【正文】 , 0 0 0* * * * * * 西市區(qū) 020040060080002 , 0 0 04 , 0 0 06 , 0 0 0* * * * * * ? 中心區(qū)：近期供應放量（香樟俊園）促成交活躍，非中心地段影響價格結(jié)構(gòu)性下降 ? 南市區(qū)：已有不少大盤（世紀金源、星耀體育城），供應量大，但升值潛力也被看好，因此銷量穩(wěn)定，價格保持增長勢頭 ? 呈貢新城也是成交主力區(qū)域，但數(shù)據(jù)統(tǒng)計獨立于房管局之外，暫無法獲取 2 資料來源：昆明房管局、昆明合富輝煌、昆明風之鈴咨詢機構(gòu) 分物業(yè)類型看，在售樓盤以混合物業(yè)和純高層為主，高層和洋房產(chǎn)品售價相差不大，別墅可達 萬 元 /平米 9 , 1 3 79 , 7 7 21 0 , 7 7 49 , 6 5 15 , 3 0 05 , 0 0 102 , 0 0 04 , 0 0 06 , 0 0 08 , 0 0 01 0 , 0 0 01 2 , 0 0 0* * * * * * 09上半年在售項目均價 （元 /平米，按物業(yè)類型分） 09上半年在售項目個數(shù)占比 （ %，按物業(yè)類型分） 10%9%* * * * * * 2 資料來源：昆明房管局、昆明合富輝煌、昆明風之鈴咨詢機構(gòu) 宜居環(huán)境和省內(nèi)獨大的地位，吸引大量的外地客戶特別是地州客戶購房。房源限價內(nèi)部銷售，留部分對外以彌補開發(fā)商利潤。 08年 500萬平成交量中，約 300萬通過團購去化； 09上半年市場好轉(zhuǎn)，開發(fā)商開始控制團購比例以補充利潤 ? 市場變化或產(chǎn)品不適銷對路時，團購成為擺脫困境的重要手段。橡尚 滇池衛(wèi)城 由于多山林，城市很難連片發(fā)展，建成區(qū)面積 132平方公里 ? 城區(qū)被百花、黔靈、南岳三條山脈自然隔斷，盡管不斷開山挖石，仍很難形成較大規(guī)模的城市連片開發(fā)區(qū) ? 由于多山多林，城區(qū)內(nèi)部多高差，山景林景不再稀缺 資料來源：貴陽市規(guī)劃局、貴陽規(guī)劃設(shè)計研究院、中國城市統(tǒng)計年鑒 2023 1 1091321701812212512532582682853453474084515725776670200400600800* * * * * * * * * * * * * * * * * 07年主要二三線城市建成區(qū)面積 （平方公里） 貴陽總體用地規(guī)劃圖（ 20232023） 由老城向外，各主要區(qū)域成熟度逐級遞減。烏當區(qū)發(fā)展相對緩慢，但有溫泉資源 ? 花溪、白云和龍洞堡 ： 花溪是省政府力推的發(fā)展區(qū)，除了是貴陽重要的水源地，也是風景名勝云集之地，目前正基于原有院校形成大學城。 08年全市戶籍總?cè)丝?60萬，實際 6城區(qū)的戶籍人口只有 200萬 ? 0007年間，常住人口增長緩慢（累計 +6%） * * 1 本地居民雖然收入較低，但敢于消費 1 2 , 7 8 1 1 0 , 1 8 30 . 8 005 , 0 0 01 0 , 0 0 01 5 , 0 0 02 0 , 0 0 02 5 , 0 0 0* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * 2023年各城市人均可支配收入（元） 資料來源：各地統(tǒng)計局 貴陽夜市 1 ? M型城市： 大部分收入較低，少數(shù)很高，高到可以去湯臣一品買房（ 6月左右成交的11套住房里有 2套是貴陽客戶購買） ? 夜市： 夜市盛行，晚上商圈的熱鬧程度超出想象，多數(shù)四車道變兩車道 ? 對知名品牌的熱情： 肯德基進入當天排長隊等候；蘭蔻、雅斯蘭黛等品牌一天業(yè)績兩百萬元，單柜平均銷售額全國第一 ? 房管處長的笑話： 貴陽人兜里揣 11塊錢，要花 10塊去打車，剩下 1塊還要去搽個皮鞋 貴陽是全省最大的消費性城市，對地州居民的吸引力很強，加上旅游城市等因素，推高當?shù)匚飪r水平 資料來源：各地統(tǒng)計局 ? 由于社會消費品零售總額包含非本地居民在當?shù)氐南M，省會城市零售總額占全省比例即可說明它對其它城市居民的消費吸引力 ? 全省的消費中心 ：作為全省商業(yè)最發(fā)達的地方，消費氛圍濃厚，拉動地州居民購買力在貴陽集中釋放。且主要優(yōu)惠公務員，都是130平以上大戶型，比市場價便宜千元左右，還沒上市就已經(jīng)內(nèi)部訂購完了，老百姓基本買不到（房管局領(lǐng)導原話） 2 與其它主要二三線城市相比，貴陽住宅投資和新開工面積的絕對數(shù)較低，但增長很快 主要二三線城市住宅新開工面積（萬平米） 貴陽 0207年住宅投資額（億） 491366330320329164* * * * * * * 49101 , 0 0 02 , 0 0 03 , 0 0 0* * * * * * * * * * * * * * * * * 主要二三線城市住宅投資額（億） 貴陽 0207年住宅新開工面積（萬平米） 數(shù)據(jù)來源：各地統(tǒng)計局 房地產(chǎn)開發(fā)投資和新開工面積范圍為市轄區(qū) 2 730100200300400500600* * * * * * * * * * * * * * * * * * * 735141382927 * * * * * * * 由于供地量大，住宅市場一直供過于求，價格平穩(wěn)，整體市場容量在 300萬平、 100億左右。 09上半年銷量前 5的樓盤，總成交占到全市的 55%，前 10名占到 67%。據(jù)傳保利為成功打入貴陽市場，和貴陽神奇集團開展股權(quán)合作，但仍有一個市中心項目因拆遷問題而擱置 恒大 （ 30萬平： B）： 07年 11月白云區(qū)拿地，因拆遷問題擱置至今，政府承諾修路也沒有兌現(xiàn) 綠地 （ 28萬平： D）：政府承諾給 3塊地，但多方協(xié)調(diào)未果，最后只在金陽拿了一個純商業(yè)項目，因片區(qū)人口導入不足暫時擱置 新世界 （ 300萬平： C）：金陽新世界項目，在售 世紀金源 （ 600萬平： J）：世紀城項目，持續(xù)熱銷 另外，還有遠大（ 110萬平： H），中國水電（ 60萬平： G、 I），中鐵（ 500萬平： E、 F、 L），廣東利海、天譽、北京和泓等外來開發(fā)商 A F 13 市區(qū) 金陽 B E D M L N I H G C T J S P Q R O U 3 典型項目之世紀城：團購為主同時促進零售的銷售手法、加上多項產(chǎn)品特點超出客戶預期，上半年創(chuàng)造 110萬平米熱銷記錄 概況 ：位于金陽新區(qū)、總建面 600萬平米 營銷 ：靠團購和優(yōu)惠價格（零售價 3400元 /平，團購 2800元 /平）使人氣和信息迅速傳播。獨棟（ 1500018000元 /平）和聯(lián)排別墅（ 70008000元 /平）以溫泉入戶為主賣點，突出稀缺性將價格拉高；高層和洋房用心打造贏得良好口碑，均價 4000元 /平 2期產(chǎn)品 ：品質(zhì)明顯較 1期降低，但由于 1期口碑、持續(xù)的品牌營銷活動和較低的價格，仍有不錯的銷量 3 1期獨棟別墅 1500018000元 /平 1期高層和洋房 4000元 /平 2期高層和洋房 起價 3080元 /平均價 3500元 /平 資料來源：保利溫泉新城銷售現(xiàn)場調(diào)研、合富輝煌貴陽公司 典型項目之保利云山國際：產(chǎn)品力明顯高于其正常水平，示范區(qū)、樣板間、戶型和登山道可圈可點，但由于地段不受認可且通風差，難獲得高溢價 概況 ：云巖區(qū)邊緣、 67萬平米大盤，盡管離省政府近，仍是貴陽人眼里的近郊區(qū)，保利貴陽第 3個項目 (2號項目擱置 ) 營銷 ：前期宣傳 5500元 /平的均價，實際開盤 3900元 /平起的價格遠低于消費者心理價位，成功熱銷 產(chǎn)品 ：高標準打造，品質(zhì)甚至強于保利其它核心城市的產(chǎn)品，示范區(qū)景觀有打擊力，修了登山棧道，樣板房做了十幾個，引入高層的創(chuàng)新戶型（雖不一定適用但貴陽少見） 溢價難 ：盡管投入大，但地段不是傳統(tǒng)的核心區(qū)，周邊環(huán)境較差；加上是在掏空的采石場里蓋房子，通風差，目前均價是 4500元 / 平 3 資料來源：保利云山國際銷售現(xiàn)場調(diào)研、合富輝煌貴陽公司 登山棧道 樣板間 示范區(qū) 1 示范區(qū) 2 典型項目之山水黔城：作為貴陽標桿項目，示范區(qū)、售樓處極具打擊力，產(chǎn)品品質(zhì)受到高度認可，但限于客戶對地段的挑剔和價格敏感度，仍難獲得高溢價 概況： 位于小河區(qū)緊靠南明河、總建面 110萬、 07年前三季度的全國單盤銷售冠軍 營銷 ：整體定位豪宅大盤，在示范區(qū)、售樓處的打造和營銷活動上可算是做到極致。 , March 5, 2023 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 :10:0703:10:07March 5, 2023 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 2023年 3月 5日星期日 3時 10分 7秒 03:10:075 March 2023 1做前，能夠環(huán)視四周；做時，你只能或者最好沿著以腳為起點的射線向前。 :10:0703:10Mar235Mar23 1世間成事，不求其絕對圓滿，留一份不足，可得無限完美。 。 , March 5, 2023 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。勝人者有力，自勝者強。 2023年 3月 5日星期日 3時 10分 7秒 03:10:075 March 2023 1一個人即使已登上頂峰，也仍要自強不息。 2023年 3月 5日星期日 上午 3時 10分 7秒 03:10: 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。 :10:0703:10Mar235Mar23 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯兒。 2023年 3月 5日星期日 3時 10分 7秒 03:10:075 March 2023 1空山新雨后，天氣晚來秋。 :10:0703:10:07March 5, 2023 1意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 , March 5, 2023 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。 。 :10:0703:10Mar235Mar23 1故人江海別，幾度隔山川。不僅在地州拉團購，甚至到省外如重慶、深圳進行團購推介。相反，大配套、綜合體、純板樓、大樓間距、高層觀光電梯、簡裝等超預期的配置，使這張“實