不動(dòng)產(chǎn)投資的價(jià)值觀念概述(文件)
【正文】 性風(fēng)險(xiǎn)可以較好地解釋股票收益率： ? （ 1）非預(yù)期的通貨膨脹率的變化； ? （ 2）非預(yù)期的產(chǎn)出變化； ? （ 3）非預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)的變化，反映了投資者對(duì)風(fēng)險(xiǎn)偏好的變化； ? （ 4）非預(yù)期的利率期限結(jié)構(gòu)的變化。 3/3/2023 63 主講人：李軍峰 風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)定價(jià)模型的應(yīng)用 ? 在進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)投資評(píng)估時(shí)，為了使項(xiàng)目期不同時(shí)間發(fā)生的現(xiàn)金流具有可比性，就必須將不同時(shí)點(diǎn)不可比的現(xiàn)金流進(jìn)行貼現(xiàn)處理。如果項(xiàng)目資金全部為借款，則貼現(xiàn)率也就是該投資者能夠借到資金的利率。 ? 那么，應(yīng)一方面考慮借貸利率，另一方面還得考慮為吸引權(quán)益資本所必須的收益率，然后對(duì)它們加權(quán)求得貼現(xiàn)率。 3/3/2023 67 主講人：李軍峰 ? 根據(jù)題意，可得： ? ER＝ Rf＋ β(ERm－ Rf)＝ 5%＋ (10%－ 5%)＝ ％ ? 貼現(xiàn)率＝ [600 ＋ 400 (1－25%)]/1000＝ % 3/3/2023 68 主講人：李軍峰 3/3/2023 69 主講人：李軍峰 演講完畢，謝謝觀看！ 。假設(shè)該公司的 β為，無風(fēng)險(xiǎn)利率為 5%，市場(chǎng)投資組合的風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為 10%。 ? 如果投資資金全部為自有資金（即由各自獨(dú)立的房地產(chǎn)公司所有并提供的資金，如新增股份資本），則貼現(xiàn)率就是該企業(yè)權(quán)益資本所要求的最低收益率。 ? 這一貼現(xiàn)率又稱截止收益率，它反映了項(xiàng)目預(yù)期收益率的最低限額。 補(bǔ)償額等于每一因素的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn) βij與市場(chǎng)分配給該因素的風(fēng)險(xiǎn)升水 (ERj－ Rf)的乘積之和。它描述了單個(gè)資產(chǎn)的收益 —— 風(fēng)險(xiǎn)關(guān)系。 3/3/2023 58 主講人：李軍峰 ? 2. 資本市場(chǎng)線 (Capital Market Line， CML) ? 資本市場(chǎng)線是描繪對(duì)無風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)與市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)最優(yōu)組合進(jìn)行重新組合的風(fēng)險(xiǎn)收益曲線。 ? （ 3）每一種資產(chǎn)都可以進(jìn)行無限分割。 ? 變異系數(shù)是標(biāo)準(zhǔn)差與期望收益之比 ， 是對(duì)相對(duì)離散程度的衡量 ， 也是對(duì)單位收益風(fēng)險(xiǎn)的度量 ， 計(jì)算公式如下： ? ER?? ?3/3/2023 54 主講人：李軍峰 投資組合的收益與風(fēng)險(xiǎn)分析 ? 投資組合是指兩項(xiàng)或多項(xiàng)證券或其他資產(chǎn)投資的組合。 3/3/2023 50 主講人：李軍峰 ? 方差等于可能收益與期望收益之差平方的加權(quán)平均值，權(quán)重為各種可能收益發(fā)生的概率，其計(jì)算公式如下： inii PERR ??? ??212 )(?例 28中投資證券 B的可能取得收益與期望收益的方差為： σ2=(10%–20%)2 + (30%–20%)2 = 3/3/2023 51 主講人：李軍峰 ? ? 標(biāo)準(zhǔn)差也是描述可能收益與期望收益離散程度的指標(biāo)，其值為方差的正平方根，常用來衡量不同投資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)程度。 ? ER＝ [(11095)/95] 1/2＋ [(13095)/95] 1/2＝ 1/2 %＋1/2 %＝ % ? 市場(chǎng)對(duì)那些購(gòu)買證券 B而承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的投資者所給予的風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償或風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬為： ? %－ 20%＝ % 3/3/2023 48 主講人：李軍峰 ? 投資于風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)的期望收益率由兩部分組成，即： ? 期望收益率＝無風(fēng)險(xiǎn)收益率＋風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率 ? 在市場(chǎng)機(jī)制作用下，投資者越是厭惡風(fēng)險(xiǎn)，風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)的均衡價(jià)格也就越低，或者說風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率就越高。 ? 證券 A的期望收益率為 20%，證券 B的期望收益率計(jì)算如下： ? ER＝ [(110100)/100] 1/2＋ [(130100)/100] 1/2＝1/2 10%＋ 1/2 30%＝ 20% inii PRER ?? ?? 13/3/2023 46 主講人：李軍峰 ? 這種期望取得確定收益，而不愿冒著風(fēng)險(xiǎn)去追求較高收益的現(xiàn)象稱為風(fēng)險(xiǎn)厭惡。 3/3/2023 44 主講人：李軍峰 ? 風(fēng)險(xiǎn)厭惡與風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬 ? 1. 風(fēng)險(xiǎn)厭惡 ? 人們面對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行投資都有一個(gè)期望收益 ,并且希望期望收益與實(shí)際收益一致，或者說不愿意實(shí)際收益低于期望收益，但實(shí)際收益往往不同于期望收益。 ? （ 1）市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) ? 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)是指對(duì)所有公司產(chǎn)生影響的因素所引起的風(fēng)險(xiǎn)，如戰(zhàn)爭(zhēng)、經(jīng)濟(jì)衰退、通貨膨脹、國(guó)家宏觀調(diào)控政策、高利率等。 ? 一般來說，標(biāo)準(zhǔn)差越大，各種可能收益的分布就越分散，投資風(fēng)險(xiǎn)也就越大；標(biāo)準(zhǔn)差越小，投資風(fēng)險(xiǎn)越小。 ? 最后，風(fēng)險(xiǎn)是指事先可以知道的所有可能結(jié)果及每種結(jié)果的變動(dòng)程度。 ? 一般來說，風(fēng)險(xiǎn)是指在一定條件下和一定時(shí)期內(nèi)可能發(fā)生的各種結(jié)果的變動(dòng)程度。 ? 奈特提出風(fēng)險(xiǎn)是“可測(cè)的不確定性”。公式如下： ? PVAn＝ A [(P/A， i， m+n)－ (P/A， i， m)] ? 以上例為例，求解過程如下： ? PVAn＝ A [(P/A， i， m+n) (P/A， i， m)] ? ＝ 10000 [(P/A， 10%， 8) (P/A， 10%， 3)] ? ＝ 10000 ()＝ 28480（元） 3/3/2023 35 主講人：李軍峰 ? 方法三：先求遞延年金的終值，再將終值換算成現(xiàn)值，公式如下： ? PVAn＝ A (F/A， i， n) (P/F， i， n+m) ? 同樣以上例為例，求解過程如下： ? PVAn＝ A (F/A， i， n) (P/F， i， n+m) ? ＝ 10000 (F/A， 10%， 5) (P/F， 10%， 8) ? ＝ 10000 ＝ 28510（元） 3/3/2023 36 主講人：李軍峰 ? （ 4）永續(xù)年金 ? 有一
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