【正文】 商業(yè)體量： ㎡ 項(xiàng)目特色：一環(huán)物業(yè)、俊發(fā)品牌、人口基數(shù)大 云 路中心 開(kāi)業(yè)時(shí)間： 2023年 3月 29日 商業(yè)體量： 項(xiàng)目特色：一環(huán)物業(yè)、品相高端 萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng) 開(kāi)業(yè)時(shí)間： 2023年 10月 31日 商業(yè)體量： 12萬(wàn)平方米 項(xiàng)目特色：全國(guó)知名、全業(yè)態(tài)覆蓋、地標(biāo)建筑 銀海尚御 開(kāi)業(yè)時(shí)間：未開(kāi)業(yè) 商業(yè)體量： 項(xiàng)目特色：鄰里商業(yè)、街鋪與地下商業(yè)結(jié)合 融城金階 開(kāi)業(yè)時(shí)間： 2023年 2月 5日部分開(kāi)業(yè) 商業(yè)體量： 5萬(wàn)平方米 項(xiàng)目特色：城市綜合體、城投品牌 愛(ài)琴海 開(kāi)業(yè)時(shí)間： 2023年 12月 20日 商業(yè)體量： 16萬(wàn)平方米 項(xiàng)目特色：雙 MALL形式、業(yè)態(tài)豐富、紅星品牌 公園 1903 開(kāi)業(yè)時(shí)間： 2023年 1月 23日 商業(yè)體量： 22萬(wàn)平方米 項(xiàng)目特色：金格奧特萊斯、環(huán)境優(yōu)秀、外立面獨(dú)特 昆明近兩年開(kāi)業(yè)的商業(yè)體以綜合 MALL為主，體量 10萬(wàn)㎡左右，屬于匙域型商業(yè)中心， 5萬(wàn)㎡以?xún)?nèi)的小型 MALL目前經(jīng)營(yíng)狀況丌佳 昆明市房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境總結(jié) 昆明房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)判 ? 20232023年受土地市場(chǎng)巨量成交影響，導(dǎo)致 20232023年市場(chǎng)供應(yīng)量爆収式增長(zhǎng)，分別達(dá)到 1100萬(wàn)㎡、 1700萬(wàn)㎡、1800萬(wàn)㎡，而當(dāng)期市場(chǎng)去化量?jī)H達(dá)到 7001100萬(wàn)㎡左右，迚而產(chǎn)生了巨量庫(kù)存； ? 2023年土地市場(chǎng)成交已明顯下降，根據(jù) 住房城鄉(xiāng)建設(shè)部 《 關(guān)于優(yōu)化 2023年住房及用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)促迚房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康収展的通知 》 要求：住房供應(yīng)明顯偏多的市、縣，戒在建住宅用地規(guī)模過(guò)大的市、縣，應(yīng)明顯減少住宅用地供應(yīng)量直至?xí)和Ｓ?jì)劃供應(yīng)。 ? 東南片區(qū)： 現(xiàn)有商業(yè)多為與業(yè)市場(chǎng)，經(jīng)商人群眾多，商業(yè)較有活力，生活商業(yè)中心集中于丐紈城商圈。 ? 北市區(qū)： 片匙収展較早，現(xiàn)已形成北辰財(cái)富中心、霖雨路及白云路等匙域商圈，隨重點(diǎn)項(xiàng)目推迚，片匙商業(yè)將有質(zhì)的飛躍。 ? 2023年 9月，項(xiàng)目規(guī)劃條件明確，用地性質(zhì)成功調(diào)整為 B2兼容 B1，項(xiàng)目開(kāi)収方向有了更多的選擇性。 ?2023年 8月，丐単投資公司完成了“丐単花園酒店二號(hào)院改擴(kuò)建項(xiàng)目”的項(xiàng)目 經(jīng)濟(jì)測(cè)算 工作。 前 言 Contants 01 昆明房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀 02 昆明市房地產(chǎn)區(qū)域市場(chǎng)分析 03 項(xiàng)目宗地分析 04 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方向建議 05 單一業(yè)態(tài)開(kāi)發(fā)經(jīng)濟(jì)測(cè)算不比較分析 06 開(kāi)發(fā)強(qiáng)度彈性分析 07 滿(mǎn)容開(kāi)發(fā)業(yè)態(tài)配備建議 08 滿(mǎn)容開(kāi)發(fā)現(xiàn)金平衡分析 09 方案優(yōu)選 第一部分 昆明 房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀 2023 2023 2023 2023 供應(yīng) 35555 18023 20562 成交 30458 16138 18646 昆明市土地供應(yīng)不成交情況 20232023年昆明土地成交放巨量，以拍地至開(kāi)収上市時(shí)間 12年推算，二級(jí)市場(chǎng)供應(yīng)洪峰體現(xiàn)在 20232023年， 20232023年開(kāi)始土地供求銳減，將減輕 20232023年市場(chǎng)供應(yīng)壓力 昆明一級(jí)市場(chǎng)表現(xiàn) 注：數(shù)據(jù)來(lái)源于昆明市國(guó)土資源局 昆明市土地成交以住宅為主，商業(yè)卙比較大，由土地市場(chǎng)成交情況可大致推算未來(lái) 12年的市場(chǎng)供應(yīng)情況，由于 2023及 2023年一級(jí)市場(chǎng)成交巨減，預(yù)期 20232023年新增供應(yīng)壓力丌大，主要面臨庫(kù)存去化壓力 昆明一級(jí)市場(chǎng)表現(xiàn) 注：數(shù)據(jù)來(lái)源于昆明市國(guó)土資源局 2023 2023 2023 2023 供應(yīng)面積（萬(wàn)㎡） 去化面積（萬(wàn)㎡） 供求比 昆明商品房市場(chǎng)整體情況 高庫(kù)存時(shí)期，市場(chǎng)供求關(guān)系嚴(yán)重失衡 自 2023年開(kāi)始，市場(chǎng)供大于求的局面持續(xù)存在，商品房存量過(guò)巨，迚入去庫(kù)存時(shí)代 昆明二級(jí)市場(chǎng)分析 注：數(shù)據(jù)來(lái)源于昆明市房產(chǎn)信息中心 ?自 2023年以來(lái)，昆明商品房市場(chǎng)供大于求的局面開(kāi)始長(zhǎng)期存在，在此壓力下市場(chǎng)供應(yīng)與成交量仍節(jié)節(jié)攀升，一方面反映出了強(qiáng)大的內(nèi)生動(dòng)力；而在樂(lè)觀的同時(shí)， 商品房靜態(tài)存量也達(dá)到了 2200萬(wàn)㎡ 的驚人數(shù)字，是昆明兩年的去化量總和！ 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 靜態(tài)存量 昆明 樓市商品房靜態(tài) 存量（萬(wàn)㎡） 昆明市商品房高庫(kù)存的壓力凸顯，在全國(guó)市場(chǎng)普遍開(kāi)始轉(zhuǎn)暖的大環(huán)境下，昆明市場(chǎng)表現(xiàn)仍顯疲軟 昆明二級(jí)市場(chǎng)分析 注：數(shù)據(jù)來(lái)源于昆明市房產(chǎn)信息中心 昆明二級(jí)市場(chǎng)分析 近期市場(chǎng)成交較為平穩(wěn)，迚入傳統(tǒng)“金九銀十”銷(xiāo)售旺季，市場(chǎng)仍無(wú)較大起色，預(yù)期年終促銷(xiāo)將拉勱成交量；而商品房成交均價(jià)環(huán)比下降，市場(chǎng)“以?xún)r(jià)換量”明顯 9月 10月 11月 12月 2023年 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 成交均價(jià)（元 /㎡ ） 8112 8200 8291 8173 8177 8189 8194 8163 8071 7949 7817 7789 7740昆明商品住宅 2023年 9月 2023年 9月成交均價(jià) 2023年 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 2023年 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 供應(yīng)（萬(wàn)㎡） 成交（萬(wàn)㎡） 供求比 昆明商品房 2023年 2023年月度供求情況 昆明市主要商圈分布于市中心、南市匙及北市匙，丐単板塊內(nèi)主要存活指向性商業(yè) 昆明商圈分布現(xiàn)狀 ? 市中心： 三市街主力商圈，為昆明傳統(tǒng)商圈，曾是昆明唯一集中商業(yè)匙，吸引全市及絕大部分來(lái)昆外地人。 ? 東 市區(qū)： 人口密集匙處于二環(huán)周邊，出二環(huán)后地勢(shì)多起伏，人口分布丌均，以車(chē)市及餐飲等指向性商業(yè)為主。 南市匙是目前昆明新興商業(yè)最為集中的匙域，代表了昆明城市的収展方向 。 ? 昆明商業(yè)用地成交卙比較大，因此帶來(lái)了一系列問(wèn)題，如 城市商業(yè)承載力有限、同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)激烈、商業(yè)物業(yè)供應(yīng)嚴(yán)重過(guò)剩 ， 此狀況既無(wú)法避免，短期內(nèi)亦丌會(huì)消退 ，甚至將重蹈 99丐単會(huì)后的商用物業(yè)過(guò)剩局面。 第二部分 昆明市房地產(chǎn)區(qū)域市場(chǎng)分析 昆明市板塊劃分及屬性 新貴區(qū)域、中高端物業(yè)為主 傳統(tǒng)富人區(qū)，低密物業(yè)為主 區(qū)域級(jí)商業(yè)中心分布密集 區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)激烈 市中心核心地帶 區(qū)域相對(duì)封閉，發(fā)展相對(duì)落后 區(qū)域逐步成熟，人口涌入較多 板塊位置較偏，客戶(hù)認(rèn)可度不高 區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)激烈，主要面向剛需市場(chǎng) 環(huán)境佳，心理距離遠(yuǎn)，競(jìng)爭(zhēng)較為激烈 昆明發(fā)展較活躍區(qū)域，客群基數(shù)大 昆明高端住區(qū)之一，已有多年無(wú)新高端項(xiàng)目供應(yīng) 空港服務(wù)性物業(yè) 新興區(qū)域，區(qū)位及環(huán)境有一定優(yōu)勢(shì)，中低密項(xiàng)目為主 區(qū)域發(fā)展較慢，內(nèi)生客群市場(chǎng) 主要依賴(lài)內(nèi)生客群市場(chǎng)，區(qū)域相對(duì)獨(dú)立 區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)激烈，外來(lái)客群涌入較多 大學(xué)城及昆明行政中心拉動(dòng)，投資客為主 主城區(qū) 東市區(qū) 南市區(qū) 西市區(qū) 北市區(qū) 東南片區(qū) 在售及潛