【正文】 征收個人所得稅管理 國稅函 [2023]130號關(guān)于納稅人收回轉(zhuǎn)讓的股權(quán)征收個人所得稅問題的批復(fù) 財稅 [2023]158號關(guān)于規(guī)范個人投資者個人所得稅征收管理的通知 案例 第二講：房開企業(yè)涉及的主要經(jīng)濟合同及其涉稅條款 一、《土地出讓合同》 二、《投資合同》 三、《股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》 四、《借款合同》 五、《合作建房合同》 六、《工程承包合同》 七、《商品房銷售合同》 八、《租賃合同》 九、《咨詢策劃、銷售代理合同》 注意： 與各地政府簽訂的經(jīng)濟合同中，涉及稅收優(yōu)惠的條款一律無效 。 四、實行年薪制和績效工資的單位，個人取得年終兌現(xiàn)的年薪和績效工資按本通知第二條、第三條執(zhí)行。 工資、薪金所得應(yīng)納的稅款，按月計征，由扣繳義務(wù)人或者納稅義務(wù)人在次月七日內(nèi)繳入國庫，并向稅務(wù)機關(guān)報送納稅申報表。 計算公式是： 應(yīng)納個人所得稅稅額 =應(yīng)納稅所得額適用稅率 速算扣除數(shù) 例：王某當(dāng)月取得工資收入 9000元，當(dāng)月個人承擔(dān)住房公積金、基本養(yǎng)老保險金、醫(yī)療保險金、失業(yè)保險金共計1000元，費用扣除額為 2023元，則王某當(dāng)月應(yīng)納稅所得額 =900010002023=6000元。 （ 8） 財產(chǎn)租賃 所得，是指個人出租建筑物、土地使用權(quán)、機器設(shè)備、車船以及其他財產(chǎn)取得的所得。 （ 1） 工資、薪金 所得，是指個人因任職或者受雇而取得的工資、薪金、獎金、年終加薪、勞動分紅、津貼、補貼以及與任職或者受雇有關(guān)的其他所得。問：土地評估增值，計入資本公積增加所有者權(quán)益以達到融資門坎，是否可行？ 相關(guān)法規(guī)： 中華人民共和國 主席令第 63號 《中華人民共和國企業(yè) 所得稅法 》新 中華人民共和國企業(yè) 所得稅法實施條例（新） 國稅發(fā) [2023]31號 國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》的通知 桂國稅發(fā) [2023]96號 自治區(qū)國家稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法的通知》的通知 財稅 [2023]72號 關(guān)于部分行業(yè)廣告費和業(yè)務(wù)宣傳費稅前扣除政策的通知 國稅函 [2023]98號關(guān)于企業(yè)所得稅若干稅務(wù)事項銜接問題的通知 國稅發(fā) [2023]120號 關(guān)于調(diào)整新增企業(yè)所得稅征管范圍問題的通知 財稅 [2023]57號關(guān)于企業(yè)資產(chǎn)損失稅前扣除政策的通知 國稅函 [2023]221號關(guān)于跨地區(qū)經(jīng)營匯總納稅企業(yè)所得稅征收管理若干問題的通知 國稅發(fā) [2023]85號關(guān)于加強稅種征管促進堵漏增收的若干意見 國稅函 [2023]259號關(guān)于加強個人工資薪金所得與企業(yè)的工資費用支出比對問題的通知 國稅發(fā) [2023]118號關(guān)于企業(yè)股權(quán)投資業(yè)務(wù)若干所得稅問題的通知 財稅 [2023]107號關(guān)于企業(yè)支付學(xué)生實習(xí)報酬有關(guān)所得稅政策問題的通知 企業(yè)所得稅匯算清繳（專題另講 ） 九、個人所得稅 概念：是以個人（自然人）取得的各項應(yīng)稅所得為對象征收的一種稅。企業(yè)應(yīng)當(dāng)在辦理注銷登記前，就其清算所得向稅務(wù)機關(guān)申報并依法繳納企業(yè)所得稅 第四十三條 企業(yè)發(fā)生的與生產(chǎn)經(jīng)營活動有關(guān)的 業(yè)務(wù)招待費支出 ，按照發(fā)生額的 60%扣除，但最高不得超過當(dāng)年銷售（營業(yè)）收入的 5‰ 。 （四）屬于經(jīng)濟適用房、限價房和危改房的，不得低于 3%。 一般企業(yè)： 企業(yè)所得稅分月或者分季預(yù)繳，由稅務(wù)機關(guān)具體核定。納稅年度自公歷 1月 1日起至 12月 31日止。 或：應(yīng)納稅所得額＝成本（費用）支出額 /（ 1－應(yīng)稅所得率）應(yīng)稅所得率。 公式中的減免稅額和抵免稅額，是指依照企業(yè)所得稅法和國務(wù)院的稅收優(yōu)惠規(guī)定減征、免征和抵免的應(yīng)納稅額。包括銷售貨物收入、提供勞務(wù)收入、轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)收入、股息、紅利等權(quán)益性投資收益、利息收入、租金收入、特許權(quán)使用費收入、接受捐贈收入、其他收入（企業(yè)資產(chǎn)溢余收入、逾期未退包裝物押金收入、確實無法償付的應(yīng)付款項、已作壞賬損失處理后又收回的應(yīng)收款項、債務(wù)重組收入、補貼收入、違約收入、匯兌收益）。符合條件的小型微利企業(yè)，減按 20%的稅率征收企業(yè)所得稅。 計稅依據(jù)： 企業(yè)取得的生產(chǎn)經(jīng)營所得和其他所得。世界上采用增值稅稅制的絕大多數(shù)市場經(jīng)濟國家，實行的都是消費型增值稅。 五、增值稅應(yīng)納稅額的計算 一般納稅人的應(yīng)納稅額＝當(dāng)期銷項稅額 —當(dāng)期進項稅額。 二、增值稅的征收范圍 增值稅征收范圍包括： 貨物（有形動產(chǎn)，包括熱力、電力、氣體等）； 應(yīng)稅勞務(wù)（提供的加工修理修配勞務(wù)）； 進口貨物。其中營業(yè)稅 %、城市維護建設(shè)稅 %、教育費附加 %、房產(chǎn)稅 4%、個人所得稅1%。 %的綜合征收率征稅，其中營業(yè)稅5%、城市維護建設(shè)稅 %、教育費附加 %、個人所得稅 2%。 （三）對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的 非普通住宅，按 1%%的預(yù)征率預(yù)征土地增值稅。所謂“房地產(chǎn)所在地”，是指房地產(chǎn)的座落地。 納稅義務(wù)發(fā)生起止時間： 納稅人在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂后 7 日內(nèi)，到房地產(chǎn)所在地稅務(wù)機關(guān)辦理納稅申報，并向稅務(wù)機關(guān)提交房屋及建筑物產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)證書、土地轉(zhuǎn)讓、房產(chǎn)買賣合同、房地產(chǎn)評估報告及其他與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的資料。 1 )凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒉⑻峁┙鹑跈C構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額，其他房地產(chǎn)開發(fā)費用， 按地價與開發(fā)成本之和的 5 %計算扣除。 基礎(chǔ)設(shè)施費； 包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。 房地產(chǎn)開發(fā)成本：它包括 土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用。 七、土地增值稅 （土地開發(fā)：生地變熟地后轉(zhuǎn)讓） 土地增值稅： 土地增值稅是一種以納稅人轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物所取得的增值額為征稅對象，依照規(guī)定稅率征收的稅種 征稅范圍不包括房地產(chǎn)權(quán)屬雖然轉(zhuǎn)移、但未取得收入的行為，如：繼承、贈與等無償轉(zhuǎn)讓，也不包括轉(zhuǎn)讓非國有土地和出讓國有土地的行為 納稅人： 凡轉(zhuǎn)讓國有土地、地上的建筑物及附著物并取得收入的，均為土地增值稅的納稅義務(wù)人，都應(yīng)依照稅法規(guī)定繳納土地增值稅。 相關(guān)法規(guī)： 中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例 (新） 中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細（新） 國稅函發(fā) [1995]156號關(guān)于印發(fā)《營業(yè)稅問題解答 (之一 )的通知》 國稅發(fā) [2023]29號關(guān)于公布廢止的營業(yè)稅規(guī)范性文件目錄的通知 財政部 國家稅財稅 [2023]112號關(guān)于對跨年度老合同實行營業(yè)稅過渡政策的通知 國稅函 [2023]520號關(guān)于政府收回土地使用權(quán)及納稅人代墊拆遷補償費有關(guān)營業(yè)稅問題的通知 財稅 [2023]174號關(guān)于個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策的通知 國稅函 [2023]277號 關(guān)于土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者行為營業(yè)稅問題的通知 1）城建稅：營業(yè)稅的 7% 2）教育費附加：營業(yè)稅的 3% 3）地方教育費附加：營業(yè)稅的 1% 4）防洪保安費：營業(yè)收入的 % 營業(yè)稅及附加綜合稅率為：營業(yè)收入的% 新所得稅法規(guī)定： 企業(yè)把自己開發(fā)的產(chǎn)品轉(zhuǎn)為自用固定資 產(chǎn)不再視同銷售 。 減免政策： 下列項目免征營業(yè)稅： 除前款規(guī)定外，營業(yè)稅的免稅、減稅項目由國務(wù)院規(guī)定。 （ 2）納稅人轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)應(yīng)當(dāng)向其機構(gòu)所在地或者居住地的主管稅務(wù)機關(guān)申報納稅。 納稅期限： 營業(yè)稅的納稅期限分別為 5日、 10日、15日、 1個月或者 1個季度。 取得索取營業(yè)收入款項憑據(jù)的當(dāng)天，為書面合同確定的付款日期的當(dāng)天； 未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為應(yīng)稅行為完成的當(dāng)天。 適用稅率： 營業(yè)稅稅目稅率表 稅 目 稅 率 1）交通運輸業(yè) 3% 2）建筑業(yè) 3% 3）金融保險業(yè) 5% 4）郵電通信業(yè) 3% 5）文化體育業(yè) 3% 6）娛樂業(yè) 5%20% 7）服務(wù)業(yè) 5% 8）轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn) 5% 9）銷售不動產(chǎn) 5% 應(yīng)納稅額： 應(yīng)納稅額 =營業(yè)額稅率 納稅義務(wù)發(fā)生起止時間、納稅期限和營業(yè)稅納稅地點： 營業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時間： 為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)并收訖營業(yè)收入款項或者取得索取營業(yè)收入款項憑據(jù)的當(dāng)天。 納稅人的營業(yè)額為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)收取的全部價款和價外費用。 營業(yè)稅屬于流轉(zhuǎn)稅制中的一個主要稅種 納稅人： 在中華人民共和國境內(nèi)提供本條例規(guī)定的勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)的單位和個人，為營業(yè)稅的納稅人。其余均從次月起繳納。 （ 3）新建房屋交付使用時，如中央空調(diào)設(shè)備已計算在房產(chǎn)原值之中，則房產(chǎn)原值應(yīng)包括中央調(diào)設(shè)備；舊房安裝空調(diào)設(shè)備，一般都作單項固定資產(chǎn)入賬，不應(yīng)計入房產(chǎn)原值。主要有：暖氣 ,衛(wèi)生 ,通風(fēng)等 納稅人對原有房屋進行改建、擴建的，要相應(yīng)增加房屋的原值。 征稅范圍：城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)，不包括農(nóng)村的房屋。 （ 3）產(chǎn)權(quán)所有人、承典人不在房屋所在地的，由房產(chǎn)代管人或者使用人納稅 （ 4）產(chǎn)權(quán)未確定及租典糾紛未解決的，亦由房產(chǎn)代管人或者使用人納稅。 法規(guī)依據(jù)： 中華人民共和國印花稅暫行條例 中華人民共和國印花稅暫行條例施行細則 國稅發(fā) [2023]15關(guān)于印花稅違章處罰有關(guān)問題的通知號 桂地稅發(fā) [2023]218號廣西壯族自治區(qū)印花稅征收管理暫行辦法 財稅 [2023]162號 關(guān)于印花稅若干政策的通知 國稅函〔 2023〕 892號關(guān)于發(fā)行 2023年版印花稅票有關(guān)問題的通知 桂地稅發(fā) [2023]189號關(guān)于明確外資企業(yè)使用提貨單據(jù)征收印花稅問題的通知 國稅函 [2023]9號關(guān)于企業(yè)集團內(nèi)部使用的有關(guān)憑證征收印花稅問題的通知 五、房產(chǎn)稅 房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對象，按房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據(jù)，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財產(chǎn)稅。電網(wǎng)與用戶之間簽訂的供用電合同不屬于印花稅列舉征稅的憑證，不征收印花稅。 一份憑證應(yīng)納 稅額超過五百元的 ，應(yīng)向當(dāng)?shù)囟悇?wù)機關(guān)申請?zhí)顚懤U款書或者完稅證，將其中一聯(lián)粘在憑證上或者由稅務(wù)機關(guān)在憑證上加注完稅標(biāo)記代替貼花。 應(yīng)納稅額： 印花稅申報分自行申報和稅務(wù)機關(guān)核定征收兩種方式。稅額不足一元的按一 元貼花 立合同人 6 貨物運輸合同 包括民用航空、鐵路運輸、海上運輸、內(nèi)河 運輸、公路運輸和聯(lián)運合同 按運輸費用萬分之五貼花 立合同人 單據(jù)作為合同使用的，按合同貼花 7 倉儲保管合同 包括倉儲、保管合同 按倉儲保管費用千分 之一貼花 立合同人 倉單或棧單作為合同使用的，按合同貼花 8 借款合同 銀行及其他金融組織和借款人（不包括銀行同業(yè)拆借）所簽訂的借款合同 按借款金額萬分之零點五貼花 立合同人 單據(jù)作為合同使用的，按合同貼花