【正文】 15%、銷(xiāo)售收入平均增長(zhǎng) 25%的速度，到 2023年全國(guó)一流房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)指標(biāo)應(yīng)為總資產(chǎn)規(guī)模至少達(dá)到 120億元，主營(yíng)業(yè)務(wù)年銷(xiāo)售收入至少達(dá)到 50億元。ByCopyright169。Management2023Consulting東灘的戰(zhàn)略目標(biāo) Copyright169。Management? 形成較強(qiáng)的戰(zhàn)略規(guī)劃和管理能力? 建立知識(shí)經(jīng)營(yíng)和知識(shí)管理的學(xué)習(xí)型組織機(jī)制? 完善組織結(jié)構(gòu)和管理流程? 健全的考核和激勵(lì)制度? 形成充滿(mǎn)活力的企業(yè)文化? 系統(tǒng)的人力資源管理體系? 有較強(qiáng)的專(zhuān)業(yè)和管理人才的儲(chǔ)備5/12/2023 55上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢(xún) SINOTRUST錄商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展環(huán)境概述進(jìn)軍商業(yè)房地產(chǎn)的意義商業(yè)房地產(chǎn)的戰(zhàn)略目標(biāo)商業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)定位商業(yè)房地產(chǎn)的核心競(jìng)爭(zhēng)力商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展模式5/12/2023 56上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢(xún) SINOTRUST5/12/2023 57上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢(xún) SINOTRUST? 第二個(gè)問(wèn)題是：如何選擇產(chǎn)業(yè)定位？不論企業(yè)如何運(yùn)營(yíng)，企業(yè)都必須明確自身如何參與競(jìng)爭(zhēng)，如何將自身定位在一個(gè)更有利的位置。2023Consulting房地產(chǎn)業(yè)為何具有如此強(qiáng)的吸引力對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商而言，什么是這個(gè)產(chǎn)業(yè)的特征，它將如何發(fā)展是最大的問(wèn)題。一系列的外部力量造就了一個(gè)非常好的購(gòu)買(mǎi)環(huán)境。2023Consulting傳說(shuō)還能持續(xù)多久 承租戶(hù)、商戶(hù)金融投資者等 新的行業(yè)進(jìn)入者將侵蝕價(jià)值鏈環(huán)節(jié)的利潤(rùn)租戶(hù)和投資者越來(lái)越專(zhuān)業(yè)，他們?cè)谶x擇更有吸引力的項(xiàng)目的同時(shí)也在使得項(xiàng)目的利潤(rùn)空間下降。從這些方面來(lái)看房地產(chǎn)行業(yè)的勢(shì)力結(jié)構(gòu)發(fā)生的很大變化。5/12/2023 60上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢(xún) SINOTRUST這是許多公司必須走的道路。這樣的做法在未來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)中是行不通的。2023Consulting房地產(chǎn)業(yè)來(lái)講，橫向和縱向上都有極大地空間。我們應(yīng)該理解這些產(chǎn)業(yè)的吸引力、它們?cè)谝院畏N方式競(jìng)爭(zhēng)以及它們未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)。 住宅、商業(yè)、寫(xiě)字樓資產(chǎn)管理、工程管理、中介5/12/2023 62上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢(xún) SINOTRUST因?yàn)樵谝粋€(gè)有利的產(chǎn)業(yè)中人們希望賺得更多。每一個(gè)商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展商首先需要對(duì)各環(huán)節(jié)有本質(zhì)理解，在此基礎(chǔ)上明確自身的發(fā)展定位問(wèn)題。By前者是從融資、土地獲取、開(kāi)發(fā)和營(yíng)銷(xiāo)的環(huán)節(jié)降低成本，從而獲得可觀的利潤(rùn)；差異化則是擁有獨(dú)特的技能和資源從而可以獲得優(yōu)厚收益的能力。Copyright169。Management 在今天的房地產(chǎn)業(yè)中，必須反向思維是否要做大企業(yè)就要加大自身的縱向業(yè)務(wù)。 商業(yè)房地產(chǎn)的發(fā)展戰(zhàn)略定位決定了商業(yè)房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)者與聯(lián)合體內(nèi)各產(chǎn)業(yè)企業(yè)的相對(duì)地位，并進(jìn)而決定了運(yùn)營(yíng)者在多大程度上具有對(duì)各產(chǎn)業(yè)資源的整合能力。By 在對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)有比較深入的了解并占有大量市場(chǎng)信息的基礎(chǔ)上，探討投資可能性， 尋找多個(gè)可供選擇的投資機(jī)會(huì) ，快速判斷其可行性。 進(jìn)行正式 市場(chǎng)研究 ，估算市場(chǎng)吸納率，根據(jù)預(yù)估的成本和價(jià)格進(jìn)行可行性研究，將有關(guān)開(kāi)發(fā)計(jì)劃報(bào)送政府有關(guān)部門(mén)，從法律、技術(shù)和經(jīng)濟(jì)等方面綜合判斷項(xiàng)目可行性。 簽署合同 ，包括合作開(kāi)發(fā)協(xié)議、建設(shè)貸款協(xié)議和長(zhǎng)期融資協(xié)議、土地出讓或轉(zhuǎn)讓合同、保險(xiǎn)合同和預(yù)租（售）合同。By該區(qū)域不同類(lèi)型房地產(chǎn)需求量與現(xiàn)狀：一定范圍內(nèi)的住宅檔次、數(shù)量，在建住宅類(lèi)型和數(shù)量，商業(yè)類(lèi)房地產(chǎn)類(lèi)型和數(shù)量，酒店類(lèi)場(chǎng)所檔次和數(shù)量該區(qū)域的文化特點(diǎn)：居住建筑物特點(diǎn)的歷史演變情況，文化特色，居民起居出行習(xí)慣。5/12/2023 67上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢(xún) SINOTRUST2023Consulting工程管理環(huán)節(jié)的操作內(nèi)容投資策劃規(guī)劃設(shè)計(jì)工程管理市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)商業(yè)管理q 根據(jù)建筑設(shè)計(jì)圖紙，采用招標(biāo)等方式確定項(xiàng)目施工單位。5/12/2023 69上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢(xún) SINOTRUST2023Consulting商業(yè)管理環(huán)節(jié)的操作內(nèi)容投資策劃規(guī)劃設(shè)計(jì)工程管理市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)商業(yè)管理q 商鋪管理 ：整體經(jīng)營(yíng)分析、根據(jù)調(diào)查分析進(jìn)行店鋪分布結(jié)構(gòu)調(diào)整、商鋪轉(zhuǎn)讓管理，教育輔導(dǎo)經(jīng)營(yíng)者的經(jīng)營(yíng)理念和商圈整體發(fā)展的意識(shí)。2023Consulting商業(yè)房地產(chǎn)成功 的關(guān)鍵商業(yè)房地產(chǎn)商 承租戶(hù)、購(gòu)買(mǎi)者社會(huì)需求結(jié)構(gòu)和變化趨勢(shì)商圈結(jié)構(gòu)、相互關(guān)系分析通過(guò)順應(yīng)、引導(dǎo)、發(fā)現(xiàn)需求來(lái)吸引商業(yè)經(jīng)營(yíng)者和商鋪投資者商業(yè)業(yè)態(tài)分析商戶(hù)特點(diǎn)分析商圈具有潛在的盈利性制造人流和消費(fèi)流規(guī)劃、設(shè)計(jì)、制造商圈商業(yè)房地產(chǎn)的核心發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)需求順應(yīng)市場(chǎng)需求引導(dǎo)市場(chǎng)需求需求管理消費(fèi)者5/12/2023 72上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢(xún) SINOTRUST2023Consulting上海市商圈分析 研究消費(fèi)者購(gòu)物、娛樂(lè)、業(yè)務(wù)、生活。商業(yè)吸引區(qū)等級(jí)序列分布 商業(yè)吸引區(qū)城市空間分布 （ 3）靜安寺、人民廣場(chǎng)、淮海中路三大次中心相互接近，吸引區(qū)的相互交叉重疊嚴(yán)重，獨(dú)立吸引范圍狹小，商圈爭(zhēng)奪競(jìng)爭(zhēng)劇烈。而且這一社會(huì)空間分異有強(qiáng)化趨勢(shì)。Copyright169。ManagementByCopyright169。Management商業(yè)房地產(chǎn)商只有從滿(mǎn)足客戶(hù)價(jià)值中獲得企業(yè)的經(jīng)濟(jì)價(jià)值商業(yè)管理投資策劃規(guī)劃設(shè)計(jì)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)價(jià)值增值的金三角 By投資策劃環(huán)節(jié)的關(guān)鍵作用是：基于知識(shí)管理形成的決策依據(jù)；基于對(duì)需求和市場(chǎng)現(xiàn)狀的深入理解進(jìn)行創(chuàng)新，形成差異化競(jìng)爭(zhēng)；基于對(duì)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)的分析判斷進(jìn)行商業(yè)物業(yè)開(kāi)發(fā)對(duì)產(chǎn)業(yè)鏈資源進(jìn)行整合。ByCopyright169。ManagementByManagementCopyright169。ManagementCopyright169?！狟yManagementCopyright169。By分析結(jié)果研究地域設(shè)定為上海市區(qū)及近郊，包括內(nèi)環(huán)線(xiàn)以?xún)?nèi)各區(qū)，及內(nèi)環(huán)線(xiàn)以外基本覆蓋上海大都市的實(shí)體范圍。在浦東、彭浦與閘北地區(qū)交界區(qū)域、楊浦地區(qū)有潛力形成次市級(jí)商業(yè)中心。并且有多級(jí)商業(yè)中心區(qū)聯(lián)片發(fā)展成十字商業(yè)帶的趨勢(shì)。商業(yè)設(shè)施在商業(yè)中心區(qū)分布模式 商圈空間分布及其特征分析其次對(duì)各小區(qū)吸引消費(fèi)出行人次總數(shù)、排序、分組、劃分主要商業(yè)吸引區(qū)，并考察各吸引區(qū)吸引范圍，最后根據(jù)以上分析結(jié)論構(gòu)建上海市商業(yè)空間結(jié)構(gòu)模式。SINOTRUSTConsulting把握需求，創(chuàng)造開(kāi)發(fā)理念：后現(xiàn)代城鄰近北京 CBD商圈地段CBD商圈中的白領(lǐng)階層目標(biāo)人群既重視精神生活也不放棄物質(zhì)享受需求特點(diǎn)引入適合白領(lǐng)需求特點(diǎn)的 “BOBOS”—— 布波族的文化概念把握需求?適合布波文化的美國(guó)后街生活風(fēng)格設(shè)計(jì)?中檔價(jià)格?小戶(hù)型定位需求載體案例5/12/2023 73上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢(xún) 2023SINOTRUST5/12/2023 71上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢(xún) SINOTRUSTConsulting市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)環(huán)節(jié)的操作內(nèi)容投資策劃規(guī)劃設(shè)計(jì)工程管理市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)商業(yè)管理q 營(yíng)銷(xiāo)階段設(shè)計(jì)q 市場(chǎng)宣傳模式q 媒體合作計(jì)劃q 品牌定位q 信息獲取和反饋q 競(jìng)爭(zhēng)者分析具體需要確定q 針對(duì)目標(biāo)用戶(hù)的整體營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略q 營(yíng)銷(xiāo)階段的劃分及判斷依據(jù)，對(duì)應(yīng)的針對(duì)細(xì)分市場(chǎng)的宣傳方式q 媒體的定位分析，媒體的選擇策略q 營(yíng)銷(xiāo)中的應(yīng)急手段5/12/2023 70上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢(xún) 2023q 配置專(zhuān)業(yè)的工程監(jiān)理人員保證工程建筑質(zhì)量，控制工程成本。SINOTRUSTConsulting規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的操作內(nèi)容投資策劃規(guī)劃設(shè)計(jì)工程管理市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)商業(yè)管理?確定建筑定位和對(duì)應(yīng)的檔次，完成項(xiàng)目的建筑設(shè)計(jì)并通過(guò)主管單位審批，進(jìn)入工程施工階段?需要明確的主要內(nèi)容： 總用地面積，總建筑面積，容積率，建筑檔次類(lèi)型，新技術(shù)、新材料的使用，建筑總體風(fēng)格，單體建筑的立面風(fēng)格要求，建筑組團(tuán)過(guò)渡風(fēng)格，建筑層數(shù)和層高，建筑的單體最小面積，停車(chē)位設(shè)計(jì)等5/12/2023 68上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢(xún) 2023可利用景觀情況：不同天際線(xiàn)的主景觀和景觀結(jié)構(gòu)，不同建筑組合的景觀結(jié)構(gòu)，周?chē)匀换蛉斯さ木坝^分布。ManagementCopyright169。 根據(jù)市場(chǎng)研究中得到的客戶(hù)需求特征確定 最終設(shè)計(jì)方案 ，開(kāi)始合同談判，得到貸款書(shū)面承諾，確定總承包商，確定租售方案，獲得政府的用地、規(guī)劃等許可。 選擇出可能實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)設(shè)想的開(kāi)發(fā)用地，探討技術(shù)可行性，與潛在的租客、業(yè)主、銀行、合作伙伴、專(zhuān)業(yè)人士接觸，做出 初步設(shè)計(jì)方案 ，探討獲取開(kāi)發(fā)用地的可行性。ManagementCopyright169。是什么使得你能夠造出與眾不同的購(gòu)物中心。在任何一個(gè)產(chǎn)業(yè)中企業(yè)都必須選擇在哪些領(lǐng)域競(jìng)爭(zhēng)具有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。By競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)差異化真正成功的競(jìng)爭(zhēng)不是局限在提升自身的地位，而是沿著使產(chǎn)業(yè)發(fā)展更趨完善的方向前行。ManagementCopyright169。但是事實(shí)上是將各個(gè)環(huán)節(jié)看作是一個(gè)行業(yè)的時(shí)候就會(huì)發(fā)現(xiàn)，每一環(huán)的吸引力和盈利能力是不同的，一個(gè)企業(yè)很難同時(shí)在開(kāi)發(fā)、中介、資產(chǎn)管理、工程管理等所有的方面具有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。Consulting關(guān)鍵的一點(diǎn)是企業(yè)需要避免把從具有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的環(huán)節(jié)獲得了利益丟失在那些沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的環(huán)節(jié)上。2023很多的房地產(chǎn)企業(yè)缺乏明確的定位，他們什么樣的項(xiàng)目都想做，從住宅、商業(yè)、寫(xiě)字樓等等。它覆蓋了社會(huì)經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)的絕大多數(shù)環(huán)節(jié)，每個(gè)環(huán)節(jié)都連接著一個(gè)產(chǎn)業(yè)。SINOTRUST5/12/2023 61上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢(xún) 這些公司是完全的機(jī)會(huì)主義者，什么生意賺錢(qián)他們就做什么。Consulting選對(duì)了行業(yè)是否意味著財(cái)富一種說(shuō)法是今天產(chǎn)業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)如此激烈，我們不要進(jìn)入這一產(chǎn)業(yè)了，而從另一個(gè)角度來(lái)看，房地產(chǎn)的空間和所囊括的產(chǎn)業(yè)太大，即使是產(chǎn)業(yè)平均利潤(rùn)可能有所下降，但是平均利潤(rùn)之上仍有很大空間，并且大量的公司是處在平均利潤(rùn)之下。2023競(jìng)爭(zhēng)者越來(lái)越多，租戶(hù)、投資者和供應(yīng)商的能力都越來(lái)越強(qiáng)，他們比以前懂得更多，從租金中拿回的更多，并且在不斷尋找替代品。中間商在中間也越來(lái)越成熟和專(zhuān)業(yè)，他們的討價(jià)還價(jià)能力也更強(qiáng)。Mall,然而，所有的產(chǎn)業(yè)中都有一個(gè)利潤(rùn)分配機(jī)制，總有人賺得多，有人賺得少，這就是競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。SINOTRUST 為什么會(huì)發(fā)生這樣的事情？5/12/2023 59上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢(xún) 非常明顯，你只要進(jìn)入似乎就可以賺錢(qián)，甚至可以獲得不可思議的利潤(rùn)。SINOTRUST 5/12/2023 58上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢(xún) Consulting在制定有效的戰(zhàn)略之前必須回答兩個(gè)問(wèn)題? 第一個(gè)問(wèn)題是： 今天的業(yè)界正在發(fā)生什么？今天的房地產(chǎn)行業(yè)正在經(jīng)歷快速的變化，潛在價(jià)值在價(jià)值鏈的各個(gè)環(huán)節(jié)之間不斷變化和轉(zhuǎn)移。2023Consulting今天的房地產(chǎn)企業(yè)必須為未來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)作出選擇，過(guò)去的模式不一定能夠帶領(lǐng)你進(jìn)入下一個(gè)十年。2023Consulting目 2023—By 成長(zhǎng)目標(biāo)? 樹(shù)立業(yè)內(nèi)聲名卓著的企業(yè)品牌；? 確立全國(guó)一流的商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和商業(yè)物業(yè)管理的品牌地位；? 積累區(qū)域開(kāi)發(fā)的管理和運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)；? 形成商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，有強(qiáng)的投資策劃能力和商業(yè)物業(yè)管理能力；? 形成從投資策劃到商業(yè)管理縱貫價(jià)值鏈的產(chǎn)業(yè)運(yùn)作和資源集成的綜合能力；? 探索適應(yīng)企業(yè)快速發(fā)展擴(kuò)張所必需的模式，具備走出上海 SINOTRUST（續(xù)）5/12/2023 53上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢(xún) ByManagementCopyright169。 效益目標(biāo)年凈資產(chǎn)收益率年實(shí)現(xiàn)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入年實(shí)現(xiàn)凈資產(chǎn)根據(jù)新華信的研究（選取萬(wàn)科、萬(wàn)達(dá)、華遠(yuǎn)等優(yōu)秀企業(yè)為標(biāo)桿）， 2023年的一流房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)指標(biāo)為總資產(chǎn)規(guī)模至少達(dá)到 50億元，主營(yíng)業(yè)務(wù)年銷(xiāo)售收入至少達(dá)到 30億元， SINOTRUST5/12/2023 50上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢(xún) Consulting東灘公司商業(yè)房地產(chǎn)的戰(zhàn)略目標(biāo)體系效益目標(biāo)是根據(jù)東灘現(xiàn)有業(yè)務(wù)的計(jì)劃收益情況進(jìn)行測(cè)算修正后得出。2023ManagementCopyright169。凈資產(chǎn)收益率至少達(dá)到 10%；? Consulting房地產(chǎn)企業(yè) “做強(qiáng)做大 ”的標(biāo)桿研究2023ManagementCopyright169。ManagementCopyright169。SINOTRUSTConsulting較弱的競(jìng)爭(zhēng)勢(shì)力使東灘這樣實(shí)力尚弱小的新銳企業(yè)，可以憑借全新的開(kāi)發(fā)理念和經(jīng)營(yíng)思路異軍突起！商業(yè)房地產(chǎn)是一個(gè)全新的領(lǐng)域商業(yè)房地產(chǎn)作為我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的一個(gè)新領(lǐng)域，競(jìng)爭(zhēng)者較少，目前還沒(méi)有任何一家確立業(yè)界權(quán)威地位！以發(fā)展購(gòu)物中心為例，介入打造全新中國(guó) Mall的公司不過(guò)20家！以商業(yè)房地產(chǎn)為其主營(yíng)業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)企業(yè)幾乎不存在！大部分從事商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的企業(yè)都是從住宅房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)延伸過(guò)來(lái)！房地產(chǎn)行業(yè)將經(jīng)歷殘酷 “ 洗牌 ” 過(guò)程隨著外資全面介入房地產(chǎn)行業(yè)，傳統(tǒng)房地產(chǎn)行業(yè)將面臨殘酷的洗牌過(guò)程，多達(dá) 90%的房地產(chǎn)企業(yè)將面臨消亡的