,000 – 100,000輛 預(yù)計到 2023年就業(yè)人數(shù) 人 10 根據(jù)功能定位細化分析的結(jié)果，汽車貿(mào)易展示區(qū)的詳細布局平面圖將是如下 0 50 100 250 500M 會展中心 （包括博物館） 品牌 中心 品牌 中心 品牌 中心 品牌 中心 品牌 中心 品牌 中心 品牌 中心 品牌 中心 商貿(mào) 中心 二手車市場 （包括輕型客車卡車市場） 經(jīng) 銷 商 綠化 品牌 中心 品牌 中心 N 汽車體驗園 曹 安 路 墨 玉 路 公 園 路 11 經(jīng)銷商 經(jīng)銷商 經(jīng)銷商 經(jīng)銷商