【正文】 營證券投資規(guī)模 2億元，其中，二級市場投資規(guī)模限制在 1億元以內(nèi)；一級市場申購新股占用資金根據(jù)實(shí)際發(fā)生情況單獨(dú)計算，全年平均約 1億元。 房地產(chǎn)抵押擔(dān)保貸款業(yè)務(wù) 夾層融資業(yè)務(wù) 概念 介于優(yōu)先債權(quán)與普通股權(quán)之間的混合融資形式 融資模式 股權(quán) + 債權(quán) 股權(quán)收益模式 固定收益、浮動收益、固定 +浮動收益 股權(quán)退出模式 到期回購、第三方收購、公司清算 資金來源 主要以自有資金為主 業(yè)務(wù)開展 我司正在運(yùn)作的北京晨楓 及西安紫薇項(xiàng)目即是夾層融資 的嘗試，采取的是 “ 附回購股權(quán) + 股東借款 ” 的模式， 通過對公司章程的修改、派駐管理人員、監(jiān)控資金流向 等方式控制風(fēng)險 69 （ 三 ） 業(yè)務(wù)開展計劃風(fēng)險管控措施 投資方式 參股房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)公司；合作收購和開發(fā)住宅項(xiàng)目、商業(yè)地產(chǎn)；收購成熟物業(yè)，持有經(jīng)營 資金來源 初期主要以自有資金為主，也可通過信托方式募集 參股比例 初期嘗試參股比例較?。?10% 左右），然后逐步提高 管理方式 通過股東會、董事會等形式參與管理，積累投資項(xiàng)目管理經(jīng)驗(yàn) 人員委派 委派董事等高級經(jīng)營管理人員，培養(yǎng)和儲備投資管理人才 業(yè)務(wù)開展 我司目前正在運(yùn)作的“中體無錫項(xiàng)目” 屬真實(shí)股權(quán)投資業(yè)務(wù)，參股比例 10% 房地產(chǎn)投資業(yè)務(wù) 房地產(chǎn)投資管理基金等創(chuàng)新類業(yè)務(wù) 及時關(guān)注國家相關(guān)政策和市場動態(tài)，加強(qiáng)學(xué)習(xí)和研究；積極開展成熟物業(yè)融資，為開展房地產(chǎn)投資管理基金業(yè)務(wù)積累管理經(jīng)驗(yàn)和項(xiàng)目資源。 2023年，公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)（自營）規(guī)模新增 億元。 銀信合作業(yè)務(wù)向縱深拓展 2023年，公司積極開展銀信合作業(yè)務(wù)，與銀行實(shí)現(xiàn)了多領(lǐng)域、深層次的業(yè)務(wù)合作。 2023年，公司大規(guī)模、低成本融資業(yè)務(wù)規(guī)模達(dá)到 43億元，累計實(shí)現(xiàn)收入 861萬元。 資產(chǎn)處置業(yè)務(wù)基本達(dá)到預(yù)算進(jìn)度 2023年前三季度，資產(chǎn)處置業(yè)務(wù)基本達(dá)到預(yù)算進(jìn)度。 2023年前三季度，公司信托經(jīng)營業(yè)務(wù)與資產(chǎn)處置業(yè)務(wù)合并實(shí)現(xiàn)正常營業(yè)收入，完成全年預(yù)算 19615萬元的 %；責(zé)任稅前利潤 ，完成全年預(yù)算 %。 ，以 CPCD計劃為工具，盤點(diǎn)員工隊(duì)伍，培育、引進(jìn)、保留與能力體系要求相符合的核心人才。 ? C/C+P對比分析 : 0406年員工隊(duì)伍狀況對比分析 外貿(mào)信托0 4 －0 6 年人員專業(yè)背景分析21%17%5%25%32%20%15%3%25%37%22%16%4%29% 29%0%10%20%30%40%財政金融 會計 法律 經(jīng)濟(jì)管理 其他2023年2023年2023年外貿(mào)信托0 6 年員工隊(duì)伍年齡分析3 1 －4 0 歲40%4 1 －5 0 歲31%3 0 歲以下27%5 1 歲以上2%外貿(mào)信托0 4 －0 6 年學(xué)歷分析29%48%21%2%31%49%18%2%39%41%16%2%0%10%20%30%40%50%60%研究生以上本科 大專大專以下2023年2023年2023年備注： 年齡 /司齡： 公司員工年齡以 30－ 50歲為主，而司齡 11年以上人員占 56％，結(jié)構(gòu)分布較合理 學(xué)歷構(gòu)成： 研究生以上學(xué)歷人員增長迅速，說明公司在人才市場上的競爭力得以增強(qiáng)，人 力資源配置進(jìn)一步優(yōu)化 專業(yè)構(gòu)成： 與我司業(yè)務(wù)密切相關(guān)的專業(yè)背景人員逐步增長，公司進(jìn)一步向?qū)I(yè)化方向發(fā)展 外貿(mào)信托0 6 年員工隊(duì)伍司齡分析3年以 下34%7－10年0%11年以 上56%4－6年10%45%30%18% %02023年 2023年 2023年 2023年20232023年 C/C+P變 化對比?公司 C/C+P值呈逐漸下降趨勢，但 C和 P值實(shí)際上均在不斷增長，且 P值的增長幅度遠(yuǎn)大于 C值的增長幅度。 營銷策略 ? 已合作客戶：保持良好客戶關(guān)系，提供高效優(yōu)質(zhì)服務(wù)，深入開展全方位合作 ?已接觸客戶：建立暢通的溝通渠道 探索各類業(yè)務(wù)合作模式 ?意向性客戶：積極關(guān)注客戶動態(tài)，尋找搭建溝通渠道 銀信合作業(yè)務(wù)實(shí)施方案 實(shí)施策略 －大額低風(fēng)險融資業(yè)務(wù) 42 2023 — 規(guī)模 22億 — 收入 500萬 2023 2023 — 規(guī)模 50億 — 收入 1500萬 — 規(guī)模 80億 — 收入 2023萬 行業(yè) 企業(yè) 2023年 2023年 2023年 存量 增量 房地產(chǎn)行業(yè) 萬科股份 222766 250000 300000 350000 西安高科 50000 50000 50000 中海地產(chǎn) 50000 50000 50000 保利地產(chǎn) 50000 50000 上海綠地 50000 20230 50000 其他 20230 40000 電信行業(yè) 中國聯(lián)通 100000 202300 250000 中國電信 100000 20230 50000 其他 10000 10000 資源性行業(yè) 山東兗礦 30000 50000 100000 濟(jì)鋼集團(tuán) 20230 50000 其他 10000 20230 大型企業(yè)集團(tuán) 中信集團(tuán) 20230 40000 80000 魯泰集團(tuán) 20230 30000 其他 100000 10000 10000 小計 222766 750000 總計 972766 870000 1190000 收入總計 2023 2300 單位：萬元 大額低風(fēng)險融資業(yè)務(wù) 銀信合作業(yè)務(wù) 銀信合作業(yè)務(wù)實(shí)施方案 實(shí)施策略 43 四、戰(zhàn)略保障 （一）風(fēng)險管控保障 （二）人力資源保障 （三）資金保障 （四）信息技術(shù)保障 44 風(fēng)險管控保障 幾年來風(fēng)控保障措施的總結(jié) 風(fēng)控評估標(biāo)準(zhǔn)建立 業(yè)務(wù)流程優(yōu)化 過程檢查體系建立 員工風(fēng)險理念建立 風(fēng)控管理制度完善 風(fēng)險處置辦法 事先 事中 事后 中后臺體系及人員建立 ?04－ 05年建立組織體系和制度雛形，配備強(qiáng)有力人員，強(qiáng)化風(fēng)險控制 ?著重進(jìn)行了制度完善，由過去人審項(xiàng)目，逐步向制度審項(xiàng)目過渡（ 05年開始， 06年結(jié)束） ?能夠達(dá)到事先識別各種風(fēng)險，事中采取中臺和業(yè)務(wù)部門立體復(fù)合檢查 ?06年建立風(fēng)險事故及時有效處理機(jī)制 ?信托公司風(fēng)險能力的提高是伴隨著業(yè)務(wù)能力的提高而形成 ?信托公司風(fēng)險能力的提高是在集團(tuán)公司指導(dǎo)下完成的 ?集團(tuán)公司為信托公司提出 11個方面的改進(jìn)建議 ?信托公司根據(jù)集團(tuán)建議，針對自己的不足認(rèn)真全面貫徹執(zhí)行 ?三年來，公司根據(jù)精于審，簡于行原則，采取表格化等標(biāo)準(zhǔn)方式，通過制度建設(shè)，促成業(yè)務(wù)部門的管理標(biāo)準(zhǔn)化，以提高工作效率 45 風(fēng)險管控保障 07－ 09年風(fēng)控保障目標(biāo) 建立信托行業(yè)內(nèi)領(lǐng)先的全面風(fēng)險管理體系，保證公司高效安全運(yùn)營 實(shí)施重點(diǎn) 優(yōu)化風(fēng)險控制制度 完善風(fēng)控信息系統(tǒng) 充實(shí)風(fēng)險管理文化 加強(qiáng)初始信息搜集 量化風(fēng)控評估 設(shè)立審計委員會 46 ? 完善風(fēng)險管控體系， 構(gòu)建與業(yè)務(wù)發(fā)展相適應(yīng)的風(fēng)險管控平臺科學(xué)評 估項(xiàng)目風(fēng)險，引入定量評價機(jī)制建立客戶信用評估體系，分類管理客戶 ? 針對高信用級別客戶，適度降低風(fēng)險管控標(biāo)準(zhǔn) :合理授信 /適度調(diào)整保證要求 /簡化項(xiàng)目審批程序 ? 建立創(chuàng)新風(fēng)險準(zhǔn)備金制度，支持業(yè)務(wù)創(chuàng)新 風(fēng)險管控策略 ? 與業(yè)務(wù)發(fā)展相適應(yīng)的原則：風(fēng)險管控應(yīng)與業(yè)務(wù)開拓、創(chuàng)新、業(yè)務(wù)規(guī)模和盈利要求相匹配 ?與市場接軌的原則：風(fēng)險管控應(yīng)緊密結(jié)合市場，注意研究和學(xué)習(xí)競爭者的風(fēng)險控制理念和手段 ?適度彈性的原則：風(fēng)險管控應(yīng)有一定的彈性，制度標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)與項(xiàng)目實(shí)際情況相結(jié)合 風(fēng)險管控原則 風(fēng)險管控保障 主要業(yè)務(wù)風(fēng)險控制措施 房地產(chǎn)投融資業(yè)務(wù)風(fēng)險控制措施 47 政策風(fēng)險 市場風(fēng)險 操作風(fēng)險 風(fēng)險表現(xiàn) 控制措施 → 銀監(jiān)會對信貸政策進(jìn)行調(diào)整 → 政府機(jī)構(gòu)對相關(guān)行業(yè)進(jìn)行調(diào)控 → 積極關(guān)注相關(guān)行業(yè) 政策的變動，并 主動調(diào)整業(yè)務(wù)計劃 → 借款人的貸款利率要求超出我司承受能力 → 信托收益水平失去市場競爭力 → 根據(jù)市場行情和我司的議價能力，適當(dāng)調(diào)整貸款利率和委托人收益 → 將我司收益率保持在一定的區(qū)間內(nèi)，不過分?jǐn)偙±麧櫍淮騼r格戰(zhàn) → 保證合同無效或不符合我司要求 → 商業(yè)銀行保函無效 → 資金匯路不通暢或錯誤 → 按照公司的業(yè)務(wù)審核流程操作 → 確定擔(dān)保措施合規(guī)、有效 → 在各操作環(huán)節(jié)注意時點(diǎn)的鏈接， → 保證資金及時劃抵各個帳戶 大額低風(fēng)險融資業(yè)務(wù)業(yè)務(wù)風(fēng)險控制措施 風(fēng)險管控保障 主要業(yè)務(wù)風(fēng)險控制措施 48 ? 風(fēng)險資產(chǎn)總額控制 全年二級市場自營投資規(guī)模在 2億元以內(nèi)；公司作為普通 受益人投資于融資型信托產(chǎn)品不超過 1000萬元，并從上述 1億 元中扣減。 銀信合作業(yè)務(wù)實(shí)施方案 實(shí)施策略 41 ?以銀行、非銀行金融機(jī)構(gòu)為主體，其他大型企業(yè)為補(bǔ)充的客戶群； ?構(gòu)建全方位、多元化、大流量的資金渠道網(wǎng) 公司政策取向 決策流程 ?該業(yè)務(wù)是低風(fēng)險業(yè)務(wù)； ?融資服務(wù)對象為地產(chǎn)、電信、礦業(yè)等行業(yè)的龍頭企業(yè)； ?通過此類業(yè)務(wù)，培育、穩(wěn)固自身的戰(zhàn)略伙伴，推動公司業(yè)務(wù)向縱深發(fā)展。 ?國家開發(fā)銀行提供擔(dān)?；蚝罄m(xù)貸款支持。 ?確定重點(diǎn)培育銀行，從單一項(xiàng)目的合作入手，加深了解，相互信任，擴(kuò)大業(yè)務(wù)合作。 我國房地產(chǎn)業(yè)占 GDP的比重 24 房地產(chǎn)業(yè)務(wù)實(shí)施方案 行業(yè)分析－宏觀政策環(huán)境 近期房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控政策的主要內(nèi)容 內(nèi) 容 目的 /作用 90平米和雙 70%標(biāo)準(zhǔn) 從長期來看相當(dāng)于增加供給 取得預(yù)售證 3日內(nèi)要開始銷售商品房 增加供給 對外商投資房地產(chǎn)進(jìn)行規(guī)范和限制 資金來源受到抑制 “ 54號文 ” 禁止變相開發(fā)貸的運(yùn)用 資金來源受到抑制 提高首付比例 抑制需求 上調(diào)貸款利率 抑制需求 二手房轉(zhuǎn)讓征收營業(yè)稅期限從 2年調(diào)整到 5年 抑制多次置業(yè)需求 對二手房轉(zhuǎn)讓強(qiáng)制征收所得稅 抑制多次置業(yè)需求 ? 政府對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控措施將是長期性的，可選方案：土地政策、稅收政策、信用政策、貨幣政策； ? 房地產(chǎn)投資的高速增長得到抑制，泡沫在被逐步擠掉，價格將在合理區(qū)間運(yùn)行，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展更加健康； ? 房地產(chǎn)企業(yè)的融資結(jié)構(gòu)將改變，直接融資比例增加； ? 行業(yè)內(nèi)部優(yōu)勝劣汰 ,房地產(chǎn)龍頭企業(yè)將受益 . 房地產(chǎn)調(diào)控政策展望 25 房地產(chǎn)業(yè)務(wù)實(shí)施方案 行業(yè)分析－信托政策環(huán)境 描述 影響 信托公司對策 銀監(jiān)辦發(fā) [2023] 212號文 開辦房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)必須： 項(xiàng)目 “ 四證 ” 齊全 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具二級以上資質(zhì) 項(xiàng)目資本金比例不低于 35% ? 房地產(chǎn)開發(fā)貸款業(yè)務(wù)受限 ? 通過附回購股權(quán)投資形式間接發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款 銀監(jiān)發(fā) [2023] 54號文 ? 通過附回購股權(quán)投資信托形式間接發(fā)放房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)受限 ? 自有資金融資、單一信托、真實(shí)股權(quán)投資等 近期出臺的與房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)相關(guān)的主要文件 信托投資公司開辦房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)，或以投資附加回購承諾等方式間接發(fā)放房地產(chǎn)貸款，要嚴(yán)格執(zhí)行銀監(jiān)辦發(fā)[2023]212號 26 房地產(chǎn)業(yè)務(wù)實(shí)施方案 實(shí)施策略－財務(wù)數(shù)據(jù) 年度階段經(jīng)營項(xiàng)目分布 業(yè)務(wù)類型 自營業(yè)務(wù)規(guī)模（億元） 自營業(yè)務(wù)收入（萬元） 信托業(yè)務(wù)規(guī)模（億元） 項(xiàng)目基礎(chǔ) 07年 08年 09年 07年 08年 09年 07年 08年 09年 存量 增量 抵押擔(dān)保貸款 3 4 3 4500 4000 3000 3 凱晨、中體、億城、藍(lán)調(diào)沙龍、中環(huán)、萬通等 夾層 融資 4 4 3000 4000 4000 2 2 晨楓、紫薇、西安高科、中體等 股權(quán) 投資 140 200 500 2 2 3 遠(yuǎn)馳、中體、萬科等 成熟物業(yè)投資 2 3 2023 3000 13 23 遠(yuǎn)洋大廈、中環(huán)世貿(mào)、凱晨廣場 投資管理基金 1 500 2 小計 合計 9 7640 10200 11000 20 30 27 ?上海中星集團(tuán) ?上海陸家嘴