房地產(chǎn)開發(fā)流程培訓(xùn)(ppt 45頁)(文件)
【正文】 成時間）； ?主體施工圖完成 （指可用于招標(biāo)及施工的施工圖完成時間）； ?建設(shè)工程規(guī)劃許可證 （指建設(shè)工程規(guī)劃許可證的簽發(fā)時間）； ?精裝交樓標(biāo)準(zhǔn)施工圖及材料定板 （指擬批量精裝交樓項目可用于招標(biāo)及施工的施工圖完成時間）； ?項目開工 （指項目動土?xí)r間，以土方開挖或樁基施工的開始時間為準(zhǔn)）； ?施工許可證 （指施工許可證的簽發(fā)時間）； ?主體開工 （指總包單位進場，以地下室底板或者承臺基礎(chǔ)施工開始時間為準(zhǔn)）； ?預(yù)售證 （指預(yù)售許可證的簽發(fā)時間）； ?開盤 （指取得預(yù)售證后，正式開盤銷售的時間）； ?主體封頂 （指主體屋面結(jié)構(gòu)的完成時間）； ?竣工驗收 （指竣工驗收備案證明的簽發(fā)時間）； ?入伙 （指第一批辦理集中交付的時間 ,不指與小業(yè)主簽訂購房合同上的交樓時間）。 土地收購 ： 直接收購獲得土地，這種直接收購按國家規(guī)定要繳納營業(yè)稅、土地增值稅、所得稅、印花稅、契稅等稅費 。通常的情況下是以 “ 價高者得 ” 為唯一的衡量標(biāo)準(zhǔn)。 ?設(shè)計部：概念規(guī)劃設(shè)計方案。（根據(jù)設(shè)計部提供的規(guī)劃要點進行估算） 關(guān)鍵要素：項目可研報告。 地產(chǎn)項目開發(fā)三大核心要素：錢、地、人！ 土地獲取 定位決策 產(chǎn)品設(shè)計 項目報建 施工建設(shè) 推廣銷售 物業(yè)管理 各部門職責(zé)： ?開發(fā)部：建設(shè)規(guī)劃許可證 —— 國有土地使用證。 ?財務(wù)部：概念版投資收益。 關(guān)鍵要素：各階段方案評審。 最優(yōu)秀的設(shè)計成果是最能體現(xiàn)開發(fā)商開發(fā)思維和開發(fā)意識的成果，而非作品。 ?工程部：地質(zhì)初堪 —— 地質(zhì)詳堪 —— 土方開挖及邊坡支護 —— 基礎(chǔ)施工。 關(guān)鍵要素：各類設(shè)計方案、合作方資源、項目營銷總綱、土方開挖及邊坡支護。 土地獲取 定位決策 產(chǎn)品設(shè)計 項目報建 施工建設(shè) 推廣銷售 入伙交付 土地獲取 定位決策 產(chǎn)品設(shè)計 項目報建 施工建設(shè) 推廣銷售 入伙交付 工程建設(shè)的相關(guān)知識 1： ?工程建設(shè)組成部分：土建、水電、安裝及設(shè)備； ?整體工程建設(shè)：單體部分、環(huán)境部分、室外管線； ?建筑結(jié)構(gòu)形式：磚混、框架、框剪、鋼結(jié)構(gòu)等； ?項目施工周期（合理進度）： 多層及低密度： 9— 12個月； 小高層： 1年半； 高層建筑： 2年到兩年半； ?施工組織次序： 基礎(chǔ)部分 → 主體工程 → 外墻裝飾及安裝 → 園區(qū)管線 → 景觀施工 → 竣工驗收。 ?營銷部：示范區(qū)開放（含售樓處、樣板房）、客戶積累。（三個指標(biāo)） ?成本部：項目動態(tài)成本。 土地獲取 定位決策 產(chǎn)品設(shè)計 項目報建 施工建設(shè) 推廣銷售 入伙交付 土地獲取 定位決策 產(chǎn)品設(shè)計 項目報建 施工建設(shè) 推廣銷售 入伙交付 關(guān)鍵要點： ?質(zhì)量控制！ ?進度控制！ ?成本控制！ ?協(xié)調(diào)管理！ 土地獲取 定位決策 產(chǎn)品設(shè)計 項目報建 施工建設(shè) 推廣銷售 入伙交付 售前階段 售中階段 售后階段 市場、客戶、產(chǎn)品 客戶、傳播、銷售服務(wù)、價格、促銷 風(fēng)險控制 策劃咨詢、代理公司 銷售代理、廣告代理、媒體 律師、銀行、房管部門 三個階段 ?組建銷售團隊； （銷售經(jīng)理、銷售員、策劃經(jīng)理、策劃師） ?項目形象定位； （主推廣語、主形象畫面、項目案名、項目 LOGO等） ?項目銷售賣點提煉；（區(qū)位、地段、產(chǎn)品、環(huán)境、價格、品牌等） ?項目營銷執(zhí)行方案；（開盤方案、銷售手冊、銷售周期、價格、法律文件、培訓(xùn)等） ?項目營銷推廣方案； （推廣周期、媒體組合、費用計劃、重大營銷活動方案等） ?項目展示區(qū)包裝方案；（外圍導(dǎo)示、售樓處、樣板房、看樓通道、工地等） ?合作方資源使用；（廣告公司、代理公司、制作公司、短信公司、媒體、印刷等） ?項目第一次廣告出街； ?公司及項目品牌推廣； ?項目展示區(qū)開放； ?項目價格聽證會； ?項目一期開盤； ?營銷費用預(yù)算。 ?工程部：施工進度達(dá)到預(yù)售條件。 土地獲取 定位決策 產(chǎn)品設(shè)計 項目報建 施工建設(shè) 推廣銷售 入伙交付 土地獲取 定位決策 產(chǎn)品設(shè)計 項目報建 施工建設(shè) 推廣銷售 入伙交付 關(guān)鍵節(jié)點 土地獲取 定位決策 產(chǎn)品設(shè)計 項目報建 施工建設(shè) 推廣銷售 入伙交付 資料 準(zhǔn)備 各類 物資 配置 各類展板 與流程標(biāo) 識準(zhǔn)備 成立專門交付小組 落實現(xiàn)場應(yīng)急預(yù)案 模擬集中交付 流程 與崗 位安
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